Kündigung wegen Eigenbedarf: Was Vermieter dürfen und was nicht

Die Kündigung wegen Eigenbedarf ist ein sensibles Thema im deutschen Mietrecht. Immer wieder kommt es deswegen zu Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern. Für Vermieter ist die Kündigung wegen Eigenbedarf oft der einzige Weg, um eine vermietete Wohnung wieder selbst nutzen zu können. Für Mieter ist eine Eigenbedarfskündigung jedoch häufig erstmal ein großer Schock, der eine Veränderung der Lebensumstände bedeutet.

Doch was ist rechtlich zulässig? Welche Voraussetzungen müssen bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf erfüllt sein? Und was müssen Vermieter wann konkret nachweisen?

Was bedeutet Kündigung wegen Eigenbedarf?

Ein Eigentümer darf seinem Mieter nach §573 II Nr. 2 BGB kündigen, wenn er die Wohnung „für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“, so der Gesetzestext. Häufige Gründe für eine Eigenbedarfskündigung sind, dass:

• der Vermieter selbst einziehen möchte
• Angehörige die Wohnung benötigen
• eine Trennung vorliegt
• eine berufliche Veränderung vorliegt

Eine Eigenbedarfskündigung muss begründet werden. Ein wirtschaftlicher Nutzen, wie zum Beispiel, dass eine höhere Miete nach einer Neuvermietung verlangt werden darf, ist kein zulässiger Grund für eine Kündigung.

Wichtig: Nur Eigentümer dürfen eine Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen. Hausverwalter oder auch eine GmbH oder juristische Person können keinen Eigenbedarf geltend machen, da sie keine Wohnbedürfnisse haben.

Für welche Angehörigen dürfen Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Insbesondere die Frage nach den Angehörigen ist relevant, da nicht für jede dem Vermieter nahestehende Person eine Kündigung an bestehende Mieter ausgesprochen werden darf. Für einige Familienangehörige müssen Eigentümer sogar einen Nachweis über die enge persönliche Verbundenheit erbringen, zum Beispiel für:

• Ihre Tanten oder Onkel
• Schwägerinnen und Schwager

Für Eltern, Kinder, Enkel, Geschwister, Ehepartner oder Schwiegereltern muss ein solcher Nachweis nicht erbracht werden. Auch für nicht verheiratete Lebenspartner, Pflegekinder oder Angestellte wie Pflegepersonal oder Hausmeister darf Eigenbedarf angemeldet werden, wenn eine persönliche Verbundenheit oder ein Bedarf (wie bei Pflegepersonal) nachgewiesen wird. Für geschiedene Ehe- oder Lebenspartner oder ehemalige Lebensgefährten ist eine Eigenbedarfskündigung oft nur schwer zu begründen und hängt stark von der bestehenden persönlichen Bindung sowie dem Einzelfall ab.

Welche Voraussetzungen müssen für eine Eigenbedarfskündigung erfüllt sein?

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur wirksam, wenn bestimmte formale und inhaltliche Voraussetzungen erfüllt werden:

1. Es muss ein konkreter Bedarf bestehen. Vermieter müssen also transparent und nachvollziehbar darlegen, warum sie genau diese Wohnung benötigen, wie zum Beispiel die Geburt eines Kindes oder ein beruflicher Standortwechsel. Pauschale Angaben reichen für eine Kündigung nicht aus.
2. Der Bedarf muss ernsthaft sein und der angegebene Grund tatsächlich bestehen. Ist der Eigenbedarf nur vorgeschoben, weil der Eigentümer die Wohnung beispielsweise teurer weitervermieten will, kann das erhebliche Folgen haben, bis hin zu Schadensersatz.
3. Die Kündigung wegen Eigenbedarf muss schriftlich erfolgen. Der Grund für den Eigenbedarf muss detailliert genannt werden und auch die gesetzliche Kündigungsfrist müssen Eigentümer einhalten. Außerdem müssen sie auf das Recht zum Widerspruch hinweisen.

Wenn eine dieser Angaben fehlt, ist die Kündigung der Wohnung oft nicht wirksam.

Hinweis: Der Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung durch Mieter kann besonders dann vor Gericht erfolgreich sein, wenn ein Härtefall vorliegt, wie eine schwere Krankheit, eine Schwangerschaft, ein hohes Alter oder ein geringes Einkommen. Nach § 574 Abs. 1 BGB darf bei einer solchen gerichtlich bestätigten Härtefallregelung das Mietverhältnis nicht beendet werden und die Eigenbedarfskündigung ist unwirksam. Ihren Widerspruch müssen Mieter spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist in Textform einlegen.

Wie weisen Vermieter ihren Eigenbedarf nach?

