Aufbewahrung von Möbeln nach Auszug: Das müssen Vermieter wissen

Die Situation ist vielen Vermietern leidlich bekannt: Das Mietverhältnis ist beendet, die Schlüsselübergabe hat stattgefunden – oder auch nicht –, und der Mieter ist längst über alle Berge. Doch die Wohnung ist keineswegs leer. In der Garage warten noch geduldig ein verstaubter Drahtesel und ein Satz Winterreifen auf ihren Besitzer, und im Keller stapeln sich Umzugskartons. Schlimmstenfalls blockieren sogar Möbelstücke die Wohnräume.

Die erste Reaktion vieler Eigentümer ist verständlicherweise Ärger. Darf man den „Sperrmüll“ einfach entsorgen? Muss man die Sachen einlagern? Und wer zahlt dafür? Vorsicht ist geboten: Wer als Vermieter hier vorschnell handelt und den Privatbesitz des ehemaligen Mieters eigenmächtig entsorgt, begibt sich auf rechtliches Glatteis und riskiert Schadensersatzforderungen. Es gelten klare Spielregeln, die Sie kennen müssen, um teure Fehler zu vermeiden.

Die Rechtspflicht zur Aufbewahrung: Keine voreilige Entsorgung

Grundsätzlich endet die Obhutspflicht des Vermieters nicht in der Sekunde, in der der Mietvertrag ausläuft. Auch wenn der Mieter ausgezogen ist, bleiben seine zurückgelassenen Gegenstände sein Eigentum. Der Vermieter darf sich diese weder einfach aneignen noch sie unbesehen auf den Müll werfen. Dies gilt insbesondere für Gegenstände, die erkennbar noch einen Wert besitzen.

Hier kommt jedoch ein mächtiges Instrument für Vermieter ins Spiel, das oft übersehen wird: das Vermieterpfandrecht nach § 562 BGB. Bevor Sie sich über die Räumung ärgern, sollten Sie prüfen, ob offene Forderungen (z. B. Mietrückstände oder Nebenkostennachzahlungen) bestehen. Ist dies der Fall, haben Sie an den eingebrachten Sachen des Mieters ein gesetzliches Pfandrecht.

Das bedeutet: Sie müssen die Gegenstände nicht nur aufbewahren, Sie dürfen die Herausgabe von verwertbaren Wertsachen (z. B. teure Unterhaltungselektronik, hochwertige Möbel) sogar aktiv verweigern, bis die Schulden beglichen sind. Beachten Sie aber die Pfändungsgrenzen: Unpfändbare Dinge des täglichen Bedarfs (wie Kleidung, einfache Haushaltsgeräte oder beruflich genutzte Gegenstände) fallen nicht unter das Pfandrecht und unterliegen lediglich der reinen Obhutspflicht.

Verlassen Sie sich keinesfalls auf pauschale Aussagen wie „nach zwei Monaten gehört alles mir“. Eine solche automatische Eigentumsaufgabe kennt das deutsche Mietrecht nicht. Vielmehr entscheidet Ihre Aktivität über die Rechtssicherheit: Sie müssen den ehemaligen Mieter zwingend schriftlich zur Abholung auffordern und ihm hierfür eine angemessene Frist (in der Regel zwei bis vier Wochen) setzen.

Weisen Sie in diesem Schreiben auch auf die Konsequenzen des Fristablaufs hin (z. B. kostenpflichtige Einlagerung oder Verwertung). Erst wenn diese Frist fruchtlos verstreicht, ändert sich Ihre Rechtsposition. Das bloße Abwarten ohne Aufforderung verletzt Ihre nachvertragliche Obhutspflicht und macht Sie im schlimmsten Fall schadensersatzpflichtig.

Handlungsempfehlung: So dokumentieren Sie den Wert rechtssicher

Ein häufiger Fallstrick ist die Beweislast, wenn der Mieter später behauptet, die entsorgten Gegenstände seien wertvolle Antiquitäten gewesen. Um sich gegen solche Behauptungen abzusichern, ist eine akribische Dokumentation vor jeglicher Maßnahme unerlässlich:

