Immobilie vererben: Was Erben in 2026 beachten müssen

In vielen Familien gehören Immobilien zu den wichtigsten Vermögenswerten. Zum Teil befinden sich Häuser schon seit Generationen im Familienbesitz, zum Teil wurden im Laufe des Lebens eine oder mehrere Immobilien gekauft, die nun an Familienmitglieder vererbt werden sollen.

Um Konflikte bei diesem Thema zu vermeiden, sollten sich sowohl diejenigen, die eine Immobilie vererben als auch die Erben einer Immobilie mit Regelungen zu Freibeträgen und Steuern beschäftigen. Eigentümer sollten sich fragen, ob eine Schenkung zu Lebzeiten möglicherweise sinnvoller ist als eine Erbschaft. Erben hingegen sollten wissen, was es mit Nießbrauch auf sich hat, wie hoch die Erbschaftssteuersätze 2026 sind und ob gegebenenfalls eine Reform der Erbschaftssteuer kommt.

Warum ist das Thema Immobilie vererben in 2026 so wichtig?

Im Jahr 2026 ist das Vererben von Immobilien hochrelevant, da die hohen Immobilienpreise dafür sorgen, dass viele Häuser und Wohnungen deutlich schneller über dem Freibetrag liegen als noch vor einigen Jahren. Auch wenn es in den letzten Jahren Schwankungen bei den Immobilienpreisen gab, so sind die Preise im bundesdeutschen Schnitt weiterhin hoch. Dadurch steigt der steuerliche Wert einer Immobilie und Erben und Erblasser sollten überprüfen, ob der Freibetrag ausreicht oder Erbschaftssteuer fällig wird.

Für Ehepartner, Kinder und Enkel ist das Thema Freibeträge beim Erbe besonders relevant. Je nach Steuerklasse gibt es unterschiedliche Regelungen. Der Freibetrag genügt bei wertvollen Immobilien aber oft nicht, denn ein Haus in beliebten Lagen und den großen deutschen Ballungsräumen überschreitet diesen schnell.

Hinzu kommt, dass viele Eigentümer ihr Erbe noch zu Lebzeiten regeln wollen, um zu verhindern, dass sich Erben eventuell streiten oder Dinge unklar bleiben. In diesem Fall wird ein Testament relevant, denn ansonsten greift die gesetzliche Erbfolge. Um Konflikte um den Verkauf, die Vermietung oder die Nutzung der Immobilie zu vermeiden, sollten Erblasser ihre Wünsche klar niederschreiben.

Regeln: Was gilt 2026 bei der Erbschaftssteuer?

Auch wenn die Reform der Erbschaftssteuer schon intensiv diskutiert wurde, gibt es bisher noch keine konkreten Beschlüsse. Für 2026 gilt also das bestehende Erbschaftssteuer-System, das sich nach verschiedenen Faktoren richtet:

• Verwandtschaftsgrad
• Persönliche Steuerklasse
• Wert der Immobilie

Der Verwandtschaftsgrad entscheidet über die Höhe des Freibetrags beim Erbe. Es gelten:

• Ehepartner und eingetragene Lebenspartner: Freibetrag von 500.000 Euro
• Kinder und Stiefkinder: Freibetrag von 400.000 Euro
• Enkel: Freibetrag von 200.000 Euro (ist das Elternteil des Enkels schon verstorben, erhöht er sich auf 400.000 Euro)
• Eltern und Großeltern: Freibetrag von 100.000 Euro (bei Schenkungen nur 20.000 Euro)
• Alle anderen Erben: Freibetrag von 20.000 Euro

Je nach Steuerklasse und Verwandtschaftsgrad werden für jeden Euro über dem Freibetrag zwischen 7 Prozent und 50 Prozent Erbschaftssteuer fällig. Grundsätzlich gilt: Je enger das familiäre Verhältnis (Ehepartner, Kinder, Enkel), desto niedriger fällt die Erbschaftssteuer aus.

Wie hoch die zu zahlende Erbschaftssteuer genau ist, hängt vom Wert der Immobilie ab. Ein Haus oder eine Wohnung werden vom Finanzamt nach festen Regeln bewertet und bei Immobilien in einer guten Lage ist der Wert schnell höher, als ihn Eigentümer erwarten. Das führt dazu, dass Erbschaftssteuer schneller als gedacht fällig wird.

Wer weiß, dass er eine Immobilie erbt oder vererben wird, sollte frühzeitig prüfen lassen, wie hoch der tatsächliche Wert des Hauses oder der Wohnung ist und welche Summe an Erbschaftssteuer das bedeuten könnte. Auch wenn nach der Erbschaft ein Verkauf des Hauses oder der Wohnung geplant ist, können weitere Steuerzahlungen die Folge sein.

Erbe oder Schenkung: Was ist 2026 sinnvoller?

Eine Schenkung kann einem Erbe gegenüber Vorteile bieten. Denn eine Schenkung ermöglicht, dass der Freibetrag alle zehn Jahre erneut genutzt werden kann. Es kann also sinnvoll sein, eine Immobilie schon zu Lebzeiten zu übertragen, denn dadurch lässt sich der Wert Schritt für Schritt verteilen. Die Erbschaftssteuer, die dann im tatsächlichen Erbfall anfällt, kann so deutlich reduziert werden. Das gilt insbesondere bei einem hohen Vermögenswert und einer ungünstigen Steuerklasse.

