Nießbrauch bei Immobilien – das Nutzungsrecht einfach erklärt

Von Nießbrauch wird häufig im Zusammenhang mit Immobilien gesprochen. Das Nutzungsrecht ist nicht mit einem Wohnrecht zu verwechseln, da meistens beim Nießbrauch der ursprüngliche Eigentümer auch zukünftig weiterhin Inhaber der Immobilie ist.

In unserem Beitrag erfahren Sie, was ein Nießbrauch einfach erklärt ist. Wir gehen auf die unterschiedlichen Arten ein, wann der Nießbrauch in Betracht kommt und welche Pflichten sowie Rechte der Nießbraucher hat. Sie erfahren zudem etwas zu den Vor- und Nachteilen, wie Sie den Wert des Nießbrauchs berechnen und wir beantworten weitere, interessante Fragen zum Thema.

Was ist ein Nießbrauch einfach erklärt?

Erwähnt wird der Nießbrauch als Recht zur Nutzung im Paragraph 1030 BGB. Es handelt sich laut BGB per Definition um ein nicht verkäufliches und nicht vererbbares Nutzungsrecht für fremdes Eigentum. Dabei darf der Nießbraucher das entsprechende Gut nutzen und daraus wirtschaftliche Erträge generieren, zum Beispiel Mieteinnahmen bei einer Vermietung der Immobilie.

In erster Linie bezieht sich das Nießbrauchsrecht in der Praxis vor allem auf folgende Sachwerte:

• Immobilien
• Grundstücke
• Fahrzeuge
• Rechte und/oder Anteile an Unternehmen

Wir beschäftigen uns im Beitrag ausschließlich mit dem Nießbrauch im Zusammenhang mit einer Immobilie, da diese Art des Nießbrauchs sehr häufig auftritt. Übertragen wird das Nießbrauchsrecht seitens des Eigentümers an den Nießbraucher, der das Haus oder die Wohnung wirtschaftlich nutzen darf. Allerdings behält der Eigentümer das sogenannte Verfügungsrecht, sodass ausschließlich er das Objekt verkaufen oder eine Schenkung vornehmen darf. Basis für den Nießbrauch ist ein Nießbrauchvertrag, auf den wir im Verlauf des Beitrages näher eingehen. Eingetragen wird der Nießbrauch an Grundstücken und Immobilien im Grundbuch.

Welche Arten von Nießbrauch gibt es?

Je nach Anlage des Nießbrauchsrechts gibt es mehrere Arten, die sich differenzieren lassen.

• Zuwendungsnießbrauch: Eigentümer vergibt Recht zum Nießbrauch an einem Objekt an Dritte, bleibt jedoch weiterhin der Eigentümer des Hauses.
• Vermächtnisnießbrauch: Eigentümer der Immobilie bestimmt, dass nach seinem Tod eine genannte Person das Recht am Nießbrauch hat. Das gilt ebenfalls unter der Voraussetzung, dass eine andere Person Erbe der Immobilie wird.
• Vorbehaltsnießbrauch: Beim Vorbehaltsnießbrauch wird die Immobilie zunächst per Verkauf übertragen, wobei allerdings der Verkäufer und ehemalige Immobilieneigentümer das Nießbrauchsrecht behält.
• Bruchteilsnießbrauch: Für diese Art der Nutzung ist kennzeichnend, dass der Eigentümer der Immobilie nur einen Teil des Objektes besitzt. Ein klassisches Beispiel ist ein Mehrfamilienhaus. In dem Fall bezieht sich das Recht zum Nießbrauch nur auf diesen Teil, nicht jedoch auf das gesamte Haus.
• Nachrangiger Nießbrauch: Beim nachrangigen Nießbrauch handelt es sich um eine Variante des Vorbehaltsnießbrauchs. In dem Fall ist es möglich, das Nießbrauchsrecht zu vererben, sollte der eigentliche Nießbraucher sterben. Die entsprechende Person wird vertraglich genannt.
• Quotennießbrauch: Typisch für den Quotennießbrauch ist, dass das Recht für einen bestimmten Anteil an einer Immobilie gilt, der in Prozent angegeben wird.
• Brutto- und Nettonießbrauch: Der Unterschied zwischen dem Brutto- und dem Nettonießbrauch ist, dass beim Bruttonießbrauch der Eigentümer alle Kosten übernimmt, beim Nettonießbrauch hingegen der Nutzer des Nießbrauchsrechts.

Wann ist der Nießbrauch sinnvoll?

Es gibt mehrere Situationen, in denen der Gebrauch des Nießbrauchs sinnvoll und nützlich ist. Häufig stehen steuerliche Überlegungen dahinter, wenn es zum Beispiel um eine vorweggenommene Erbfolge geht. In dem Fall kann der Immobilieneigentümer sein Haus vermieten oder selbst darin wohnen, während auf der anderen Seite ein Wechsel des Eigentümers durch eine Schenkung stattfindet. Das kann steuerliche Vorteile haben, da später eine Erbschafts- oder Schenkungssteuer vermieden wird.

