Grundpfandrecht: Arten, Bestellung, Vor- und Nachteile

Mit dem Grundpfandrecht haben Sie in aller Regel nur dann zu tun, wenn Sie eine Immobilie erwerben und dafür die Aufnahme eines Immobilienkredites oder anderweitiges Darlehen notwendig ist. Heutzutage werden die Banken insbesondere die Eintragung einer Grundschuld verlangen, die dann als Sicherheit für den Kredit dient. In unserem Beitrag gehen wir zunächst darauf ein, was ein Grundpfandrecht ist und wann dieses in der Praxis Anwendung findet. Ferner erläutern wir, welche Arten von Grundpfandrechten existieren, wo und wie ein Grundpfandrecht eingetragen wird, was die Vor- und Nachteile sind sowie, welche Kosten bei der Eintragung vertreten sind.

Was ist ein Grundpfandrecht?

Das Grundpfandrecht ist ein sogenanntes dingliches Verwertungsrecht. Dies dient nahezu ausnahmslos dazu, dass Kreditnehmer als Schuldner damit einen angefragten Immobilienkredit gegenüber der Bank absichern können. 

Der Gläubiger hat demzufolge mit dem Grundpfandrecht die Möglichkeit, die Immobilie zu verwerten, falls der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen durch die ausstehende Forderung nicht nachkommen sollte. Ein Grundpfandrecht bezieht sich entweder auf ein Grundstück oder/und eine Immobilie und wird beim Grundbuchamt in das Grundbuch eingetragen.

Wann benötigen Sie ein Grundpfandrecht?

Ein Grundpfandrecht wird benötigt, Sie einen Immobilienkredit oder -darlehen aufnehmen möchten. Dann ist es seitens der Bank verpflichtend, dass Sie als Kreditnehmer eine Grundschuld oder Hypothek für das Grundstück als Grundpfandrecht ins Grundbuch eintragen lassen. Damit wird das Immobiliendarlehen abgesichert. Dies gilt unter der Voraussetzung, dass Sie nicht den vollen Kaufpreis aus eigener Tasche zahlen können, sondern aufgrund einer Immobilienfinanzierung diese Absicherung notwendig wird.

In der Praxis verlangen Banken heutzutage nahezu ausnahmslos die Eintragung einer Grundschuld als Grundpfandrecht zur Absicherung von Immobilienkrediten. Hypotheken und Rentenschuld werden fast nicht mehr eingesetzt, obwohl es sich dabei ebenfalls Grundpfandrechte handelt. 

Welche Arten von Grundpfandrechten existieren?

Insgesamt gibt es die folgenden drei Arten von Grundpfandrechten, die in der Praxis auftreten können:

• Grundschuld
• Hypothek
• Rentenschuld

Wenn wir in die Praxis schauen, dann wird heutzutage fast nur noch die Grundschuld verwendet, während sowohl Hypothek und erst recht die Rentenschuld sehr selten genutzt werden. 

Was ist die Grundschuld? 

Die Grundschuld ist das mit großem Abstand am häufigsten genutzte Grundpfandrecht. In über 90 Prozent aller Fälle nimmt die Bank die Eintragung von Grundschulden zur Absicherung von Immobilienkrediten vor. Typisch für die Grundschuld ist, dass diese nicht an das Bestehen einer Forderung gebunden ist. Somit handelt es sich um eine sehr flexible Kreditsicherheit, welche die Bank auch unabhängig von Immobiliendarlehen einsetzen kann. Bei der Grundschuld gibt es zwei Varianten, nämlich zum einen die Buch- und zum anderen die Briefgrundschuld. Letztere Version ist deutlich häufiger, weil durch Übergabe des Grundschuldbriefes ein neuer Gläubiger ohne Änderung im Grundbuch die Rechte erhalten kann.

Für die Grundschuldbestellung und -löschung ist ein Notar erforderlich, der beide Verfahren veranlasst und die erforderlichen Unterlagen entsprechend beglaubigt. 

Was ist eine Hypothek?

Die Hypothek zählt ebenfalls zu den Grundpfandrechten, wird allerdings heute nur noch selten verwendet. Innerhalb einer solchen Hypothek werden die Rechte überschrieben, nämlich wenn der Eigentümer von der Bank ein Immobiliendarlehen haben möchte. Im Unterschied zur Grundschuld ist die Hypothek streng akzessorisch, besteht also nur dann, wenn auch eine Forderung existiert und ist an diese gebunden. Unterschieden wird zwischen einer Tilgungshypothek, einer Festhypothek und einer variablen Hypothek. 