1. Bestandsaufnahme mit Zeugen: Betreten Sie die Wohnung oder den Lagerraum niemals allein. Ziehen Sie einen neutralen Zeugen hinzu (idealerweise keine engen Verwandten), der den Zustand und die Gegenstände bestätigen kann und das Protokoll mitunterschreibt.
2. Detaillierte Fotodokumentation: Fotografieren Sie jeden zurückgelassenen Gegenstand einzeln. Achten Sie auf hochauflösende Aufnahmen, die den Erhaltungszustand (Kratzer, Verschleiß, Defekte) zweifelsfrei belegen. Nutzen Sie Datumsstempel auf den Fotos.
3. Inventarliste erstellen: Fertigen Sie eine präzise Liste aller Gegenstände an. Notieren Sie Marke, Modell, Seriennummern und den optischen Zustand („stark gebraucht“, „neuwertig“, „defekt“).
4. Vorsicht bei der Wertschätzung: Seien Sie bei der Einschätzung des Zeitwerts extrem vorsichtig. Eine eigene Recherche auf Gebrauchtwarenplattformen dient nur als erster Anhaltspunkt, ersetzt aber kein Gutachten. Wichtig: Wenn Sie Gegenstände entsorgen oder verkaufen, liegt die Beweislast für deren Wertlosigkeit laut Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 45/09) allein bei Ihnen. Setzen Sie den Wert zu niedrig an, machen Sie sich schadensersatzpflichtig. Im Zweifel gilt daher: Gegenstände lieber einlagern als voreilig entsorgen.

Der richtige Kommunikationsweg: Fristen setzen

Der Vermieter sollte keinesfalls stillschweigend abwarten. Sie müssen den Mieter aktiv zur Räumung auffordern. Gehen Sie dabei wie folgt vor:

• Schriftliche Aufforderung mit Zustellnachweis: Kontaktieren Sie den Mieter schriftlich (Einschreiben/Einwurf oder Gerichtsvollzieher), listen Sie die zurückgelassenen Gegenstände auf (Inventarliste beilegen) und fordern Sie ihn unter Fristsetzung zur Abholung auf.
• Angemessene Fristsetzung: Setzen Sie eine realistische Frist (mindestens 14 Tage). Beachten Sie: Das Verstreichen der Frist setzt den Mieter in Verzug und ermöglicht Ihnen oft, Lagerkosten geltend zu machen, beendet aber nicht automatisch Ihre gesetzliche Obhutspflicht. Gerichte sehen oft einen Aufbewahrungszeitraum von etwa zwei Monaten als angemessen an.
• Rechtssichere Androhung der Konsequenzen: Kündigen Sie an, dass Sie für offene Forderungen das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB) geltend machen. Warnen Sie davor, werthaltige Gegenstände eigenmächtig „freihändig“ zu verkaufen – dies ist unzulässig. Eine rechtssichere Verwertung darf grundsätzlich nur über eine öffentliche Versteigerung (§ 1235 BGB) erfolgen. Weisen Sie zudem darauf hin, dass offensichtlicher Müll nach Fristablauf entsorgt wird.

Nutzungsentschädigung: Wenn Möbel die Weitervermietung blockieren

Ist der Mieter nicht bloß vergesslich, sondern so dreist, die halbe Wohnung mit seiner Einrichtung zu blockieren, entsteht dem Vermieter ein konkreter finanzieller Schaden. Solange die Wohnung aufgrund der zurückgelassenen Habe nicht weitervermietet werden kann, gilt sie als nicht zurückgegeben.

In diesem Fall greift § 546a BGB: Sie können für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung entweder die ursprünglich vereinbarte Miete oder die – im Jahr 2026 oft deutlich höhere – aktuelle Marktmiete für Neuvermietungen verlangen.

Beachten Sie jedoch eine wichtige rechtliche Feinheit durch die jüngere BGH-Rechtsprechung (u. a. Az. VIII ZR 291/23): Der Anspruch aus § 546a BGB setzt voraus, dass Sie die Wohnung tatsächlich zurückhaben wollen (Rücknahmewille). Wenn Sie beispielsweise der Kündigung des Mieters widersprechen und auf Fortbestand des Mietvertrags pochen, fehlt dieser Rücknahmewille unter Umständen, wodurch der Anspruch auf die hohe Nutzungsentschädigung entfallen kann.

Zudem gilt die Verhältnismäßigkeit: Ein einzelnes vergessenes Fahrrad in der Garage rechtfertigt in der Regel keine Nutzungsentschädigung für das gesamte Wohnhaus, sondern allenfalls für die Garage.

Kostenfalle Entsorgung: Wer zahlt?

Hinterlässt der Mieter Unrat, müssen Sie als Vermieter zunächst in Vorleistung gehen, können die Kosten für Container und Entsorgung aber vom Mieter zurückfordern oder (unter Vorbehalt rechtlicher Prüfung im Einzelfall) mit der Kaution verrechnen. Hier lauert jedoch ein erhebliches Haftungsrisiko: Sie müssen sicher unterscheiden, was „Müll“ und was „Eigentum“ ist. Entsorgen Sie Gegenstände, die objektiv noch einen Restwert haben oder dem Mieter subjektiv wichtig sind (z. B. Fotoalben, Dokumente), machen Sie sich schadensersatzpflichtig. Sie verletzen dann Ihre Obhutspflicht. 

