Tiny Houses in Deutschland: Was ist erlaubt?

Tiny Houses boomen in Deutschland, aber sie zu errichten oder dauerhaft zu bewohnen ist nicht so einfach. Das liegt weder an der Beschaffung noch an der Bauweise, sondern in erster Linie daran, dass die Vorgaben für Tiny Houses in Deutschland komplex sind. Landesbauordnungen, Bebauungspläne, Genehmigungen, Anträge und viele weitere Hürden machen den Traum vom Wohnen auf kleinem Raum herausfordernd.

Keine einheitlichen Regelungen für Tiny Houses in Deutschland

Die einen sehen in Tiny Houses ein rentables Investitionsobjekt und andere wollen damit ein Statement gegen Überkonsum und steigende Immobilienpreise setzen. Auf kleinem Raum zu leben, vielleicht sogar autark, ist für manche ein Traum, aber Deutschland mit seinen Flächennutzungsplänen, Gestaltungssatzungen und Bauordnungen macht es für Tiny-House-Käufer kompliziert.

Denn das Problem ist, dass es kein bundesweit geltendes Recht oder ein Tiny-House-Gesetz für alle 16 Bundesländer gleichermaßen gibt. Stattdessen gilt das jeweilige Bauordnungsrecht der Bundesländer, was noch durch kommunale Bebauungspläne ergänzt wird, wodurch die Vorschriften noch lokaler und komplexer werden. Das macht es schwierig, den Überblick zu behalten und zu wissen, was für das eigene Vorhaben gilt.

Wird ein Tiny House dauerhaft an einem Standort genutzt und es dient als Wohngebäude, dann wird es in der Regel als bauliche Anlage eingestuft und unterliegt den jeweiligen bauordnungsrechtlichen Vorschriften des Bundeslandes. Das gilt auch für Tiny Houses auf Rädern, die eigentlich mobil transportiert werden können.

Was ist unter welchen Bedingungen erlaubt?

In Tiny Houses darf in Deutschland grundsätzlich dauerhaft gewohnt werden, dafür müssen aber einige Voraussetzungen erfüllt sein.

Um dauerhaft bewohnt zu werden, muss das Tiny House auf einem erschlossenen Grundstück stehen, auf dem gewohnt werden darf. Gestaltungssatzungen und Bebauungspläne der jeweiligen Kommunen können für Einschränkungen sorgen. Ob eine Genehmigung für ein Tiny House erteilt wird, hängt von der Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes ab. In einigen Bundesländern gibt es für bestimmte Mikro-Häuser Ausnahmen von der Genehmigungspflicht. Diese Ausnahmen erlauben jedoch nicht automatisch eine Nutzung als Wohnraum.

Darüber hinaus muss auch das Gebäude einige Mindestanforderungen erfüllen, wie zum Beispiel eine Mindestraumhöhe von 2,40 Metern in vielen Bundesländern, das Vorhandensein von Küche und Badezimmer und eine gute Belüftung. Auch Vorgaben zur Statik, zum Brandschutz sowie zum Blitzschutz müssen eingehalten werden, ebenso Regeln zu Fluchtwegen, Fenstern und Türen.

Damit ein Tiny House komplett autark und ohne Anschluss ans Netz bewohnt werden darf, muss ein Antrag auf Befreiung vom Anschlusszwang gestellt werden. Auch für Photovoltaik- und Windkraftanlegen müssen in vielen Bundesländern Genehmigungen eingeholt werden.

Welche Alternativen gibt es, um die Bürokratie zu umgehen?

Investoren oder Eigennutzer können ihr Tiny House auf einem Campingplatz aufstellen, denn dort gelten meist weniger strenge Regeln. Dafür ist dort normalerweise nur das vorübergehende Wohnen erlaubt, nicht aber ein Tiny House als Dauerwohnsitz. Für Personen, die ein Tiny House als Wochenend- oder Ferienhaus haben wollen, sind Campingplätze als Abstellort also gut geeignet.

Zwar gibt es auch Campingplätze, die unter bestimmten Umständen Dauerbewohner tolerieren, allerdings hängt das stark vom jeweiligen Campingplatz ab und lässt sich nicht pauschalisieren. Entscheidend ist, dass der Campingplatz Voraussetzungen wie Müllentsorgung, Wasser- und Abwasserversorgung sowie weitere Infrastrukturaspekte erfüllt.

