Mehrgenerationenhaus als Investment: Attraktiv für Anleger?

Das Leben in einem Mehrgenerationenhaus verspricht gegenseitige Unterstützung und Gemeinschaft mit der Familie oder anderen Personen. Private Mehrgenerationenhäuser rücken zunehmen in den Fokus privater und institutioneller Investoren, während klassische Anlageobjekte zunehmend unter steigenden Finanzierungskosten und immer mehr regulatorischen Anforderungen leiden.

Mehrgenerationenhäuser ermöglichen das Leben unterschiedlicher Altersgruppen unter einem Dach und bedeuten neben mehr sozialer Interaktion auch gute wirtschaftliche Bedingungen. Für Investoren gibt es außerdem einige Vorteile.

Der demografische Wandel als Renditetreiber

Die Menschen in Deutschland werden immer älter, die Zahl der Rentner steigt und es kommen zu wenig jüngere Jahrgänge nach. Darüber hinaus leben immer mehr Menschen alleine und die Zahl der kleinen Haushalte in Deutschland wächst. Diese Entwicklung sorgt dafür, dass immer mehr Wohnraum gefragt wird, der sowohl Barrierefreiheit als auch die Möglichkeit, sich sozial zu integrieren, bietet. Mehrgenerationenhäuser erfüllen genau diese Anforderung und die Nachfrage nach einem solchen Wohnmodell besteht unabhängig der wirtschaftlichen Lage oder Konjunkturzyklen. Aus Investorensicht bedeutet das eine gute Grundlage, um solche Häuser jetzt und auch in der Zukunft vermieten zu können.

Welche Art der Immobilie ist als Mehrgenerationenhaus geeignet?

Wer in ein Mehrgenerationenhaus investieren möchte, muss die Grundbedürfnisse dieser Wohnform verstehen. Dazu zählen Aspekte wie die Barrierefreiheit der Immobilie, ausreichend Platz und die Antwort auf die Frage, ob sich die verschiedenen Bewohner eines solchen Objekts getrennte oder gemeinsame Wohneinheiten wünscht.

Barrierefreiheit

Barrierefreiheit ist ein entscheidender Faktor bei einem Mehrgenerationenhaus, schließlich sieht das Konzept vor, dass dort ältere Menschen leben. Damit können Einschränkungen in der Mobilität einhergehen, die beim Kauf oder Bau eines solchen Hauses berücksichtigt werden müssen. Stufen zum Hauseingang, steile Treppen innerhalb des Hauses, Duschen mit einer erhöhten Duschwanne oder Türen, durch die kein Rollstuhl passt, können zu einem Problem werden, selbst wenn beim Einzug noch alles gut ist.  Und auch für die jüngere Generation kann das Thema perspektivisch relevant werden, schließlich können gesundheitliche Beeinträchtigungen jeden treffen und das nicht erst im Alter. Ein barrierefreies Zuhause stellt sicher, dass das Haus in allen Lebenslagen zu allen Bewohnern passt, was die Wertstabilität langfristig sichert.

Entscheidende Punkte, wenn es um die Barrierefreiheit geht, sind zum Beispiel diese:

• Barrierefreier Zugang ohne Stufen
• Geräumiger Parkplatz vor dem Haus
• Gegebenenfalls Treppenlifte auf allen Etagen
• Breite Türen für Rollatoren und Rollstühle
• Bodengleiche Dusche im Badezimmer
• Küchen- und Badezimmerausstattung auf der richtigen Höhe

Getrennte Einheiten oder gemeinsam?

Mehrgenerationenhäuser gibt es sowohl mit getrennten als auch mit gemeinsamen Wohneinheiten. So sind sowohl Mehrfamilienhäuser mit mehreren Wohnungen, zwei Eigentumswohnungen nebeneinander, zwei Doppelhaushälften mit separaten Eingängen als auch große Einfamilienhäuser mit mehreren Etagen und ausreichend Platz eine Möglichkeit. Es gibt nicht das eine Mehrgenerationenhaus, sondern viele verschiedene Wohnformen, in denen mehrere Generationen nah beieinander leben können. Dabei müssen diese nicht zwingend verwandt sein, sondern auch Freunde, Bekannte oder Menschen, die sich bislang fremd waren, können im Sinne einer Wohngemeinschaft zusammenleben.

Lage und Infrastruktur

Unter der Berücksichtigung, dass im Mehrgenerationenhaus auch ältere Menschen leben, muss die Infrastruktur rund um die Immobilie dazu passen. Ärzte und Apotheken sollten gut erreichbar sein, aber auch Schulen oder Kindergärten in der Nähe sind wichtig, damit die Bedürfnisse aller Generationen erfüllt werden können. Einkaufsmöglichkeiten und Grünflächen ohne Auto zu erreichen, ist ebenfalls ein Mehrwert.

