Mikroapartments Investment: Lohnt sich die Anlage in kleine Wohneinheiten noch?

Mikroapartments galten lange als gutes Investment. In Gegenden mit knappem Wohnraum und hohen Mieten waren sie sehr gefragt und galten fast als risikofreie Geldanlage. Für viele Anleger waren Mikroapartments eine gute Möglichkeit, mit vergleichsweise niedrigem Budget in den Immobilienmarkt einzusteigen. Doch die Situation hat sich verändert und höhere Zinsen und steigende Baukosten bedeuten neue Herausforderungen. Lohnt sich die Anlage in kleine Wohneinheiten also überhaupt noch?

Was sind Mikroapartments?

Als Mikroapartments werden kleine Wohnungen mit höchstens 30 Quadratmeter Größe bezeichnet, die mit einem funktionalen Raumkonzept überzeugen und oft schon fertig eingerichtet sind. Ein eigenes Badezimmer sowie eine kleine Küchenzeile sind in der Regel teil solcher Mikroapartments. Häufig befinden sich solche Apartments in großen und modernen Anlagen mit vielen Wohneinheiten, die professionell betrieben werden.

Warum galten Mikroapartments lange als besonders attraktiv?

Mehrere gesellschaftliche Entwicklungen führen dazu, dass Mikroapartments immer attraktiver wurden. Einerseits steigt die Zahl der Single-Haushalte in Deutschland schon seit Jahren immer weiter an. Und gleichzeitig ist Wohnraum in den großen Städten immer knapper und teurer geworden. Für viele Menschen sind Mikroapartments daher eine bezahlbare Wohnform. Insbesondere für Studenten, Berufseinsteiger, Expats oder Pendler, die nicht dauerhaft in einer Stadt wohnen, sind solche kleinen Apartments ideal.

Für Anleger waren Mikroapartments interessant, da pro Quadratmeter häufig etwas höhere Mietpreise verlangt werden konnten als bei einer klassischen Wohnung, was unter anderem daran lag, dass sie oft möbliert vermietet werden. Das führte zu überdurchschnittlichen Erträgen. Auch der Umstand, dass diese Mikroapartments in der Regel professionell betrieben werden, was den eigenen Verwaltungsaufwand reduziert, ist für viele ein reizvolles Kriterium. Doch der Immobilienmarkt hat sich verändert.

Investment in Mikroapartments: Veränderte Marktbedingungen

Auch wenn die Nachfrage nach Mikroapartments weiterhin hoch ist, so haben sich einige Parameter verändert. So sind die Zeiten extrem günstiger Finanzierungen vorbei und das Zinsniveau hat deutlich angezogen. Das wirkt sich darauf aus, wie wirtschaftlich ein Immobilienkauf ist und kann die Rendite schmälern. Außerdem sind auch die Kaufpreise der Mikroapartments in den letzten Jahren gestiegen, was ebenfalls die Rendite verringert. Darüber hinaus gibt es oft höhere Betriebskosten, weil zum Beispiel bestimmte Modernisierungspflichten oder Vorgaben zur Energieeffizienz erfüllt werden müssen, was die Verwaltung und Instandhaltung verteuert.

Entscheidend ist auch der Gesetzesentwurf aus April 2026, mit dem die Bundesregierung neue Regeln für Möblierungszuschläge bei möblierten Wohnungen festgelegt hat. Diese Zuschläge sollen künftig genau ausgewiesen werden, sich am Zeitwert der Möbel orientieren und dürfen nicht überhöht sein, was ebenfalls zu sinkenden Erträgen für Anleger führen kann, die vorher ihre Preise mit der vorhandenen Möblierung großzügig kalkuliert haben.

Wie steht es um die Nachfrage nach Mikroapartments?

Die Investition in Mikroapartments kann trotz der veränderten Marktbedingungen weiterhin interessant sein. Schließlich gibt es in den Universitätsstädten nach wie vor viele Studenten, die kleine Wohnungen suchen und in den Großstädten auch viele junge Berufstätige oder Pendler, für die Mikroapartments eine gute Wahl sind. Somit bleibt die Nachfrage insbesondere in den großen Ballungsräumen in Deutschland auch weiterhin stabil, wodurch Eigentümer davon ausgehen können, dass sie die Apartments ohne langen Leerstand vermieten können.

