Grenzbebauung: Welche Regeln gelten beim Bauen an der Grundstücksgrenze?

Grenzbebauung meint die Errichtung eines Gebäudes oder einer Anlage direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück. Für den Bau einer Garage, eines Carports, eines Gartenhauses oder auch für eine Erweiterung des Wohnhauses ist es wichtig, die Regeln zu kennen. Denn nicht jedes Bauvorhaben darf auch direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden.

In den Landesbauordnungen der Bundesländer sowie in örtlichen Bebauungsplänen ist geregelt, welche Abstände eingehalten werden müssen und wann direkt auf der Grenze gebaut werden darf. Auch nachbarrechtliche Vorschriften müssen Eigentümer berücksichtigen.

Was meint Grenzbebauung und was sind Abstandsflächen?

Von Grenzbebauung ist die Rede, wenn Gebäude direkt an der Grenze zum benachbarten Grundstück errichtet werden. In Deutschland müssen grundsätzlich bestimmte Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze eingehalten werden. Die Tiefe richtet sich nach der Gebäudehöhe und beträgt je nach Landesbauordnung mindestens häufig zweieinhalb oder drei Meter, wodurch ausreichend Belichtung und Belüftung sowie der Brandschutz gewährleistet werden. Auch der nachbarschaftliche Frieden soll von diesen Abständen profitieren.

Es gibt jedoch Ausnahmen von diesem Grundsatz, denn für bestimmte Gebäude erlauben die Landesbauordnungen unter bestimmten Voraussetzungen eine Grenzbebauung.

Wie sehen die Regelungen zur Grenzbebauung aus?

Es gibt keine bundesweit einheitlichen Regeln. Entscheidend sind die jeweiligen Landesbauordnungen (LBO). In ihnen ist geregelt, welche Abstandsflächen eingehalten werden müssen, welche Gebäude an den Grenzen errichtet werden dürfen und welche maximalen Abmessungen diese haben dürfen.

Außerdem gibt es das Nachbarrecht, das die rechtliche Beziehung unter Nachbarn regelt. Es beinhaltet unter anderem Vorschriften zu Pflanzen, Einfriedungen, Störungen und zum Wegerecht.

Für eine geplante Grenzbebauung müssen sowohl die Landesbauordnungen als auch das Nachbarrecht betrachtet werden. Und auch kommunale Bebauungspläne können weitere Vorgaben enthalten, wie zum Beispiel,

• ob eine Grenzbebauung vorgesehen oder ausgeschlossen ist,
• welche Gebäudehöhe zulässig ist
• wie Grundstücke bebaut werden dürfen.

Wenn es einen Bebauungsplan für ein Grundstück gibt, dann hat dieser Vorrang vor allgemeinen Regelungen der LBO. Grundsätzlich hängen die genauen Festsetzungen aber auch von den jeweiligen Gemeinden ab, weshalb sich ein Blick in den Bebauungsplan für das eigene Grundstück lohnt. Eigenheimbesitzer erhalten diesen über das zuständige Stadtplanungs- oder Bauamt.

Welche Bauvorhaben sind auf der Grundstücksgrenze zulässig?

Für bestimmte Gebäudearten und Anlagen sehen die Landesbauordnungen unter bestimmten Voraussetzungen Ausnahmen von den allgemeinen Abstandsflächen vor:

Garagen und Carports: Dazu gehören zum Beispiel Garagen und Carports, für die in den meisten Landesbauordnungen Ausnahmen vorgesehen sind, sofern bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden. Dazu zählen unter anderem Vorgaben zur Wandhöhe sowie zur maximalen Länge. Welche Maße konkret zulässig sind, ist von Bundesland zu Bundesland verschieden.

Gartenhäuser, Gewächshäuser und Geräteschuppen: Gartenhäuser dürfen bei Einhaltung bestimmter Höhen- und Längenvorgaben direkt an der Grundstücksgrenze errichtet werden, solange sie keinen Aufenthaltsraum beinhalten oder eine Feuerstätte vorsehen. Andernfalls gelten strengere Anforderungen. Auch bestimmte Höhen- und Größenbegrenzungen müssen eingehalten werden.

Zäune, Mauern, Hecken und sonstige Einfriedungen: Für Einfriedungen gelten teilweise andere Vorschriften als für Gebäude. Die jeweilige zulässige Höhe richtet sich nach den örtlichen Gestaltungssatzungen sowie nach den jeweiligen Nachbarrechtsgesetzen. In einigen Bundesländern gibt es sogar Pflichten zur Einfriedung. Da Einfriedungen oft genehmigungsfrei sind, zählen die örtlichen Vorgaben, die Grundstückseigentümer vor der Errichtung prüfen sollten. Auch für Komposthaufen oder Holzstapel gelten Abstandsvorgaben ab einer bestimmten Höhe.

Wärmepumpen: Für Wärmepumpen gelten keine bundesweit einheitlichen Grenzabstände. Welche bauordnungsrechtlichen Vorgaben gelten, richtet sich nach der jeweiligen Landesbauordnung. Zusätzlich müssen die Anforderungen des Immissionsschutzes eingehalten werden. Entscheidend ist dafür, dass bestimmte Geräuschwerte am Nachbargrundstück nicht überschritten werden.

Welche Abstandsfläche zur Grundstücksgrenze gilt wann und wo?

Üblicherweise beträgt der einzuhaltende Abstand zum Nachbargrundstück für Gebäude zweieinhalb bis drei Meter. Die Abstandsfläche wird dabei nicht pauschal über die gesamte Gebäudefassade berechnet, sondern für jede Außenwand anhand ihrer Höhe und der jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften. Der erforderliche Abstand zum Nachbargrundstück ergibt sich aus der Gebäudehöhe, multipliziert mit einem Faktor, der in der Bauordnung festgehalten ist.

