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Mietvertrag: Vorsicht vor der Renovierungs-Falle

Das Thema Schönheitsreparaturen ist ein Dauerbrenner vor deutschen Gerichten.

Denn an die beim Einzug gemachten Zusagen wollen sich beim Auszug viele Mieter nicht mehr erinnern.

Vermieter sollten daher bei Abschluss des Mietvertrags auf eine rechtlich sichere Regelung achten. Das ist allerdings gar nicht so einfach: Schon so manche Schönheitsreparatur-Klausel wurde am Ende vom BGH kassiert.

Und selbst wenn die Renovierungsarbeiten längst abgeschlossen sind, kann man sich als Vermieter nicht sicher sein.

Unverständliche Klausel ist unwirksam

Im hier entschiedenen Fall waren die Kläger Mieter einer Wohnung, die ihnen der Vermieter renoviert übergeben hatte.

Laut Mietvertrag waren die Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter gestaffelter Fristen von drei, fünf und sieben Jahren auszuführen. Davon konnte abgewichen werden, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erforderte.

Statt einer Renovierung regelte zudem eine komplizierte Abgeltungsklausel eine quotenmäßige Erstattung von Renovierungskosten durch die Mieter. Diese verlangten nach Auszug die Auszahlung ihres Kautionsguthabens.

Der Vermieter machte hiergegen von ihm verauslagte Kosten für die Renovierung der Mieträume entsprechend der Klausel geltend.

BGH entschied

Der BGH entschied jedoch, dass die Quotenabgeltungsklausel des Mietvertrages die Mieter unangemessen benachteiligt, weil einem durchschnittlichen Mieter nicht hinreichend klar und verständlich ist, wie die Abgeltungsquote konkret zu berechnen ist. Vor allem aber ist unklar, wie der Fristenzeitraum zu bestimmen ist.


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Da die Anwendbarkeit der Quotenabgeltungsklausel voraussetzt, dass die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind, konnte es nur auf den Zeitraum ankommen, nach dem eine Renovierung in Zukunft voraussichtlich erforderlich gewesen wäre.

Die Klausel ist unwirksam, weil sie die Mieter zur Zahlung der Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen verpflichtete, obwohl ein entsprechender Renovierungsbedarf noch nicht gegeben war (BGH, Az. VIII ZR 143/06).

Ärgerlich, wenn man am Ende auf den Renovierungskosten sitzenbleibt. Verständlich, dass ein betroffener Vermieter versuchte, die finanziellen Einbußen über eine Mieterhöhung zu kompensieren.

Leider vergeblich:

Bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel kein Mietzuschlag

Eine von vielen Vermietern heiß erwartete Entscheidung wurde vom Bundesgerichtshof (BGH) getroffen. Und zwar zugunsten der Mieter! Der BGH urteilte, dass ein Vermieter nicht berechtigt ist, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält.

Ein Vermieter kann die Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen.

Nach der gesetzlichen Regelung hat nämlich der Vermieter das Risiko einer unwirksamen Vertragsklausel zu tragen und kann dieses nicht auf den Mieter abwälzen (BGH, Urteil v. 09.07.2008, Az. VIII ZR 181/07).

Im verhandelten Fall enthielt der Mietvertrag eine Klausel, die den Mieter verpflichtete, die Schönheitsreparaturen „regelmäßig“ innerhalb bestimmter Fristen auszuführen. Nach der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) war diese Klausel unwirksam, da sie dem Mieter eine Renovierungspflicht nach einem starren Fristenplan auferlegte.

Da der Mieter mit dem Abschluss einer ergänzenden Vereinbarung zum Mietvertrag nicht einverstanden war, verlangte der Vermieter seine Zustimmung zur Erhöhung der Miete um einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Höhe von monatlich 0,71 Euro je m², und zwar als Ausgleich für unwirksame Schönheitsreparaturklausel.

Schließlich hatte der Vermieter die Miete ja auf der Grundlage kalkuliert, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen leisten müsse. Der Mieter verweigerte die Zustimmung und der BGH gab ihm nun recht.

Schade, wie ich finde, denn es wäre nur fair gewesen, einen solchen Zuschlag anzuerkennen. Moralisch gesehen, ist es richtig, wenn der Mieter den Zuschlag zahlt oder die Schönheitsreparaturen übernimmt. Schließlich hatte er sich vertraglich dazu verpflichtet.

Aber Recht und Moral sind oftmals zwei Dinge wie man auch an der folgenden Entscheidung sehen kann.

Unwirksame Renovierungsklausel: Mieter kann seine Kosten von Ihnen ersetzt verlangen

In diesem Fall enthielt der vom Vermieter vorgelegte Mietvertrag eine Klausel, nach welcher der Mieter verpflichtet war, die Wohnung bei Auszug vollständig zu renovieren.

Der Mieter handelte nach Kündigung der Wohnung entsprechend und beauftragte einen Malermeister der für seine Arbeit 1.460 Euro in Rechnung stellte. Später erfuhr der Mieter, dass die Endrenovierungsklausel durch die Rechtsprechung zwischenzeitlich für unwirksam erklärt wurde. Er verlangte vom ehemaligen Vermieter nun Ersatz seiner Kosten, da die Renovierung tatsächlich Angelegenheit des Vermieters war.

Der Vermieter lehnte dies ab. Er war der Ansicht, dass der Mieter zum Zeitpunkt der Renovierung noch davon ausgehen musste, eine eigene Pflicht zu erfüllen.

Das Gericht entschied die Klage nun zu Gunsten des Mieters. Da die Rechtsprechung zwischenzeitlich die Endrenovierungsklausel für unwirksam erklärt hatte, war der Mieter tatsächlich an Stelle des verpflichteten Vermieters tätig geworden.

Dass er zum Zeitpunkt der Endrenovierung davon ausgehen musste selber zur Renovierung verpflichtet zu sein, spielte für die Richter im Ergebnis keine Rolle.

Wegen der Unwirksamkeit der Mietvertragsklausel war die Renovierungspflicht eindeutig Sache des Vermieters (LG Wuppertal, Az. 9 S 478/06).

25. Oktober 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.