Untervermietung und Gewinn: Was das BGH-Urteil bedeutet

Die Frage, ob man durch eine Untervermietung von Wohnraum einen Gewinn erzielen darf, war lange umstritten. Viele Mieter sahen in der Untervermietung eine Möglichkeit, die Mietkosten abzufedern und gleichzeitig den freien Wohnraum sinnvoll zu nutzen, wie zum Beispiel während eines längeren Auslandsaufenthalts.

Und so manch einer hat die Gelegenheit auch genutzt, um ein paar Euro mehr einzunehmen, als er selbst ausgibt. Und genau dazu hat der Bundesgerichtshof (BGH) im Januar 2026 mit einem richtungsweisenden Urteil klargestellt: Mit der reinen Untervermietung einer Wohnung darf kein finanzieller Überschuss erzielt werden. Es geht ausschließlich um die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Kosten.

Was hat der Bundesgerichtshof entschieden?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 28. Januar 2026 im Fall VIII ZR 228/23 entschieden, dass der Anspruch eines Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung gemäß § 553 BGB nur dann besteht, wenn ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt. Ein solches Interesse besteht nach der Entscheidung nicht, wenn Mieter durch die Untervermietung mehr einnehmen, als sie selbst an wohnungsbezogenen Kosten tragen, sprich: mit der Untervermietung Gewinn machen.

In der Urteilsbegründung betonte der Bundesgerichtshof, dass der Zweck der Untervermietung nicht darin liegt, Gewinn zu erzielen, sondern einem Mieter helfen soll, seinen Wohnraum trotz veränderter Lebensumstände wie eine längere Abwesenheit zu erhalten.

Auf Basis welchen Falls ist dieses Urteil erfolgt?

Der zugrunde liegende Fall betraf einen Mieter in Berlin, der seine Zweizimmerwohnung mit einer Nettokaltmiete von 460 Euro pro Monat während eines Auslandsaufenthalts an zwei Untermieter weitervermietet hatte, für 962 Euro pro Monat. Zusätzlich vereinbarte er eine Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung von 1.100 Euro pro Monat. Der Mann begründete die hohe Untermiete damit, dass es zu diesem Preis in Berlin keine vergleichbare Wohnung gibt und der Mietpreis somit immer noch günstig sei.

Die Vermieterin kündigte ihm darauf hin, zunächst unter der Begründung, dass der Mieter gar nicht mehr im Ausland sei und im zweiten Schritt dann unter Berufung auf den hohen Untermietpreis für die Wohnung. Der Fall landete vor dem Bundesgerichtshof, der die Kündigung bestätigte und klarstellte, dass eine Untervermietung zum doppelten Preis kein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung im Sinne des Gesetzes darstellt. Der Mieter musste die Wohnung daraufhin räumen.

Welche Konsequenzen hat das Urteil für Mieter?

Auch wenn Mieter denken, dass die Nachfrage nach Wohnraum hoch ist und der Preis für die Untermiete trotz Erhöhung noch attraktiv ist, so müssen sie folgendes beachten:

• Vermieter müssen einer Untervermietung nicht zustimmen, wenn damit ein Gewinn erzielt wird, da dies nicht als berechtigtes Interesse gilt.
• Mieter müssen immer die Zustimmung ihres Vermieters für eine Untermiete der Wohnung einholen.
• Eine unerlaubte Untervermietung kann eine Kündigung des bestehenden Mietvertrags rechtfertigen, insbesondere wenn eine Gewinnerzielung damit verbunden ist.
• Selbst wenn eine Zustimmung erfolgt, können Vermieter den Vertrag anfechten, wenn die Untervermietung eindeutig auf die Erzielung von Gewinnen ausgerichtet ist.
• Untermieter, die zu überhöhten Preisen wohnen, könnten rechtliche Schritte einleiten, um überhöhte Mieten zurückzufordern oder das Untermietverhältnis zu überprüfen.

