Steuerberatung für Vermieter: Was Eigentümer beachten müssen

Wer Einkünfte aus Vermietungen erzielt, muss diese in der jährlichen Steuererklärung angeben. Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung anfallen, gehören ebenfalls in die Steuererklärung und können einkommensmindernd wirken. Dazu zählen Abschreibungen, Kosten für Reparaturen und mehr. Bei Renovierungen oder einem Immobilienkauf wird die steuerliche Behandlung schnell kompliziert, weshalb eine spezialisierte Steuerberatung für Vermieter sinnvoll sein kann.

Steuerberatung für Vermieter: In 2026 sind diese Regeln wichtig

Eine große Neuerung im Jahr 2026 wurde zum 1. September eingeführt und betrifft die Beratung von Vermietern durch Lohnsteuerhilfevereine. Bislang durften diese bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nur bis zu bestimmten Einnahmegrenzen beraten: 18.000 Euro bei der Einzelveranlagung beziehungsweise 36.000 Euro bei der gemeinsamen Veranlagung. Seit Anfang September gelten diese Grenzen nicht mehr. Dadurch können mehr Personen auch bei höheren Mieteinnahmen Hilfe erhalten. Die erweiterten Möglichkeiten gelten allerdings nicht für alle Vermieter. Wer beispielsweise zusätzlich Einkünfte aus selbstständiger Arbeit oder einem Gewerbebetrieb erzielt, kann sich grundsätzlich nicht von einem Lohnsteuerhilfeverein beraten lassen.

Lohnsteuerhilfevereine können günstiger sein als spezialisierte Steuerberater und Steuerberatungskanzleien. Sie werden über einen Mitgliedsbeitrag finanziert und nicht über ein leistungsbasiertes Steuerberaterhonorar.

Neu im Jahr 2026 ist auch, dass das Bundesfinanzministerium im Januar neue Verwaltungsgrundsätze zur Abgrenzung verschiedener Kosten rund um eine Immobilie veröffentlicht hat, darunter Kosten für den Erhaltungsaufwand, Anschaffungskosten, Herstellungskosten sowie anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Mehrere in den letzten Jahren eingeführte Regelungen bleiben auch in 2026 bestehen. Dazu gehört zum Beispiel die degressive Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung). Sie liegt bei 5 Prozent auf den verbleibenden Restwert für Wohngebäude, deren Bau zwischen dem 1.10.2023 und dem 30.9.2029 begonnen hat oder beginnen wird. Für den Kauf eines Neubaus gelten andere Regelungen.

Auch den Umstand, dass die Erhaltungsrücklage in einer Wohneigentümergemeinschaft erst steuerlich abzugsfähig ist, wenn das Geld wirklich für konkrete Maßnahmen verwendet wird, müssen Vermieter berücksichtigen.

Anlage V: Die Komplexität steigt

Anlage V ist die Anlage in der Steuererklärung, die Personen mit Einnahmen aus Vermietungen oder Verpachtungen ausfüllen müssen. Auch wenn die Anlage auf den ersten Blick übersichtlich aussieht, so besteht die Herausforderung darin, alle Positionen korrekt zu erfassen. Denn bei vielen Angaben kann es schnell zu Fehlern kommen, zum Beispiel bei der Renovierung und Instandhaltung, bei der Abschreibung sowie bei der korrekten Erfassung von Mieteinnahmen und dem Abzug von Werbungskosten.  

Welche typischen Fehler drohen in der Steuererklärung bei Vermietung?

Zu den typischen Fehlern, die Vermieter in ihrer Steuererklärung machen, gehört zum Beispiel das Ansetzen der vollständigen Darlehensrate, statt nur der Finanzierungskosten. Auch die falsche Einordnung größerer Renovierungen oder der sofortige Abzug von Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage sind kritische Punkte.

Bei der AfA können ebenfalls Fehler passieren: Denn nur der Teil der Anschaffungskosten, der auf das Gebäude entfällt, dient als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung. Der Wert von Grund und Boden muss aus dem gesamten Kaufpreis herausgerechnet werden, sonst ist die Angabe nicht korrekt. Auch die Abschreibungssätze sind je nach Baujahr einer Immobilie und Abschreibungsart unterschiedlich.

Bei Leerstand des Wohnraums gibt es ebenfalls Besonderheiten hinsichtlich der Werbungskosten, die Vermieter kennen sollten. Besteht die Vermietungsabsicht weiterhin, können sie abgezogen werden. Entscheidend dafür ist, wie ernsthaft und nachhaltig die Bemühungen sind, die Immobilie zu vermieten. Eigentümer müssen ihre Bemühungen nachweisen.

Auch die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand muss in der Steuererklärung gemacht werden. Denn ob Renovierungs- oder Modernisierungskosten sofort als Werbungskosten geltend gemacht werden können oder über die AfA verteilt werden müssen, hängt von der Art und dem genauen Umfang der Maßnahmen ab.

