Mietspiegel als Vermieter: Alles was Sie wissen müssen
Bei Mieterhöhungen kommt es auf die Vergleichsmiete an. Nur: Wie vergleicht man am besten? Der Gesetzgeber hat dafür den „einfachen“ und „qualifizierten“ Mietspiegel geregelt.
Einfacher und qualifizierter Mietspiegel
Aus dem einfachen Mietspiegel geht hervor, wie hoch die örtliche Durchschnittsmiete ist. Er wird von der Gemeinde oder Vermieter- und Mietverbänden erstellt. Der qualifizierte Mietspiegel basiert hingegen auf wissenschaftlichen Grundsätzen und wird von Interessenvertretern anerkannt.
„Qualifizierter“ Mietspiegel: keine Sorge
Die Anforderungen an „qualifzierte Mietspiegel“ jedoch sind nach Gesetz recht hoch. Hier geht es um „wissenschaftliche Prinzipien“ bei der Preisfeststellung.
Glücklicherweise sind davon die wenigsten Vermieter betroffen. Fragen Sie einfach bei Ihrer Verwaltung nach. „Einfache“ Mietspiegel beruhen oft auf ausgehandelten Schätzungen.
Mietspiegel: Sie müssen ihn nicht organisieren
In normalen Mietverhältnissen kann ein Mieter Sie nicht (mehr) zwingen, den Mietspiegel zu organisieren. Das heißt: die Vergleichbarkeit können Sie selbst festsetzen.
Sie können die Mietspiegel verschiedener Orte im Umland heranziehen. Den für Sie günstigsten wählen Sie dann aus. Wenn Ihr Vertragspartner – Verwandte – dies akzeptiert, ist die Miete vergleichsüblich.
Fehlender Mietspiegel ist kein formeller Fehler
Es handelt sich um keinen formellen Fehler, wenn der Mietspiegel nicht der Mieterhöhung beiliegt, die sich auf den Mietspiegel bezieht. Denn es genügt bereits, dass der Mietspiegel allgemein zugänglich ist.
Dies bedeutet jedoch nicht, dass der Mietspiegel kostenfrei über das Internet abgerufen oder bei der Kommune ohne Entgelt abgeholt werden kann. Vielmehr handelt es sich auch bei einem Mietspiegel, der beispielsweise vom Mieterverband gegen die Zahlung einer Schutzgebühr von einigen Euros erhältlich ist, um einen allgemein zugänglichen Mietspiegel.
Mietspiegel muss nicht kostenfrei verfügbar sein
Dem Mieter ist es laut BGH-Urteil durchaus zuzumuten, dass er sich gegebenenfalls einen Mietspiegel kauft, um die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung eigenhändig zu überprüfen. (Bundesgerichtshof Karlsruhe, Aktenzeichen VIII ZR 276/08)
Vermietung an Verwandte
Der Fiskus verlangt, dass Sie bei Vermietungen an Verwandte 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete einsetzen. Nur: wie hoch ist die? Wir meinen, dass sich ein Steuervorteil ergeben kann.
Wenn schon Standardvermietungen gefragt sind, dann mit allen Konsequenzen. Ihr Mieter – Verwandte – müssen sich um die Vergleichbarkeit kümmern.
GeVestor.de meint: die „einfachen“ Mietspiegel lassen viel Gestaltungsspielraum, da dies lediglich „Vereinbarungen“ sind. Qualifizierte Mietspiegel hingegen, nur in Ballungsräumen üblich, arbeiten nach „wissenschaftlichen“ Methoden. Suchen Sie sich einfach die für Sie günstigste Basis aus. Suchen Sie etwa die Rathäuser mehrerer umliegender Gemeinden auf.
Ein BGH-Urteil, das ganz eindeutig zum Vorteil des Vermieters ist. Spitzfindige Mieter, die aufgrund eines fehlenden Mietspiegels bei einer Mieterhöhung die Rechtmäßigkeit der Mieterhöhung anfechten wollen, schauen somit in die Röhre.
Bitte lesen Sie auch den folgenden Beitrag, mit dem der BGH geurteilt hat, dass Mieterhöhungen bis an die Obergrenze des Mietspiegels gehen dürfen:
- Mietrecht: Miete kann bis zur Obergrenze erhöht werden
