Modernisierungsumlage 2026: Was Vermieter wissen müssen

Energetische Sanierungen, der Austausch von alten Heizungen und steigende Energiepreise beschäftigen sowohl Vermieter als auch Mieter. Eigentümer müssen wissen, in welchem Umfang sie die Kosten für Modernisierungen im Rahmen der Modernisierungsumlage im Jahr 2026 auf ihre Mieter umlegen können. Mieter hingegen sollten darüber informiert sein, in welchem Rahmen Erhöhungen zulässig sind und wann sie gegen eine angekündigte Modernisierung oder die Erhöhung der Miete vorgehen können.

Was ist die Modernisierungsumlage?

Investieren Vermieter in die energetische Modernisierung einer Wohnung bzw. Mietobjekt, können sie die Kosten unter Einhaltung bestimmter Vorgaben auf die Mieter umlegen.

Wurden beispielsweise neue Fenster eingebaut oder die Wärmedämmung verbessert, dürfen 8 Prozent der der für die jeweilige Wohnung aufgewendeten umlagefähigen Kosten auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Falls sogar ein staatlich geförderter Heizungstausch stattfindet, dürfen unter bestimmten Voraussetzungen sogar 10 Prozent auf die Mieter umgelegt werden. Wenn die Maßnahme mehrere Wohneinheiten betrifft, müssen die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden.

Diese sogenannte Modernisierungsumlage darf also nicht in beliebiger Höhe durch den Vermieter festgelegt werden. Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind Voraussetzungen und Obergrenzen klar gesetzt. Für die Modernisierungsumlage ist im Jahr 2026 insbesondere das Thema Heizungstausch relevant, denn dafür gilt neben der allgemeinen Regelung des § 559 BGB eine Sonderregelung nach § 559e BGB.

Entscheidend für die Modernisierungsumlage ist, dass es sich wirklich um eine Modernisierung handelt und nicht nur um eine Instandhaltungsmaßnahme. Schließlich kann nicht jede Investition, die Vermieter in ihr Eigentum stecken, auch auf die Mieter umgelegt werden.

Modernisierung und Instandhaltung: Was ist der Unterschied?

Handelt es sich um Maßnahmen, die ohnehin für den Erhalt oder die Instandsetzung einer Wohnung erforderlich gewesen wären, sind diese nicht umlagefähig. Dazu gehört beispielsweise der Austausch eines Wasserhahns, da der alte defekt war, die Reparatur eines undichten Dachs oder die Beseitigung eines Rohrbruchs. Entscheidend für die Einordnung als Instandhaltungsmaßnahme ist, dass durch die Reparatur der Ausgangszustand wiederhergestellt wird und keine Verbesserung stattfindet.

Falls jedoch eine alte, kaputte Heizung durch eine deutlich effizientere Anlage ersetzt wird, dann kann diese Maßnahme als Modernisierung gelten. Es ist somit möglich, dass in einer modernisierenden Instandsetzung sowohl Anteile der Modernisierung als auch der Erhaltung enthalten sind.

Laut § 559 Abs. 2 BGB müssen die Kosten der notwendigen Erhaltung herausgerechnet werden, sodass nur die tatsächlichen Modernisierungskosten berücksichtigt werden. Falls sich der Erhaltungsanteil nicht genau feststellen lässt, kann er unter bestimmten Voraussetzungen geschätzt werden.

Welche baulichen Maßnahmen rechtfertigen eine Umlage auf die Miete?

Umlagefähig sind insbesondere Maßnahmen, mit denen nachhaltig Energie und Wasser eingespart werden können oder die die allgemeinen Wohnverhältnisse der Wohnung verbessern. Dazu gehört eine verbesserte Wärmedämmung, eine moderne Heizungsanlage, Maßnahmen zur Verbesserung der Barrierefreiheit, der Einbau energieeffizienter Fenster oder eines Aufzugs. Entscheidend ist, dass es sich nicht nur um eine Instandhaltungsmaßnahme oder Reparatur handelt und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt sind.

