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Mietkaution: Höhe, Arten, Rückzahlung & Pfändung

Mietkaution: Höhe, Arten, Rückzahlung & Pfändung
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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste zur Mietkaution zusammengefasst

  • Durch eine Mietkaution sichern sich Eigentümer bei möglichen Schäden in der Wohnung ab, indem diese durch die Kaution abgedeckt werden.
  • Als Vermieter müssen Sie dafür sorgen, dass die Mietkaution unabhängig von Ihrem Privatvermögen angelegt wird.
  • Mietkautionen sind zurückzuzahlen, wenn nach Beendigung des Mietverhältnisses keine Mängel oder Rückstände existieren.
  • Damit Mietkautionen gültig sind, muss eine Vereinbarung im Mietvertrag vorgenommen werden.

In Deutschland ist es heutzutage die Regel, dass im Zusammenhang mit der Miete einer Wohnung eine Mietkaution zu zahlen ist. Die Kaution dient Vermietern als Sicherheit, sollte nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Mangel in finanzieller oder anderer Art bestehen.

In unserem Beitrag erfahren Sie, worum es sich bei einer Kaution für die Miete handelt und welchem Zweck diese dient. Wir gehen wir darauf ein, ob eine derartige Kaution verpflichtend ist, was beim Nicht-Zahlen durch den Mieter passiert, wie hoch die Mietkaution maximal sein darf und ob es üblich ist, eine solche Vereinbarung zu treffen.

Was ist die Mietkaution?

Mietkautionen werden ebenfalls als Mietsicherheiten bezeichnet. Bei der Mietsicherheit handelt es sich entweder um einen Geldbetrag oder alternativ um eine Bürgschaft, die Vermieter zu Beginn des Mietverhältnisses erhalten. Durch die Mietsicherheit soll gewährleistet werden, dass spätere Schäden an der Wohnung oder auch rückständige Mieten durch diese Sicherheit abgedeckt sind.

Oftmals handelt es sich um eine Barkaution, sodass Sie den entsprechenden Vermietern als Mieter einen Geldbetrag übergeben. Diesen legt der Wohnungseigentümer an, beispielsweise auf einem Mietkautionskonto. Im Laufe der Zeit fallen Zinsen an, die Ihnen als Mieter zustehen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Barkaution oder eine andere Form der Mietkaution zur Rückzahlung gelangen. Nur bei eventuellen Schäden oder Rückständen ist es im Vermietern erlaubt, diese mit den Kautionen zu verrechnen.

Ist eine Mietkaution Pflicht?

Es ist per Gesetz oder sonstigen Regelungen nicht vorgeschrieben, dass eine Kaution für die Miete vereinbart werden muss. Jedoch ist es in Deutschland in der überwiegenden Mehrheit üblich, dass die finanziellen Risiken des Vermieters durch eine solche Kaution abgedeckt werden.

Wie und wo müssen Vermieter die Mietkaution vereinbaren?

Wenn eine Mietkaution vereinbart werden sollen, dann muss dies im Rahmen des Mietvertrages geschehen. Dort muss ebenfalls die Höhe der entsprechenden Kaution festgehalten werden.

Formulierungs-Muster für eine vereinbarte Mietkaution im Mietvertrag

Eine beispielhafte Formulierung, die so im Mietvertrag stehen könnte, lautet:

„Der Mieter Max Mustermann hat zur Sicherung sämtlicher Ansprüche des Vermieters Egon Huber aus dem Mietvertrag eine Kaution in Höhe von 2.100 Euro zu leisten. Die Kaution wird getrennt vom Vermögen des Vermieters auf einem Sparbuch mit gesetzlicher Kündigungsfrist (drei Monate) zu einem gängigen Zinssatz angelegt. Dabei stehen anfallende Zinsen dem Mieter zu.“

Mieter weigert sich Kaution zu zahlen – was ist zu tun?

