Airbnb Regeln in Deutschland: Was gilt 2026?

Eine Wohnung über Airbnb zu vermieten, kann lukrativ sein. In vielen Städten boomt Airbnb weiterhin und für Gäste aus aller Welt ist es eine praktische Alternative zum Hotel. Doch viele Städte und Behörden haben die Regeln für die Airbnb-Vermietung in den letzten Jahren immer weiter verschärft.

Kurzzeitvermietungen verknappen schließlich Wohnraum, der in vielen großen Städten eh schon rar ist, und treiben außerdem die Mieten in die Höhe. Wer im Jahr 2026 eine Unterkunft über Airbnb anbietet, der sollte die lokalen Vorschriften der jeweiligen Stadt oder Kommune kennen.

Airbnb-Vermietung: Die Regeln in Deutschland unterscheiden sich von Ort zu Ort

Weder die Nutzung noch die Vermietung von Airbnb-Unterkünften sind in Deutschland verboten. Eigentümer dürfen ihr Haus, ihre Wohnung oder einzelne Räume darin an Gäste vermieten. Es gibt jedoch zahlreiche Vorgaben, die je nach Standort verschieden sind. Sie betreffen:

• das Zweckentfremdungsverbot
• kommunale Genehmigungspflichten
• Melde- und Registrierungspflichten
• steuerliche Vorgaben
• mietrechtliche Vorgaben
• Vorgaben hinsichtlich des Wohneigentums

Datenaustausch und neue EU-Regeln ab 2026: Was gilt?

Seit 2026 gibt es neue Anforderungen auf Basis einer 2024 in Kraft getretenen EU-Verordnung, die nun binnen eines Jahres in nationales Recht überführt werden soll. Das bedeutet, dass Airbnb künftig mehr Daten mit den Behörden teilen muss, damit Verstöße sichtbarer werden. Die illegale Vermietung von Ferienwohnungen soll so schneller erkannt und die Einhaltung lokaler Vorschriften besser kontrolliert werden.

Für Vermieter gehen damit teilweise Registrierungspflichten einher sowie mehr Transparenz gegenüber den Behörden. Die jeweiligen Kommunen können dadurch stärker kontrollieren. Dabei stellen die neuen Regelungen weiterhin kein bundesweites Airbnb-Verbot dar. Entscheidend für die Vermieter sind die Vorgaben der jeweiligen Städte und Gemeinden.

Das Zweckentfremdungsverbot sorgt für Hürden bei der Vermietung

Das Zweckentfremdungsverbot stellt für viele Airbnb-Gastgeber die größte Hürde dar. Mit ihm soll verhindert werden, dass regulärer Wohnraum dem Wohnungsmarkt dauerhaft entzogen wird. In vielen Großstädten gelten daher Einschränkungen für die Kurzzeitvermietung und wer seine Wohnung regelmäßig bei Airbnb anbieten möchte, braucht oft eine Genehmigung.

Wer gegen geltende Vorgaben verstößt, der muss mit Bußgeldern rechnen, die im strengsten Fall mehrere hunderttausend Euro betragen können. Grundsätzlich gilt: Je angespannter der Wohnungsmarkt in einer Stadt ist, desto eher ist von strengen Regelungen bei der Airbnb-Vermietung auszugehen.

Was sind die häufigsten Regeln bei der Kurzzeitvermietung?

Üblicherweise gelten folgende Regeln für die Airbnb-Vermietung:

• Die eigene Wohnung zu vermieten ist teilweise erlaubt
• Eine Wohnung, die nicht selbst bewohnt wird zu vermieten, ist oft nur begrenzt möglich
• Um eine Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung zu nutzen, braucht es häufig eine Genehmigung

Welche Airbnb-Regeln gelten an welchen Orten in Deutschland?

