Bestandsimmobilie kaufen: Lohnt sich der Kauf in 2026?

Bestandsimmobilien sind wieder mehr gefragt, nachdem das Interesse in den letzten Jahren verhalten war. Für Bestandswohnungen sowie Bestandshäuser sind Preisentwicklung und Nachfrage gestiegen, nachdem sich der Immobilienmarkt nach einem kurzzeitigen Einbruch wieder stabilisiert hat. Was steckt hinter dieser Entwicklung und was sollten Käufer im Jahr 2026 beachten?

Die Nachfrage nach Immobilien ist selektiver geworden

Nachdem es ab 2023 zu einem Einbruch des Immobilienmarktes kam, hat er sich im Jahr 2026 wieder stabilisiert. Grund für die gesunkene Nachfrage in den letzten Jahren waren steigende Bauzinsen, doch die Durststrecke scheint überwunden.

Auch wenn die Erholung der Immobilienpreise nicht in allen Regionen Deutschlands gleich ist, so ziehen insbesondere die großen Städte wie Hamburg, Frankfurt oder München wieder an. In ländlichen Regionen bleiben die Preise weiterhin moderat, aber auch hier hängt es stark von der jeweiligen Lage ab.

Insgesamt lässt sich aber noch nicht wieder von einem Boom sprechen, denn Käufer sind wählerischer geworden. Lage, Zustand der Immobilie, Grundriss und auch die Energieeffizienz sind im Jahr 2026 wichtige Faktoren, die über die Attraktivität einer Immobilie entscheiden.

Welche Vorteile bieten Bestandsimmobilien?

Die Nachfrage nach Bestandsimmobilien hat 2026 angezogen, was unter anderem daran liegt, dass weiterhin zu wenig neuer Wohnraum fertiggestellt wird.

Bestandsimmobilien bieten mehrere Vorteile:

• Sie sind kurzfristig verfügbar und müssen nicht noch gebaut oder fertiggestellt werden. Auch gibt es kein Risiko, dass eventuell noch ein Projektentwickler insolvent geht oder dass sich die Erteilung der Baugenehmigung verzögert. Meist kann wenige Monate nach dem Kauf und Notartermin eingezogen werden.
• Oft sind sie günstiger als Neubauten, das heißt das Darlehen ist niedriger, die monatliche Rate geringer und die Schulden schneller abbezahlt. Wer zusätzlich solides Eigenkapital einbringt, kann die monatliche Belastung noch weiter drücken.
• Sie befinden sich in der Regel in bereits bestehenden Strukturen, wodurch sich die vorhandene Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzten, ÖPNV etc. gut beurteilen lässt.
• Sie können vor Ort besichtigt, begutachtet und geprüft werden, was beim Kauf auf Basis von Grundrissen und Modellen nicht möglich ist. Bei Bestandsimmobilien gibt es in der Regel weniger Überraschungen.
• Gegebenenfalls ist der Preis von Bestandsimmobilien sogar verhandelbar. Bei sanierungsbedürftigen Objekten oder in Regionen mit geringer Nachfrage, lässt sich mit Geschick ein niedrigerer Preis als ausgeschrieben vereinbaren.

Bestandsimmobilien bringen auch Nachteile mit sich:

• Sie bedeuten mehr Kompromisse, denn die Raumaufteilung kann nicht oder nur schwer verändert werden und eigene Wünsche lassen sich schwieriger umsetzen.
• Eventuell werden kostspielige Sanierungen der Immobilie fällig. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt bei einem Eigentümerwechsel bestimmte energetische Maßnahmen vor, wie zum Beispiel den Austausch alter Heizkessel oder die Dämmung der obersten Geschossdecke. Zwei Jahre haben Eigentümer dafür in der Regel Zeit. Auf EU-Ebene ist zudem geplant, dass Gebäude mit schlechten Energieklassen künftig bestimmte Mindeststandards erfüllen müssen, aber wann diese Vorgaben in Deutschland rechtskräftig werden, ist noch unklar. Insbesondere ältere Objekte können einen erheblichen Sanierungsbedarf haben, von alten Heizungsanlagen, über zugige Fenster und undichte Dächer bis hin zu maroder Elektronik. Bei der Gesamtkalkulation eines Darlehens sollten die Kosten dafür unbedingt berücksichtigt werden.
• Die Fördermöglichkeiten für Bestandsimmobilien sind eingeschränkt. Mehr Möglichkeiten gibt es für Neubauten, zum Beispiel durch KfW-Programme oder staatliche Zuschüsse.

Wie sieht es 2026 bei den Zinsen und der Finanzierung aus?