Sollten Mieter die vertraglich vereinbarte Mietkaution nicht zahlen, begründet dies das Recht des Vermieters, eine außerordentliche und gleichzeitig fristlose Kündigung vorzunehmen. Dieses Recht basiert auf § 569 Abs. 2 a BGB. Sie sollten allerdings beachten, dass dies rechtlich sicher ausschließlich für Mietverhältnisse gilt, die nach 2013 geschlossen wurden. Zuvor ist die Rechtslage nicht eindeutig. Zudem kann die außerordentliche Kündigung nur beim Vorliegen folgender Voraussetzungen ausgesprochen werden:

  • Mietkautionen wurden in den Mietverträgen vereinbart
  • Rückstand der Kautionen muss mindestens zwei Monatskaltmieten betragen
  • Grund der Kündigung muss im Kündigungsschreiben genannt sein

Ist eine Ratenzahlung bei der Mietsicherheit möglich?

Auf Grundlage des Paragraphen 551 Abs. 2 BGB ist es erlaubt, Mietkautionen in monatlichen Raten zu zahlen. Die erste Rate müsse Mietende schon mit Mietbeginn zahlen. Die Ratenzahlung muss nicht explizit in den Mietverträgen vereinbart werden, sondern sie ist ein Bestandteil des allgemeinen Mietrechts.

Höhe der Mietkaution

In Deutschland ist es so, dass Mietkautionen meistens entweder zwei oder drei Monatsmieten (ohne Nebenkosten) betragen. Drei Monatsmieten sind auch gleichzeitig die maximale Höhe, die solche Kautionen haben dürfen. Das gilt für die Kaltmiete. Beläuft sich diese zum Beispiel auf monatlich 750 Euro, darf die maximal veranschlagte Kaution einen Betrag von 2.250 Euro nicht überschreiten.

Welche Arten von Mietkautionen gibt es?

Bei den Mietkautionen haben die Parteien eine gewisse Entscheidungsfreiheit, denn es gibt mehrere Arten. Das sind in erster Linie:

  • Sparbuch
  • Treuhandkonto (Mietkautionskonto)
  • Mietkautionsversicherung
  • Bankbürgschaft
  • Mietkautionsdepot
  • Private Mietbürgschaft

Lassen Sie uns auf diese Varianten eingehen und welche Vor- oder Nachteile diese für Sie haben können.

Sparbuch

Das Sparbuch können Mieter selbst eröffnen. Die Bank versieht das Konto mit einem Sperrvermerk, sodass die Inhaber nicht eigenständig Geld abheben dürfen. Die Hauseigentümer haben dadurch den Vorteil, dass nur mit ihrer Erlaubnis Zugriff auf das Konto existiert.

Treuhandkonto

Das Treuhandkonto wird auch als Mietkautionskonto bezeichnet und ist nach wie vor die gängigste Form solcher Kautionen. Gemeint ist damit eine Barkaution, wobei auch in diesem Fall ein Konto auf den Namen des Mieters eingerichtet wird. Allerdings besteht auch hier der Vorteil darin, dass nur mit Erlaubnis der Eigentümer ein Zugriff erfolgt.

Mietkautionsversicherung

Immer öfter werden sogenannte Mietkautionsversicherungen angeboten. In dem Fall muss keine Barkaution oder ein anderer Geldbetrag hinterlegt werden, sondern stattdessen erhalten Vermieter eine Bürgschaftsurkunde der entsprechenden Versicherung als Sicherheit. Die Mietkautionsversicherung ist durchaus beliebt, weil sie einen hohen Sicherheitscharakter hat.

Für Mietende hat die Mietkautionsversicherung den Vorteil, dass die Liquidität nicht angegriffen wird, da kein Geld zu hinterlegen ist. Eventuelle Forderungen der Vermieter sind dennoch abgedeckt, nämlich durch die Bürgschaft der entsprechenden Versicherungsgesellschaft. Damit profitieren beide Parteien von einer solchen Variante. Nachteilig für Eigentümer ist lediglich, dass kein direkter Zugriff existiert, dafür fallen allerdings auch keine Kosten für sie an.

