Immobilie in 6 Schritten erfolgreich vermieten

Eine Immobilie zu vermieten, kann eine attraktive Möglichkeit sein, Einkommen zu generieren und Vermögen aufzubauen. Wenn auf eine Immobilie noch ein Kredit läuft, der monatlich abbezahlt werden muss, ist die Vermietung einer Immobilie außerdem ein Weg, diese monatlichen Raten direkt über die Mieteinnahmen zu tilgen. Bevor Sie jedoch einen Mietvertrag mit einem Mieter unterzeichnen, sollten Sie sich über alles, was mit der Vermietung einer Immobilie einhergeht, im Klaren sein.

Warum eine Immobilie vermieten? Das sind die Chancen und Vorteile

Die Gründe, eine Immobilie zu vermieten, sind vielfältig. Dabei geht es nicht nur darum, Mieteinnahmen zu erhalten:

• Konstante Einkommensquelle: Mit Miteinnahmen haben Sie eine stetige Einkommensquelle, die Sie zur Tilgung der Raten des Immobilienkredits, für die Altersvorsorge oder als passives Einkommen für Ihre laufenden Kosten nutzen können.
• Werterhalt oder Wertsteigerung: Werden eine Wohnung oder ein Haus vermietet und stehen nicht leer, ist das gut für die Bausubstanz. Denn vermietete Immobilien werden eher gepflegt, was den Wert der Immobilie erhält oder sogar steigern kann.
• Schutz vor Inflation: Immobilien gelten als wertstabil beziehungsweise können mit der Zeit eher an Wert hinzugewinnen. Somit sind sie gleichzeitig auch ein Schutz vor Inflation, da auch die Mieteinnahmen steigen können.
• Steuern sparen: Immobilien zu vermieten bedeutet, bestimmte Ausgaben von der Steuer absetzen zu können. Dazu zählen zum Beispiel die Kreditzinsen, Handwerkerkosten oder sonstige Instandhaltungsarbeiten. Zudem gibt es Sonderabschreibungen, von denen Vermieter Gebrauch machen können, wenn sie neuen Wohnraum schaffen.
• Flexibel bleiben: Eine Immobilie zu vermieten bedeutet auch die Eigennutzung für einen späteren Zeitpunkt offen zu halten. Viele Immobilien werden vererbt und nicht immer haben die Erben direkt den Bedarf zur Eigennutzung, weshalb sich dann eine Vermietung anbietet. Falls sich der Bedarf im Alter ändert, hat man mit einer Vermietung Vorteile gegenüber einem Verkauf.

Eine Immobilie zu vermieten, bietet also zahlreiche Vorteile. Auch wenn Vermieten mit Aufwand verbunden ist, so kann es sich absolut lohnen und ist eine gute Sache, wenn man ein Haus oder eine Wohnung nicht selber nutzen möchte.

Immobilien in 6 Schritten vermieten – so geht’s

Eine Immobilie zu vermieten, ist ein komplexer Prozess. Planen Sie die Vermietung Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses sorgfältig, um keine Fehler zu machen und an alles zu denken. Lassen Sie sich von unserer Schritt-für-Schritt-Anleitung dabei helfen:

Schritt 1: Die Immobilie für die Vermietung fertig machen

Davon ausgehend, dass Sie bereits eine Immobilie besitzen, die Sie gekauft oder geerbt haben und nun vermieten möchten, müssen Sie im ersten Schritt diese Immobilie für die Vermietung vorbereiten. Lassen Sie nötige Reparaturen in der Wohnung oder im Haus durchführen, erledigen Sie Renovierungen und sorgen Sie dafür, dass Technik, Wasser, Heizung, Strom etc. einwandfrei funktionieren. Auch Schönheitsreparaturen können Sie in der Wohnung durchführen, das steigert den Wert.

Schritt 2: Dokumente prüfen

Überprüfen Sie, ob Sie alle Genehmigungen und Dokumente haben, die Sie für die Vermietung brauchen. Dazu gehören:

• Grundrissplan mit Angabe der Wohnflächen in Quadratmetern (erhalten Sie vom Bauamt, falls Sie nicht schon darüber verfügen)
• Flurkartenauszug
• Gebäudeversicherung gegen Sturm, Feuer und Wasser
• Angaben zum Öl-/Gas-Verbrauch pro Jahr/Abrechnung des Versorgers
• Energieausweis
• Mietvertrag
• Ggf. letzte Abrechnung der Nebenkosten, falls vorhanden

Schritt 3: Einen Mietpreis festlegen

Ein Mietpreis sollte marktgerecht sein. Er entscheidet auch darüber, wie schnell Sie als Vermieter passende Mieter finden. Beachten Sie für die Festlegung der Miete folgende Aspekte:

Führen Sie eine Marktanalyse durch, indem Sie die Preise für ähnliche Immobilien in ähnlicher Lage in Erfahrung bringen. So bekommen Sie eine Vorstellung von den aktuellen Mietpreisen. Informieren Sie sich auch darüber, ob für die Miete in Ihrer Region eine Mietpreisbremse gilt.

