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Mietvertrag: Kündigung im Todesfall

Die besonderen Kündigungsmöglichkeiten anlässlich des Todes eines Mieters sind unterschiedlich, je nachdem, ob das Mietverhältnis mit Mitmietern, Eintrittsberechtigten oder Erben fortgeführt wird.

Kündigung von und gegenüber Mitmietern

Hatte der Verstorbene den Mietvertrag mit anderen gemeinsam abgeschlossen, so können die überlebenden Mitmieter das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Gesetzliche Frist bedeutet, dass eine Kündigung, die bis zum dritten Werktag eines Monats erklärt wird, zum Monatsende des übernächsten Monats wirksam wird.

Da die normale Kündigungsfrist für Mieter ebenfalls nur drei Monate beträgt, hat dieses außerordentliche Kündigungsrecht beim Tod eines Mitmieters nur noch in folgenden Fällen besondere Bedeutung: Es gilt auch dann, wenn der Mietvertrag befristet und die ordentliche Kündigung ausgeschlossen war. Hier wäre ohne den Tod eines Mitmieters eine Kündigung nicht möglich gewesen.

Die überlebenden Mieter müssen innerhalb eines Monats kündigen, nachdem sie vom Tod des Mitmieters Kenntnis erlangt haben. Die Kündigung ist von allen überlebenden Mietern gemeinsam zu erklären und wirkt für alle gemeinsam.

Beispiel für die Berechnung der Fristen: Drei Brüder haben eine Wohnung gemietet. Einer von ihnen stirbt am 7. Juni. Während der eine überlebende Bruder noch am selben Tag davon erfährt, hört der andere, der sich auf einer Auslandsreise befand, erst am 10. Juni davon.

Die Kündigung kann innerhalb eines Monats, vom 10. Juni an gerechnet, erklärt werden, also spätestens am 10. Juli. Kündigen die Brüder bis zum 3. Werktag im Juli, so endet das Mietverhältnis am 30. September, kündigen sie später, aber bis zum 10. Juli, endet das Mietverhältnis am 31. Oktober.

Sie als Vermieter haben gegenüber den überlebenden Mitmietern kein außerordentliches Kündigungsrecht. Auch wenn durch den Tod derjenige Mieter wegfällt, der Ihnen am zuverlässigsten und finanzkräftigsten erschien, können Sie den übrigen Mietern allein aufgrund des Todes des einen Mieters nicht kündigen.

Die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten, die unabhängig vom Tod eines Mieters gelten, beispielsweise die Eigenbedarfskündigung oder eine Kündigung wegen bereits eingetretener Mietrückstände, stehen Ihnen natürlich auch jetzt zur Verfügung. Ansonsten müssen Sie abwarten, ob sich Ihre Befürchtungen bestätigen.

Wenn es zum Beispiel tatsächlich in der Folgezeit zu Zahlungsrückständen oder zu Missachtungen der Hausordnung kommt, können Sie das Mietverhältnis begründeterweise kündigen.

Für die eintrittsberechtigten Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, ohne Mitmieter zu sein, sieht das Gesetz keine besonderen Kündigungsmöglichkeiten vor. Sie sind durch das Recht, den Eintritt in das Mietverhältnis abzulehnen, hinreichend geschützt.

Ihnen als Vermieter ist jedoch gegenüber den eingetretenen Familienmitgliedern und Haushaltsangehörigen ein außerordentliches Kündigungsrecht eröffnet. Sie können das Mietverhältnis kündigen, wenn „in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt“.

Das ist dann der Fall, wenn Ihnen als Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Eingetretenen nicht zugemutet werden kann und die Gründe hierfür in der Person des neuen Mieters liegen.


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Beispiele: Der Eintretende hat bereits in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört oder die Hausordnung missachtet, so dass mit weiteren Störungen gerechnet werden muss.

Oder: Der Eintretende ist zahlungsunfähig; er wird – gegebenenfalls trotz Wohngeld, Sozialhilfe oder anderer öffentlicher Leistungen – die Miete nicht bezahlen können.

Treten mehrere Personen in den Mietvertrag ein, so werden sie dadurch – wie dargestellt – Mitmieter. Sie als Vermieter

können nur allen gegenüber einheitlich kündigen. Für die Kündigung reicht es aus, dass nur bei einem der neuen Mieter ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses spricht.

Bei Bedenken gegen die Zahlungsfähigkeit müssen Sie allerdings die finanzielle Situation aller Mitmieter berücksichtigen. Sie können also nicht kündigen, wenn beispielsweise nur einer der Eintretenden mittellos ist, die Übrigen aber geregelte Einkommen haben.

Beachten Sie, dass die Kündigung nur innerhalb eines Monats möglich ist, nachdem Sie als Vermieter erfahren haben, welche Personen endgültig in den Mietvertrag eingetreten sind. Dazu muss für jeden einzelnen Eintrittsberechtigten die Ablehnungsfrist verstrichen sein.

Diese Kündigung gegenüber den eingetretenen Familienmitgliedern und Haushaltsangehörigen ist ebenfalls eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Das bedeutet: Sie als Vermieter können kündigen, auch wenn im Mietvertrag eine vorzeitige Kündigung ausgeschlossen war.

Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Zur Fristberechnung beachten Sie das Beispiel auf Seite 12, dort für eine Mieterkündigung.

Praxis-Tipp: Wenn Sie an einer Fortsetzung des Mietverhältnisses mit den Familienangehörigen nach dem Tod des Mieters nicht interessiert sind, schreiben Sie möglichst bald den Ehepartner bzw. die Eintrittsberechtigten der zweiten Stufe an. Informieren Sie über die Fortsetzung des Mietverhältnisses kraft Gesetzes und über die Möglichkeit, binnen eines Monats den Eintritt in das Mietverhältnis abzulehnen.

Bitten Sie um schriftliche Mitteilung oder bestätigen Sie eine mündliche Ablehnungserklärung selbst noch einmal schriftlich. Erklären die Angeschriebenen rechtzeitig, dass sie nicht in den Mietvertrag eintreten wollen, so schreiben Sie nun gegebenenfalls nachrangig eintrittsberechtigte Haushaltsangehörige an.

Informieren Sie in diesem Schreiben auch darüber, dass vorrangig Eintrittsberechtigte den Eintritt abgelehnt haben. Geht innerhalb eines Monats nach Ihren Schreiben keine Ablehnungserklärung ein, so wissen Sie, wer in das Mietverhältnis eingetreten ist und können bei Vorliegen eines wichtigen Grundes jetzt schriftlich kündigen.

Achtung: Auch hier – wie sonst bei Kündigungen – haben die neuen Mieter das Recht, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen.

Im Streitfall wird vor Gericht aufgrund einer Abwägung von Mieter- und Vermieterinteressen entschieden, ob und zu welchen Bedingungen das Mietverhältnis fortgeführt oder beendet wird.

Kündigung von und gegenüber Erben

Wird das Mietverhältnis nicht mit Mitmietern oder mit eintretenden Haushaltsangehörigen fortgesetzt, sondern treten die Erben in das Mietverhältnis ein, so gilt Folgendes: Sowohl Sie als auch die Erben (= neue Mieter) können ohne besondere Gründe binnen eines Monats das Mietverhältnis kündigen. Voraussetzung für den Beginn der Monatsfrist ist, dass der Kündigende (also Sie oder Ihr Mieter/Erbe)

  • Für Sie als Vermieter beginnt die Monatsfrist erst, wenn Sie wissen, wer Erbe geworden ist. Allerdings dürfen Sie nicht untätig bleiben, sondern müssen selbst Ermittlungen anstellen, beispielsweise bei Angehörigen oder Nachbarn nachfragen. Lesen Sie Einzelheiten zu Ihren Nachforschungsmöglichkeiten ab Seite 19.

Auch hier handelt es sich um eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist. Die Kündigung muss gegenüber

  • vom Tod des Mieters Kenntnis hat,
  • weiß, dass keine Mitmieter vorhanden sind, die das Mietverhältnis fortsetzen,
  • weiß, dass keine eintrittsberechtigten Haushaltsangehörigen in den Mietvertrag eingetreten sind.
  • Der Erbe muss außerdem wissen, dass und aus welchem Grund (Testament oder gesetzliche Erbfolge) er zum Erben berufen ist.

allen Erben erklärt werden, nicht nur gegenüber denen, die die Wohnung nutzen.

Achtung: Nur hier, bei der Mietvertragskündigung von oder gegenüber Erben, ist es möglich, von den gesetzlichen Vorschriften abweichende Regelungen zu vereinbaren.

So kann beispielsweise im Mietvertrag bereits die Kündigung für den Fall des Todes des Mieters ausgeschlossen werden, um sicherzustellen, dass ein in den Mieträumen betriebenes Geschäft vom Erben des Mieters weitergeführt werden kann. Ebenso ist es möglich, den Mietvertrag auf Lebzeiten des Mieters abzuschließen.

Eine solche Vereinbarung verhindert, dass nach seinem Tod Erben in das Mietverhältnis eintreten. Das besondere Eintrittsrecht etwaiger Haushaltsangehöriger kann durch diese Vereinbarung allerdings nicht ausgeschlossen werden.

Die Kündigungsmöglichkeiten beim Tod des Mieters im Überblick

MieterVermieter
nur die allgemeinen Kündigungsmöglichkeiten.
Die Erben treten in das Mietverhältnis ein.Die Eintrittsberechtigungen können den Eintritt ablehnen innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod und vom Nichteintritt vorrangig berechtigter, dann werden sie nicht Mieter.Kündigung innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters und vom Nichteintritt von Mitmietern oder Eintrittsberechtigten sowie der Person des Erben; auch bei befristeten Mietverträgen und vereinbartem Kündigungsausschluss.
(Die Erben treten in das Mietverhältnis ein.)Später bestehen nur die allgemeinen Kündigungsmöglichkeiten. Kündigung innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod des Mieters und vom Nichteintritt von Mitmietern oder Eintrittsberechtigten; auch bei befristeten Mietverträgen und vereinbartem Kündigungausschluss. Später bestehen nur die allgemeinen Kündigungsmöglichkeiten. Abweichende Vereinbarungen sind möglich.Später bestehen nur die allgemeinen Kündigungsmöglichkeiten. Abweichende Vereinbarungen, beispielsweise vereinbarter Kündigungsausschluss, sind möglich.

24. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.