So wird die Modernisierungsumlage berechnet

Um die Mieterhöhung zu berechnen, lautet die Formel:

Umlagefähige Modernisierungskosten x 8 Prozent = jährlicher Erhöhungsbetrag : 12 = monatliche Mieterhöhung

Konkretes Beispiel:

12.000 Euro Modernisierungskosten x 8 Prozent = 960 Euro : 12 = 80 Euro monatliche Erhöhung

Falls bei den 12.000 Euro angefallenen Kosten 4.000 Euro Instandhaltungsanteil enthalten sind, sieht die Rechnung wie folgt aus:

12.000 Euro – 4.000 Euro = 8.000 Euro x 8 Prozent = 640 Euro : 12 = 53,33 Euro monatliche Erhöhung.

Falls Vermieter Fördermittel erhalten, zum Beispiel für den Heizungstausch von der KfW, müssen diese von den Modernisierungskosten abgezogen werden. Nur die Kosten, die Vermieter selbst tragen, dürfen auf die Mieter umgelegt werden.

Vermieter müssen für die tatsächliche Mieterhöhung aber gesetzliche Kappungsgrenzen berücksichtigen und ebenso eventuelle Härtefallregelungen.

Kappungsgrenze berücksichtigen: Maximal 3 Euro pro Quadratmeter

Bei einer Mieterhöhung aufgrund einer Modernisierung gibt es eine Kappungsgrenze, die Vermieter beachten müssen. Innerhalb von sechs Jahren darf sich die Miete höchstens um 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Falls die Miete vor der Erhöhung niedriger als 7 Euro pro Quadratmeter lag, darf die Erhöhung nur 2 Euro pro Quadratmeter betragen.

Relevant wird der Zeitraum von sechs Jahren insbesondere dann, wenn Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchführen und die Miete dementsprechend häufiger anpassen wollen. Alle Erhöhungen über den Zeitraum müssen zusammengerechnet werden und dürfen die Kappungsgrenze nicht überschreiten.

Zur Unterscheidung: Die Begrenzung bezieht sich auf Erhöhungen aufgrund von Modernisierungen, nicht auf generelle Mieterhöhungen.

Bei einer Wohnungsgröße von 80 Quadratmetern darf die Mieterhöhung aufgrund von Modernisierung über sechs Jahre also höchstens 240 Euro pro Monat betragen. Bei einem Quadratmeterpreis von weniger als 7 Euro sogar nur 160 Euro.

Modernisierungsumlage 2026: Sonderregeln beim Heizungstausch

Im Jahr 2026 ist hinsichtlich der Modernisierungsumlage besonders der Heizungstausch relevant, denn § 559e BGB sieht dafür eine eigene Berechnungsgrundlage vor. Denn wenn Vermieter für eine Modernisierungsmaßnahme staatliche Fördermittel nutzen, kann die Erhöhung 10 Prozent der Modernisierungskosten abzüglich der Fördermittel betragen. Bei dieser Modernisierungsumlage wird pauschal ein Erhaltungsanteil von 15 Prozent berücksichtigt.

Hinsichtlich der Mieterhöhung gilt ebenfalls eine weitere Grenze: Bei einer Heizungsmodernisierung darf die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren höchstens um 0,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden.

Mit der allgemeinen Kappungsgrenze sollte sie allerdings nicht gleichgesetzt werden. Sie betrifft den Anteil der Heizungsmodernisierung und weitere Modernisierungserhöhungen sind unter Berücksichtigung der Voraussetzungen möglich.

Welche neuen Regelungen gibt es im Jahr 2026 für den Heizungstausch?

Seit dem 29. Juli 2026 ist das neue Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft. Es hat das ehemalige Gebäudeenergiegesetz (GEG) abgelöst und sieht einige Neuerungen für den Heizungstausch vor. Dadurch entfällt die pauschale Pflicht, dass neue Heizungen mit mindestens 65 Prozent erneuerbarer Energie betrieben werden müssen, wodurch mehr Technologieoffenheit besteht. Auch Öl- und Gasheizungen können unter dieser Regelung wieder eingebaut werden, allerdings gelten schrittweise steigende Vorgaben für klimafreundlichere Brennstoffanteile.

