Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: So sparen Mieter und Eigentümer

Ein Mehrfamilienhaus, eine Photovoltaikanlage und viele Wohnungen: Mit der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung (GGV) soll die Nutzung von Solarstrom in Mehrparteienhäusern vereinfacht werden. Seit dem Inkrafttreten des Solarpakets I im Mai 2024 ist die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung gesetzlich verankert, genutzt wird das Modell im Jahr 2026 aber wenig.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung: Definition und Grundlagen

In viele Einfamilienhäuser hat Photovoltaik auf dem eigenen Dach bereits Einzug gehalten und Eigentümer können ihren eigenen Energiebedarf teilweise oder sogar komplett mit Solarenergie decken. Dass die Entwicklung in Mehrfamilienhäusern noch hinterherhinkt, liegt laut der Verbraucherzentrale NRW unter anderem daran, dass es noch an Dienstleistern fehlt, die den Solarstrom messen und abrechnen. Und auch die Smart Meter, die dafür nötig sind, gibt es noch nicht flächendeckend.

Das Grundprinzip ist vergleichsweise einfach. Ein Eigentümer oder eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) errichten dafür eine Photovoltaik-Anlage auf dem Dach, sodass die Bewohner den Strom in ihrer Einheit nutzen können. Der Preis dafür kann niedriger sein als für den Strom aus dem öffentlichen Netz.

So lässt sich der Strombedarf des Hauses anteilig decken, während für den anderen Teil weiterhin die freie Anbieterwahl bleibt. Damit rechtlich alles korrekt ist, schließt der Betreiber einen Stromvertrag mit den Teilnehmern, den sogenannten Gebäudestromnutzungsvertrag. Er legt fest, wie der Strom auf die teilnehmenden Haushalte verteilt wird.

Was ist der Unterschied zwischen GGV und Mieterstrom?

Mieterstrom ermöglicht ebenfalls die Nutzung von Solarstrom in einem Mehrparteienhaus. Dabei werden die Teilnehmer allerdings vollständig mit Strom versorgt. Reicht der auf dem Dach erzeugte Solarstrom nicht aus, muss zusätzlich Strom aus dem Netz bereitgestellt werden. Für den Stromlieferanten entstehen dadurch mehr Pflichten. Für den vor Ort erzeugten und genutzten Solarstrom kann es dafür einen Mieterstromzuschlag geben.

Bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung ist das einfacher: Der Anlagenbetreiber stellt nur den Solarstrom zur Verfügung. Den zusätzlich benötigten Strom beziehen die Teilnehmer weiterhin über einen Anbieter ihrer Wahl. Einen Mieterstromzuschlag gibt es bei diesem Modell nicht.

Umsetzung der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung Schritt für Schritt

Von der Planung der PV-Anlage bis zur Abrechnung braucht es mehrere technische und organisatorische Schritte. Am besten wird ein solches Projekt mit einem spezialisierten Partner umgesetzt.

1.    Auf technische und wirtschaftliche Machbarkeit prüfen

Zunächst wird geprüft, ob sich ein Gebäude für eine GGV eignet. Entscheidend sind unter anderem die verfügbare Dachfläche, die mögliche Leistung der PV-Anlage und der Stromverbrauch im Gebäude.

2.    Betreiber und Teilnehmer finden

Im Anschluss steht die Frage, wer die Solarstromanlage betreibt. Als Betreiber kommen Gebäudeeigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften oder Dritte wie Energiegenossenschaften oder auch die Mieter infrage. Auch die Abnehmer müssen geklärt werden. Die Teilnahme ist freiwillig und Haushalte können nicht zur Abnahme von Solarstrom gezwungen werden, da in Deutschland freie Stromversorgerwahl besteht. Eine Kopplung an den Mietvertrag ist ebenfalls nicht vorgesehen.

3.    Messkonzept entwickeln

Ohne ein passendes Messkonzept funktioniert die GGV nicht. Dabei wird der Tag in 15-Minuten-Abschnitte unterteilt. Für jede Viertelstunde wird erfasst, wie viel Strom die Photovoltaikanlage erzeugt und wie viel Strom die teilnehmenden Haushalte oder Gewerbeeinheiten gleichzeitig verbrauchen. Die Viertelstundenwerte zeigen damit, wie viel Solarstrom den einzelnen Teilnehmern zugerechnet werden kann.

Beispiel: Produziert die PV-Anlage zwischen 13:00 und 13:15 Uhr Solarstrom, wird geprüft, wie viel Strom die Teilnehmer genau in diesem Zeitraum verbraucht haben. Auf dieser Grundlage wird der verfügbare Solarstrom nach dem vereinbarten Aufteilungsschlüssel verteilt. Für die Messung kommen Smart Meter zum Einsatz.

4.    Die Aufteilung des Solarstroms bestimmen

Der erzeugte Strom wird nicht physisch je nach Wohnung aufgeteilt, sondern rechnerisch. Dafür wird ein Aufteilungsschlüssel vereinbart. Er wird im Gebäudestromnutzungsvertrag festgehalten und dann dem Netzbetreiber mitgeteilt. In der Praxis kommen statische und dynamische Aufteilungsschlüssel infrage. Ihr wesentlicher Unterschied besteht darin, ob die Anteile der Haushalte vorher feststehen oder sich nach dem tatsächlichen Verbrauch verändern.