Wirtschaftliche Vorteile eines Investments in Mehrgenerationenhäuser

Der Vorteil eines Mehrgenerationenhauses liegt darin, dass die Zielgruppe für die Vermietung sehr breit ist. Familien, Alleinerziehende, Senioren und Großeltern, Singles oder auch Wohngemeinschaften kommen als potenzielle Mieter in Frage. Das Risiko längerer Leerstandzeiten wird dadurch gesenkt. Auch besteht die Wahrscheinlichkeit, dass Mieter gegebenenfalls länger in einem Objekt wohnen bleiben, da sich innerhalb der Wohnlage soziale Netzwerke entwickeln können. Die Voraussetzung dafür ist natürlich, dass sich die Mieter untereinander verstehen.

Die Vorteile für Investoren liegen darin, dass Mietausfälle gegebenenfalls von anderen Parteien aufgefangen werden können, zumindest wenn es sich um einen gemeinsamen Mietvertrag handelt.

Weitere Vorteile sind die bereits genannte Barrierefreiheit, die Häuser für breite Zielgruppen zugänglich machen sowie flexible Raumkonzepte und energieeffiziente Bauweisen. Diese machen Immobilien zukunftsfähig und können auch perspektivisch für eine nachhaltige Wertentwicklung sorgen.

Für die Bewohner liegt der wirtschaftliche Vorteil darin, dass Nebenkosten oder die Kosten für Anschaffungen geteilt werden können.

Welche steuerlichen Aspekte gelten für Investoren?

Investoren können gebaute oder gekaufte Immobilien über eine Abschreibung (AfA = Absetzung für Abnutzung) steuerlich geltend machen. Für ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellte Immobilien beträgt sie 3 Prozent pro Jahr über 33 Jahre. Für Neubauten, die zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 errichtet werden, können im ersten Jahr 5 Prozent der Anschaffungskosten abgeschrieben werden und in den Folgejahren 5 Prozent des jeweiligen Restwerts.

Für ältere Gebäude zwischen 1925 und dem 31. Dezember 2022 sind es 2 Prozent pro Jahr über 50 Jahre. Für Häuser vor 1925 können 2,5 Prozent über 40 Jahre abgeschrieben werden.

Mitgekauftes Inventar beim Kauf von Bestandsbauten, wie zum Beispiel eine Einbauküche, lässt sich ebenfalls steuerlich geltend machen. Darlehenszinsen bei einer Finanzierung mindern außerdem als Werbungskosten die Steuerlast. Reparaturen, Verwaltungskosten oder Instandhaltungskosten können ebenfalls abgesetzt werden.

Staatliche Förderung für Mehrgenerationenhäuser

Es gibt keine direkte Förderung für den Bau oder Kauf eines privaten Mehrgenerationenhauses, allerdings können je nach Immobilie und Bauvorhaben bestimmte Fördermittel genutzt werden. Dazu zählt zum Beispiel der Kredit 159 der KfW, für den barrierefreien und altersgerechten Umbau von Immobilien. Auch für Sanierungen oder die Verbesserung der Energieeffizienz einer Immobilie kommt unter Umständen eine KfW-Förderung infrage. Zum Teil bieten einige Bundesländer auch Wohnraum-Förderprogramme an.

Bei Unklarheiten zu Förderprogrammen oder Steuerfragen empfiehlt es sich, frühzeitig einen Steuerberater einzubinden.

Was müssen Investoren bei der Finanzierung von Mehrgenerationenhäusern beachten?

Bei der Finanzierung eines Mehrgenerationenhauses ist es wichtig, von vorneherein klare Strukturen zu schaffen, insbesondere wenn es mehrere Kapitalgeber gibt. Zwar stärkt ein höheres Eigenkapital die Position bei der Bank, wenn es um ein Darlehen geht, allerdings sollten die finanziellen Anteile klar geregelt und festgehalten werden.

Während Neubauten eine individuelle Gestaltung des Grundrisses ermöglichen und außerdem direkt mit hoher Energieeffizienz und Barrierefreiheit gebaut werden können, so ist die Investition zu Beginn doch deutlich höher. Bestandsobjekte können günstiger gekauft werden, dafür können allerdings Kosten für Umbau- oder Sanierung anfallen, insbesondere wenn die Immobilie barrierefrei werden soll.

Investoren können gezielt mit Fremdkapital arbeiten und so ihre Eigenkapitalrendite erhöhen, um von einer verbesserten Gesamtrendite zu profitieren. Dafür müssen allerdings die Finanzierungskosten sowie die Entwicklung der Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten realistisch kalkuliert werden.

Fazit: Mehrgenerationenhäuser als zukunftssichere Kapitalanlage

Der demografische Wandel sowie die steigende Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum lassen Mehrgenerationenhäuser zu einem gefragten Wohnkonzept werden. Auch perspektivisch dürfte diese Immobilienform gefragt bleiben, was Chancen für Investoren birgt. Mehrgenerationenhäuser richten sich an eine breite Zielgruppe und haben ein geringeres Leerstandrisiko, was Mieteinnahmen und Rendite langfristig sichert.

Auch die steuerlichen Vorteile eines Immobilienkaufs oder -baus wirken sich positiv aus und darüber hinaus gibt es noch mögliche Fördermöglichkeiten. Dennoch muss die Finanzierung gut kalkuliert sein und die Verhältnisse klar geregelt, damit das Mehrgenerationenhaus auch wirklich zu einem erfolgreichen Projekt wird.