Kalkulieren Sie Ihre Kosten wie Kreditkosten, Verwaltungskosten, Nebenkosten und Instandhaltungskosten. Legen Sie den Mietpreis so fest, dass Ihre Kosten dadurch sicher gedeckt werden und noch eine Rendite bleibt.

Schritt 4: Mieter finden

Geeignete Mieter zu finden, ist die Königsdisziplin einer jeden Vermietung. Schließlich wollen Sie mit der Vermietung so wenig Aufwand und Stress wie möglich haben und die Mieter sollen die Immobilie pfleglich behandeln sowie pünktlich die Miete überweisen. Um geeignete Mieter für Ihre Wohnung zu finden, können Sie Anzeigen bei Portalen wie www.immobilienscout24.de, www.immonet.de und weiteren Webseiten schalten. Achten Sie darauf, dass Ihre Anzeige alle wichtigen Informationen enthält. Sie können auch in Zeitungen Anzeigen schalten oder Aushänge machen. Informieren Sie außerdem Freunde und Bekannte, dass Sie eine Wohnung zur Miete anzubieten haben. Häufig ergeben sich Vermietungen aus bestehenden Kontakten.

Wenn es potenzielle Kandidaten für eine Miete gibt, sollten Sie sie einer Mieterprüfung unterziehen. Eine Bonitätsprüfung, der Nachweis des Einkommens sowie eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung geben Ihnen mehr Sicherheit, wenn es um die Auswahl Ihrer Mieter geht. Laden Sie anschließend potenzielle Kandidaten zum Besichtigungstermin ein. Achten Sie auf Pünktlichkeit, Interesse und hören Sie auf Ihr Bauchgefühl.

Schritt 5: Mietvertrag abschließen

Der Mietvertrag ist ein rechtsverbindliches Dokument und zentral für alle Fragen rund um Recht und Pflichten von Mieter und Vermieter. Am besten nutzen Sie ein Standarddokument, in dem alle relevanten Klauseln enthalten sind. Vergessen Sie außerdem nicht, eine Kaution im Mietvertrag zu vereinbaren, die Sie einbehalten können, wenn Schäden an der Wohnung entstehen. Üblich sind zwei bis drei Kaltmieten. Regeln Sie außerdem die Nebenkosten transparent, indem Sie festlegen, welche Nebenkosten der Mieter trägt und wie diese genau abgerechnet werden.

Schritt 6: Die Immobilie an den Mieter übergeben

Der letzte Schritt, wenn es um die Vermietung Ihrer Wohnung geht, ist, die Immobilie an den Mieter zu übergeben. Dokumentieren Sie diese, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Erstellen Sie zu diesem Zweck ein Übergabeprotokoll, indem Sie den Zustand der Wohnung zum Übergabezeitpunkt festhalten. Dokumentieren Sie auch die Schlüsselübergabe. Der letzte Schritt ist die Erklärung wichtiger Funktionen der Immobilie und nun kann die Vermietung starten. Stellen Sie dem Mieter außerdem eine Wohnungsgeberbescheinigung aus – mit dieser kann er sich dann beim Bürgeramt anmelden.

Wie sind die Mieteinnahmen zu versteuern?

Mieteinnahmen zählen als zu versteuerndes Einkommen und unterliegen in Deutschland somit der Einkommensteuer. Um keine bösen Überraschungen zu erleben, sollten Sie diesen Steueraspekt von vorneherein beachten und sich darüber informieren, wie Sie Einnahmen aus Miete richtig versteuern.

Als Privatperson geben Sie die Einnahmen in Ihrer jährlichen Steuererklärung an. Falls Sie bisher nicht verpflichtet waren, eine abzugeben, sind Sie es spätestens als Vermieter. Sie können von den zu versteuernden Einnahmen jedoch auch Kosten abziehen, wie:

• die Kosten für die Zinsen einer eventuellen Finanzierung
• Betriebskosten
• Instandhaltungs- und Reparaturkosten
• Abschreibungen auf die Immobilie

Mit Abschreibungen, die abgesetzt werden können, ist übrigens die Abnutzung und der damit einhergehende Wertverlust einer Immobilie gemeint. Diese können Ihre Steuerlast mit der Zeit erheblich reduzieren.

Die Mieteinnahmen werden dann Ihrem restlichen Einkommen hinzugerechnet und mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Das kann dazu führen, dass Ihre Steuerbelastung insgesamt höher ausfällt.

Wie beendet man ein Mietverhältnis?