Bankbürgschaft

Die Bankbürgschaft ist fast das gleiche wie eine Mietkautionsversicherung, nur dass in diesem Fall eine Bank und keine Versicherungsgesellschaft bürgt. Einziger Unterschied ist, dass die jeweiligen Mieter Kunden bei der Bank sein müssen. Ansonsten haben diese Bürgschaften für Vermieter ebenfalls den Vorteil, dass es sich um eine gute Sicherheit handelt.

Mietkautionsdepot

Statt einer Barkaution für ein klassisches Mietkautionskonto kann ebenfalls ein sogenanntes Mietkautionsdepot eröffnet werden. Das bedeutet, dass die Kautionen in Wertpapiere, also beispielsweise in Aktien oder Fonds angelegt werden. Es muss allerdings genau die entsprechende Anlageform vereinbart werden. Das gilt ebenfalls für eventuell geplante Umschichtungen während der Mietdauer. Der Vorteil liegt darin, dass höhere Renditen als beim klassischen Mietkautionskonto möglich sind. Das steht allerdings der gravierender Nachteil möglicher Verluste entgegen. Die Kautionen können am Ende der Mietdauer einen geringeren Wert als zu Beginn haben.

Private Bürgschaft

Die private Bürgschaft ist eher selten, kann allerdings ebenfalls genutzt werden. Kennzeichnend ist, das eine Bürgschaft von einer Privatperson nicht wie bei der Mietkautionsbürgschaft von einer Bank übernommen wird. Für Eigentümer und Vermieter ist sie nicht zu empfehlen, da oftmals keine ausreichenden Fakten zur Bonität des Bürgen vorliegen.

Welche Art der Mietkaution ist für Vermieter empfehlenswert?

Empfehlenswert ist für Vermieter nach wie vor allem die Barkaution. Sie ist die am häufigsten genutzte Variante, mit einer höheren Sicherheit und garantiert, dass kein alleiniger Zugriff erfolgt. Mietkautionsbürgschaften und Mietkautionsversicherungen sind ebenfalls zu empfehlen.

Insbesondere Letzteres, die Mietkautionsversicherung, hat so gut wie keine Nachteile für den Vermieter. Dafür bietet eine Versicherung aber eine hohe Sicherheit, da die Kaution in jedem Fall gestellt wird, wenn ein Schaden eintreten sollte. Zugleich sparen sich Vermieter den Aufwand für die Anlage der Kaution und die spätere Auszahlung.

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Sind Vermieter verpflichtet die Kautionen anzulegen?

Auf Grundlage § 551 Abs. 3 BGB besteht die Verpflichtung, Mietkautionen nach dem Mietrecht anzulegen – und zwar in der Regel auf ein Mietkautionskonto. Schließlich muss die Kaution unbedingt getrennt vom sonstigen Vermögen der Vermieter passieren, sodass das entsprechende Geld stets eindeutig zu identifizieren ist.

Das Anlegen muss zudem insolvenzsicher sein, also beispielsweise auf einem Mietkautionskonto oder einem Mietkautionssparbuch. Ferner muss das Anlegen zu einem üblichen Zinssatz erfolgen, was auf den Namen beider Parteien passieren kann.

Was passiert, wenn der Zins ins Minus rutscht?

In Zeiten niedriger Zinsen gab es bei Mietkautionskonten manchmal die Situation, dass der Zins ins Minus gerutscht ist. In einem solchen Fall ist nichts weiter zu beachten. Das bedeutet, dass Mieter wieder ein Recht auf positive Zinsen haben noch müssen sie den wertmäßigen Rückgang der Kautionen durch die Minuszinsen ausgleichen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung: So legen Sie die Kaution an

Mit den folgenden drei Schritten begegnen Sie allen Vorbehalten Ihrer Mieter:

Schritt 1: Richten Sie frühzeitig ein Treuhandkonto ein

Eröffnen Sie bereits vor Beginn des Mietverhältnisses ein insolvenzfestes Kautionskonto, auch „offenes Treuhandkonto“ genannt. Teilen Sie dazu Ihrer Bank bei der Kontoeröffnung mit, dass Sie auf diesem Konto die Kaution Ihres Mieters anlegen werden und lassen Sie diesen Verwendungszweck auch vermerken. Ob Sie ein einheitliches Konto für alle Mieter oder separate Konten für jeden Einzelnen anlegen, bleibt Ihnen überlassen.