Viele Bundesländer sind in den letzten Jahren immer strenger geworden, was die Airbnb-Regeln in Deutschland angeht. Ein bundesweites Gesetz existiert nicht, sondern die Regelungen sind ein ziemlicher Flickenteppich. Eine exemplarische Übersicht:

Hamburg: Bislang konnten in Hamburg bis zu 50 Prozent der Wohnfläche der eigenen Wohnung kurzzeitig unbegrenzt vermietet werden, ohne Genehmigung soll das künftig nur noch für acht Wochen im Jahr möglich sein. Anzeigen für Ferienunterkünfte brauchen in Hamburg eine Wohnraumschutznummer und die Portale müssen die Nummer mit veröffentlichen, da andernfalls Bußgelder bis zu 500.000 Euro drohen können.

Hessen: In Frankfurt dürfen Ferienwohnungen für maximal acht Wochen im Jahr vermietet werden, wofür es eine Genehmigung braucht. Auch in Darmstadt unterliegen Kurzzeitvermietungen einer Genehmigungspflicht. Im restlichen Bundesland gibt es derzeit kein Zweckentfremdungsverbot.

Berlin: Wer in Berlin über Airbnb vermieten will, muss im Inserat eine Registrierungsnummer angeben, um Strafen von bis zu 250.000 Euro zu vermeiden. In 2018 wurde die Registrierungspflicht eingeführt. Seit 2014 dürfen in Berlin private Ferienwohnungen nur noch mit einer Genehmigung vermietet werden. Für Zweitwohnungen gilt in Berlin eine eigene Regelung: Werden sie vom Eigentümer bewohnt und in der eigenen Abwesenheit dann an Touristen vermietet, dann handelt es sich dabei nicht um Zweckentfremdung. Die Behörden kontrollieren die Einhaltung der Regeln verstärkt.

Bayern: Wenn Wohnungen in einem Gebiet mit knappem Wohnraum dauerhaft als Ferienobjekt angeboten werden, können bis zu 500.000 Euro Bußgeld drohen. Die Zweckentfremdung unterliegt also auch hier strengen Regeln. 2018 wurde Airbnb sogar vom Verwaltungsgericht München verurteilt, Auskunft über die Münchener Gastgeber weiterzugeben.

Nordrhein-Westfalen: Auch in NRW braucht es eine Identifikationsnummer, um eine Wohnung zur Kurzzeitmiete vermieten zu dürfen. Die Kommunen dürfen außerdem die Kontaktdaten der Airbnb-Vermieter an die Finanzbehörden weitergeben. In den großen Städten, zum Beispiel in Köln, Düsseldorf oder Bonn gelten darüber hinaus weitere Regeln: Für Vermietungen über 90 Tage pro Jahr hinaus, brauchen Anbieter eine Genehmigung. Gastgeber müssen die Belegung durch ihre Gäste spätestens ab dem 10. Tag melden.

Baden-Württemberg: Im Jahr 2021 wurde das Zweckentfremdungsverbot in Baden-Württemberg nochmal verschärft. Kommunen dürfen seitdem mehr Auskünfte von Airbnb und ähnlichen Portalen über die Gastgeber einholen, wenn diese privaten Wohnraum als Ferienunterkunft anbieten. Außerdem dürfen sie eine Pflicht zur Registrierung und Anzeige einführen.

Rheinland-Pfalz: In Rheinland-Pfalz dürfen die Kommunen eigene Vorgaben erteilen, wie der Wohnraum in den Städten geschützt werden darf. So darf maximal für zwölf Wochen pro Jahr an Touristen vermietet werden.

Auch in den anderen Bundesländern gelten spezifische Regeln. Wer eine Immobilie über Airbnb vermieten möchte, sollte zunächst Informationen bei den örtlichen Behörden einholen, was in der eigenen Region erlaubt ist.

Was gilt bei Wohnungseigentum?

Eigentümer haben grundsätzlich mehr Freiheiten als Mieter. Gehört ihnen die Immobilie, dürfen sie diese in vielen Fällen über Airbnb vermieten. Die lokalen Vorschriften müssen dabei aber dennoch berücksichtigt und Genehmigungen eingeholt werden, insbesondere in Gegenden mit Wohnraummangeln und mit einem herrschenden Zweckentfremdungsverbot.