Ebenfalls häufig eingesetzt wird der Nießbrauch im Zusammenhang mit einem Teilverkauf der Immobilie. Nach dem Teilverkauf sichert sich der Verkäufer durch das Nießbrauchsrecht ab, weiterhin lebenslang im Haus zu wohnen und die Erträge zu vereinnahmen, beispielsweise in Form der Miete.

Weitere Gründe, aus denen der Nießbrauch in der Praxis angewendet wird, sind:

• Pflichtteilsanspruch gering halten durch Schenkung an Dritte
• Nießbrauch an Kinder, die aus den Erträgen zum Beispiel ihr Studium oder ihre Ausbildung finanzieren

Welche Rechte und Pflichten hat ein Nießbraucher?

Im Zusammenhang mit dem Nießbrauch gibt es sowohl für den Eigentümer als auch den Nießbraucher mehrere Rechte und Pflichten, die sich aus der Nutzung des Nießbrauchs ergeben.

Der Nießbraucher hat unter anderem das Recht, Erträge aus dem Haus oder der Wohnung zu vereinnahmen, insbesondere Mieteinnahmen. Darüber hinaus darf er das Objekt im üblichen Umfang nutzen und auf eine Eintragung im Grundbuch bestehen.

Neben den Rechten existieren für den Nießbraucher ebenfalls Pflichten, insbesondere:

• Versichern des genutzten Objektes
• Nießbrauchsrecht darf weder verkauft noch verschenkt oder auf sonstige Weise übertragen werden
• Übernahme von Renovierungen im Zuge des üblichen Erhalts
• Zahlen der Grundsteuer

Welche Rechte und Pflichten hat der Eigentümer beim Nießbrauch?

Neben dem Nießbraucher hat ebenfalls der Eigentümer weiterhin Rechte und Pflichten.

Das Hauptrecht ist, dass er die Verfügungsgewalt über die Immobilie behält und diese zum Beispiel veräußern darf, was dem Nießbraucher nicht erlaubt ist. Darüber hinaus hat der Eigentümer der Immobilie ebenfalls das Recht, das Nutzungsrecht zu begrenzen.

Das sieht in der Praxis so aus, dass zum Beispiel bestimmte Zimmer des Hauses vom Nießbrauch ausgeschlossen sind. Neben den Rechten hat der Eigentümer im Zusammenhang mit dem Nießbraucher folgende Pflichten:

• Übernahme außergewöhnlicher Unterhaltungskosten für die Immobilie (zum Beispiel Modernisierung der Heizung)
• Zahlen der Erschließungs- und Anliegerbeiträge

Was sind die Vorteile beim Nießbrauch?

Es gibt einige Vorteile, die im Zusammenhang mit dem Nießbrauch an einer Immobilie existieren. Diese Vorzüge beziehen sich teilweise auf den Verkauf oder die Schenkung der Immobilie, sodass der frühere Eigentümer das Nießbrauchsrecht besitzt.

Ebenfalls gilt das für eine andere Situation, in welcher der Eigentümer der Immobilie weiterhin Eigentümer bleibt, den Nießbraucher jedoch an eine andere Person überträgt.

In der Übersicht hat der Nießbraucher mit dem in Verbindung stehenden Recht folgende Vorzüge:

• Vermeiden oder Verringerung der Schenkungssteuer durch Schenkung an Kinder mit Nießbrauchsrecht.
• Eigentümer sichert sich nach Immobilienverkauf das lebenslange Wohnrecht.
• Finanzierung der Pflegekosten durch Nießbrauch an der Immobilie.
• Finanzielle Mittel und Liquidität durch Immobilienverkauf in Verbindung mit lebenslangem Wohnrecht.
• Vorteile bei der Einkommensteuer, wenn zum Beispiel Eltern ihren Kindern ein Nießbrauchsrecht an einer Immobilie übertragen, die vermietet ist.

Welche Nachteile hat Nießbrauch?

Neben den genannten Vorteilen hat der Nießbrauch unter Umständen Nachteile, und zwar sowohl für den Eigentümer als auch für den Nießbraucher. Das sind im Überblick:

Nachteile für den Eigentümer

• Verkauf mit Nießbrauchsrecht an einer Immobilie schwerer
• Geringerer Wert der Immobilie
• Langfristige Bindung ohne Rücktrittsrecht
• Beleihung durch die Bank oft schwierig

Nachteile für den Nießbraucher

• Übernahme der Kosten für kleinere Renovierungen
• Zahlen der Grundsteuer und Gebäudeversicherung
• Finanzierung häufig erschwert, wenn Immobilie als Sicherheit fungiert

Wert des Nießbrauchs berechnen

Der Nießbrauch hat einen bestimmten Wert, da er das Recht beinhaltet, ein Haus oder eine Wohnung wirtschaftlich zu nutzen. Auf dieser Grundlage lässt sich ein sogenannter Nießbrauchwert ermitteln, bei dem es sich um den Kapitalwert des Nutzungsrechtes handelt.