Ein Mietverhältnis lässt sich auf verschiedene Weise und durch beide Parteien beenden – allerdings haben Vermieter es deutlich schwerer ihren Mieter zu kündigen als andersherum.

Vermieter können ihren Mietern kündigen, wenn:

• Mieter mindestens zwei Monate mit der Miete im Rückstand sind
• Eigenbedarf besteht
• Der Vermieter sich vertragswidrig verhält und z.B. den Hausfrieden stört.

Üblicherweise beträgt die Kündigungsfrist drei Monate, sie kann aber auch länger sein, falls das Mietverhältnis schon lange bestanden hat.

Mieter können einen Mietvertrag jederzeit kündigen. Sie müssen dabei die im Mietvertrag festgehaltene Frist einhalten und ihre Kündigung dem Vermieter schriftlich mit allen erforderlichen Angaben einreichen.

Auch ein Aufhebungsvertrag ist denkbar, bei dem sich Mieter und Vermieter gemeinsam auf ein Auszugsdatum einigen. Der Vorteil bei einem solchen Vertrag ist, dass die gesetzlichen Fristen nicht eingehalten werden müssen. Üblicherweise lassen Vermieter sich auf solche Verträge ein, wenn der Mieter einen Nachmieter stellt.

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Wann lohnt sich eine Vermietung überhaupt?

Die Vermietung einer Immobilie hängt von verschiedenen Faktoren ab und lohnt sich immer dann, wenn zu erwarten ist, dass Aufwand und Rendite in einer guten Relation stehen. Ob eine Vermietung wirtschaftlich ist, können Sie anhand dieser Faktoren abwägen:

• Lage: Je attraktiver die Lage Ihrer Immobilie, desto wahrscheinlicher bekommen Sie die Wohnung zu einem guten Preis vermietet. Eine Immobilie in einer weniger attraktiven Lage kann dazu führen, dass es länger dauert Mieter zu finden und die Immobilie zwischendurch leer steht.
• Marktentwicklung: Ist der Markt gerade stabil oder die Preise steigen sogar, dann können Sie mit größerer Wahrscheinlichkeit kostendeckend vermieten. Sind die Mieten am Markt rückläufig, kann eine kostendeckende Vermietung schwierig sein, insbesondere wenn auf der anderen Seite Kosten und Zinsen steigen.
• Kosten: Kennen Sie Ihre Kosten und machen Sie die Kalkulation: Je niedriger die Hypothekenzinsen sind, desto eher lohnt sich eine Vermietung. Bedenken Sie außerdem Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
• Steuerliche Gründe: Eine Immobilie zu vermieten, kann sich aus steuerlicher Sicht lohnen. Informieren Sie sich gründlich, wie sich die Mieteinnahmen in Gegenrechnung mit den Abschreibungen auf Ihr zu versteuerndes Jahreseinkommen auswirken.
• Kapitalbindung: Wenn Sie eine Immobilie nur kaufen, um Sie zu vermieten, dann machen Sie sich klar, dass Ihr Geld in dieser Immobilie erst einmal gebunden ist. Falls Sie andere Investitionsmöglichkeiten mit möglicherweise höheren Renditen sehen, wägen Sie ab.
• Persönliche Risikobereitschaft: Ob gesetzliche Änderungen, Streitigkeiten mit Mietern, Mietausfälle oder ungeplante Reparaturen – eine Immobilie zu vermieten bedeutet auch Risiken einzugehen. Fragen Sie sich, ob Sie dazu bereit sind.
• Persönliche Kapazitäten: Seien Sie sich darüber im Klaren, dass eine Vermietung mit Pflichten einhergeht. Sie müssen eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen, sind für Pflege und Instandhaltung der Wohnung verantwortlich, müssen sich immer wieder um neue Mieter kümmern und müssen den steuerlichen Aspekt beachten. Falls Sie eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus besitzen und vermieten, müssen Sie außerdem an Eigentümerversammlungen teilnehmen, sich mit Miteigentümern abstimmen und mehr. Außerdem müssen Sie damit rechnen, dass es auch zu Problemen mit den Mietern kommen kann – im schlimmsten Fall sogar zum Rechtsstreit. Über all diese Aspekte sollten Sie sich bewusst sein, wenn Sie eine Immobilie vermieten. Schließlich erfordert eine Vermietung, sich zu kümmern und zu verwalten, was in Relation zum Einkommen aus der Vermietung stehen sollte.

Überlegen Sie, was die Alternative zur Vermietung sein könnte. Eigenbedarf kann ebenso eine Option sein, wie der Verkauf einer Immobilie. Das Kapital, das ein Immobilienverkauf freisetzt, kann auch an anderer Stelle wieder eingesetzt werden.

FAQ: Immobilie vermieten