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Befristeter Mietvertrag: Gründe, Verlängerung & Kündigung

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste zum befristeten Mietvertrag zusammengefasst

  • Vermieter dürfen Mietverträge nur aus bestimmten Gründen befristen.
  • Gründe für einen befristeten Vertrag sind zum Beispiel geplante Eigennutzung der Wohnung oder auch zukünftige Baumaßnahmen.
  • Lediglich in Ausnahmefällen darf ein Zeitmietvertrag vorzeitig gekündigt werden.
  • Die Befristung ist bei einem Zeitmietvertrag nur gültig, wenn sie schriftlich niedergelegt wurde.
  • Manchmal werden befristete Verträge aufgrund von Fehlern oder Versäumnissen automatisch zu unbefristeten Mietverträgen.

Befristete Mietverträge, bei denen der Mieter lediglich zu einem zuvor definierten Zeitraum in der Wohnung oder im Haus lebt, werden immer beliebter. Doch wann sind befristete Mietverträge überhaupt zulässig? Welche Gründe einen Zeitmietvertrag rechtfertigen, wann eine Befristung unwirksam ist, ob auch ein befristeter Vertrag gekündigt werden kann und was die Vor- und Nachteile von Zeitmietverträgen insbesondere für Vermieter sind, erfahren Sie in unserem Ratgeber.

Was ist ein befristeter Mietvertrag?

Ein befristeter Mietvertrag wird ebenfalls als Zeitmietvertrag bezeichnet. Er beinhaltet, dass die Mietdauer von vornherein festgelegt und gleichzeitig mit einer Befristung versehen ist. Solche Verträge enden automatisch, ohne dass eine Partei kündigen muss.

Ein befristetes Mietverhältnis ist eher die Ausnahme, da die meisten Wohnmietverträge unbefristet abgeschlossen werden.

Ist ein befristeter Mietvertrag überhaupt zulässig?

Ja, der Abschluss eines befristeten Mietvertrages ist auch heutzutage noch zulässig. Die Wirksamkeit der Befristung ist jedoch an einige Voraussetzungen gekoppelt. Sollten diese Bedingungen nicht erfüllt sein, gilt der ursprünglich befristete Mietvertrag als unbefristetes Mietverhältnis.

Wann ist ein Zeitmietvertrag zulässig?

Ein Zeitmietvertrag ist lediglich unter der Bedingung, dass ein sogenannter Befristungsgrund vorliegt, zulässig. Grundsätzlich ist es seit über 20 Jahren so, dass ausschließlich qualifizierte Zeitmietverträge zugelassen sind. Das wiederum beinhaltet, dass stets ein Befristungsgrund notwendig ist, damit solche Verträge wirksam sind. Früher hingegen konnten Sie solche Verträge ebenfalls rechtsgültig ausfertigen, auch wenn keine Begründung für Befristungen ersichtlich war.

Welche Gründe gibt es für Zeitmietverträge?

Es gibt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch exakt drei Gründe, die den Abschluss eines Zeitmietvertrages im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis rechtfertigen. Das sind:

  • Geplante Selbstnutzung: Vermieter plant, das Mietobjekt nach Ablauf der Mietdauer für den Eigenbedarf zu nutzen.
  • Anversierte Renovierung oder vollständiger Abriss: Nach Ende der Mietdauer soll das Objekt beseitigt oder umfangreich verändert werden.
  • Zukunft als Werkswohnung: Wohnung soll in der Zukunft als sogenannte Werkswohnung vermietet werden.

Befristung aufgrund geplanter Selbstnutzung

Der häufigste Grund für die Befristung eines Mietvertrages ist, dass der Eigentümer nach Ablauf der geplanten Mietdauer die Wohnung oder das Haus selbst nutzen möchte (§ 575 Abs. 1 (3) BGB).

Das kann auch bedeuten, dass ein naher Angehöriger einzieht und der Vermieter dementsprechend sogenannten Eigenbedarf anmeldet. Wichtig: Die Wohnung muss dafür nicht die Erstwohnung sein!

Für die erfolgreiche Befristung ist es jedoch unerlässlich, dass der Eigenbedarf exakt definiert wird (z.B. Wer zieht wann weshalb ein?).

Zeitmietvertrag aufgrund Renovierung oder Abriss

Ein zulässiger Grund für einen befristeten Mietvertrag ist gemäß § 575 Abs. 1 (2) BGB, dass der Haus- oder Wohnungseigentümer nach Ablauf der Mietdauer plant, das Gebäude entweder zu beseitigen oder umfangreich zu verändern. Dazu gehören beispielsweise Sanierungen oder Instandhaltungen, die einen größeren Aufwand erfordern.