• Statischer Aufteilungsschlüssel: Bei der statischen Aufteilung erhält jeder Teilnehmer einen vorher festgelegten Anteil des verfügbaren Solarstroms. Die Anteile können sich beispielsweise an der Wohnfläche, der Haushaltsgröße oder einfach an der Zahl der teilnehmenden Wohnungen orientieren. Verbraucht ein Teilnehmer seinen zugeteilten Anteil in einer Viertelstunde nicht vollständig, wird der nicht genutzte Solarstrom nicht den anderen Teilnehmern zugerechnet, sondern als Überschuss ins öffentliche Stromnetz eingespeist.
• Dynamischer Aufteilungsschlüssel: Bei der dynamischen Aufteilung richten sich die Anteile nach dem tatsächlichen Stromverbrauch innerhalb der jeweiligen 15 Minuten. Wer in diesem Zeitraum mehr Strom verbraucht, kann einen größeren Anteil des verfügbaren Solarstroms erhalten, wodurch sich der Eigenverbrauch des Gebäudes erhöhen lässt.

Wurde kein wirksamer Aufteilungsschlüssel vereinbart, wird der Solarstrom zu gleichen Teilen auf die teilnehmenden Parteien verteilt. Je mehr Solarstrom direkt im Gebäude genutzt werden kann, desto weniger müssen Teilnehmer noch aus dem Netz beziehen und desto weniger Stromüberschuss muss ins öffentliche Netz eingespeist werden. Für überschüssigen, ins öffentliche Netz eingespeisten Solarstrom erhalten Betreiber unter Umständen eine Einspeisevergütung.

5.    Vertrag schließen und prüfen

Welche Regeln für die Nutzung des Solarstroms gelten, halten Betreiber und Teilnehmer im Gebäudestromnutzungsvertrag fest. Dazu zählen unter anderem der Aufteilungsschlüssel und die Abrechnung. Insbesondere wenn Teilnehmer neu einziehen oder ausziehen oder aus ihrer Teilnahme an der GGV aussteigen wollen, sind klare Regelungen wichtig.

6.    Abrechnen

Die Abrechnung können entweder die Betreiber selber organisieren oder einem Dienstleister übertragen, was sich angesichts der Komplexität empfiehlt. Wie viel genau mit welchem Teilnehmer abgerechnet werden muss, lässt sich anhand der Messdaten auswerten.

Häufige Fehler bei der gemeinschaftlichen Gebäudeversorgung

Ein Fehler, der das gesamte Projekt zum Stillstand bringen kann, ist, wenn die Zähler-Infrastruktur nicht passt. Die erforderlichen Messstellen müssen so ausgestattet sein, dass die Stromerzeugung und der Verbrauch pro Viertelstunde erfasst werden können. Dafür kommen intelligente Messsysteme zum Einsatz. Wie der Strom gemessen und verteilt werden soll, sollte daher bei der Planung der Anlage von vornherein berücksichtigt werden.

Die räumliche Begrenzung ist ebenfalls ein Thema, denn die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG ist auf ein Gebäude und seine Nebenanlagen zugeschnitten. Falls mehrere Gebäude einbezogen werden sollen, kommen andere Modelle infrage. Dazu zählt seit Juni 2026 auch das Energy Sharing nach § 42c EnWG, für das jedoch andere rechtliche Voraussetzungen gelten.

Wichtig ist, dass die am Anfang stehende Bedarfsanalyse für den Aufbau der PV-Anlage nicht nur nach der verfügbaren Dachfläche geht, sondern dass auch der zeitliche Verbrauch der Bewohner bekannt ist. Auch der Strombedarf, den Wärmepumpen oder Wallboxen haben, muss bedacht werden.

Bevor ein solches Projekt realisiert wird, sollten Betreiber frühzeitig mit dem zuständigen Netzbetreiber klären, welche technischen Anforderungen für den Netzanschluss, das Messkonzept sowie die Einspeisung des überschüssigen Solarstroms gelten.

So gelingt die erfolgreiche Umsetzung

Ob sich eine GGV erfolgreich umsetzen lässt, entscheidet nicht nur die Wahl der PV-Anlage, denn das Messkonzept sowie Abrechnung und Vertragsgestaltung sind mindestens genauso wichtig.

Auch lohnt es sich, das gesamte Projekt wirtschaftlich durchzurechnen. Schließlich kann die gesamte Kalkulation ins Wanken geraten, wenn Teilnehmer ausziehen oder aus der GGV aussteigen. Für die Wirtschaftlichkeit sind unter anderem Investitions- und Betriebskosten der Anlage, die Mess- und Abrechnungskosten, die Höhe des direkt im Gebäude genutzten Solarstroms, der mit den Teilnehmern vereinbarte Strompreis sowie die Vergütung für den überschüssigen und ins Netz eingespeisten Strom relevant.

Wie wirtschaftlich eine PV-Anlage ist, hängt maßgeblich davon ab, wie viel Strom zeitgleich im Gebäude verbraucht wird. Eine besonders leistungsstarke Anlage ist nicht automatisch sinnvoll, wenn sie nicht zum Lastprofil der Bewohner passt.

Fazit: Solarstrom im Mehrparteienhaus gemeinsam nutzen

Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung macht es einfacher, selbst erzeugten Solarstrom auch in Mehrfamilienhäusern zu nutzen. Im Gegensatz zum klassischen Mieterstrommodell bleibt die freie Wahl des Stromanbieters für den restlichen Strom erhalten. Damit die Umsetzung klappt, braucht es einen Betreiber, ein passendes Messkonzept, klare Verträge sowie eine Photovoltaik-Anlage, die zum tatsächlichen Verbrauch im Gebäude passt.