Sondereigentum: Rechte, Pflichten und Beispiele

Bei Eigentumswohnungen gibt es vom Grundsatz her zwei Arten von Eigentum, nämlich zum einen das Gemeinschaftseigentum und zum anderen das Sondereigentum. Es ist in der Praxis vor allem rechtlich wichtig, diese zwei Eigentumsarten zu differenzieren.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was man unter dem Sondereigentum versteht und welche Teile der Immobilie, zum Beispiel die Wohnung, dazu gehören. Ferner gehen wir darauf ein, welche Rechte und Pflichten mit dem Sondereigentum einhergehen, wer die Kosten trägt und ob es möglich ist, Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umzuwandeln.

Was versteht man unter Sondereigentum?

Die Definition des Sondereigentums findet sich vor allem im §5 WEG Abs. 1. Dort heißt es, dass es sich beim Sondereigentum um jeden Raum in der Wohnung sowie deren Bestandteile handelt, die verändert bzw. eingefügt werden können. Wichtig ist, dass dadurch keine Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums stattfindet. In der Praxis ist es vor allem die einzelne Eigentumswohnung, die den größten Teil des Sondereigentums ausmacht.

Was gehört zum Sondereigentum?

In einem Gebäude gibt es eine Reihe von einzelnen Elementen, die zum Wohnungseigentum in Form des Sondereigentums und nicht zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dazu zählen unter anderem:

• Jeder Raum in der ETW
• Fenster und Innentüren
• Sanitäre Installationen
• Bodenbeläge in der Wohnung
• Dachboden und Kellerraum
• Wohnungseingangstüren (Innenseite)
• Stellplatz in Tiefgarage (in sich abgeschlossen)
• Dach- und Kellerräume (zur Wohnung gehörend)

Im Wesentlichen zählt zum Sondereigentum jeder Raum in der Wohnung mit einem Fenster und den Innentüren, die Bodenbeläge, Innenwände, Innenseite der Wohnungstüre und die sanitären Installationen in der Wohnung.

Das Eigentum daran hat in aller Regel der Inhaber der Eigentumswohnung, unabhängig davon, ob der selbst im Gebäude bzw. in der Wohnung lebt oder nicht.

Welche Rechte gehen mit dem Sondereigentum einher?

Der sogenannte Sondereigentümer hat einige Rechte, allerdings ebenfalls Pflichten, die im Zusammenhang mit seinem Eigentum im Gebäude existieren und in der Teilungserklärung genannt sind.

Rechte im Zusammenhang mit dem Sondereigentum als Wohnungseigentum sind:

• Alleiniges Nutzungsrecht
• Gemeinschaftsleistungen können eingefordert werden
• Instandhaltung und Verwaltung
• Teilnahme an Eigentümerversammlungen

Das wichtigste Recht beim Wohnungseigentum ist sicherlich laut Teilungserklärung das alleinige Nutzungsrecht, insbesondere der Wohnung. Es beinhaltet, dass nur der Sondereigentümer das entsprechende Sondereigentum nutzen darf. Das beinhaltet auch, dass er das Sondereigentum vermieten und verkaufen kann. Zudem dürfen Gemeinschaftsleistungen eingefordert werden, wie zum Beispiel die Nutzung von Gemeinschaftseinrichtungen als Gemeinschaftseigentum.

Welche Pflichten habe ich als Sondereigentümer?

Neben den Rechten gibt es folgende Pflichten, die ebenso zu einem Sondereigentum gehören und den entsprechenden Eigentümer als Teil der Gemeinschaft betreffen:

• Beitrag zum Gemeinschaftseigentum
• Einhaltung von Vorschriften
• Auf der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse einhalten
• Meldepflicht für Schäden
• Rücksichtnahme

Der Beitrag zum Gemeinschaftseigentum beinhaltet vor allem, dass der Inhaber des Sondereigentums seinen Kostenanteil trägt, der sich auf das Gemeinschaftseigentum bezieht. Kosten fallen zum Beispiel für die Verwaltung des Eigentums der Gemeinschaft an, ebenso für Versicherungen und Steuern.

Umwandlung von Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum – möglich?

Vom Grundsatz her ist es möglich, bestehendes Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umzuwandeln. Ein typisches Beispiel ist, dass ein nicht seitens der Gemeinschaft in Anspruch genommener Dachboden in Wohnraum umgewandelt werden soll. Ähnliches liegt in der Praxis häufig vor, wenn ein Stellplatz für PKWs in Sondereigentum umgewandelt werden soll. In dem Fall ist es jedoch notwendig, die Teilungserklärung zu ändern.

Wichtig zu beachten ist ferner, dass Gemeinschaftseigentum nicht ohne jede Einschränkung in Sondereigentum umgewandelt werden darf. Nicht möglich ist das Umwandeln insbesondere für Gebäudeteile, die für den Bestand der Immobilie von Relevanz sind. Gleiches gilt für Anlagen, die von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer genutzt werden.

Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Sondernutzungsrecht?

Mitunter werden die zwei Begriffe Sondereigentum und Sondernutzungsrecht miteinander verwechselt. Bei einem Sondereigentum muss der entsprechende Wohnungs- oder Gebäudeteil der einzelnen Personen gehören. Es gibt jedoch Teile im Gebäude, die zwar nicht zum Sondereigentum zählen, aber dennoch ausschließlich von einer Person genutzt werden. In dem Fall ist es möglich, für diese Flächen und Teile im Gebäude ein Sondernutzungsrecht einzutragen. Typische Beispiele sind:

• Gartenabschnitt
• Terrasse (Erdgeschoss)
• Teil des Kellers

Rechtlich betrachtet handelt es sich beim Sondernutzungsrecht um ein definiertes Recht eines Eigentümers, welches dieser am gesamten Eigentum der Gemeinschaft (Gemeinschaftseigentum) besitzt.