Der entscheidende Hebel bei jeder Baufinanzierung ist das Zinsniveau. Eng damit verknüpft ist auch das Eigenkapital, denn je höher dieses ist, desto günstiger ist der angebotene Zinssatz. Im Jahr 2026 liegen die Zinsen je nach Bonität für zehnjährige Darlehen zwischen 3,7 Prozent und 4 Prozent. Das ist kein Vergleich zu den historischen Tiefständen von unter 1 Prozent in den Jahren 2020, aber immer noch leicht niedriger als 4,23 Prozent im Herbst 2023. Der genaue Zinssatz hängt aber immer von der persönlichen Bonität und der Sollzinsbindung ab.

Wer jetzt ein Darlehen aufnimmt, kann sich mit einer Sollzinsbindung von zehn bis 15 Jahren den aktuellen Zinssatz sichern. Schließlich kann niemand vorhersehen, wie es bis dahin um die Zinsentwicklung bestellt ist, selbst wenn die Zinsen jetzt erst einmal gesunken sind. Das Risiko lässt sich auch streuen, indem zwei Darlehen für die Baufinanzierung mit einer unterschiedlichen Sollzinsbindung aufgenommen werden, beispielsweise eins für fünf und eins für 15 Jahre.

Für die Baufinanzierung gilt außerdem, dass Eigentümer für den Hauskauf oder Wohnungskauf mindestens 20 Prozent Eigenkapital und im besten Fall noch das Geld für die Kaufnebenkosten mitbringen sollten. Dadurch wird nicht nur die Zinslast gesenkt, sondern auch die Darlehenskonditionen verbessern sich. Je höher das Eigenkapital ist, desto besser werden die Bedingungen. Ein Eigenkapitalanteil von 30 Prozent oder noch mehr, kann die monatliche Kreditrate je nach Immobilie um mehrere Hundert Euro senken.

Bestandsimmobilie vs. Neubau im direkten Vergleich

Vergleicht man Bestandsimmobilien direkt mit neu gebauten Immobilien, wird auf einen Blick deutlich, was bei einer Entscheidung für eine der beiden Varianten berücksichtigt werden sollte.

Bestandsimmobilien punkten bei Lage und Verfügbarkeit, während Neubauten auf Energieeffizienz und dementsprechend niedrige Betriebskosten setzen. Es lässt sich daher nicht pauschal sagen, welche Variante besser ist.

Hauskauf 2026: Worauf sollten Käufer bei Bestandsimmobilien achten?

Wer in 2026 eine Bestandsimmobilie kaufen möchte, sollte sein Eigenkapital prüfen. Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus zehn bis 15 Prozent zusätzlich für die Baunebenkosten braucht es für eine gute Baufinanzierung bei der Bank. Um ein passendes Darlehen zu finden, empfiehlt es sich, verschiedene Anbieter zu vergleichen. Schon kleine Unterschiede bei den Zinsen können über die Laufzeit eines Darlehens viele Tausende Euro ausmachen. Als Laufzeit des Kredits sollten mindestens zehn oder 15 Jahre Zinsbindung vereinbart werden, um sich vor steigenden Zinsen in der Zukunft zu schützen.

Käufer von Bestandsimmobilien sollten einen Gutachter bestellen, der die Immobilie auf Zustand und Mängel prüft. Blind zu kaufen, kann sich rächen. Wichtig ist auch, beim Hauskauf den Energieausweis zu prüfen. Energieeffizienzklasse, Energiebedarf, Heizungsart und Baujahr geben eine Indikation, wie teuer eine eventuelle Sanierung der Immobilie werden könnte.

Entscheidend ist für viele Käufer die Lage einer Immobilie. 2026 sind insbesondere die Metropolregionen in Deutschland weiterhin gefragt. Bei der Lage der Immobilie sollten Käufer auf die Bevölkerungsentwicklung sowie die umliegende Infrastruktur achten. Auch der Mietpreisspiegel kann wichtig sein, wenn die Immobilie als Kapitalanlage gekauft wird.

Fazit: Bestandsimmobilien vor dem Kauf sorgfältig prüfen

Eine Bestandsimmobilie zu kaufen ist dank des geltenden Zinsniveaus im Jahr 2026 wieder realistischer geworden. Je nach Region lassen sich gute Optionen finden, wenn eine solide Finanzierung aufgestellt wird. Entscheidend ist dabei ein solides Eigenkapital, das zu besseren Konditionen führt. Wichtig ist, das Objekt vor dem Kauf gründlich unter die Lupe zu nehmen, um zu wissen, welchen Sanierungsbedarf es eventuell noch gibt und wie viel zusätzliches Budget dafür eingeplant werden muss.

Ob sich Käufer für eine neu gebaute Immobilie oder eine Bestandsimmobilie entscheiden, ist eine Frage der persönlichen Priorität sowie des Budgets und auch Frage dessen, wie dringend der Umzug erfolgen soll. Der Blick auf die Energiebilanz der Immobilie sollte im Jahr 2026 jedenfalls nicht fehlen, denn das Thema ist jetzt relevanter denn je.