Was ist die Rentenschuld?

Die weitestgehend unbekannteste Form der Grundpfandrechte ist die Rentenschuld. In diesem Fall wird ebenfalls ein Grundstück belastet. Die Haupteigenschaft der Rentenschuld besteht darin, dass der Schuldner zu festgelegten Terminen aus der Rentenschuld eine sogenannte Geldrente entnehmen kann. Später muss er den so erhaltenen Betrag allerdings vollständig zurückzahlen, um das Eigentum am Grundstück und der Immobilie zu behalten.

Welche Vor- und Nachteile haben die Grundpfandrechte?

Dass die Banken heutzutage fast nur noch Grundschulden als Grundpfandrechte nutzen, liegt definitiv an den Vor- und Nachteile, insbesondere im Vergleich zur früher sehr häufig genutzten Hypothek. Deshalb möchten wir in der folgenden Tabelle die jeweiligen Vor- und Nachteile sowohl der Grundschuld als auch der Hypothek gegenüberstellen, damit die Unterschiede deutlich werden.

Wo und wie wird ein Grundpfandrecht eingetragen?

Die Bestellung und Eintragung eines Grundpfandrechtes geht im Zusammenhang mit Krediten in der Regel mit einem Sicherungsvertrag einher. Innerhalb dieses Vertrages gibt der Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie die Erlaubnis, dass das Recht ins Grundbuch eingetragen wird. In der Regel handelt sich beim Sicherungsvertrag um einen Teil des Darlehensvertrages, der mit der Bank geschlossen wird. 

Anschließend wird das entsprechende Grundpfandrecht, meist die Grundschuld, ins Grundbuch eingetragen. Konkret findet die Eintragung in Abteilung III des Grundbuchs statt, in der auch Lasten und Beschränkungen aufgeführt sind. Veranlasst wird die Eintragung einer Grundschuld stets von einem Notar und der Eintrag wird vom Mitarbeiter des Grundbuchamtes vorgenommen.

Was bedeutet die Rangfolge der Grundpfandrechte im Grundbuch gemeint?

Die Rangfolge im Grundbuch spielt immer dann eine Rolle, wenn es mehr als ein Grundpfandrecht gibt, welches im Grundbuch eingetragen ist und durch das entsprechende Grundstück belastet wird. In dem Fall ist es wichtig zu wissen, welches Grundpfandrecht das erstrangige ist und somit Vorrang vor den weiteren Grundpfandrechten hat. Innerhalb des BGB ist festgelegt, dass die Rangfolge sich nach dem Datum der Eintragung richtet. 

Kurz gesagt: Das Grundpfandrecht, welches zeitlich zuerst eingetragen wurde, ist das erstrangige und wird bei einer eventuellen Verwertung vorrangig behandelt.

Welche Kosten entstehen bei der Bestellung von Grundpfandrechten?

Wenn ein Grundpfandrecht eingetragen werden soll, dann entstehen in dem Zusammenhang Kosten. Zum einen verlangt der Notar für die Veranlassung der Eintragung Geld, zum anderen ebenso das Grundbuchamt. Die Höhe der Kosten richtet sich dabei nach der Darlehenssumme bzw. nach dem Wert des Grundpfandrechtes. Im Allgemeinen können Sie davon ausgehen, dass die Bestellung von Grundpfandrechten etwa eine Höhe von 0,8 bis 1,0 Prozent des Kaufpreises der Immobilie ausmachen wird.

Was passiert nach Rückzahlung mit Grundpfandrechten? 

Nach der Rückzahlung des Darlehens und der erloschenen Forderung der Bank wird das Grundpfandrecht in der Regel wieder aus dem Grundbuch gelöscht. Bei einer Hypothek ist die Löschung obligatorisch. Als Eigentümer bei der Grundschuld können Sie selbst entscheiden können, ob eine Löschung gewünscht ist oder ob die Grundschuld bestehen bleiben soll. Im letzteren Fall würde es sich dann um eine sogenannte Eigentümergrundschuld handeln. Soll die Grundschuld hingegen gelöscht werden, ist erneut ein Notar sowie eine Löschungsbewilligung erforderlich, die mit Kosten verbunden sind.