Ferienhaus: Finanzierung mit Tücken?

Der Traum vom eigenen Ferienhaus, das sich dank Vermietung von selbst trägt, klingt für viele Menschen nach dem perfekten Investment. Und der Markt für Ferienimmobilien boomt: die Ferienwohnung in Andalusien, das rote Schwedenhaus oder die Finca auf Mallorca.

Was nach einer reizvollen Kapitalanlage klingt, muss aber auch finanziert werden. Und hier wird es interessant, denn die Finanzierung eines Ferienhauses unterscheidet sich stark von der klassischen Baufinanzierung für eine Immobilie in Deutschland.

Ferienhaus Finanzierung: Von diesen Faktoren hängt ab, ob sich eine Immobilie als Kapitalanlage lohnt

Bevor es an die Finanzierung eines Ferienhauses geht, muss ein geeignetes Objekt gefunden werden. Dafür ist zunächst die Frage relevant, wie das Haus genutzt werden soll. Wer ein Wochenendhaus zur Selbstnutzung kaufen möchte, sollte auf schnelle Erreichbarkeit achten. Wer die Immobilie vorwiegend vermieten möchte und sie nur einige Wochen im Jahr (oder auch gar nicht) selbst nutzt, der sollte sich daran orientieren, welche Regionen touristisch gefragt und gut erschlossen sind und wo es attraktive Objekte gibt.

Ob sich der Kauf einer Ferienimmobilie als Kapitalanlage lohnt, hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab:

• Die Lage des Objekts
• Die Auslastung im Jahr
• Die Konditionen, zu denen die Finanzierung gewährt wird

Immobilien in einer Toplage wie auf Mallorca oder am Gardasee können durch die Mieteinkünfte attraktive Renditen einbringen. In weniger gefragten Regionen decken möglicherweise die Einnahmen nicht mal die laufenden Kosten.

Wann kann die Vermietung eines Ferienhauses die Kosten decken?

Ab mindestens 17 vermieteten Wochen pro Jahr oder 120 Tagen kann ein Ferienhaus die laufenden Kosten decken, so die Faustregel. Wer eine attraktive Rendite anstrebt, sollte mindestens 60 Prozent des Jahres ausgebucht sein, also etwa 30 Wochen im Jahr. Letztlich hängt es aber vom Preis der Immobilie und von der Wochenmiete ab, wie lange es dauert, bis die Kosten eines Ferienhauses gedeckt werden können.

Wenn es an die Finanzierung geht, sollten Leerstand, die eventuelle eigene Nutzung, Verwaltungskosten, Instandhaltungskosten sowie die steuerliche Belastung mit einbezogen werden. Für die Instandhaltungskosten empfehlen Experten pro Jahr 10 bis 15 Euro pro Quadratmeter. Wer die Verwaltung außerdem nicht selber regeln möchte, sondern jemand anderen damit beauftragt, kann darüber hinaus damit rechnen, rund 20 Prozent der Erträge abgeben zu müssen.

Vereinfachte Beispielrechnung für ein Ferienhaus in Spanien

Angenommen, der Kaufpreis für ein Ferienhaus in Andalusien beträgt 300.000 Euro. Da bei Auslandsimmobilien ein höherer Eigenkapitalanteil erwartet wird als bei Finanzierungen im eigenen Land, werden 150.000 Euro Eigenkapital eingebracht. Da die Zinsen in Spanien etwas niedriger sind als in Deutschland, ist ein Sollzins von 3 Prozent bis 3,5 Prozent realistisch. Bei einer Tilgung von 2 Prozent und einer Kreditlaufzeit von 25 Jahren beträgt die Jahresrate 7.875 Euro (Annuität = 5,25 Prozent pro Jahr auf 150.000 Euro). Somit beträgt die monatliche Rate 656 Euro.

Nimmt man einen durchschnittlichen Vermietungspreis pro Woche von 1.200 Euro an, sind das bei einer Auslastung von 24 Wochen pro Jahr 28.800 Euro Umsatz und somit pro Monat im Schnitt 2.400 Euro. Typische Kosten, die in Spanien anfallen und die abgezogen werden müssen, sind zum Beispiel 20 Prozent Gebühr, falls die Verwaltung zum Beispiel an eine Agentur übergeben wird, also 480 Euro pro Monat. Werden darüber hinaus 50 Euro Grundsteuer pro Monat angenommen (die genauen Beträge variieren je nach Gemeinde und Katasterwert der Immobilie), 40 Euro Versicherung, 150 Euro Rücklagen für die Instandhaltung sowie 120 Euro Nebenkosten, dann sind das im Monat 840 Euro.

Bei Mieteinnahmen von 2.400 Euro bleiben nach Abzug von Finanzierungs-, Verwaltungs- und Nebenkosten ca. 904 Euro pro Monat übrig, was erst einmal attraktiv klingt.

Aber schon mit einer geringeren Auslastung von nur 20 Wochen bei einem Wochen-Durchschnittspreis von 1.000 Euro liegt der Umsatz bei 1.667 Euro pro Monat und nach Abzug aller Kosten bleiben „nur“ noch 171 Euro pro Monat übrig. Auch wenn mehr als 150 Euro für Instandhaltung zurückgelegt werden oder die Versicherung teurer ist, schmälert das die Einnahmen.

Das zeigt, wie anfällig die Rendite für Schwankungen ist und wie wichtig es ist, sorgfältig zu kalkulieren. Und Kosten für die Einrichtung, Möbel, Gebühren für Buchungsportale etc. sind in dieser Kalkulation noch nicht berücksichtigt und auch die Kaufnebenkosten wie Notarkosten oder Grunderwerbsteuer nicht.