Beispiel: Eltern übertragen ihrem Kind eine Wohnung per Schenkung. Zehn Jahre später kann erneut Vermögen übertragen werden, ohne dass der Freibetrag schon ausgeschöpft ist. Bei einem klassischen Erbe im Todesfall kann vom Freibetrag nur einmal profitiert werden.

Eine Schenkung geht jedoch auch mit weiterem Aufwand einher, denn viele Eigentümer wollen trotz Schenkung in ihrer Immobilie wohnen bleiben. Üblicherweise wird dafür dann ein Wohnrecht beziehungsweise Nießbrauch vereinbart.

Was kennzeichnet Wohnrecht und Nießbrauch?

Wohnrecht und Nießbrauch sind zwei Möglichkeiten, wie der bisherige Eigentümer trotz Schenkung in der Immobilie wohnen bleiben kann.

• Wohnrecht: Das Wohnrecht kann für einen festgelegten Zeitraum oder bis zum Ableben vereinbart werden. Es sollte im Grundbuch eingetragen und vertraglich festgehalten werden. Denn falls die Erben die Immobilie noch zu Lebzeiten verkaufen, dann muss dieses Wohnrecht vom neuen Eigentümer anerkannt werden.
• Nießbrauch: Nießbrauch ermöglicht ebenfalls, in einer Immobilie trotz Schenkung wohnen zu bleiben. Doch das Nießbrauchrecht geht noch weiter, denn bei Nießbrauch können die Einnahmen aus einer eventuellen Vermietung trotz der Schenkung beim ursprünglichen Eigentümer verbleiben. Eine wirtschaftliche Nutzung ist somit abgedeckt. Wie auch das Wohnrecht sollte Nießbrauch vertraglich und im Grundbuch festgehalten werden, damit es auch bei Eigentümerwechsel weiterhin gilt.

Für den steuerlichen Wert sind Nießbrauch und Wohnrecht entscheidend, denn beide senken den Wert eines Hauses oder einer Wohnung. Das reduziert die Erbschaftssteuer oder Steuerlast bei einer Schenkung.

Wohnrecht und Nießbrauch können jedoch auch dazu führen, dass ein späterer Verkauf schwieriger wird. Denn Käufer bezahlen oft weniger für eine solche Immobilie. Erblasser sollten eine Schenkung daher sorgfältig planen.

Immobilie vererben: Mit oder ohne Testament?

Bei einer Immobilie kann es zum Problem werden, sich auf die gesetzliche Erbfolge zu verlassen. Denn ohne ein Testament, in dem alles klar geregelt ist, können komplizierte Eigentümergemeinschaften entstehen. Stirbt zum Beispiel ein Erblasser, der kein Testament aufgesetzt hatte, dann erhalten Ehepartner und Kinder gemeinsame Anteile am Haus. Soll das Haus später verkauft werden, müssen alle Beteiligten zustimmen, was zu Konflikten führen kann.

Mit einem Testament können Eigentümer für Klarheit sorgen und die Aufteilung der Erbschaft eindeutig regeln. Sie entscheiden dann, wem die Immobilie zugeteilt wird und ob andere Erben eventuell ausgezahlt werden müssen. Bei mehreren Kindern oder wenn auch noch Enkel berücksichtigt werden sollen, lassen sich mit einem Testament Streitigkeiten verhindern. Außerdem lässt sich in einem Testament festlegen, ob Wohnrecht bestehen bleiben soll oder dass ein Haus nicht sofort nach dem Tod verkauft werden soll.

Welche Änderungen beim Vererben von Immobilien könnten kommen?

Anfang 2026 hat die SPD neue Konzepte zur Erbschaftssteuer vorgelegt. Demnach soll es statt eines Freibetrags, der alle zehn Jahre ausgeschöpft werden kann, einen Lebensfreibetrag in Höhe von einer Million Euro geben. Alles bis zu dieser Summe könnte dann steuerfrei vererbt werden. Ein weiterer Vorschlag ist, dass Kinder eine Immobilie der Eltern steuerfrei erben könnten, wenn die Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter ist und sie dort zeitnah selbst einziehen und für zehn Jahre nach dem Erbe wohnen bleiben. Auch die Staffelung je nach Steuerklasse soll bei der Erbschaftssteuer abgeschafft werden.

Noch ist nichts beschlossen und Einigkeit über die Vorschläge besteht noch nicht. Politisch gilt das Thema Erbschaft jedoch weiterhin als reformbedürftig, um die Erben kleinerer Vermögen stärker zu entlasten und die Weitergabe großer Vermögen höher zu besteuern.

Fazit: Beim Vererben von Immobilien nicht auf Reformen warten

Wer eine Immobilie vererben möchte, sollte nicht auf eventuelle Reformen warten. Eine frühzeitige Planung lohnt sich gerade bei größeren Vermögenswerten, um möglichst viel Freibetrag auszuschöpfen und Steuern zu sparen.

Mit einer Schenkung können die Vorteile des Freibetrags mehrmals genutzt werden, wenn zeitlich gut geplant wird. Nießbrauch und Wohnrecht ermöglichen, dass die Erblasser dennoch weiterhin in ihrer Immobilie leben oder diese vermieten können. Mit einem Testament lässt sich Streit rund um die Erbschaft einer Immobilie zwischen Ehepartner, Kindern und eventuellen Enkeln vermeiden.