Darüber hinaus müssen die Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) berücksichtigt werden, wenn sich die Wohnung in einer solchen befindet. Die Gemeinschaftsordnung sowie die Teilungserklärung müssen Berücksichtigung finden. Der Bundesgerichtshof hat bereits mehrfach entschieden, dass Kurzzeitvermietungen grundsätzlich zulässig sind und nicht mit einem Mehrheitsbeschluss verboten werden dürfen. Individuelle Regelungen, die innerhalb der Gemeinschaft getroffen werden, können aber trotzdem relevant sein.

Airbnb-Vermieter, die über die Kurzzeitvermietung Einnahmen erzielen, müssen diese außerdem bei der Steuer angeben. Dabei ist es irrelevant, ob nur gelegentlich oder regelmäßig vermietet wird. Mittlerweile erhalten die Finanzbehörden dazu auch deutlich mehr Informationen von den Plattformen als noch vor einigen Jahren. Die Freigrenze liegt im Jahr bei 520 Euro, wenn die Einnahmen aus der Untervermietung der eigenen Wohnung erzielt werden. Werbungskosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, können abgesetzt werden.

Welche Regeln gelten für Mieter?

Für Mieter ist es komplizierter, ihre gemietete Wohnung über Airbnb zu vermieten. Sie benötigen die Zustimmung des Vermieters, denn andernfalls droht eine Abmahnung oder sogar Kündigung. Hinzu kommt, dass im Jahr 2026 eine Mietrechtsreform beschlossen wurde, nach der Mieter mit einer Untervermietung keinen Gewinn erzielen dürfen. Wer also die eigene Miete deutlich übersteigt und daraus ein Geschäftsmodell entwickelt, bewegt sich rechtlich auf dünnem Eis.

Mieter sollten für eine Vermietung über Airbnb also immer die Zustimmung des Vermieters einholen. Außerdem müssen sie ebenfalls die lokalen Vorschriften beachten und ihre Einnahmen bei der Steuer angeben.

Bei der Steuer schaut das Finanzamt genau hin

Vermieter müssen ihre Einnahmen versteuern. Wie genau, hängt davon ab, ob sie als privater oder als gewerblicher Vermieter auftreten, sprich, die Airbnb-Vermietung hauptberuflich machen oder nicht. Auch wenn mehrere Immobilien vermietet werden, die Mieter häufig wechseln oder noch Mahlzeiten angeboten werden, wird häufig eine gewerbliche Vermietung angenommen.

Bei einer privaten Vermietung profitieren Vermieter von der Freigrenze, bei einer gewerblichen Vermietung werden unter Umständen Mehrwertsteuer und Gewerbesteuer fällig. Alle Kosten, die bei der Vermietung anfallen und dazu gehören auch Abschreibungen und Instandhaltungen, wenn es die eigene Immobilie ist, dürfen im Gegenzug abgesetzt werden.

Da die Plattformen inzwischen ihre Daten an die Steuerbehörden melden, werden Unstimmigkeiten schneller entdeckt als früher. Sich an die geltenden Vorgaben zu halten und gegebenenfalls steuerlichen Rat einzuholen, empfiehlt sich für alle, die regelmäßig vermieten wollen.

Fazit: Airbnb ja, aber alle Regelungen vorher gründlich prüfen

Auch in 2026 ist Airbnb eine attraktive Variante, eine Unterkunft kurzfristig zu vermieten. Wichtig dabei ist, dass Vermieter die geltenden gesetzlichen Anforderungen im Blick haben und wissen, welche Vorschriften es in ihrer Stadt oder Kommune gibt. Da die Plattformen immer mehr direkt mit den Behörden kommunizieren, sollten Vermieter gar nicht erst auf die Idee kommen, ihre Angaben nicht wahrheitsgemäß zu machen, denn es drohen hohe Bußgelder.