Keller als Wohnraum: Was erlaubt ist und wo die Grenzen liegen

Den eigenen Keller als Wohnraum umzufunktionieren, ist eine praktische Möglichkeit, mehr Platz zu schaffen. In Anbetracht steigender Immobilienpreise gewinnt diese Option für viele Eigentümer zunehmend an Bedeutung.

Die Nutzung als Fitnessraum, als Gästezimmer oder als Einliegerwohnung erweitert den vorhandenen Aufenthaltsraum eines Hauses. Grundsätzlich ist eine Nutzung des Kellergeschosses als Wohnraum möglich, unterliegt aber gewissen Regelungen. Das gilt insbesondere dann, wenn der Keller wirklich ein dauerhafter Wohnraum sein soll. Denn nicht jeder Keller darf auch wirklich als solcher genutzt werden.

Wann gilt ein Keller als Wohnraum?

Damit ein Kellergeschoss als Wohnraum genutzt werden darf, müssen einige bauliche und rechtliche Anforderungen erfüllt sein. Grundsätzlich gilt, dass alle Anforderungen, die für die anderen Räume im Haus gelten, auch im Keller erfüllt sein müssen. Das zielt insbesondere auf die Deckenhöhe, die Belüftung und Beheizung, die Ein- und Ausgänge als Rettungswege, trockene Wände sowie auf die Fensterfläche und den natürlichen Lichteinfall ab.

• Deckenhöhe: Für die Deckenhöhe sind die Regelungen je nach Bundesland leicht unterschiedlich und bewegen sich zwischen 2,20 Meter in NRW und Hessen über 2,30 Meter in Baden-Württemberg bis auf 2,40 Meter in Berlin und weiteren Bundesländern. Je nach Gebäudeklasse und Nutzung kann es Abweichungen geben. Bei einer niedrigeren Deckenhöhe kann der Keller zwar ausgebaut werden, wird dann aber nicht als vollwertiger Wohnraum auf die Wohnfläche angerechnet. Wichtig: Für Altbauten gibt es zum Beispiel im Sinne des Bestandsschutzes Ausnahmen und die Regeln sind nicht immer einheitlich.
• Fenster: Die Fensterfläche eines Kellerraums muss ausreichend groß sein, um eine natürliche Belüftung sowie Licht sicherzustellen. Je nach Bundesland sind die Anforderungen unterschiedlich und liegen meist bei 10 bis 12,5 Prozent der Grundfläche, damit der Raum als Wohnraum anerkannt werden kann. Wichtig: Die Fenster in Kellerräumen müssen sich vollständig öffnen lassen.
• Ein- und Ausgänge bzw. Rettungswege: Um als Wohnraum zulässig zu sein, muss ein Kellerraum über zwei unabhängige Rettungswege verfügen. Das Treppenhaus oder die Haustür sind üblicherweise der erste. Der zweite kann ein Fenster sein, das maximal 1,20 Meter über Fußbodenniveau liegt, oder eine weitere Tür, die direkt ins Freie führt. In manchen Bundesländern gelten Ausnahmen, zum Beispiel wenn es sich um eine Einliegerwohnung im Kellergeschoss mit direktem Ausgang nach draußen handelt (zum Beispiel in Baden-Württemberg).

Weitere Vorgaben betreffen Feuchtigkeit und Heizung. Der Kellerraum darf nicht feucht oder gar schimmelig sein. Außerdem muss er beheizbar sein, was aber nicht zwingend über eine fest verbaute Heizung erreicht werden muss.

Wann gehört der Keller zur Wohnfläche und wann nicht?

Beim Keller muss zwischen Nutzfläche und Wohnraum unterschieden werden:

• Wohnraum = die Räumlichkeiten sollen dauerhaft bewohnt werden. Die entsprechenden Vorgaben müssen erfüllt sein.
• Nutzfläche = die Räumlichkeiten gehören zwar zum Gebäude und somit zur Grundfläche, sind aber nicht für dauerhaftes Wohnen vorgesehen. Das gilt bei Kellern zum Beispiel, wenn diese als Wäscheküche, Abstellraum oder Fitnessraum eingerichtet sind. Ist dann die Deckenhöhe zu niedrig oder die Fenster zu klein, können die Räumlichkeiten trotzdem genutzt, aber eben nicht dauerhaft bewohnt werden. Belüftung oder eine Abdichtung der Wände gegen Feuchtigkeit muss es aber trotzdem geben, damit Wände und Fußboden keinen Schaden nehmen.

