Immobilie verkaufen trotz Kredit: So funktioniert der Hausverkauf mit laufender Finanzierung

Die Trennung vom Partner, ein berufsbedingter Umzug oder der Wunsch nach einem größeren oder kleineren Haus: Für den Verkauf einer Immobilie, auch wenn der Kredit noch nicht vollständig getilgt ist, gibt es viele Gründe. Grundsätzlich ist es auch kein Problem, ein Haus oder eine Wohnung mit laufender Finanzierung zu verkaufen. Eigentümer müssen jedoch klären, wie die Restschuld abgelöst wird und wie mit der im Grundbuch eingetragenen Sicherheit der Bank umgegangen wird.

Ist es möglich, eine Immobilie trotz laufendem Kredit zu verkaufen?

Die kurze Antwort lautet: Ja. Für den Kredit muss jedoch eine Lösung gefunden werden. Die verschiedenen Optionen sind diese:

• Kreditübernahme durch den neuen Eigentümer: Geht das Haus an einen neuen Käufer, kann dieser unter Umständen die Finanzierung übernehmen. Wichtig dafür ist die Zustimmung der Bank. Für die Umsetzung dieses Schritts ist es nötig, die Bonität des Käufers zu prüfen und die Vertragsbedingungen entsprechend anzupassen.
• Zwischenfinanzierung: Wenn es Probleme mit der Liquidität gibt und der Erlös aus dem Immobilienverkauf nicht direkt verfügbar ist, kann eine Zwischenfinanzierung dabei helfen, die Restschuld zu tilgen. Dieses Vorgehen ist als Überbrückung aber eher dann üblich, wenn bereits eine neue Immobilie gekauft wurde und das Geld aus dem Verkauf der alten Immobilie noch nicht da ist.
• Ablösung der Restschuld: Oft ist es so, dass die Restschuld vom Kreditnehmer mit dem Geld aus dem Verkauf beglichen wird. Zu berücksichtigen ist die Vorfälligkeitsentschädigung, die bei einem frühzeitigen Ausstieg aus dem Kredit gegebenenfalls fällig werden kann. Auskunft darüber, wie die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, gibt der laufende Kreditvertrag. Falls sie anfällt, muss dieser Betrag unbedingt in die Kalkulation mit einbezogen werden.

Die Bedeutung der Vorfälligkeitsentschädigung

Wird ein Darlehen mit einem festen Sollzins früher als vereinbart abgelöst, dann kann der Bank aufgrund der entgangenen Zinsen ein finanzieller Schaden entstehen. Aus diesem Grund kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, auf die der Kreditvertrag schon beim Darlehensabschluss geprüft werden sollte.

Nach § 502 BGB kann die Bank eine Entschädigung in angemessener Höhe fordern. Während die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei Privatkrediten maximal 1 Prozent der Restschuld betragen darf (bei einer Rest-Kreditlaufzeit von weniger als einem Jahr 0,5 Prozent), kann sie bei Immobiliendarlehen bei etwa 5 bis 10 Prozent der Restschuld liegen. Für Immobilienkredite fehlt die gesetzliche Regelung und die Banken können die Höhe selbst festlegen. Wie hoch die Entschädigung letztlich ausfällt, hängt von der Höhe der Restschuld, vom vereinbarten Darlehenszins, von der verbleibenden Zinsbindung sowie dem aktuellen Zinsniveau ab.

Banken müssen ihre Entschädigung so kalkulieren, dass sie einerseits berechnen, wie hoch der Nachteil durch die Neuanlage des zurückgezahlten Kapitals für sie ist und andererseits, welche Verwaltungskosten sie dadurch einsparen. Wurden vertragliche Sondertilgungsrechte vereinbart, können diese die Entschädigung ebenfalls reduzieren.

Für Darlehensnehmer empfiehlt es sich, die Forderung der Bank gründlich zu prüfen. Diese ist nämlich nicht immer angemessen.

Wann entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung?

Es gibt einige Anbieter, die auf Vorfälligkeitsentschädigungen verzichten, das sind aber die wenigsten. Vielmehr können Kreditnehmer beim Kreditabschluss schon darauf achten, die Vorfälligkeitsentschädigung eventuell durch eine variable Verzinsung oder einer Kündigung des Darlehensvertrags nach zehn Jahren zu umgehen. Mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten fällt die Vorfälligkeitsentschädigung nach zehn Jahren nämlich nicht mehr an.