Relevant für die wirksame Befristung aufgrund einer Renovierung ist jedoch die Voraussetzung, dass das Vorhaben durch das Fortbestehen des Mietverhältnisses in hohem Ausmaß beeinträchtigt werden würde.

Umwandlung in Werkswohnung als Befristungsgrund

Soll die Wohnung später in eine sogenannte Werkswohnung umgewandelt werden, beispielsweise für einen Hausmeister, ist das gemäß § 575 Abs. 1 (3) BGB ebenso eine zulässige Begründung für ein befristetes Mietverhältnis. Voraussetzung ist lediglich, dass ein eigener Dienstleister die Wohnung ab diesem Zeitpunkt mieten soll.

Was ist die Folgen bei Wegfall des Grundes für den Zeitmietvertrag?

Sollte der Befristungsgrund im Laufe des Mietverhältnisses entfallen, dann haben Mieter einen rechtlichen Anspruch auf einen unbefristeten Vertrag.

Sollten die Beteiligten zustimmen, kann sich die Mietdauer nach hinten verschieben, sollte das ebenso für den Grund der Befristung gelten.

Kann der Befristungsgrund nachträglich geändert werden?

Im Hinblick auf den existierenden Befristungsgrund für den Zeitmietvertrag ist es nicht möglich, diesen nachträglich zu ändern. Sollte der Vermieter das tun, wäre die entsprechende Vereinbarung unwirksam.

Ist innerhalb des Vertrages gar kein Grund genannt, ist der Mietvertrag automatisch unbefristet.

Wann ist die Befristung beim Zeitmietvertrag unwirksam?

Es gibt mehrere Ursachen, warum Zeitmietverträge unwirksam sein können. Die wichtigsten sind:

  • Es handelt sich nicht um einen qualifizierten Mietvertrag.
  • Es gibt keinen gesetzlich anerkannten Grund für die Befristung.
  • Der Mietvertrag hat einen Formmangel, weil er beispielsweise nicht schriftlich geschlossen wurde.

Nach dem BGB muss zwingend einer der bereits genannten Gründe vorliegen, damit Befristungen als solche innerhalb eines Mietvertrages nicht unwirksam sind. Zudem darf es keinen Formmangel geben. Das wäre der Fall, wenn solche Verträge nur mündlich geschlossen werden oder/und eine Unterschrift fehlt.

Welche Folgen hat eine unwirksame Befristung?

Ist die Befristung bei Mietverträgen ungültig und damit unwirksam, dann handelt es sich automatisch um einen auf unbestimmte Zeit abgeschlossenen Vertrag. In dem Fall hätte der Mieter die Stellung eines gewöhnlichen Mieters, der einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen hätte. Das wiederum bedeutet, dass Vermieter nur kündigen dürfen, wenn ein zulässiger Grund existiert.

Oftmals geschieht es in der Praxis, dass die unwirksame Befristung durch einen beidseitigen Kündigungsverzicht abgelöst wird. Das führt dazu, dass Mieter den Vertrag bis zum Ablauf der Mietzeit kündigen dürfen, auch wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt. Zudem können Vermieter ebenfalls vor Ablauf der Frist keine ordentliche Kündigung vornehmen.

Wie lange kann ein Mietvertrag befristet werden?

Per Gesetz, konkret dem BGB, gibt es keine Obergrenze, über welchen Zeitraum sich Befristungen bei Mietverträgen erstrecken dürfen.

Was bedeutet 3 Jahre befristet? Das würde heißen, dass sich die Befristung Ihres abgeschlossenen Mietverhältnisses auf exakt drei Jahre läuft. Theoretisch und auch praktisch können Vermieter jedoch auch ganz andere Zeiträume wählen, wie zum Beispiel zwei, fünf oder zehn Jahre.

Was gilt für die Verlängerung eines Zeitmietvertrages?

Sowohl Mieter als auch Vermieter haben nach dem BGB das Recht, solche Verlängerungen befristeter Mietverträge zu beantragen. Sollte das nicht passieren, läuft der Zeitmietvertrag zum festgelegten Datum aus. Das hat die Konsequenz, dass die betroffenen Bewohner ausziehen müssen.

Automatisch verlängert sich der befristete Mietvertrag dann, wenn der Vermieter nicht auf eine Rückfrage des Mieters antwortet, ob es noch Gründe für den Zeitmietvertrag gibt.

Gleiches gilt unter der Voraussetzung, dass sich der bisherige Grund nach hinten verschiebt und die betroffenen Mieter entsprechend mit der Verlängerung einverstanden sind. Der Zeitraum der Verlängerung ist dann identisch mit dem Zeitraum, den sich der Grund nach hinten schiebt.