Wenn es zu einem Prozess kommt und Mieter den Eigenbedarf anfechten, dann müssen Eigentümer verschiedene Unterlagen vorweisen können, um den Eigenbedarf nachzuweisen. Dabei geht es in erster Linie darum, eine plausible Begründung zu liefern und nicht den einen Beweis nach Schema F vorzulegen. Mögliche Nachweise sind aber zum Beispiel je nach Grund diese:

Auch das Verwandtschaftsverhältnis muss gegebenenfalls bestätigt werden, zum Beispiel über:

• Heiratsurkunden
• Geburtsurkunden

Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen im selben Haus, muss er darlegen, ob andere Wohnungen frei sind oder bald frei werden und warum diese nicht geeignet sind. Das muss mit konkreten Angaben zu Größe, Lage und Eignung gemacht werden und genügt nicht, einfach zu behaupten. Ist eine passende Wohnung im selben Haus frei, dann müssen Eigentümer sie den Mietern anbieten.

Mit dem Urteil vom 24.09.2025 (VIII ZR 289/23) hat der Bundesgerichtshof klargestellt, wann eine Wohnung im rechtlichen Sinne „benötigt“ wird. Danach reicht es aus, wenn der Vermieter einen ernsthaften und nachvollziehbaren Wunsch hat, die Wohnung selbst oder durch Angehörige zu nutzen. Dieser Wunsch muss auf vernünftigen Gründen beruhen.

Gerichte dürfen dabei nicht danach entscheiden, wie viel Wohnraum angemessen ist oder wie ein Vermieter seine Lebensplanung gestalten sollte. Entscheidend ist vielmehr, ob der angegebene Eigenbedarf nachvollziehbar dargelegt wurde und tatsächlich besteht.

Pauschale oder unklare Angaben genügen weiterhin nicht. Vermieter müssen konkret erklären, wer einziehen soll und warum gerade diese Wohnung benötigt wird. Die Entscheidung verdeutlicht damit, dass der Eigenbedarf nachvollziehbar und ernst gemeint sein muss.

Welche Kündigungsfrist gibt es bei Eigenbedarf?

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf richtet sich die gesetzliche Kündigungsfrist nach der Dauer des Mietverhältnisses:

• Mietverhältnis bis 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist.
• Mietverhältnis ab 5 Jahren: 6 Monate Kündigungsfrist.
• Mietverhältnis ab 8 Jahren: 9 Monate Kündigungsfrist.

Die Eigenbedarfskündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Mieter eingehen um zum Ende des übernächsten Monats wirksam zu werden (bei einer Mietdauer von unter 5 Jahren).

Was passiert bei Widerspruch durch den Mieter?

Falls Mieter einer Eigenbedarfskündigung widersprechen und es zur Gerichtsverhandlung kommt, dann muss der Vermieter vor Gericht darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass sein Bedarf tatsächlich besteht und er selbst oder eine angehörige Person konkret einziehen möchte. Außerdem muss er nachweisen, dass keine vergleichbare Wohnung im selben Haus frei ist (falls ihm das ganze Haus oder mehrere Wohnungen im Haus gehören) und darüber hinaus muss er belegen, dass der Bedarf nicht nur vorgeschoben ist, sondern es wirklich einen Grund gibt.

Gerichte prüfen sehr genau, ob der vom Eigentümer angegebene Grund plausibel ist. Und wenn nach dem Auszug der Mieter der Eigenbedarf nicht umgesetzt wird, dann kann von einem vorgetäuschten Eigenbedarf ausgegangen werden und Mieter können einen umfangreichen Schadensersatz verlangen, wie zum Beispiel die Übernahme der Umzugskosten oder eine höhere Mietzahlung in der neuen Wohnung.

Was gilt für die Kündigungssperrfrist?

Wenn eine Mietwohnung während der Mietzeit in einzelnes Wohneigentum umgewandelt wird und einen neuen Eigentümer bekommt, dann greift eine Sperrfrist und der neue Eigentümer kann dem laufenden Mieter für drei Jahre keine Eigenbedarfskündigung aussprechen. In einigen Gebieten in Deutschland mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt diese Sperrfrist sogar für zehn Jahre.

Fazit: Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss gut begründet sein

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist rechtlich zulässig, unterliegt aber klaren Voraussetzungen. Vermieter müssen einen konkreten, nachvollziehbaren Bedarf am Wohnraum darlegen und außerdem gesetzliche Formvorschriften sowie bestehende Kündigungsfristen einhalten. Pauschale oder vorgeschobene Gründe reichen für eine Kündigung nicht aus.

Für Vermieter kann eine Eigenbedarfskündigung zu Streitigkeiten mit den Mietern führen, wenn diese Widerspruch aufgrund von Zweifeln oder wegen eines Härtefalls einlegen. Es empfiehlt sich, mit Mietern das Gespräch zu suchen oder sogar rechtlichen Rat einzuholen, um sich vor Konflikten und gegebenenfalls auch teuren Gerichtsverfahren oder Schadensersatz zu schützen.