Miete erhöhen: Rechte und Fristen für Vermieter

Die Miete zu erhöhen ist für viele Vermieter ein wichtiges Mittel, um den Ertrag ihrer Immobilie an die Marktentwicklung anzupassen oder gestiegene Kosten abzufedern. Doch das Mietrecht in Deutschland unterliegt strengen Regelungen. Für Mieterhöhungen sind rechtlich klare Voraussetzungen, Fristen sowie Grenzen vorgesehen, die Vermieter berücksichtigen müssen.

Rund um das Thema Miete erhöhen stehen auch im Jahr 2025 die bestehenden gesetzlichen Grundlagen im Fokus, während die zulässige Höhe sowie die Häufigkeit der Erhöhung weiterhin in Politik und Gesellschaft thematisiert werden. Stichworte, die dabei immer wieder fallen, sind der Mietspiegel, die Kappungsgrenze sowie die ortsübliche Vergleichsmiete.

Wann dürfen Vermieter die Miete erhöhen?

Wenn es um Mieterhöhungen geht, müssen sich Vermieter an den gesetzlichen Grundlagen orientieren. Mieterhöhungen sind in den Paragraphen §558 bis §560 BGB geregelt. Welche gesetzlichen Grundlagen genau greifen, hängt davon ab, um welche Art der Mieterhöhung es sich handelt. Unterschieden wird zwischen:

• Erhöhung der Miete zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
• Erhöhung der Miete nach einer Modernisierung der Immobilie
• Mieterhöhung aufgrund von Staffelmiete oder Indexmiete

Ebenfalls zu berücksichtigen sind Sonderregelungen wie die Kappungsgrenze oder die Mietpreisbremse bei der Neuvermietung von Objekten.

Die Voraussetzung für eine Mieterhöhung ist folgende:

• Für eine Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete müssen mindestens 15 Monate seit der letzten Erhöhung vergangen sein.
• Frühestens zwölf Monate nach Einzug darf die Miete erstmalig erhöht werden und wenn eine Erhöhung stattgefunden hat, müssen Vermieter wieder ein Jahr warten, bis sie die nächste Ankündigung zur Mieterhöhung verschicken können.
• Die Kappungsgrenze muss berücksichtigt werden. Sie besagt, dass die Miete in drei Jahren nicht mehr als um einen bestimmten Prozentsatz erhöht werden darf (20 Prozent, in angespannten Städten sogar nur 15 Prozent).

Wie muss die Mieterhöhung erfolgen?

Wenn Vermieter die Miete erhöhen wollen, unterliegt das bestimmten Formvorgaben.

Eine Mieterhöhung muss:

• schriftlich in Briefform erfolgen, nicht per E-Mail
• eine nachvollziehbare Begründung enthalten, wie zum Beispiel den örtlichen Mietspiegel, die Mietpreise von Vergleichswohnungen oder der Bezug auf ein Gutachten
• klar angeben, ab welchem Zeitpunkt die neue Miete gelten soll.

Um der Mieterhöhung zuzustimmen, haben Mieter zwei Monate Zeit. Wenn der Mieter auf den Brief zur Mieterhöhung nicht reagiert und nicht zustimmt, können Vermieter auf Zustimmung klagen. Frühestens drei Monate nach Zugang wird die Mieterhöhung dann wirksam.

Wie hoch darf eine Mieterhöhung ausfallen?

Eine Mieterhöhung darf an die örtliche Vergleichsmiete angepasst werden, das heißt, die Miete für eine Wohnung oder ein Haus darf maximal bis zu diesem Betrag steigen. Entscheidend dafür ist der qualifizierte Mietspiegel der Stadt, ein Gutachten oder eine Übersicht über die Mietpreise von Vergleichswohnungen. Schließlich verfügen insbesondere kleinere Städte oder Gemeinden selten über einen Mietspiegel. Außerdem gilt die Kappungsrenze.

Sonderregeln gibt es nach der Modernisierung einer Wohnung:

• Bis zu 8 Prozent der aufgewendeten Modernisierungskosten dürfen jährlich auf die Miete umgelegt werden.
• Seit dem 1. Januar 2019 dürfen die Mietaufschläge in modernisierten Wohnungen innerhalb von sechs Jahren nicht mehr als maximal 3 Euro pro Quadratmeter betragen.
• Bei einer niedrigen Ausgangsmiete und einem Quadratmeterpreis von bis zu 7 Euro, darf die Miete für eine Wohnung nach einer Modernisierung über sechs Jahre sogar nur um 2 Euro pro Quadratmeter erhöht werden.

Mit dieser Kappungsgrenze nach Modernisierungen sollen Mieter geschützt werden, um nicht durch zu hohe Kosten zum Auszug aus ihrer Wohnung gedrängt zu werden.