Falls im Kreditvertrag Fehler enthalten sind, kann dies ebenfalls dazu führen, dass die Vorfälligkeitsentschädigung entfällt. Es lohnt sich daher, die Angaben zur Vertragslaufzeit, zu den Kündigungsbedingungen sowie zur Berechnung der Entschädigung zu prüfen.

Schritt für Schritt: So läuft der Verkauf mit Restschuld ab

Soll eine Immobilie trotz laufendem Kredit verkauft werden, sind von der ersten Abstimmung mit der Bank bis zur endgültigen Kreditablösung mehrere Schritte nötig:

Schritt 1: Stand des Darlehens klären. Dafür müssen Eigentümer sich bei der Bank melden und ihre Restschuld sowie die Bedingungen einer vorzeitigen Rückzahlung erfragen. Dabei lässt sich auch klären, ob und in welcher Höhe voraussichtlich eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Bank erstellt daraufhin eine aktuellen Restschuld- beziehungsweise Ablöseauskunft, die die noch offene Darlehenssumme und die Bedingungen für eine vorzeitige Ablöse festhält.

Schritt 2: Immobilienwert und voraussichtlichen Nettoerlös ermitteln. Zunächst sollte ein realistischer Verkaufspreis für die Immobilie bestimmt werden, was mit der Hilfe eines Gutachters oder Maklers möglich ist. Anschließend können Eigentümer prüfen, wie viel Geld ihnen nach der Kreditablösung tatsächlich bleibt. Dafür reicht es nicht, nur den Verkaufspreis mit der offenen Kreditsumme zu vergleichen. Auch mögliche Kosten wie die Vorfälligkeitsentschädigung, Maklergebühren und weitere Ausgaben rund um den Verkauf sollten berücksichtigt werden.

Schritt 3: Voraussetzungen für die Lastenfreistellung klären. Wenn eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen ist, dann wird die Ablösung während des Verkaufs koordiniert. Im Zuge dieses Schrittes sollte die Bank mitteilen, unter welchen Bedingungen sie die noch offene Grundschuld freigibt. Die eigentliche Abwicklung und Einholung der erforderlichen Unterlagen erfolgt später typischerweise über den Notar.

Schritt 4: Verkauf in die Wege leiten. Ist ein Käufer gefunden, kann ein Notar mit der Beurkundung des Kaufvertrags betraut werden. Im Kaufvertrag kann dann festgelegt werden, ob die Immobilie lastenfrei oder mit Übernahme des bestehenden Darlehens auf den neuen Eigentümer übergeht. Wichtig dafür ist die Zustimmung der Kreditgebenden Bank, die vorher eingeholt werden muss.

Schritt 5: Ablösebescheinigung einholen: Das Notariat fordert alle Unterlagen bei der Bank an und die Bank teilt dann mit, welcher Betrag zur Ablösung des Darlehens gezahlt werden muss. Außerdem gibt sie an, unter welchen Voraussetzungen die Grundschuld freigegeben wird.

Schritt 6: Kredit aus dem Kaufpreis ablösen. Sobald die Voraussetzungen für die Bezahlung des Kaufpreises erfüllt sind, wird der für die Ablösung benötigte Teil vom Käufer direkt an die Bank gezahlt. Der verbleibende Erlös geht an den Verkäufer.

Schritt 7: Grundschuld löschen und Eigentum übertragen. Nachdem die Bank den geschuldeten Ablösebetrag erhalten hat und die Voraussetzungen für die Lastenfreistellung erfüllt sind, kann die Grundschuld, die nicht vom Käufer übernommen wurde, gelöscht werden. Anschließend kann die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgen, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind.