Schritt 2: Zahlung der Kaution vor Schlüsselübergabe vereinbaren

Haben Sie das Kautionskonto vor Abschluss des Mietvertrags eröffnet, können (und sollten) Sie Ihrem Mieter bereits bei Vertragsunterzeichnung die Kontonummer mitteilen. Machen Sie deutlich, dass es sich bei dem Kautionskonto und dem Konto, auf das die monatlichen Mietzahlungen fließen sollen, um 2 unterschiedliche Konten handelt. Um Ihre eigene Position abzusichern, nehmen Sie in den Mietvertrag die Regelung auf, dass die Schlüsselübergabe erst erfolgt, wenn der Mieter die 1. Kautionsrate gezahlt hat.

„Der Mieter leistet dem Vermieter als Sicherheit eine Kaution in Höhe von … € (3-fache Monatsnettomiete). Die 1. Rate in Höhe von … € ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es auf den Eingang des Geldes beim Vermieter an. Der Eingang der 1. Rate ist Voraussetzung für die Übergabe der Schlüssel an den Mieter.”

Schritt 3: Kautionszahlung vor Schlüsselübergabe prüfen

Die beste vertragliche Vereinbarung nützt nichts, wenn Sie die Einhaltung nicht kontrollieren. Vergewissern Sie sich daher am Tag der Schlüsselübergabe bei Ihrer Bank, ob die Kautionszahlung tatsächlich eingegangen ist.

Falls das nicht der Fall ist, berufen Sie sich Ihrem Mieter gegenüber auf die getroffene Vereinbarung und verweigern Sie die Schlüsselübergabe. Alternativ können Sie Ihrem Mieter anbieten, die Kaution sofort in bar an Sie zu übergeben, um so die Schlüssel doch noch zum geplanten Termin zu erhalten.

Was ist ein Mietkautionskonto?

Immer dann, wenn die Mietkautionen auf einem Konto hinterlegt werden, nennt man dies Mietkautionskonto (Treuhandkonto). Die Summe X wird entsprechend auf das ausgewählte Konto eingezahlt, welches als Mietsicherheit dient.

Wie viel kostet ein Mietkautionskonto?

Die Kosten für solche Mietkautionskonten sind zwar nicht hoch, aber dennoch lohnt ein Vergleich. Unserer folgenden Tabelle können Sie einige Angebote entnehmen, mit welchen Kosten zu rechnen ist.

BankZinsenKostenOnline möglich?
DKB0,01%Keineja
HypoVereinsbank0,01%30 Euronein
Commerzbank0,00%59 Euronein
GLS-Bank0,00%Keinenein
BW-Bank0,00%40 Euronein
PSD-Bank München0,00%19 EuroJa

Wann sind Vermieter zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet?

Sollten keine Mietschulden existieren und wird der Wohnraum nach Ende der Mietdauer in dem vereinbarten Zustand übergeben, muss die Rückzahlung der Kautionen grundsätzlich erfolgen. Eine sich daran anschließende Frage ist: Wie lange darf sich der Vermieter mit der Kaution Zeit lassen?

Die Praxis zeigt, dass zwischen dem Ende der Mietdauer und der tatsächlichen Rückzahlung oftmals mehrere Monate, manchmal bis zu einem halben Jahr, vergehen können. Dabei muss es sich nicht zwangsläufig um eine Verzögerungstaktik handeln. Vermietenden steht das Recht zu, ihre eventuellen Forderungen und Ansprüche im Detail zu prüfen. Im Rahmen dessen kann der Vermieter die Wohnung auf eventuelle Beschädigungen überprüfen und gegebenenfalls einen Teil der Kaution einbehalten – eben zur Deckung der Ansprüche. Doch auch Ansprüche aus einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung können zur (teilweisen) vorläufigen Einbehaltung der Kaution führen. Aus diesem Grund ist es sogar üblich, dass die Kaution nicht direkt nach dem Auszug ausgezahlt wird. Allerdings sollte die Kaution spätestens sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses beim ehemaligen Mieter eingehen.

