Unzulässige Mieterhöhung: Wann gehen Vermieter zu weit?

Eine unzulässige Mieterhöhung ist ein häufiger Grund für Streitigkeiten zwischen Vermietern und Mietern. An vielen Orten wird die Miete aufgrund steigender Kosten, Inflation oder dem angespannten Wohnungsmarkt angepasst, doch nicht jede Erhöhung ist auch rechtlich zulässig.

Welchen Spielraum haben Vermieter? An welche Regeln müssen sie sich halten? Und was können Mieter tun, wenn die Mieterhöhung unzulässig ist?

Wann ist eine Mieterhöhung erlaubt?

Vermieter dürfen die Miete nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen erhöhen. Die häufigsten Fälle sind:

• Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
• Eine Erhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen
• Eine im Mietvertrag vereinbarte Staffelmiete oder Indexmiete

Ohne rechtliche Grundlage ist eine Mieterhöhung unzulässig. Damit sie zulässig ist, sind immer die Begründung der Erhöhung, die Einhaltung formeller Anforderungen sowie die gesetzliche Grenze entscheidend.

Wie hoch ist der Spielraum für eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete?

Die häufigste Situation für eine Mieterhöhung ist die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Wie und wann genau die Miete angepasst werden darf, ist dabei klar geregelt:

• Die Miete darf innerhalb von drei Jahren maximal um 20 Prozent erhöht werden.
• In Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gibt es eine Kappungsgrenze und die Miete darf sogar nur um bis zu 15 Prozent erhöht werden.
• Der Maßstab, nachdem die Miete erhöht werden darf, ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Sie lässt sich über den Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde belegen.

Eine Erhöhung, die diese Grenzen überschreitet, gilt als eine unzulässige Mieterhöhung.

Welche formellen Anforderungen gibt es für die Mieterhöhung?

Um eine Mieterhöhung bei den Mietern durchzusetzen, müssen Vermieter einige Aspekte berücksichtigen:

• Sie müssen die Erhöhung schriftlich ankündigen.
• Sie müssen die Erhöhung nachvollziehbar begründen.
• Sie müssen sich auf den Mietspiegel der Gemeinde, Vergleichswohnungen oder ein Gutachten stützen.

Wenn die Begründung fehlt, dann ist die Mieterhöhung unzulässig.

Wichtig außerdem: Vermieter müssen die gesetzliche Frist beachten, in der sie die Miete erhöhen dürfen. Zwischen zwei Erhöhungen müssen mindestens 15 Monate vergehen. Ein erneutes Erhöhungsverlangen ist nach 12 Monaten möglich. Somit ist die Anzahl der Anpassungen begrenzt.

Wann handelt es sich um eine unzulässige Mieterhöhung?

Eine Mieterhöhung ist dann unzulässig, wenn:

• die neue Miete höher ist als die zulässige Vergleichsmiete.
• die Kappungsgrenze überschritten wird.
• die Mieterhöhung nicht ausreichend begründet wird.
• das Schreiben zur Mieterhöhung Formfehler enthält.
• Modernisierungskosten falsch berechnet wurden.

Stellen Mieter einen solchen Fehler fest, können sie der Mieterhöhung widersprechen.

Wie viel Miete dürfen Vermieter bei einer Modernisierung aufschlagen?

Wenn Vermieter ein Objekt modernisieren, dann dürfen sie einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Bis zu 8 Prozent dürfen nach § 559 BGB dauerhaft auf die Jahresmiete umgelegt werden. Doch auch hier gibt es eine Kappungsgrenze:

• Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um maximal 3 Euro pro Quadratmeter steigen.
• Liegt die Ausgangsmiete niedriger als 7 Euro pro Quadratmeter, dann darf die Erhöhung sogar nur 2 Euro pro Quadratmeter betragen.

Falls Vermieter im Rahmen der Modernisierung eine neue Heizungsanlage in eine Immobilie einbauen und dadurch Energie eingespart wird, darf die Miete innerhalb von sechs Jahren nur um maximal 50 Cent pro Quadratmeter erhöht werden. Nach Ablauf dieser Zeit dürfen Vermieter dann die volle Modernisierungsumlage von 3 beziehungsweise 2 Euro geltend machen. Sorgt die Modernisierungsmaßnahme nicht für Energieeinsparungen bei den Mietern, dann dürfen die Modernisierungskosten auch nicht auf die Mieter umgelegt werden.

Grundsätzlich gilt aber: Nicht jede Maßnahme rechtfertig auch eine Mieterhöhung. Eine reine Instandhaltung einer Immobilie zählt nicht als Modernisierung. Hier müssen Vermieter also genau differenzieren. Kommt es außerdem zu Fehlern bei der Berechnung, gilt das auch schnell als eine unzulässige Mieterhöhung.

Was können Mieter tun, wenn sie eine Mieterhöhung erhalten?

Erhalten Mieter ein Schreiben mit einer Ankündigung der Mieterhöhung, dann sollten sie dieses Schreiben sorgfältig auf diese Aspekte hin überprüfen:

1. Ist die Begründung für die Mieterhöhung nachvollziehbar?
2. Wurde die ortsübliche Vergleichsmiete richtig berechnet?
3. Wurde sich an die Kappungsgrenze gehalten?
4. Ist die Erhöhung formal korrekt?