Vereinfachtes Verfahren für kleinere Modernisierungen

Falls die Modernisierungskosten 10.000 Euro vor Abzug der gesetzlichen Pauschale nicht überschreiten, können Vermieter auf eine vereinfachte Berechnung zurückgreifen.

Dafür werden 30 Prozent der Kosten pauschal als Erhaltungsanteil abgezogen und der verbleibende Betrag kann dann mit den regulären 8 Prozent berücksichtigt werden.

Wenn sich Vermieter allerdings für eine Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren entschieden haben, dann können sie in den anschließenden fünf Jahren keine weitere Modernisierungsmieterhöhung geltend machen. Ausnahmen gelten unter anderem bei Modernisierungen, die aufgrund gesetzlicher Pflichten notwendig werden.

Vermieter müssen Modernisierungen rechtzeitig ankündigen

Vermieter müssen Modernisierungen rechtzeitig in Textform ankündigen, spätestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten. Art und Umfang, Zeitplan, die künftigen voraussichtlichen Betriebskosten sowie die zu erwartende Mieterhöhung müssen den Mietern mitgeteilt werden, ebenso die Rechtsbelehrung des Mieters.

Falls Vermieter die Ankündigung versäumen oder sie unvollständig ist, kann dies Folgen für die Durchsetzung der Mieterhöhung haben, die sich dann unter Umständen nach hinten verzögert. Die Mieterhöhung muss dann nach Abschluss der Arbeiten auf Basis der entstandenen Kosten berechnet und in Textform dargelegt werden. Ab dem dritten Monat nach Zugang dieser Erklärung wird dann die erhöhte Miete fällig.

Vermieter sollten daher Rechnungen und Fördermittel dokumentieren, ebenso wie den Abzug von Erhaltungsanteilen, um im Nachgang die Mieterhöhung rechtmäßig durchsetzen zu können.

Wann können sich Mieter gegen Erhöhungen durch Modernisierungsumlagen wehren?

Stellt die Maßnahme für den Mieterhaushalt eine unzumutbare Härte dar, dann dürfen sich Mieter wehren. Andernfalls müssen sie eine Modernisierung dulden. Die Mieterhöhung wird unabhängig davon betrachtet und unterliegt einer eigenen Härtefallprüfung.

Ein Härtefall kann beispielsweise bei besonderen gesundheitlichen Belastungen oder außergewöhnlichen wirtschaftlichen oder persönlichen Verhältnissen vorliegen. Mieter müssen entsprechende Härtegründe bis zum Ablauf des Monats mitteilen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. Geht beispielsweise die Modernisierungsankündigung am 10. November zu, muss der Härteeinwand bis zum 31. Dezember mitgeteilt werden.

Außerdem haben Mieter nach einer Modernisierungsankündigung ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht zum Ablauf des übernächsten Monats.  

Fazit: Beide Seiten sollten Rechte und Pflichten kennen

Während Vermieter die Kosten und Anforderungen einer Modernisierung vor Beginn der Maßnahme prüfen müssen, sollten Mieter ihre Rechte hinsichtlich der Fristen, der Berechnung der Mieterhöhung und mögliche Härtegründe kennen.

Denn durch die Modernisierungsumlage können Vermieter einen Teil ihrer Investitionen über die Mieteinnahmen refinanzieren. Die Grenzen dafür sind allerdings eng gesetzt und Mieter dürfen nicht einfach alle Kosten umlegen. Erhaltungsanteile und Fördermittel müssen berücksichtigt werden und auch für die Mieterhöhung gibt es Kappungsgrenzen. Insbesondere beim Heizungstausch sind im Jahr 2026 die besonderen Regelungen des § 559e BGB zu beachten.