In vielen Bundesländern dürfen Grenzbauten wie Carports oder Garagen entlang einer Grundstücksgrenze höchstens eine Länge von neun Metern haben. Dadurch soll verhindert werden, dass die Beeinträchtigung durch lange geschlossene Gebäudewände zu groß werden.

Weitere Vorgaben für die Bebauung an der Grundstücksgrenze

In einigen Landesbauordnungen gilt außerdem eine Gesamtlängenbegrenzung von 15 beziehungsweise 18 Metern für sämtliche Grenzbebauungen auf einem Grundstück. Das heißt, wer eine neun Meter lange Garage errichtet hat, darf in vielen Bundesländern nur noch weitere sechs Meter grenzständig bebauen.

Und auch die zulässige Wandhöhe spielt neben der Länge von Gebäuden eine Rolle. Sie wird anhand der Geländeoberfläche sowie der gesamten Wand berechnet. Letztlich sind die Abstände und Regelungen je nach Bundesland so unterschiedlich, dass Eigentümer unbedingt die landesrechtlichen Vorschriften prüfen sollten.

Wann brauchen Bauherren die Zustimmung der Nachbarn?

Wenn ein Bauvorhaben sämtliche öffentlichen und rechtlichen Vorschriften einhält, dann braucht es die Einwilligung der Nachbarn nicht. Falls jedoch Abstandsflächen unterschritten werden oder eine Befreiung von baurechtlichen Vorschriften beantragt werden soll, dann kann eine schriftliche Zustimmung nötig werden. Aber selbst, wenn eine Einwilligung der Nachbarn nicht nötig ist, kann es sinnvoll sein sie frühzeitig über das eigene Bauvorhaben in Kenntnis zu setzen. Dadurch können spätere Streitigkeiten vermieden werden.

Soll bei einem Bauvorhaben die übliche Abstandsfläche unterschritten werden, dann kann eine Baulast erforderlich sein. Dabei verpflichtet sich der Eigentümer eines Grundstücks gegenüber der Bauaufsichtsbehörde, bestimmte Einschränkungen dauerhaft zu akzeptieren oder Verpflichtungen zu übernehmen, damit das Bauvorhaben zulässig ist. Die Eintragung einer Baulast erfolgt dann ins Baulastenverzeichnis. Bayern bildet eine Ausnahme, da es dort kein Baulastenverzeichnis gibt.

Landesbauordnung: Wo können Bauherren sie einsehen?

Die für ein Bundesland gültige Landesbauordnung findet sich auf der offiziellen Webseite des Bundeslandes. Auch die örtlichen Bauämter geben Auskunft über Bebauungspläne, kommunale Vorgaben und mehr.

Viele Landesbauordnungen ähneln sich, zum Teil bestehen aber wichtige Unterschiede. Sie betreffen:

• die zulässige Wandhöhe
• die Berechnung der Abstandsflächen
• die maximale Grenzbebauung
• Genehmigungspflichten

Was in Rheinland-Pfalz oder Nordrhein-Westfalen gilt, kann in Bayern oder Baden-Württemberg unzulässig sein.

Was passiert, wenn die Grenzbebauung gegen Regeln verstößt?

Verstoßen Bauherren gegen das Bauordnungsrecht, dann können verschiedene Maßnahmen folgen. Dazu gehört ein Baustopp, die Untersagung der Nutzung, Bußgelder sowie die Anordnung baulicher Änderungen bis hin zum Rückbau oder Abriss. Das tritt insbesondere dann ein, wenn die Verstöße gegen das öffentliche Baurecht schwerwiegend sind und keine nachträgliche Genehmigung erteilt wird.

Auch nach Jahren gelten Gebäude ohne entsprechende Genehmigung  in vielen Fällen als illegal und der Verstoß gegen den Grenzabstand verjährt nicht automatisch.

Checkliste für Bauherren: In 5 Schritten zur rechtssicheren Grenzbebauung

Um Ärger mit Behörden oder Nachbarn zu vermeiden, sollten Eigentümer vor dem Beginn eines Baus einige Punkte prüfen:

1. Welche Vorgaben gelten für das eigene Grundstück? Dafür müssen die Landesbauordnung sowie der Bebauungsplan geprüft werden.
2. Wie verläuft die Grundstücksgrenze? Bei Unsicherheiten kann ein Vermessungsingenieur helfen.
3. Gibt es eine Genehmigungspflicht? Auch Bauvorhaben, die keine Genehmigung benötigen, müssen baurechtliche Vorgaben einhalten.
4. Was sagen die Nachbarn? Je transparenter Nachbarn mit einbezogen werden, desto eher lassen sich Konflikte wegen Grenzbebauungen vermeiden.
5. Unterlagen dokumentieren: Genehmigungen, Pläne sowie die schriftliche Zustimmung der Nachbarn sollten dauerhaft aufbewahrt werden.

Fazit: Für die Grenzbebauung gibt es in Deutschland zahlreiche Regeln

Grenzbebauung ist in Deutschland grundsätzlich möglich, es gibt jedoch zahlreiche gesetzliche Vorgaben, die Eigentümer einhalten müssen. Abstandsflächen, Vorgaben bei der Höhe und bei der Gesamtlänge der Bebauung sowie Lärmentwicklung wie zum Beispiel bei Wärmepumpen müssen berücksichtigt werden.

Festgelegt sind die Regelungen zur Grenzbebauung in der jeweiligen LBO, in den örtlichen Bebauungsplänen sowie im Nachbarrecht. Es empfiehlt sich, ein Vorhaben frühzeitig zu prüfen, da die Vorgaben je nach Bundesland unterschiedlich sind.