Ist die Mieterhöhung formell und inhaltlich korrekt, dann haben Vermieter grundsätzlich einen Anspruch auf die Zustimmung der Mieter. Wenn jedoch die Berechtigung fehlt und die Erhöhung unzulässig ist, dann besteht auch keine Pflicht zur Zustimmung.

Falls Mieter trotz berechtigter Erhöhung nicht zustimmen oder auf die Mieterhöhung einfach nicht reagieren, dann können Vermieter die Zustimmung einklagen. Denn: nur weil ein Mieter nicht reagiert, gilt das nicht als Zustimmung. Einer Mieterhöhung muss aktiv zugestimmt werden.

Was passiert bei einer unzulässigen Mieterhöhung?

Wenn die Mieterhöhung tatsächlich unzulässig ist, dann müssen Mieter ihr nicht zustimmen. Falls sie bereits zu hohe Beträge gezahlt haben, können sie diese unter Umständen sogar zurückfordern.

Wichtig: Rückforderungen müssen innerhalb von drei Jahren angemeldet werden, danach sind sie verjährt. Der Beginn der Frist ist das Ende des Jahres, in dem der Anspruch auf Rückzahlung entstanden ist.

Falls es zu einem Streit zwischen Mieter und Vermieter kommt, dann muss im Zweifel ein Gericht entscheiden. Sowohl die Mieter können klagen (auf Rückzahlung) als auch die Vermieter (auf Zustimmung).

Unzulässige Mieterhöhung: Was gilt bei Indexmieten?

Auch bei Index- und Staffelmieten kann es eine unzulässige Mieterhöhung geben.

Bei Indexmieten ist die Miete an die Entwicklung des Verbraucherpreisindex gekoppelt. Wenn dieser Index steigt, dann dürfen Vermieter auch die Miete erhöhen. Aber auch hierbei gilt es Regeln zu beachten.

• Die Indexmiete muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein.
• Frühestens ein Jahr nach der letzten Anpassung darf die Miete wieder erhöht werden.
• Die Erhöhung muss schriftlich angekündigt werden.
• Die Berechnung der Erhöhung muss nachvollziehbar sein, das heißt der alte und der neue Index sowie die prozentuale Veränderung müssen aufgeschlüsselt werden.

Der Mietspiegel oder die Vergleichsmiete spielen bei einer solchen Mietvereinbarung keine Rolle. Und auch eine Modernisierung darf bei einer Indexmiete nicht umgelegt werden (Ausnahmen gelten für gesetzlich verpflichtende Modernisierungsmaßnahmen).

Unzulässig ist die Erhöhung der Indexmiete, wenn eine der Vorgaben nicht eingehalten wird, wie die der Jahresfrist. Und auch wenn im Mietvertrag keine Indexmiete erwähnt wird, ist eine Erhöhung nach diesem Prinzip unzulässig.

Unzulässige Mieterhöhung: Was gilt bei Staffelmieten?

Bei Staffelmieten werden zukünftige Erhöhungen bereits im Mietvertrag vereinbart. Darin steht, wann die Miete um welchen Betrag steigt. Auch hierbei müssen die Erhöhungen mindestens ein Jahr auseinanderliegen. Wichtig ist:

• Jede Staffel muss als Euro-Betrag ausgewiesen sein, nicht in Prozent.
• Während eine Staffel läuft, sind andere Erhöhungen zum Beispiel zur Vergleichsmiete oder aufgrund von Modernisierungen, nicht möglich.

Unzulässig ist eine Mieterhöhung bei einer Staffelmiete, wenn kein Euro-Betrag, sondern nur ein Prozentwert ausgewiesen ist und wenn der Zeitabstand weniger als ein Jahr beträgt. Und auch hier gilt: Ist die Staffelmiete nicht im Mietvertrag geregelt, ist sie nicht gültig und Vermieter können nicht auf dieser Basis die Miete erhöhen.

Wichtig für Mieter: Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags gelten die Erhöhungen als akzeptiert. Zu jeder einzelnen Erhöhung ist dann keine weitere Zustimmung nötig. Dennoch sollten Mieter prüfen, ob die Berechnungen korrekt sind und alle Fristen eingehalten wurden. Kommt es zu Fehlern, ist die Mieterhöhung auch in diesem Rahmen unzulässig.

Fazit: Mieter müssen eine unzulässige Mieterhöhung nicht hinnehmen

Mieterhöhungen sind dann wirksam, wenn sie im gesetzlichen Rahmen zulässig, formal korrekt und nachvollziehbar begründet sind. Vermieter müssen bei Mieterhöhungen die geltenden Grenzen berücksichtigen wie die Kappungsgrenze, die ortsübliche Vergleichsmiete oder Vorgaben zu Index- und Staffelmiete oder Modernisierung.

Mieter sollten Erhöhungen immer sorgfältig prüfen. Wenn sie Zweifel haben, ob die Mieterhöhung zulässig ist oder Fristen und Grenzen nicht eingehalten wurden, dann müssen sie der Mieterhöhung nicht zustimmen.

Wenn es zur Klage kommt, dann müssen Gerichte klären, ob die Mieterhöhung zulässig war. Ist sie unzulässig, dann müssen Mieter sie nicht akzeptieren und bereits gezahlte Beträge können innerhalb der Verjährungsfrist von drei Jahren sogar zurückgefordert werden.