Und auch bei den Mieteinnahmen gibt es Vorgaben. So gelten Betriebs- und Nebenkosten, die Mieter zusätzlich zur Kaltmiete bezahlen, als Einnahme aus Vermietung. Ihnen gegenüber stehen die Ausgaben, die Vermieter ansetzen dürfen.

Nachzahlungen bei der Steuer lassen sich nicht allein dadurch vermeiden, möglichst viele Ausgaben in der Anlage V einzutragen. Entscheidend ist, Einnahmen und Ausgaben vollständig zu erfassen und Aufwendungen dem richtigen Jahr und der richtigen steuerlichen Kategorie zuzuordnen.

Kosten für die Steuerberatung: Was müssen Vermieter dafür 2026 kalkulieren?

Steuerberater werden in der Regel nach der Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) bezahlt, sofern keine andere Vereinbarung getroffen wurde. Grundsätzlich sind auch individuelle Vereinbarungen möglich. Für die Höhe des Honorars nach StBVV spielen unter anderem der Gegenstandswert, der Umfang der Tätigkeit und die Komplexität des jeweiligen Falls eine Rolle.

Bei Vermietern wird neben der Anfertigung der Einkommensteuererklärung auch die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt. Wer mehrere Immobilien besitzt, viele Werbungskosten abzuziehen hat oder besondere Sachverhalte angeben muss, muss deshalb in der Regel mit einem höheren Aufwand und dementsprechend höheren Kosten rechnen. Wie teuer die Steuerberatung in einem konkreten Fall sein wird, lässt sich daher kaum pauschal beziffern. Vermieter können sich von einer Kanzlei ihrer Wahl einen Überblick über die möglichen Leistungen und die dafür voraussichtlich anfallenden Gebühren geben lassen.

Es gibt online Angaben dazu, in welcher Größenordnung sich die Kosten für verschiedene Steuerberaterleistungen grob bewegen. Diese sind als Richtwerte zu verstehen und dienen lediglich einer ersten Orientierung. So können Arbeitnehmer, die eine klassische Steuererklärung anfertigen lassen wollen, ungefähr mit Erstellungskosten von 300 bis 600 Euro rechnen. Selbstständige können beispielsweise mit 400 bis 800 Euro rechnen. Kommen weitere Einkunftsarten wie Einkünfte aus Vermietung hinzu, wird der Aufwand komplexer und Kosten von 600 bis 1.500 Euro für die Anfertigung der Steuererklärung sind möglich. Bei höheren Einkünften steigen auch die Gebühren, denn diese berechnen sich bei einigen Posten an der Höhe der Einnahmen.

Steuerberatung vs. Steuersoftware: Vor- und Nachteile

Die Kosten für eine Steuerberatung können Vermieter im Jahr 2026 als Ausgabe von der Steuer abziehen, wenn sie denn mit der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Zusammenhang stehen. Ein Vorteil neben dem Umstand, die komplexe Arbeit abzugeben ist die fachliche Erstellung der Steuererklärung. Steuerberater prüfen, welche Kosten absetzbar sind und an welcher Stelle sie in der Steuererklärung eingetragen werden müssen. Das kann das Risiko von Fehlern und damit verbundenen Nachzahlungen oder sonstigen Problemen mit dem Finanzamt reduzieren.

Eine andere Form der Hilfestellung bei der Steuererklärung kann eine Steuersoftware geben. In solchen Programmen sind ebenfalls viele Tipps und Ausfüllhilfen vorgesehen, sodass Vermieter die richtigen Beträge an der richtigen Stelle eintragen. Eine Software ist meist günstiger als eine Steuerberatung. Die Kosten liegen je nach Abrechnungsmodell im zweistelligen Eurobereich für Programme wie WISO, Taxfix oder Steuerfuchs. Es gibt jedoch keinen Ansprechpartner, der für bestimmte Anliegen gefragt werden kann und die Kontrollinstanz, ob alles berücksichtigt und richtig eingetragen wurde, bleibt der Vermieter selbst, was trotz Software Risiken bergen kann. Für einfache Fälle kann eine solche Software aber ausreichen.

Fazit: Eine Steuerberatung kann sich für Vermieter lohnen

Vermieter müssen bei der Steuererklärung zahlreiche verschiedene Einnahmen und Ausgaben richtig erfassen und eintragen. Insbesondere bei größeren Renovierungen, der AfA oder mehreren Immobilien können Fehler teure Folgen haben. Eine Steuerberatung kostet zwar mehr als eine Steuersoftware, kann sich bei komplexeren Fällen aber lohnen. Seit September 2026 kommt außerdem für mehr Vermieter als zuvor auch ein Lohnsteuerhilfeverein als Alternative infrage.