CO₂-Kosten für Vermieter: So funktioniert die Aufteilung

Die CO₂-Preise steigen und das Heizen mit fossilen Brennstoffen wird immer teurer. Dadurch erhöhen sich nicht nur die Betriebskosten, sondern auch die Beteiligung von Vermietern an den CO₂-Kosten, die gesetzlich vorgeschrieben ist. Wie viel Vermieter genau zahlen müssen, hängt von der energetischen Qualität der Immobilie ab.

Seit dem 1. Januar 2023 ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO₂KostAufG) in Kraft, das regelt, wie genau die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter erfolgen muss. Um Fehler bei der Heizkostenabrechnung zu vermeiden und gleichzeitig besser einschätzen zu können, welche energetischen Investitionen langfristig sinnvoll sind, sollten Vermieter die gesetzlichen Vorgaben kennen.

Was regelt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz?

Früher haben nur Mieter über die Heizkosten den CO₂-Preis bezahlt. Mit dem CO₂KostAufG hat sich das geändert und auf diese Weise sollen sowohl Mieter als auch Vermieter einen Anreiz haben, den Energieverbrauch und die damit verbundenen Treibhausgasemissionen zu reduzieren. Auf diese Weise tragen beide Seiten die Klimakosten. Mieter können ihre Kosten durch einen niedrigeren Verbrauch reduzieren und Vermieter haben durch eine energieeffiziente Gebäudedämmung sowie die Wahl der Heizungsart Einfluss, wie viele Emissionen entstehen.

Wie viel Vermieter genau zahlen müssen, richtet sich nach dem CO2-Ausstoß des Gebäudes. Je besser der energetische Zustand einer Immobilie ist, desto niedriger fällt grundsätzlich auch der Anteil aus, den Vermieter übernehmen müssen. Insbesondere bei Heizungen, die mit Heizöl, Erdgas oder Flüssiggas betrieben werden, müssen Vermieter sich an den CO₂-Kosten beteiligen. Bei Fernwärme und gewerblichen Wärmelieferungen kann das Gesetz ebenfalls greifen. Sind Gebäude besonders emissionsarm und stoßen weniger als 12kg CO₂ aus, müssen sich Vermieter nicht beteiligen.

Das Zehn-Stufen-Modell: Wie werden die CO₂-Kosten verteilt?

Die Aufteilung der Kosten ist in zehn Stufen gestaffelt und basiert auf dem spezifischen CO₂-Ausstoß in Kilogramm pro Quadratmeter und Jahr.

Diese Auflistung macht deutlich, dass die energetische Qualität eines Gebäudes einen starken Einfluss darauf hat, wie die Kosten verteilt werden. Bei einem CO₂-Ausstoß von weniger als zwölf Kilogramm müssen sich Vermieter gar nicht an den Kosten beteiligen, während sie bei einem Ausstoß von 52 Kilogramm 95 Prozent der Kosten tragen.

Die Zahlen beziehen sich auf Wohngebäude. Für Nichtwohngebäude wie Gewerbeimmobilien gelten anderen Regeln und die Kosten werden dann hälftig zwischen Mieter und Vermieter geteilt. Falls ein Gebäude einen gemischten Nutzungszweck hat, muss überprüft werden, ob das Gebäude rechtlich als Wohn- oder als Nichtwohngebäude eingeordnet werden kann.

CO₂-Kosten berechnen: Schritt für Schritt

Um die CO₂-Kosten zu berechnen, brauchen Vermieter die Rechnung der Brennstoff- beziehungsweise Wärmelieferung. Darin sind die CO₂-Emissionen in Kilogramm, die CO₂-Kosten und die für die Berechnung relevanten Emissionsfaktoren ausgewiesen. Energielieferanten sind verpflichtet, diese Angaben zu machen.

Im nächsten Schritt wird dann der genaue CO₂-Ausstoß ermittelt, wofür die im Abrechnungszeitraum verursachten CO₂-Emissionen durch die Gesamtwohnfläche geteilt werden. Das Ergebnis wird dann auf eine Nachkommastelle gerundet und kann der entsprechenden Stufe des Zehn-Stufen-Modells zugeordnet werden.

Im Jahr 2026 liegt der Preis für eine Tonne Kohlendioxid für die Aufteilung bei 60 Euro. Auch in 2027 soll sich der Preis in einem Korridor zwischen 55 und 65 Euro bewegen.

Die Grundformel für die Berechnung der CO₂-Kosten lautet:

CO₂-Ausstoß = jährliche CO₂-Emissionen des Gebäudes : Gesamtwohnfläche

Für Vermieter belaufen sich die CO₂-Kosten dann auf die CO₂-Kosten multipliziert mit dem für die jeweilige Stufe geltenden Prozentsatz. Der verbleibende Betrag entfällt auf die Mieter.