Die Berechnung erfolgt auf Grundlage folgenden Faktoren:

• Erzielbare Mieteinnahmen
• Dauer des Nießbrauchsrechts
• Alter des Nießbrauchers (bei lebenslangem Nießbrauchsrecht)

Der Nießbrauchwert wiederum nimmt Einfluss auf den Wert des Hauses oder der Wohnung, der sich durch das Nutzungsrecht verringert.

Beispielrechnung für den Nießbrauchwert

Lassen Sie uns das zuvor beschriebene Ermitteln des Nießbrauchwertes an einem Beispiel verdeutlichen. Wir gehen davon aus, dass Sie Ihrer Tochter im Alter von 50 Jahren gerne ein Nießbrauchsrecht einräumen möchten, welches lebenslang gilt.

Wir nehmen die folgenden Zahlen und Werte im Zusammenhang mit der Immobilie an:

• Monatliche Mietersparnis: 1.100 Euro
• Jahreswert: 13.200 Euro
• Vervielfältiger: 15,705 (für 50-jährige Frau)
• Kapitalwert: 13.200 Euro * 15,705 = 207.306 Euro

Im Beispiel beträgt der Kapitalwert des Nießbrauchrechts also etwas mehr als 200.000 Euro.

Wie lange ist ein Nießbrauchrecht gültig?

Meistens ist ein Nießbrauchrecht so lange gültig, bis der Nießbraucher stirbt. Sollte der Eigentümer der Immobilie zuerst sterben, hat das Nießbrauchrecht dennoch weiterhin Bestand. Das Gleiche gilt unter der Voraussetzung, sollte der Eigentümer der Immobilie wechseln. Allerdings ist es möglich, alternativ das Nießbrauchrecht zeitlich zu begrenzen. Dann erlischt es nach Ablauf des Zeitraums automatisch.

Wie vereinbart man ein Nießbrauchrecht?

Zum Vereinbaren eines Nießbrauchsrechts ist es empfehlenswert, einen Nießbrauchvertrag abzuschließen. Das ist nicht optional, sondern beim Nießbrauch im Zusammenhang mit einer Immobilie vorgeschrieben.

Der Nießbrauchvertrag sollte mindestens folgende Punkte beinhalten:

• Wofür exakt soll das Nießbrauchrecht gelten? (zum Beispiel für die gesamte Immobilie)
• Gilt der Nießbrauch zeitlich befristet oder lebenslang?
• Ist der Nießbrauch unentgeltlich oder an ein Entgelt gebunden?
• Welche Rechte und Pflichten haben die zwei Parteien?

Grundsätzlich gibt es zwar keine vertraglichen Vorgaben, sodass der Nießbrauchvertrag individuell ausgestaltet sein kann. Sollten jedoch Rechte an einem Grundstück oder an einer Immobilie betroffen sein, ist die notarielle Form mit dem Eintrag ins Grundbuch vorgeschrieben.

Der Ablauf beim Einräumen eines Nießbrauchsrechts gestaltet sich dann normalerweise wie folgt:

1. Sie übertragen zum Beispiel als Eigentümer eines Hauses dieses an Ihren Sohn und erhalten die Nutzungsrechte (Nießbrauch)
2. Notarielle Beurkundung des Nießbrauchvertrages
3. Eintragung des Eigentümerwechsels sowie des Nießbrauchs im Grundbuch
4. Inkrafttreten das Nießbrauchrechts

Gibt es bessere Alternativen zum Nießbrauch?

Es gibt einige Alternativen zum Nießbrauch. Ob diese allerdings besser, schlechter oder gleichwertig sind, hängt von der individuellen Situation ab. In erster Linie können Sie folgende Alternativen zum Nießbrauch nutzen, falls es zu Ihrem Vorhaben sowie zu Ihrem Ziel passt:

• Leibrente: Kennzeichnend für die Leibrente ist, dass der Eigentümer der Immobilie das Objekt verkauft und den Verkaufserlös in Form einer monatlichen Rente erhält. Damit wird ebenfalls gewährleistet, dass stetige Liquidität vorhanden ist, wie es auch bei einem Nießbrauch in Form der Erträge, insbesondere in Form der Miete, der Fall wäre.
• Wohnrecht: Dieses kann im Vergleich zum Nießbrauch ebenfalls genutzt werden, wenn es in erster Linie darum geht, lebenslang im Haus wohnen zu dürfen.
• Schenkung: Die Schenkung ist dann eine Alternative zum Nießbrauch, wenn es vor allem darum geht, den Schenkungsfreibetrag alle zehn Jahre auszunutzen. In dem Fall wäre eine schrittweise Übertragung der Immobilie eine gute Wahl.

FAQs zum Nießbrauch

Sie haben noch Fragen zum Nießbrauchsrecht? Dann werfen Sie doch einfach einen Blick in das nachfolgende FAQ, wo die wichtigsten Fragen zum Nießbrauch beantwortet werden.