Wie oft dürfen Vermieter die Miete erhöhen?

Zwischen zwei Mieterhöhungen müssen mindestens 15 Monate liegen. Dabei unterliegen alle Mieterhöhungen immer Warte- und Zustimmungsfristen durch die Mieter.

Sonderregeln gelten bei Staffelmieten oder Indexmieten:

Staffelmiete:

• Bei einer Staffelmiete wird die Mieterhöhung im Mietvertrag zeitlich gestaffelt vereinbart. Eine solche Vereinbarung kann zum Beispiel eine Erhöhung von 20, 30 oder mehr Euro pro Jahr vorsehen.
• Die Staffel muss dann für mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
• Vermieter können bei einer Staffelmiete keine weiteren Mieterhöhungen aufgrund gestiegener Vergleichsmieten oder Modernisierungen durchsetzen.

Indexmiete:

• Bei einer Indexmiete orientiert sich die Erhöhung am Verbraucherpreisindes (VPI) des Statistischen Bundesamts.
• Dass es sich um eine Indexmiete handelt, muss von vorneherein im Mietvertrag festgehalten werden.
• Die Miete darf nur dann erhöht werden, wenn der Verbraucherpreisindex gestiegen ist.
• Für eine Indexmiete ist eine schriftliche Erklärung durch den Vermieter nötig, in der die Angabe des Indexzeitraums und der Anstieg des Index im Vergleich zum letzten Anpassungszeitpunkt genannt werden. Auch die Höhe der Mietanpassung muss genannt werden
• Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen.

Die Miete mehrfach innerhalb kurzer Zeit zu erhöhen, ist nur möglich, wenn unterschiedliche Grundlagen vorliegen. Wenn zum Beispiel ein Vermieter erst modernisieren lässt und dann aufgrund der Vergleichsmiete die Miete erneut anpassen lässt, dann ist das grundsätzlich und unter Zustimmung des Mieters möglich. Die gesetzlichen Grenzen müssen dabei aber immer eingehalten werden.

Welche Form der Mieterhöhung ist unzulässig?

Vermieter, die Mieterhöhungen durchsetzen wollen, müssen sich unbedingt an das geltende Recht halten. Unzulässig sind:

• Mieterhöhungen ohne Begründung
• Mieterhöhungen ohne Schriftform
• Rückwirkende Mieterhöhungen – die Miete kann immer nur für die Zukunft erhöht werden
• Mehrere Erhöhungen innerhalb der Frist von 15 Monaten
• Mieterhöhungen oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete
• Mieterhöhung durch Umgehungen wie zum Beispiel eine Nebenkostenanpassung, ohne, dass es eine wirkliche Grundlage gibt

Rechtssichere Umsetzung der Mieterhöhung: 6 Tipps für Vermieter

Eine Mieterhöhung ist für Vermieter dünnes Eis, da sie für Mieter immer mit Mehrkosten verbunden ist, die möglicherweise zu Ärger führen können. Rein rechtlich haben Vermieter aber auch im Jahr 2025 ausreichend Möglichkeiten, wie sie eine Mieterhöhung rechtswirksam durchsetzen können. Mit diesen Tipps gelingt es:

1. Immer schriftlich kommunizieren und mit einer klaren Begründung für die Erhöhung arbeiten
2. Den aktuellen Mietspiegel als Grundlage verwenden
3. Ankündigungen und Fristen sauber dokumentieren
4. Sachlich kommunizieren
5. Die neue Kaltmiete und die Nebenkosten aufschlüsseln, sodass Mieter auf einen Blick sehen und genau zuordnen können, wie hoch der neue Mietpreis ausfällt
6. Mit Musterbriefen arbeiten oder bei Unklarheiten rechtlichen Rat einholen

Fazit: Die Miete zu erhöhen, ist klar geregelt

Unter der Einhaltung strenger gesetzlicher Vorgaben können Vermieter die Miete erhöhen. Wichtig ist dabei, dass sie die Erhöhung nachvollziehbar begründen und die Fristen im Blick behalten. Wer alle Voraussetzungen erfüllt, kann die Miete anpassen und dabei ein stabiles Mietverhältnis erhalten.

Mieter, die einen Brief über eine Mieterhöhung erhalten, sollten das Geschriebene stets sorgfältig prüfen und nicht voreilig zustimmen. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, sich beraten zu lassen.

Auch im Jahr 2025 bleibt die Mieterhöhung ein sensibles Thema, dem Vermieter sich mit Fingerspitzengefühl und rechtlicher Sorgfalt widmen sollten. Um das Vertrauensverhältnis mit den Mietparteien nicht zu gefährden, empfiehlt sich ein umsichtiges und transparentes Vorgehen.