• Tiny House als Wohnwagen: Eine weitere Option für Tiny Houses ist die mobile Nutzung auf Rädern. Ist das Tiny House auf einen Trailer montiert und als Wohnwagen zugelassen, dann gilt es baurechtlich nicht als Gebäude. Es unterliegt dann dem Straßenverkehrsrecht und muss auch regelmäßig durch die TÜV-Prüfung.
• Tiny House als „Ladung“: Auch wenn es vom Trailer abgenommen werden kann, aber nicht als fester Wohnsitz dient, brauchen Tiny House Besitzer keine Genehmigung, da es dann als Ladung gilt. Wird ein mobiles Tiny House über längere Zeit an einem festen Standort genutzt, kann es bauordnungsrechtlich als bauliche Anlage eingestuft werden. Ob Eigentümer hierfür eine Genehmigung benötigen, richtet sich nach dem Recht des jeweiligen Bundeslandes.

Wer ein Tiny House dauerhaft bewohnen und es nicht nur als Wochenend- oder Ferienhaus nutzen möchte, braucht ein passendes Grundstück, das für Wohnzwecke zugelassen ist. Es gibt sogar spezielle Tiny House Siedlungen in Deutschland, auf denen das Konzept ohne rechtliche Bedenken gelebt werden kann. Allerdings sind sie noch selten.

Auf landwirtschaftlichen Flächen oder bei Freunden im Garten dürfen Tiny Houses nicht einfach stehen und dort dauerhaft bewohnt werden. Dafür braucht es immer Sondergenehmigungen, die in der Regel nur selten erteilt werden.

Was müssen Investoren bei Tiny Houses noch beachten?

Für Investoren wirken Tiny Houses zunächst interessant, aufgrund des relativ niedrigen Einstiegspreises und den – je nach Standort – guten Vermietoptionen als Wochenend- oder Ferienhaus. Aber auch Investoren müssen das Thema Genehmigung berücksichtigen und sich dem bürokratischen Aufwand stellen.

Wer zum Beispiel auf einem Grundstück mehrere Tiny Houses aufstellen will, der braucht möglicherweise für jede Einheit eine eigene Baugenehmigung. Und wer ein Tiny House gewerblich vermietet, muss nicht nur baurechtlich, sondern auch steuerlich einiges beachten.

Schließlich gibt es Unterschiede in der Dauer und Höhe der Abschreibung, je nachdem, ob ein Tiny House fest installiert ist, und als Immobilie gilt oder ob es mobil ist und somit als Wohnmobil beziehungsweise als bewegliches Wirtschaftsgut gilt. Als Wohnmobil kann es innerhalb von acht bis zehn Jahren abgeschrieben werden, als Gebäude über 33 Jahre. Auch bei der Umsatzsteuer und der steuerlichen Einstufung gibt es Unterschiede:

• Fest installiert: 7 statt 19 Prozent Umsatzsteuer und die Einnahmen stammen dann aus „Vermietung und Verpachtung“.
• Mobil: 19 Prozent Umsatzsteuer und die Einnahmen fallen unter „sonstige Einkünfte“.

Am besten lassen sich Investoren hier gründlich beraten, sowohl steuerlich als auch baurechtlich.

Was ist überhaupt ein Tiny House?

Rechtlich ist der Begriff Tiny House nicht geschützt. Meistens bezeichnet er ein kompaktes Wohngebäude mit einer Fläche von rund 15 bis 50 Quadratmetern, oft aus Holz und oft mit der Möglichkeit des mobilen Transports auf einem Trailer. Tiny Houses bieten auf kleiner Fläche alles, was man zum Leben braucht, also Küche, Wohn- und Schlafbereich und ein Badezimmer.

Es gibt viele Anbieter, die schlüsselfertige Modelle anbieten, zu Preisen von 50.000 bis 150.000 Euro. Hinzu kommen noch die Kosten für das Grundstück, für die Erschließung sowie Kosten für die Genehmigung. Es ist auch möglich, ein Tiny House mit 20.000 bis 80.000 Euro selbst zu bauen, allerdings wird dafür viel handwerkliches Geschick und die entsprechende Zeit benötigt.

Fazit: Der Kauf eines Tiny Houses in Deutschland will sorgfältig geplant werden

Entscheidend bei der Nutzung von Tiny Houses ist also nicht unbedingt der Umstand, ob sie als Wohnwagen, als Ladung oder als Gebäude geplant werden, sondern wie sie letztlich genutzt werden. Wer ein Tiny House kaufen und vermieten möchte oder selber darin wohnen will, sollte sich deshalb frühzeitig über die Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung, die Nutzungsmöglichkeiten des Grundstücks, den Bebauungsplan sowie die steuerlichen Vorgaben informieren. So lassen sich böse Überraschungen bei der Antragsstellung und Probleme mit Behörden vermeiden.