Untermiete sollte also kein Geschäftsmodell sein. Wer damit plant, seine Wohnung mit der Aussicht auf Gewinn weiterzugeben, geht ein hohes rechtliches Risiko ein. Zwar führt nicht jede Untervermietung sofort zur Kündigung. Aber wenn die Erlaubnis der Vermieter fehlt und dann auch noch zu viel Miete verlangt wird, dann sollten Mieter nach diesem Urteil jetzt besonders gut aufpassen.

Was gilt als zulässige Kosten bei der Untermiete?

Das Urteil des Bundesgerichtshofs bedeutet kein pauschales Aus für Untermieten. Die Untervermietung der Wohnung ist weiterhin zulässig, sofern der Vermieter zugestimmt hat und sofern die Einnahmen nur die wohnungsbezogenen Aufwendungen decken. Dazu zählen üblicherweise:

• Nettokaltmiete
• Betriebskosten
• Heizkosten
• Gegebenenfalls ein angemessener und nachweisbarer Möblierungszuschlag.

Wie hoch dieser Möblierungszuschlag sein darf, ist noch nicht abschließend geregelt. Im konkreten Fall gab es diesbezüglich keine BGH-Entscheidung. Es bleibt daher noch (Stand Februar 2026) eine Einzelfallentscheidung, wie viel Aufschlag zulässig ist und wie viel Mieter rechtlich begründen können.

Haben Untermieter einen Anspruch darauf, die Höhe der Hauptmiete zu erfahren?

Es besteht kein automatischer Anspruch auf eine Auskunft und Hauptmieter müssen ihren Untermietern nicht ihren eigenen Mietvertrag präsentieren. Wenn Untermieter allerdings den Verdacht haben, dass die Untermiete für die Wohnung höher ist als die Hauptmiete oder wenn sie vermuten, dass gegen mietrechtliche Vorgaben verstoßen wird, können Untermieter zur Offenlegung verpflichtet werden.

Können Untermieter zu viel gezahlte Mietkosten zurückfordern?

Grundsätzlich können Untermieter zu viel gezahlte Mietkosten zurückfordern, wenn über einen längeren Zeitraum eine zu hohe Untermiete gezahlt wurde. Entscheidend dafür ist, dass Untermieter nachweisen können, dass sie zu viel für eine Wohnung bezahlt haben und Hauptmieter keinen schlüssigen Nachweis dafür haben, warum sie die Miethöhe so festgelegt haben. Ob ein tatsächlicher Anspruch besteht, muss rechtlich geprüft werden.

4 Praxis-Tipps für Mieter

Wer seine Wohnung untervermieten möchte, sollte folgendes beachten:

1. Erlaubnis des Vermieters einholen und zwar, bevor die erste Wohnungsanzeige online gestellt wird. Ohne schriftliche Zustimmung ist jede Untervermietung riskant und kann zu einer Kündigung führen.
2. Untermiete nach tatsächlichen Kosten kalkulieren und beim Möblierungszuschlag lieber niedrig ansetzen, um sicherzugehen, dass kein Gewinn erzielt wird.
3. Zustimmung zur Untervermietung sowie die eigenen tatsächlichen Kosten dokumentieren, um sich vor späteren Streitigkeiten zu schützen.
4. Bei Unklarheiten sollten Untermieter rechtlichen Rat einholen.

Fazit: Untervermietung einer Wohnung ist weiterhin möglich – aber nur wenn kein Gewinn gemacht wird

Mit dem BGH-Urteil von 2026 wird klargestellt, dass Untervermietung zwar weiterhin möglich ist, aber mit ihr keine Gewinnerzielung erfolgen darf. Mieter haben dadurch weniger Spielraum für Aufschläge auf die Miete und Vermieter erhalten dadurch mehr Rechtssicherheit, was den Schutz ihres Eigentums angeht. Und auch die Position von Untermietern wird gestärkt, die so vor zu hohen Mietpreisen geschützt werden sollen. Einen pauschalen Anspruch auf Offenlegung der Hauptmiete haben Untermieter nicht, unter Umständen können Hauptmieter aber zur Offenlegung verpflichtet werden.