Mit Alternativen zur Kreditablösung Kosten sparen

Es ist nicht immer die wirtschaftlich beste Lösung, ein Darlehen vollständig zurückzuzahlen. Eine Alternative dazu ist der sogenannte Pfandtausch, der insbesondere dann relevant wird, wenn eine neue Immobilie gekauft wird. Denn dann kann diese neue Immobilie unter Umständen als Kreditsicherheit dienen, wenn die Sicherheit für die Bank mindestens gleichwertig ist. Das ist besonders dann attraktiv, wenn es sich um einen alten Kredit mit niedrigen Zinsen handelt. Eine teure Vorfälligkeitsentschädigung kann so vermieden werden.

Übernimmt der Käufer die Schuld, dann spart dies ebenfalls Kosten. Dazu muss die Bank allerdings ihre Zustimmung erteilen. Außerdem kann es sinnvoll sein, mit der Bank zu verhandeln, zum Beispiel wenn eine neue Finanzierung abgeschlossen werden soll.

Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf beachten

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft und dabei einen Gewinn erzielt, muss diesen unter Umständen versteuern. Diese Steuer wird landläufig Spekulationssteuer genannt. Eine Ausnahme gibt es für selbst genutzte Immobilien.

Wer seine Immobilie durchgehend selbst bewohnt hat oder sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, der muss auch innerhalb der Zehnjahresfrist gegebenenfalls keine Steuern zahlen. Die Finanzierung einer Immobilie mit einem Kredit wirkt sich auf diese Frist aber grundsätzlich nicht aus.

Welche Sonderfälle gibt es beim Immobilienverkauf mit Kredit?

Es gibt einige Sonderfälle, wenn eine Immobilie trotz Kredit verkauft werden soll:

Scheidung und Trennung

In diesem Fall ist es entscheidend, ob das Darlehen gemeinsam aufgenommen wurde oder nur von einer Person. Haben beide Partner den Kreditvertrag unterschrieben, haften sie auch beide. Auszuziehen oder den eigenen Anteil an der Immobilie zu übertragen, entlässt niemanden aus der Haftung. Um aus einem Kreditvertrag herauszukommen, muss eine Zustimmung der Bank eingeholt werden.

Finanzielle Engpässe

Wer Kreditraten zum Beispiel aufgrund eines Jobverlusts nicht mehr bedienen kann, sollte sich rechtzeitig bei der Bank melden. Eine Stundung oder reduzierte Raten können eine Lösung sein. Wenn ein Hausverkauf die beste Lösung ist, dann kann das wirtschaftlich günstiger sein, als wenn später eine Zwangsversteigerung fällig wird.

Vermietete Immobilie

Eine Immobilie trotz Kredit zu verkaufen, ist auch bei einem vermieteten Objekt möglich. Die steuerliche Behandlung ist jedoch eine andere. Das Mietverhältnis bleibt bestehen und wird durch den Verkauf nicht automatisch aufgelöst.

Wann lohnt sich ein Verkauf trotz Kredit?

Wieviel ein Immobilienverkauf trotz Kredit einbringt, zeigt sich dann, wenn alle anfallenden Kosten vom Verkaufspreis abgezogen werden, also die Restschuld, die Vorfälligkeitsentschädigung, die sonstigen Verkaufskosten und gegebenenfalls noch Steuern. Die Zahl, die dann noch unterm Strich steht, ist der Nettoerlös.

Reicht der Verkaufserlös nicht aus, um die Restschuld und weitere Kosten zu begleichen, bleibt eine Finanzierungslücke. In diesem Fall muss der Verkäufer frühzeitig mit der Bank klären, wie der fehlende Betrag finanziert oder anderweitig beglichen werden kann.

Fazit: Immobilienverkauf trotz Kredit ist möglich

Eine Immobilie zu verkaufen, obwohl der Kredit noch läuft, ist grundsätzlich möglich. Entscheidend ist, frühzeitig die Restschuld und mögliche Kosten für die vorzeitige Kreditablösung zu klären. Auch der voraussichtliche Verkaufspreis sollte realistisch eingeschätzt werden, damit feststeht, ob der Erlös ausreicht, um das Darlehen und weitere Verkaufskosten zu decken.

Neben der vollständigen Ablösung des Kredits sind je nach Situation auch Alternativen wie ein Pfandtausch oder eine Übernahme des Darlehens durch den Käufer denkbar. Da dafür in der Regel die Zustimmung der Bank erforderlich ist, sollten Verkäufer sich frühzeitig an ihre Bank wenden.