Haus überschreiben: So lassen sich Immobilien übertragen

Ein Haus zu überschreiben bedeutet, Immobilieneigentum zu Lebzeiten an Familienmitglieder weiterzugeben. Üblicherweise sind das der Ehepartner, Kinder oder Enkel. Der Vorteil dieses Schritts ist steuerlicher Natur und kann auch dazu beitragen, dass es später nicht zu Streitigkeiten rund um den Nachlass kommt. Für den bisherigen Eigentümer ist das Überschreiben seines Hauses ein großer Schritt, denn er gibt einen großen Vermögenswert ab. Umso wichtiger ist eine gründliche Planung.

Ein Haus überschreiben: Was bedeutet das genau?

Ein Haus zu überschreiben bedeutet, dass eine Immobilie zu Lebzeiten den Besitzer wechselt. Wenn dafür kein Geld gezahlt wird, handelt es sich rein rechtlich um eine Schenkung. Im Unterschied dazu steht das Erbe: Dabei wird die Immobilie erst nach dem Tod des Eigentümers übertragen.

Eine Schenkung wird steuerrechtlich als ein vorzeitiges Erbe angesehen. Dementsprechend wird darauf Steuer fällig. Je nachdem, an wen ein Haus überschrieben wird, gibt es unterschiedliche Freibeträge.

Um ein Haus zu überschreiben, braucht es eine notarielle Beurkundung. Vollzogen ist der Eigentumswechsel mit dem Eintrag des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

Sinnvoll ist eine Hausüberschreibung, wenn Immobilienvermögen innerhalb der Familie langfristig weitergegeben werden soll. Weitere Themen, die in diesem Zusammenhang relevant werden, sind unter anderem Nießbrauch, Wohnrechte und auch die Rechte für eine Rückforderung der Immobilie.

Steuern sparen und Vorsorge treffen: Diese Vorteile hat die Hausübertragung

Ein Haus zu überschreiben kann Steuern sparen. Die Freibeträge, die Kinder, Enkel oder Ehepartner bei Schenkungen und Erbe in Anspruch nehmen können, können alle zehn Jahre genutzt werden, weshalb eine frühzeitige Nachfolgeplanung insbesondere bei größeren Vermögen oder besonders teuren Immobilien Steuern sparen kann.

Für Ehepartner liegt der Steuerfreibetrag bei 500.000 Euro alle zehn Jahre und für Kinder bei 400.000 Euro. Für Enkel liegt er bei 200.000 Euro.

Beispiel: Wird ein Haus im Wert von 800.000 Euro zu Lebzeiten anteilig auf das einzige Kind der Familie übertragen, kann der Freibetrag von 400.000 Euro zwei Mal ausgenutzt werden, wenn dazwischen zehn Jahre vergehen. Für die ersten 400.000 Euro wird das Kind als Miteigentümer eingetragen. Nach den zweiten 400.000 Euro zehn Jahre später geht das Haus dann komplett auf das Kind über. Diese Aufteilung spart die Steuer, die sonst im Erbfall auf die 400.000 Euro angefallen wäre, die der Immobilienwert über dem Freibetrag liegt. Die Erbschaftssteuer liegt in Deutschland je nach Höhe des Erbes und je nach Steuerklasse bei 7 bis 50 Prozent.

Wie wirken sich Schenkungen auf Pflichtteilsergänzungsansprüche aus?

Schenkungen können sich jedoch auf Pflichtteilsergänzungsansprüche auswirken. Ein solcher Anspruch schützt Pflichtteilsberechtigte, wenn Vermögen zu Lebzeiten an Dritte verschenkt wird und dadurch die Erbmasse verkleinert wird. Alle Schenkungen werden dem Nachlass dann im Todesfall hinzugerechnet, sodass es Ausgleichszahlungen fällig werden können.

Dabei spielt der Zeitpunkt der Schenkung eine entscheidende Rolle. In dem Jahr vor dem Tod werden Schenkungen vollständig berücksichtigt und anschließend wird jedes Jahr ein Zehntel weniger berücksichtigt (zwei Jahre vor dem Erbfall 90 Prozent, drei Jahre vor Erbfall 80 Prozent usw.). Nach zehn Jahren spielt sie keine Rolle mehr. Bei Nießbrauch können andere Regeln gelten. Pflichtanteilsfragen sollten Eigentümer immer gesondert prüfen lassen, da diese sich auch auf Wohnrechte und Nießbrauch auswirken können.

Haus überschreiben: Wie läuft das genau ab?

Um die Schenkung durchzuführen, muss geklärt sein, welchen Wert die Immobilie hat. Insbesondere wenn es sich um teure Objekte oder mehrere Erben handelt, kann es sinnvoll sein, ein professionelles Gutachten erstellen zu lassen. Auch die Bedingungen, zu denen die Immobilie überschrieben werden soll, müssen geklärt werden.

Stehen der Wert und die Bedingungen fest, wird ein notarieller Schenkungsvertrag vorbereitet. Dieser kann neben der Eigentumsübertragung auch noch ein lebenslanges Wohnrecht, Nießbrauch oder Rückforderungsrechte regeln.

Bei einem Notartermin wird der Vertrag dann beurkundet und im Anschluss erfolgt die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch.

Welche Kosten entstehen beim Überschreiben eines Hauses?

Die größten Posten bei der Überschreibung einer Immobilie sind die Notarkosten sowie die Grundbuchgebühren. Wie hoch diese genau ausfallen, hängt vom Wert der Immobilie und den konkreten Tätigkeiten ab, die anfallen. Ebenfalls können Kosten für einen Gutachter fällig werden, wenn es darum geht, den Wert des Hauses festzulegen. Auch wenn eine anwaltliche Beratung erforderlich ist, fallen dafür Kosten an.