Rechenbeispiel für ein Mehrfamilienhaus

Angenommen, ein Mehrfamilienhaus verfügt über eine Gesamtwohnfläche von 1.000 Quadratmetern und in einem Abrechnungszeitraum von einem Jahr sind 40.000 kg CO₂ entstanden. Pro Quadratmeter und Jahr liegt der Ausstoß also bei 40 kg. Das Gebäude fällt somit in die Stufe von 37 bis unter 42 kg. Somit trägt der Vermieter 60 Prozent der CO₂-Kosten und der Mieter 40 Prozent. Falls auf der Rechnung beispielsweise 3.000 Euro ausgewiesen sind, ergibt sich folgende Aufteilung:

• Vermieter: 60 Prozent, also 1.800 Euro.
• Mieter insgesamt: 40 Prozent, also 1.200 Euro.

Anschließend wird der Mieteranteil nach den geltenden Regeln für Heiz- und Warmwasserkosten auf die einzelnen Wohnungen umgelegt.

Welche Sonderfälle gibt es?

Es gibt Mietverhältnisse, in denen Mieter über eine eigene Gasetagenheizung direkt mit Wärme versorgt werden und nicht über die Zentralheizung. In diesem Fall müssen sie die CO₂-Kosten zunächst selbst an den Energieversorger bezahlen. Im Anschluss können sie dann innerhalb von zwölf Monaten die Erstattung auf Basis des Zehn-Stufen-Modells von ihrem Vermieter verlangen.

Für denkmalgeschützte Gebäude oder Gebäude, die einem Anschluss- und Nutzungszwang für ein Wärmenetz unterliegen, gibt es Ausnahmen. Wenn solche Vorgaben verhindern, dass Vermieter ihre Immobilie energetisch verbessern können, dann kann sich der Vermieteranteil halbieren. Wenn die Vorgaben sowohl eine Verbesserung des Gebäudes als auch der Wärmeversorgung verhindern, dann entfällt die Kostenaufteilung eventuell sogar komplett.

Falls eine Wohnung leer steht, dürfen Vermieter den Kostenanteil für die leere Wohnung nicht einfach auf andere Mieter umlegen. Die entstehenden Kosten müssen sie selber tragen.

Welche Pflichten gelten bei der Heizkostenabrechnung?

Vermieter haben die Pflicht, den auf die Mieter entfallenden Anteil der CO₂-Kosten zu ermitteln und in der Heizkostenabrechnung ausweisen. Unter anderem muss die Einstufung des Gebäudes angegeben werden sowie die zugrunde liegenden Berechnungsdaten. Wenn keine Ausnahmeregelung greift, müssen Vermieter den Vermieteranteil ermitteln und entsprechend abziehen, denn die CO₂-Kosten dürfen nicht einfach vollständig als Betriebskosten weitergegeben werden. Mieter können ihren Anteil an den Heizkosten kürzen, wenn Informationen oder die genaue Berechnung fehlen. 3 Prozent dürfen sie von den Heizkosten abziehen.

Erfolgt die Wärmeversorgung dezentral müssen Vermieter außerdem dafür sorgen, dass sie ihre Mieter rechtzeitig über ihre Erstattungsansprüche informieren.

Mit welchen Maßnahmen können CO₂-Kosten langfristig gesenkt werden?

Für Vermieter kann die Beteiligung an den CO₂-Kosten einen Anreiz darstellen, den Energieverbrauch einer Immobilie zu senken. Bei Vermieteranteilen zwischen 0 und 95 Prozent je nach energetischem Zustand eines Gebäudes kann es sich um mehrere hundert Euro im Monat handeln, die langfristig eingespart werden können. Möglichkeiten, um CO₂-Kosten zu senken, sind:

• Dach und Fassade dämmen
• Zugige Fenster oder eine undichte Haustür austauschen
• Heizungsanlage modernisieren

Neben einem kompletten Tausch der Heizungsanlage ist auch ein optimierter Betrieb hilfreich, zum Beispiel indem moderne Thermostatventile eingebaut werden oder ein hydraulischer Abgleich durchgeführt wird. Weitere Möglichkeiten sind der Umstieg auf erneuerbare Energien, zum Beispiel über eine Wärmepumpe oder den Anschluss an ein Wärmenetz. Auch wenn solche energetischen Sanierungen perspektivisch für Einsparungen sorgen, so sind sie in der Durchführung zunächst teuer. Mit Förderprogrammen, wie sie zum Beispiel die KfW anbietet, lässt sich die finanzielle Belastung aber mindern.

Fazit: CO₂-Kosten spielen auch für Vermieter eine Rolle

Mit dem CO₂KostAufG sind Emissionen nicht nur Mietersache, je nachdem, wie viel sie verbrauchen, sondern auch Vermieter werden in die Pflicht genommen, sich zu beteiligen. Bis zu 95 Prozent Vermieteranteil sind möglich, wenn ein Gebäude energetisch nicht effizient ist. Um auszurechnen, wie hoch die CO₂-Kosten für Vermieter und Mieter ausfallen, braucht es eine übersichtliche Heizkostenabrechnung und eine korrekte Berechnung. Bei besonders ineffizienten Häusern kann sich eine energetische Modernisierung aus verschiedenen Gründen lohnen und die CO₂-Kosten sind einer davon. Auch die Qualität der Immobilie und der Energieverbrauch werden dadurch verbessert.