Um Streitereien über Schäden und ihre Ursachen zu vermeiden, empfiehlt sich die Erstellung eines Übergabeprotokolls. Darin sollte der Zustand der Wohnung sowohl beim Ein-, als auch beim Auszug dokumentiert werden. So lassen sich Schäden besser dem Verursacher zuordnen.

Wann haben Mieter Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution?

Der Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution ist stets von den folgenden zwei Faktoren abhängig:

  • Das Mietverhältnis ist beendet und die Wohnung wurde ordnungsgemäß an den Vermieter übergeben.
  • Es stehen keine Forderungen seitens des Vermieters aus, die durch die Kaution noch beglichen oder mit dieser verrechnet werden müssen.

Die Kaution muss also erst bei Erfüllung aller Ansprüche des Vermieters nach dem Auslaufen des Mietvertrags zurückgezahlt werden. Sind die Ansprüche noch unerfüllt, darf die Kaution für die Deckung der Ansprüche des Vermieters herangezogen werden.

Dazu zählen aber nicht nur entstandene Schäden: Auch ausstehende Miete oder nicht beglichene Nebenkosten kann der Vermieter mit der Kaution verrechnen.

Was gilt bei Schäden oder Mängeln in der Wohnung?

Es gibt mehrere Gründe, wann Mietkautionen nicht (sofort) zurückgezahlt werden müssen oder eine Verrechnung stattfinden darf. Das sind im Wesentlichen:

  • Mietschulden
  • Rückständige Nebenkostennachzahlungen
  • Noch nicht vereinnahmte Nebenkosten
  • Nicht erledigte Schönheitsreparaturen (vereinbart)
  • Mängel oder Schäden an der Mietsache

Meistens handelt es sich bei Mängeln um nicht erledigte Schönheitsreparaturen. Es können allerdings ebenfalls echte Schäden an der Mietwohnung vorhanden sein, wie zum Beispiel Löcher in den Wänden, nicht intakte Leitungen (beschädigt) oder sonstige Schäden. Nicht verrechnet mit der Kaution hingegen dürfen zum Beispiel Verschleißmängel, wie zum Beispiel eine abgenutzte Herdplatte einer Einbauküche.

Kann eine Kaution gepfändet werden?

Hat Ihr Mieter gegenüber anderen Gläubigern Schulden und zahlt nicht, können diese Gläubiger versuchen, sich mit gerichtlicher Hilfe zwangsweise aus dem Vermögen des Mieters zu befriedigen. Zu diesem Vermögen des Mieters gehört auch die Mietkaution – oder genauer: der Rückforderungsanspruch des Mieters am Ende des Mietverhältnisses.

Dieser Anspruch kann von Gläubigern des Mieters mit gerichtlicher Hilfe gepfändet werden. Stellt der Gerichtsvollzieher Ihnen einen Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zu, heißt das aber keineswegs, dass Sie sofort Ihre Mietkaution an den Gläubiger auszahlen müssen.

Sie werden in dem Pfändungs- und Überweisungsbeschluss vielmehr zur Abgabe einer sogenannten „Drittschuldnererklärung“ aufgefordert (§ 840 Abs. 1 Zivilprozessordnung, ZPO). Durch diese Erklärung erhält der Gläubiger Ihres Mieters Anhaltspunkte, ob eine Kaution überhaupt vorhanden ist und inwieweit er die Chance hat, sich aus dem Rückzahlungsanspruch zu befriedigen.