Welche Partei die Kosten im Zusammenhang mit der Schenkung trägt, kann im Schenkungsvertrag geregelt werden. Am besten steht daher schon vor dem Notartermin fest, wer sie übernimmt.

Nießbrauch und Wohnrecht: So sichern sich Noch-Eigentümer ab

Ein Haus zu überschreiben, bedeutet nicht, es nicht mehr bewohnen zu können. Mit einem lebenslangen Wohnrecht können Eigentümer festlegen, dass sie weiterhin in der Immobilie wohnen können, auch wenn sie ihnen auf dem Papier nicht mehr gehört. Nießbrauch ist ein weiterer Weg als Schenkender eine Immobilie nicht nur weiter zu nutzen, sondern auch das Recht zu haben, eine Immobilie zu vermieten und die Mieteinnahmen einzubehalten.

Auch Rückforderungsklauseln können vereinbart werden. Falls zum Beispiel der Beschenkte Insolvenz anmelden muss oder die Immobilie ohne Zustimmung veräußert wird, kann die Schenkung rückgängig gemacht werden, wenn im Schenkungsvertrag eine entsprechende Klausel vereinbart wurde. Weitere Bedingungen, wie Pflege oder Unterstützung im Alter können im Gegenzug für das Überschreiben der Immobilie ebenfalls vertraglich vereinbart werden.

Der Kredit für das Haus ist noch nicht abbezahlt: Trotzdem überschreiben?

Trotz laufendem Kredit kann eine Immobilie übertragen werden. Wichtig ist dafür, die kreditgebende Bank mit einzubeziehen, denn die Grundschuld verändert sich durch die Überschreibung erstmal nicht. Es gibt verschiedene Varianten, wie die Überschreibung mit bestehendem Kredit abläuft. Entweder kann de Beschenkte das Darlehen übernehmen, wenn die Bank zustimmt, oder der Schenkende bleibt der Kreditnehmer und de Beschenkte übernimmt die Ratenzahlungen. Auch Teilübernahmen oder eine Kombination der verschiedenen Modelle ist möglich.

Falls Verbindlichkeiten übernommen werden, kann es sein, dass keine unentgeltliche Schenkung mehr vorliegt, wodurch eine gemischte Schenkung entsteht. Diese bedeutet, dass ein Teil geschenkt und ein Teil gegen eine Gegenleistung übertragen wird. In solchen Fällen lohnt es sich, steuerlich genau hinzuschauen, bevor der notarielle Vertrag geschlossen wird.

Diese Risiken sollten vor der Übertragung bedacht werden

Sich bei einer Hausübertragung abzusichern, ist essenziell. Auch wenn die Immobilie in der Familie bleibt, so gibt der Eigentümer seinen -eventuell- wertvollsten Besitz rechtlich ab. Der Schutz vor der Insolvenz des Beschenkten und das eigene Wohnrecht oder Nießbrauch sollten gründlich durchdacht und vertraglich berücksichtigt werden, ebenso wie Rückforderungsrechte.

Außerdem schützen Schenkungen nicht vor späteren Konflikten. Insbesondere wenn Pflichtteilsergänzungsansprüche ins Spiel kommen, sollte die Nachfolgeplanung diese vorsehen.

Die Verarmung des Schenkers ist ein weiterer Aspekt, der berücksichtigt werden sollte. Falls dieser seinen Unterhalt nicht mehr bestreiten kann, kann die Immobilie unter Umständen zurückgefordert werden. Beschenkte können diese Forderung durch eine Geldzahlung abwenden. Diese Regelung unterliegt ebenfalls einer Frist von zehn Jahren. Ist diese Frist abgelaufen, kann kein Rückforderungsanspruch mehr geltend gemacht werden.

Checkliste: Diese Unterlagen werden für die Hausübertragung gebraucht

Alle Beteiligten sollten vor dem Notartermin klären, welche Dokumente für die rechtmäßige Überschreibung benötigt werden. Üblicherweise sind das:

• Identifikationsdokumente der Beteiligten wie Personalausweis oder Reisepass
• Steuer-ID
• Familienstammbuch
• Angaben zum Grundstück beziehungsweise ein aktueller Grundbuchauszug
• Jüngster Grundsteuerbescheid
• Angaben zum Wert und zur Nutzung des Hauses
• Unterlagen zu bestehenden Darlehen und Grundschulden
• Informationen darüber, welche Wohn- und Nießbrauchrechte gewünscht sind
• Angaben dazu, ob die Immobilie oder Teile der Immobilie vermietet sind
• Energieeffizienzausweis

Fazit: Wann lohnt es sich, ein Haus zu überschreiben?

Es kann sich lohnen, ein Haus an Familienmitglieder zu überschreiben, wenn steuerliche Freibeträge genutzt und die Vermögensnachfolge bereits zu Lebzeiten geregelt werden soll. Ein wichtiger Faktor für die Planung ist der Zehnjahreszeitraum der Schenkungssteuer.

Die Schenkung sollte aber gründlich durchdacht werden und Aspekte wie Nießbrauch und Wohnrecht, bestehende Kredite oder eventuelle Rückforderungsklauseln sollten Eigentümer berücksichtigen. Wer sein Haus überschreiben will, sollte offene Fragen mit einem Notar klären oder gegebenenfalls sogar vorher schon einen Steuerberater oder Anwalt hinzuziehen.