Wer seine Ferienimmobilie nicht in Spanien mit hohem Eigenkapitalanteil und verhältnismäßig niedrigen Zinsen kauft, sondern zum Beispiel in Deutschland, mit weniger Eigenkapital und höheren Zinsen, der muss bei der Rendite noch genauer hinschauen.

Was fordern Banken bei der Finanzierung eines Ferienhauses?

Die Finanzierung für ein Ferienhaus bedeutet meist andere Konditionen als bei einem selbstgenutzten Eigenheim. Ferienimmobilien gelten in der Regel als risikobehafteter, da das Objekt nicht dauerhaft bewohnt wird, der Ertrag stark vom Tourismus und der Saisonalität abhängt und auch der Wiederverkaufswert schwerer einzuschätzen sein kann.

Das bedeutet, dass die meisten Banken für die Immobilienfinanzierung eines Ferienhauses einen höheren Eigenkapitalanteil fordern. Während bei der Finanzierung eines selbstgenutzten Erstwohnsitzes meist 10 bis 20 Prozent Eigenkapital ausreichen, werden für die Finanzierung von Ferienimmobilien oft 40 bis 50 Prozent gefordert. Zum Teil wird sogar ein Zinsaufschlag fällig, da die Banken Ferienimmobilien als risikoreicher ansehen. Innerhalb Deutschlands kann dieser Zinsaufschlag 0,1 Prozentpunkte ausmachen, während er im Ausland 0,5 bis 1 Prozent betragen kann.

Außerdem fordern Banken meist zusätzliche Sicherheiten, wie eine bereits abbezahlte Immobilie in Deutschland oder einen zweiten Kreditnehmer mit nachweisbarem Einkommen.

Selbstnutzung oder Vermietung machen einen Unterschied bei der Finanzierung

Für die Bank macht es einen Unterschied, ob Hauskäufer ihr Ferienhaus ausschließlich selbst nutzen oder (auch) vermieten wollen. Soll die Immobilie nur selbst genutzt werden, prüft die Bank in erster Linie das laufende Einkommen sowie die Bonität des Kreditnehmers. Potenzielle Mieteinkünfte aus dem Ferienhaus spielen keine Rolle, da es nicht als Einkommensquelle betrachtet wird.

Sollen die Mieteinkünfte jedoch dazu beitragen, das Darlehen abzubezahlen, dann fordern Banken eine Prognose der Vermietung ein: Wie viele Wochen im Jahr planen Eigentümer das Haus zu vermieten? Welche Mietpreise sind marktüblich? Gibt es bereits Vertragsabschlüsse mit Vermietungsplattformen oder sogar Buchungen? Wenn die Prognosen belegt werden können, dann berücksichtigen Kreditinstitute für die Bonitätsprüfung eventuell die erwarteten Mieteinkünfte, was die Finanzierung günstiger machen kann. Die Berücksichtigung erfolgt allerdings selten zu 100 Prozent, sondern fällt aufgrund von Risikoabschlägen niedriger aus.

Beispiel: Ferienwohnung auf Norderney zur Vermietung statt Selbstnutzung

Bei einem Kaufpreis von 320.000 Euro und Eigenkapital von 90.000 Euro (28 Prozent) für eine Ferienwohnung auf Norderney geht es um ein Darlehen von 230.000 Euro. Können 18 Wochen Mieteinkünfte à 1.300 Euro prognostiziert werden, sind das zu erwartende Einnahmen von 24.000 Euro pro Jahr. Berücksichtigt die Bank davon zum Beispiel 60 Prozent, sind das 14.400 Euro = 1.200 Euro pro Monat. Bei einer monatlichen Kreditrate von 1.100 Euro kann die Finanzierung in diesem Beispiel als tragfähig eingestuft werden.

Checkliste: So gelingt die Ferienhaus Finanzierung

Für die Finanzierung einer Ferienimmobilie empfehlen sich folgende Schritte:

• Für Ferienimmobilien im Ausland sollten mindestens 40 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten aus Eigenmitteln stammen. Bei Ferienimmobilien in Deutschland sollten es im besten Fall auch 20 bis 40 Prozent sein, insbesondere wenn vermietet werden soll.
• Die Konditionen für Ferienimmobilien variieren stark, weshalb es sich lohnt, verschiedene Angebote zu vergleichen.
• Vermietungsprognose erstellen: Wer Mieteinkünfte in die Finanzierung einbringen will, braucht realistische Zahlen, die sich im besten Fall auf Vergleichsobjekte in der Region stützen.
• Mit einem Steuerberater lassen sich Fragen rund um die Mieteinkünfte klären, denn bei Erträgen aus dem Ausland gelten Doppelbesteuerungsabkommen. Je nach Land gibt es unterschiedliche Regeln.
• Die Lage der Ferienimmobilie sollte sorgfältig geprüft werden, denn sie ist das wichtigste Kriterium für den Erfolg der Vermietung und auch des eventuellen späteren Wiederverkaufs.

Fazit: Die Ferienhaus Finanzierung gründlich kalkulieren

Der Kauf eines Ferienhauses oder einer Ferienwohnung kann sich lohnen, muss aber gut kalkuliert werden. Denn die Immobilienfinanzierung bietet mehrt Tücken, als wenn es um ein normales Baudarlehen für einen Erstwohnsitz in Deutschland geht. Besonders wichtig ist der Unterschied, ob das Ferienhaus selbst genutzt oder vermietet werden soll und auch ob Inland oder Ausland wirkt sich entscheidend auf die Kreditkonditionen aus.