Geben Sie die geforderte Drittschuldnererklärung unbedingt fristgerecht innerhalb von 2 Wochen ab und achten Sie auf Vollständigkeit. Wenn Sie sich verspätet oder unvollständig erklären, kann der Gläubiger von Ihnen Schadenersatz fordern, falls ihm dadurch unnötige Prozesskosten entstehen oder Gelder verloren gehen.

Welche Informationen muss die Drittschuldnererklärung enthalten?

Über die folgenden Punkte ist der Gläubiger des Mieters zu informieren:

  • Ist der genannte Schuldner Ihr Mieter? Lautet der Mietvertrag auf ihn allein oder wer ist Mitmieter?
  • Wie hoch ist die vom Mieter gezahlte Kaution?
  • Ist das Mietverhältnis bereits beendet oder besteht das Mietverhältnis noch, sodass der Kautionsrückzahlungsanspruch noch gar nicht fällig ist?
  • Haben Sie bereits jetzt Gegenforderungen gegen Ihren Mieter, die Sie dem Kautionsrückzahlungsanspruch entgegenhalten können?
  • Machen Sie deutlich, dass die Kaution in erster Linie der Sicherung Ihrer eigenen Forderungen aus dem Mietverhältnis dient und dass eine Auszahlung erst bei Fälligkeit und vorbehaltlich dann etwa bestehender Forderungen von Ihnen gegen den Mieter erfolgen kann.
  • Teilen Sie mit, ob und welche Ansprüche anderer Personen an die Kautionsforderung bestehen. Ist der Rückzahlungsanspruch vom Mieter etwa bereits an andere Personen abgetreten oder verpfändet?
  • Ist die Kaution bereits von anderen Gläubigern des Mieters gepfändet worden? Dann sind die anderen Gäubiger, die Art und Höhe ihrer Vollstreckungsforderung sowie der Pfändungsbeschluss und dessen Zustellung genau anzugeben.

Pfändung der Mietkaution: Was passiert nach Ende des Mietverhältnisses?

Sobald Ihnen der Pfändungs- und Überweisungsbeschluss zugestellt ist, dürfen Sie die gepfändete Forderung nicht mehr an den Mieter auszahlen (§ 829 Abs. 1 S. 1 ZPO). Ist also das Mietverhältnis beendet und steht die Rückzahlung der Kaution bevor, dürfen Sie diese Kaution in der gepfändeten Höhe nicht an den Mieter, sondern müssen sie an den Gläubiger auszahlen.

Falls Sie gegen diese Verpflichtung verstoßen, laufen Sie Gefahr, dass Sie 2-mal zahlen müssen. Dieses Zahlungsverbot gilt bis zur endgültigen Abwicklung des Mietverhältnisses oder bis zur vollständigen Befriedigung des Gläubigers.

Wichtig: Notieren Sie die Pfändung in Ihrer Mieterakte, und vergewissern Sie sich am Ende des Mietverhältnisses bei dem Gläubiger, inwieweit seine Forderung gegenüber dem Mieter noch besteht. In entsprechender Höhe müssen Sie nämlich bei Rückzahlung der Kaution, also nach Abzug Ihrer eigenen Forderungen, zunächst an den Gläubiger zahlen. Nur ein etwaiger Überschuss steht dann noch Ihrem Mieter zu.

Ist die Pfändung der Mietkaution ein Kündigungsgrund?

Weder die Pfändung der Mietkaution durch einen Gläubiger des Mieters noch die Einleitung eines Insolvenzverfahrens stellen als solches einen Kündigungsgrund dar. Kündigen dürfen Sie in beiden Fällen nur aus den im BGB genannten Kündigungsgründen, also insbesondere, wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietvertrag gravierend verletzt oder mit seinen Mietzahlungen in Verzug gerät.