Der Standort ist aber ein starker Faktor dafür, ob das Investment Erfolg hat oder nicht. Denn in Regionen mit viel Wegzug kann ein Mikroapartment trotz eines attraktiven Kaufpreises problematisch sein. Besonders interessant sind daher Investments in den großen Städten und Ballungszentren. Folgende Kriterien sollten Anleger hinsichtlich des Standortes beachten:

• Die Nähe zu Universitäten oder Hochschulen kann die Nachfrage nach Mikroapartments stark erhöhen
• Wirtschaftsstarke Region
• Gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
• Attraktive Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants, Cafés und sonstigen Freizeitangeboten

Je attraktiver ein Standort, desto wahrscheinlicher ist eine konstante Vermietung, die langfristig Einnahmen bringt.

Was sollten Anleger bei der Ausstattung berücksichtigen?

Da Mikroapartments in der Regel vollständig ausgestattet angeboten werden und die Mieter nur noch mit ihren persönlichen Sachen einziehen wollen, muss die Einrichtung das hergeben. Eine moderne Küche oder Stauraumlösungen, auch wenn wenig Platz da ist, können die Attraktivität der Apartments deutlich steigern. Die Möbel sollten pflegeleicht und langlebig sein und dabei am besten optisch modern und schlicht, um möglichst vielen Menschen zu gefallen.

Und auch die technische Ausstattung ist relevant. Insbesondere eine schnelle Internetverbindung ist für viele Mieter wichtig und auch mit digitalen Zugangssystemen können Mikroapartments punkten.

Einige Anbieter setzen sogar auf gemeinschaftlich genutzte Fitnessräume, Dachterrassen, Co-Working-Spaces, Gaming-Räume oder einen Reinigungsservice für alle Einheiten. Ein solches Gesamtkonzept macht die Mikroapartments noch attraktiver.

Wann lohnt sich ein Investment in Mikroapartments?

Lage und Ausstattung sind relevante Kriterien, doch es gibt noch weitere Faktoren, wann sich ein Investment in Mikroapartments lohnt. Dafür sollten Investoren eine sorgfältige Renditekalkulation durchführen. Die Miete sollte eher konservativ also zu optimistisch kalkuliert werden. Realistisch erreichbar bei Mikroapartments sind Bruttomietrenditen von vier bis sechs Prozent je nach Standort, wenn alle Kosten berücksichtigt wurden.

Dazu zählen neben den Betriebskosten und den Verwaltungsgebühren auch die Instandhaltungskosten sowie die Berücksichtigung eventueller Leerstandphasen. Entscheidend ist außerdem eine solide Finanzierung. Ausreichendes Eigenkapital hilft, einen negativen Cashflow zu vermeiden.

Da Mikroapartments oft von professionellen Betreibern angeboten werden, empfiehlt es sich, auf Erfahrung und Renommee zu setzen. Denn die Betreiber der Anlagen übernehmen dann in der Regel auch die Vermietung, die Verwaltung sowie die Instandhaltung und das soll schließlich ordentlich gemacht werden.

Für Investoren ist es interessant zu wissen, wie lange ein Betreiber schon am Markt ist, wie stark seine Apartments ausgelastet sind und welche Vetragskonditionen er anbietet. Anbieter zu vergleichen und gründlich zu prüfen, ist daher empfehlenswert. Ebenfalls interessante Kriterien sind die Laufzeit des Betreibervertrags, die Höhe der Verwaltungsgebühren und welche Regelungen bei Leerstand gelten.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist auch der Energiestandard. Je besser die Energieeffizienz, desto stärker sind Investoren vor teuren Nachrüstungen geschützt.

Fazit: Ein Investment in Mikroapartments kann sich weiterhin lohnen

Solange Anleger ihr Investment in Mikroapartments realistisch einschätzen und sich mit Lage, Betreiber, Finanzierung und Marktsituation gründlich beschäftigen, können Mikroapartments trotz veränderter Marktbedingungen weiterhin interessante Perspektiven bieten. Denn insbesondere in urbanen Regionen bleibt der Bedarf nach bezahlbarem Wohnraum weiterhin hoch.

Insbesondere für Privatanleger mit überschaubarem Kapital ist ein Mikroapartment eine Möglichkeit, mit Investitionen am Immobilienmarkt einzusteigen. Schließlich fällt der Kaufpreis niedriger aus als bei großen Wohnungen oder Häusern. Allerdings entscheiden heute stärker die genaue Ausstattung, die Finanzierungskonditionen sowie die Energieeffizienz darüber, wie lukrativ ein solches Investment ist.