Wie der Keller in die Wohnflächenberechnung einfließt

Die Unterscheidung zwischen Wohnraum und Nutzfläche ist zentral, insbesondere wenn es um die Wohnflächenberechnung und den Verkauf des Hauses geht. So kann der Ausbau eines Kellers baulich zwar hochwertig sein, muss aber dennoch rechtlich nicht als Wohnraum gelten. Das kann sich auf die Wohnfläche auswirken und betrifft somit auch direkt den Wert einer Immobilie.

Denn für die Wohnflächenberechnung gilt, dass nur die Räume angerechnet werden können, die baurechtlichen Vorgaben für Aufenthaltsräume entsprechen. Hat ein ausgebauter Keller keine ausreichende Deckenhöhe oder keine geeigneten Fenster, dann wird er in der Regel nicht zur Wohnfläche gezählt, auch wenn Wände und Böden hochwertig ausgebaut sind. Das gilt für Abstellräume, Waschküchen, Heizungsräume und sporadisch genutzte Hobbyräume.

Für den Kauf und Verkauf eines Hauses ist das relevant. Denn wird ein Keller als Wohnraum angegeben, obwohl er die Anforderungen daran nicht erfüllt, dann kann das rechtliche Konsequenzen haben, etwa im Rahmen von Gewährleistungsansprüchen. Käufer eines Hauses sollten daher unbedingt genau prüfen, wie die angegebene Wohnfläche einer Immobilie zustande kommt und ob das Kellergeschoss richtig bewertet wurde. Denn selbst wenn es nur um wenige Quadratmeter geht, machen diese bei gängigen Quadratmeterpreisen von 3.000 Euro oder mehr, einen enormen Unterschied im Kaufpreis und den damit verbundenen Kaufnebenkosten aus.

Welche baulichen Anforderungen gibt es an einen Kellerausbau?

Wer einen Keller als Wohnraum nutzen und ihn zu diesem Zweck ausbauen möchte, muss zahlreiche bauliche Maßnahmen umsetzen. So muss der Kellerraum zunächst abgedichtet werden, damit keine Feuchtigkeit eindringt. Die Wände müssen trocken sein und außerdem vor eindringendem Wasser geschützt werden. Die Luftfeuchtigkeit im Keller sollte für ein gutes Raumklima maximal 60 Prozent betragen. Sie lässt sich mit einem Hygrometer messen.

Für den Fußboden gilt, dass dieser gut gedämmt sein muss, damit der Raum nicht auskühlt. Falls die Belüftung über die Fenster nicht ausreicht, muss außerdem eine mechanische Belüftung eingebaut werden.

Je nach Gebäudeklasse variieren die Anforderungen an den Kellerausbau. Je höher die Gebäudeklasse ist, desto strenger sind die Vorgaben zum Beispiel bei Fluchtwegen oder beim Thema Brandschutz.

Am besten informieren sich Hauseigentümer bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, welche Regeln für ihr Bundesland und ihre Gebäudeklasse gelten. Denn diese variieren innerhalb Deutschlands und werden außerdem immer mal wieder geändert.

Bei größeren Kellern ist es auch möglich, nur einen Teil der Fläche in Wohnraum umzuwandeln. Viele Baufirmen haben heutzutage spezialisierte Konzepte für den Kellerausbau entwickelt und unterstützen Eigentümer bei der Umwandlung der Räumlichkeiten.

Welche Bedeutung haben Keller als Wohnraum im Mietrecht?

Wenn ein Raum im Keller oder der gesamte Keller als Wohnraum vermietet werden, dann muss er die genannten Anforderungen erfüllen. Vermieter müssen den Ausbau eines Kellers, falls dieser noch nicht als Wohnraum deklariert ist, daher sorgfältig planen. Mieter einer Kellerwohnung sollten einen kritischen Blick auf die Höhe der Decken, die Fenster, die Wände sowie die Belüftung werfen, um sicherzugehen, dass die Vorgaben eingehalten wurden.

Fazit: Keller als Wohnraum nur unter klaren Voraussetzungen

Keller bieten eine gute Möglichkeit, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Eigentümer müssen aber baurechtliche Vorgaben einhalten, insbesondere wenn sie diesen Wohnraum dann vermieten wollen. Entscheidend ist, ob es sich um Wohnraum oder reine Nutzfläche handelt. Wer einen Ausbau seines Kellers plant oder ihn als Wohnraum nutzen möchte, sollte sich zu den genauen Anforderungen informieren und im Zweifel die Umwandlung genehmigen lassen, um rechtliche oder finanzielle Konsequenzen zu vermeiden.