Unser Rat: Dokumentieren Sie vor der Entsorgung jeden Gegenstand per Foto und ziehen Sie einen neutralen Zeugen hinzu, der den „Schrott-Charakter“ bestätigt. Im Zweifel sollten Sie Gegenstände lieber kurzzeitig einlagern als voreilig vernichten. Beachten Sie zudem Ihre Schadensminderungspflicht: Beauftragen Sie einen marktüblichen Entrümpler und keinen überteuerten Notdienst.

Das Vermieterpfandrecht als Hebel

Hat der Mieter noch Mietschulden? Dann haben Sie ein Ass im Ärmel: Das Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB). Sie können werthaltige, pfändbare Gegenstände (z.B. teure Unterhaltungselektronik, hochwertige Möbel), die in die Wohnung eingebracht wurden, zurückbehalten und unter bestimmten Voraussetzungen öffentlich versteigern lassen, um Ihre Forderungen zu befriedigen. Auch hier gilt: Erst die Frist zur Zahlung setzen und die Verwertung ankündigen.

Fazit und Empfehlung der Redaktion

Mieter müssen bei ihrem Auszug sowohl die Wohnung als auch den gegebenenfalls dazugehörigen Keller, Speicher oder die Garage leer räumen („besenrein“ im Sinne von geräumt), sodass einer Weitervermietung im wahrsten Sinne des Wortes nichts im Wege steht.

Verletzt der Mieter seine Räumungspflicht und hinterlässt Gegenstände in der Wohnung, befinden Sie sich als Vermieter in einer rechtlich heiklen Situation. Einerseits droht Mietausfall durch die blockierte Neuvermietung, andererseits riskieren Sie Schadensersatzklagen bei eigenmächtigem Handeln. Gehen Sie daher besonnen und strikt nach folgendem Protokoll vor, um Ihre Ansprüche zu sichern:

• Lückenlose Beweissicherung: Erstellen Sie ein detailliertes Inventarverzeichnis aller zurückgelassenen Gegenstände. Dokumentieren Sie den Zustand akribisch mit Fotos und ziehen Sie zwingend einen neutralen Zeugen hinzu, der das Protokoll unterschreibt. Dies ist Ihre Versicherung gegen spätere Behauptungen über den Zustand der Sachen.
• Schriftliche Nachfristsetzung: Schreiben Sie den Mieter erneut an (zustellungssicher per Einwurfeinschreiben oder Gerichtsvollzieher) und setzen Sie eine letzte, angemessene Frist zur Abholung (in der Regel ca. 2 Wochen). Kündigen Sie die Konsequenzen an: Entsorgung von Unrat und kostenpflichtige Einlagerung von Wertsachen.
• Kritische Unterscheidung (Müll vs. Wert): Hier liegt das größte Haftungsrisiko. Müll ist juristisch nur das, was objektiv wertlos oder zerstört ist (z. B. verdorbene Lebensmittel, kaputte Möbel). Alles andere unterliegt Ihrer Obhutspflicht. Seien Sie vorsichtig bei persönlichen Dingen wie Fotoalben oder Akten – diese haben zwar keinen Marktwert, dürfen aber keinesfalls vernichtet werden.
• Das Risiko der „verbotenen Eigenmacht“: Entsorgen Sie voreilig Gegenstände, die keine offensichtlichen Abfälle sind, begehen Sie verbotene Eigenmacht. Der Mieter kann dann Schadensersatz verlangen, wobei der behauptete Wert oft weit über dem tatsächlichen liegt. Im Zweifel gilt immer: Einlagern statt Wegwerfen.
• Kosten geltend machen: Die Ausgaben für Entsorgung, Transport und Einlagerung sowie eine Nutzungsentschädigung für die Zeit, in der die Wohnung nicht neu vermietet werden kann (§ 546a BGB), stellen Sie dem Mieter in Rechnung oder verrechnen diese – soweit zulässig – mit der Mietkaution.

Nur durch dieses formell korrekte Vorgehen schützen Sie sich effektiv vor dem Risiko, dass der säumige Mieter den Spieß umdreht und Schadensersatz für angeblich „kostbare Sammlerstücke“ oder „unersetzliche Erbstücke“ fordert, die Sie entsorgt haben. Ihre lückenlose Dokumentation entkräftet solche Vorwürfe bereits im Keim.