Bei der Insolvenz des Mieters bestehen Besonderheiten für Ihre Zahlungsverzugskündigung. Die Insolvenzordnung regelt insoweit, dass Sie Ihre Kündigung des Mietverhältnisses nach Insolvenzantragstellung nicht mehr auf Zahlungsrückstände aus der Zeit vor der Antragstellung stützen dürfen (§ 112 Ziff. 1 Insolvenzordnung,InsO). Entstehen aber nach dem Zeitpunkt der Antragstellung weitere Mietrückstände, dürfen Sie fristlos kündigen, sobald diese neuen Rückstände die Kündigungsvoraussetzungen des § 543 BGB erfüllen.

Die Pfändung der Mietkaution stellt für Vermieter also keine Gefahr dar. Wenn Sie die Drittschuldnererklärung first- und formgerecht abgeben, werden Ihre Forderungen zuerst bedient.

Wie wird die Mietkaution im Aufhebungsvertrag vereinbart?

Häufig hat der Mieter die Kaution gedanklich schon abgeschrieben und ist zu ihrer Verrechnung bereit, wenn er dafür etwa keine Schönheitsreparaturen vornehmen muss. Ist dies der Fall, muss eine Vereinbarung hierüber getroffen werden.

Musterformulierung:

Die Mietkaution in Höhe von … € nebst Zinsen in Höhe von …% wird in voller Höhe/in Höhe von … €  nicht an den Mieter ausgezahlt, weil sie der Verrechnung/dem Ausgleich folgender Gegenansprüche des Vermieters dient.

Ist über Ihre Gegenansprüche (nicht gezahlte Miete, Nachforderung aus Betriebskostenabrechnung, Schadenersatz, Renovierungsverpflichtung) keine Regelung getroffenen worden bzw. sind diese nach Art und Höhe noch nicht bezifferbar, empfehlen wir Ihnen – um Ihre Rechte zu wahren – auch insoweit eine Regelung zu treffen.

Musterformulierung:

Der Vermieter verpflichtet sich, die vom Mieter geleistete Kaution in Höhe von … € nebst Zinsen in Höhe von …% bis spätestens … Monate nach Beendigung des Mietvertrags und Räumung der Mietsache durch den Mieter an diesen zurückzuzahlen.

Dies gilt, soweit der Vermieter nicht bis dahin fällige Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis hat und damit aufrechnet.

Mietkaution bei Gewerbeimmobilien

Auch bei Gewerbeimmobilien sind Vermieter gut darin beraten, eine Mietkaution vom zukünftigen Mieter zu fordern. Schließlich ist bei gewerblichen Immobilien das Mietausfallrisiko noch ungleich größer als bei der Vermietung von Wohnungen ist.

Hinzu kommt: Anders als bei der Vermietung von Wohnungen gelten bei der Vermietung von Büros und Läden keine gesetzlichen Regelungen zur Höhe, Ratenzahlung, Anlage und Verzinsung der Mietkaution.

Deshalb können Sie auch mit Ihrem Gewerbemieter vereinbaren, dass die Mietkaution in einem Einmalbetrag zu leisten und nicht zu verzinsen ist.

Bei der Vermietung von Gewerberäumen ist es weit verbreitet, die Mietkaution in Form einer Bankbürgschaft zu akzeptieren. Was die Höhe der Mietkaution betrifft, so ist es auch bei der Vermietung von Gewerberäumen üblich, einen Betrag in Höhe von drei Monatsmieten zu vereinbaren. Dieser Betrag kann sich jedoch deutlich erhöhen, wenn Sie es als Vermieter übernommen haben, die Mieträume entsprechend den Nutzungswünschen Ihres neuen Gewerbemieters baulich zu verändern.

Beispiel: Das Herausnehmen oder Einziehen von Zwischenwänden, Türen und Fenstern oder die Schaffung eines rückwärtigen Zugangs zu den Mieträumen.

Muster für die Vereinbarung einer Mietkaution bei Vermietung von Gewerberäumen

  1. Der Mieter leistet bei Abschluss des Mietvertrags eine Mietkaution in Höhe von ________€. Die Mietkaution wird nicht verzinst.
  2. Die Rückzahlung der Mietkaution erfolgt, sobald der Mieter die Mietsache geräumt hat und soweit dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter zustehen.