Welcher Form muss ein Zeitmietvertrag haben?

Zeitmietverträge müssen zwingend schriftlich abgeschlossen werden, damit die Formvorschriften erfüllt sind. Darüber hinaus müssen sie von den entsprechenden Parteien im Original unterschrieben werden.

Sollte ein Formfehler vorliegen, würde es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handeln. Zur Form gehört auch, dass die Vertragslaufzeit ebenfalls schriftlich festgehalten werden muss.

Kann der Vermieter eine Kündigung des Zeitmietvertrages vornehmen?

Zeitmietverträge dürfen nur in Ausnahmen vorzeitig gekündigt und damit vor Ablauf beendet werden. Sogenannte außerordentliche Gründe, die eine solche Kündigung rechtfertigen, sind:

  • Bewohner kommt seinen Verpflichtungen nicht nach (Mietzahlungen),
  • Vermieter erfüllt seine Verpflichtungen nicht,
  • Wohnung oder Haus beinhaltet erhebliche Gesundheitsgefahren und
  • Parteien haben innerhalb des Vertrages ausdrücklich vereinbart, dass eine vorzeitige Kündigung möglich ist.

Wenn also der Mieter nicht zahlt oder Vermieter ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, beispielsweise keine Heizung zur Verfügung stellen, können Zeitmietverträge vorzeitig gekündigt werden. Gleiches gilt unter der Voraussetzung, dass es zum Beispiel durch Schimmel erhebliche Gesundheitsgefahren in der Wohnung gibt.

Mitunter hat eine der Mietparteien ein erhebliches Interesse daran, eine vorzeitige Beendigung des Vertrages vorzunehmen. Dann besteht insbesondere durch einen sogenannten Aufhebungsvertrag die Möglichkeit, dies im beidseitigen Einvernehmen zu tun.

Wie kann ein Zeitmietvertrag vorzeitig beendet werden?

Eine vorzeitige Beendigung durch Vermieter ist lediglich mit einer außerordentlichen Kündigung aufgrund eines wichtigen Grundes oder mit einem Aufhebungsvertrag, der einvernehmlich mit dem Mieter ausgehandelt wird, möglich.

Mieter hingegen können eine vorzeitige Beendigung – neben der außerordentlichen Kündigung und dem Aufhebungsvertrag – wie folgt erreichen:

  • Ein Nachmieter: Alternativ können Mieter ihrem Vermieter einen Nachmieter präsentieren, der sich bereiterklärt, die noch verbleibende Zeit des Zeitmietvertrags in der Wohnung zu wohnen. Ist der Vermieter mit dem Nachmieter einverstanden, können Mieter auch so früher aus der Wohnung raus.
  • Untervermietung: Eine weitere Möglichkeit ist die Untervermietung der Wohnung bis zum Ablauf der Frist. Eine Untervermietung können Vermieter nur mit einem triftigen Grund ablehnen. Wird das Recht auf Untervermietung durch den Vermieter verweigert, können Mieter außerordentlich kündigen

Was sind Vor- und Nachteile eines befristeten Mietvertrages?

Für beide Parteien haben befristete Mietverträge auf der einen Seite Vor- und auf der anderen Seite ebenfalls Nachteile.

Infografik zur Veranschaulichung der Vor- und Nachteile eines befristeten Mietvertrages für Vermieter. Dazu werden die im Text nachfolgenden Informationen grafisch gegenübergestellt.
Infografik: Vor- und Nachteile eines befristeten Mietvertrags für Vermieter

Was sind die Vorteile eines Zeitmietvertrags?

Vorteile für Vermieter sind insbesondere:

  • gesicherte Einnahmen für einen bestimmten Zeitraum,
  • automatische Beendigung des Mietverhältnisses und
  • Risiko für Mietnomaden reduziert.

Vorteile für Mieter sind demgegenüber vor allem, dass während der Laufzeit keine Mieterhöhung möglich ist und der Vermieter zudem – ebenfalls während der vereinbarten Mietdauer – keine Kündigung wegen Eigenbedarf vornehmen darf.

Was sind die Nachteile eines befristeten Mietvertrags?

Demgegenüber gibt es ebenso einige Nachteile für Wohnungs- und Hauseigentümer. Das sind:

  • Befristung muss zwingend begründet werden und der Grund zulässig sein,
  • Gefahr der automatischen Umwandlung in unbefristetes Mietverhältnis und
  • keine Möglichkeit von Mieterhöhungen.

Ebenfalls gibt es bei befristeten Mietverträgen Nachteile für Mieter. So ist während der Laufzeit keine Kündigung möglich, es existiert kein Kündigungsschutz und zudem gibt es keine sogenannte Sozialklausel.