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Immobilien: Nebenkostenabrechnung – Leerstand und Gewerbemieter berücksichtigen

Sie dürfen leerstehende Wohnungen bei der Immobilien Nebenkostenabrechnung Mietern nicht anlasten.

1. Falle der Immobilien Nebenkostenabrechnung: Leerstehende Wohnungen bei Umlage berücksichtigen

So weit der BGH (Az. VIII ZR 159/05). Der Grund ist einfach: Zu den Nebenkosten zählen Grundkosten, die bei leerstehenden Wohnungen Mietern anderer Wohnungen nicht angelastet werden dürfen.

Diese Grundkosten müssen Sie aus der Abrechnung herausnehmen, sonst wird die ganze Arbeit umsonst gewesen sein. Mieter dürfen die Abrechnung dann im Ganzen zurückgeben. Eine „salvatorische“ Klausel (wonach alle rechtsgültigen vertraglichen Vereinbarungen greifen, wird hier nicht weiterhelfen.

2. Falle der Immobilien Nebenkostenabrechnung: Gewerbliche Mieter – Grundkosten herausrechnen

Auch Ladenlokale und andere gewerbliche Mieter können zur Falle werden: hier müssen Sie die Grundkosten schon deshalb herausnehmen, weil die Kosten ebenso wie Versicherungsprämien in der Regel höher als für private Mieter sind. Der Grund ist nachvollziehbar: die Schadengefahr ist größer.


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Leisten Sie sich möglichst keine Fehler. Reichen Mieter die Unterlagen für eine Neuberechnung zurück, verlieren Sie unnötig viel Zeit und Zinsen. Zudem laufen die Abrechnungsfristen davon.

Auch beachten: Fachchinesisch in der Nebenkostenabrechnung

Zwischen einen Wohnungseigentümer und dem Verwalter der Wohnanlage schwelte bereits seit Jahren ein erbitterter Streit darum, ob die Nebenkostenabrechnung formal  korrekt sei und ob es auch ohne betriebswirtschaftliche oder juristische Kenntnisse möglich ist, den Inhalt der Nebenkostenabrechnung überhaupt verstehen zu können.

Da mehrere Posten nicht allgemein verständlich formuliert seien, weigerte sich der Wohnungsbesitzer, die Nachzahlung zu entrichten. Der Verwalter ließ dem Eigentümer deshalb von seinem Anwalt ein Schreiben zukommen, in dem die strittigen Punkte detailliert erklärt und erläutert wurden, um Klarheit in die Angelegenheit zu bringen.

Im darauffolgenden Jahr wurde die Nebenkostenabrechnung im selben Stil wie im vorherigen Jahr erstellt, woraufhin sich der Wohnungseigentümer erneut weigerte, die Nachzahlung zu leisten.

Der BGH entschied jedoch, dass die geforderte Nachzahlung auch entrichtet werden muss. Begründung: Bei der Nebenkostenabrechnung im ersten Jahr seien Mängel vorhanden gewesen. Zudem sei das Schreiben des Anwalts mit den erläuternden Angaben zu spät eingegangen, um die Nachzahlungsforderung noch durchsetzen zu können.

Da dieses  Schreiben jedoch weiterhin vorliegt, können die Mängel nicht erneut geltend gemacht werden, denn die Aufschlüsselung der Nebenkostenabrechnung ist zum Zeitpunkt der Nachforderung bereits bekannt.

Bundesgerichtshof Karlsruhe, Aktenzeichen VIII ZR 295/07

Was sind Nebenkosten?

Beachten Sie aber genau, was Sie unter der Rubrik „Nebenkosten“ alles zählen können, und was nicht. Sie finden bei uns, wie auch auf diversen anderen Seiten im Internet, genaue Aufzählungen, die Ihnen weiterhelfen können. So werden selbstverständlich Kosten wie Grundsteuer, Abwasser oder auch Müllabfuhr mit in die Nebenkosten einberechnet. Nicht aber die Nebenkosten von, wie oben geschildert, leerstehenden Wohnungen im selben Haus.

16. Februar 2010

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Janne Joerg Kipp. Über den Autor

Janne Joerg Kipp ist der Experte für Wirtschaft und Geldanlage.