Nachmieter: Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter

Wenn man als Mieter eine Wohnung kurzfristiger verlassen muss als es die gesetzliche Kündigungsfrist vorsieht, kommt das Thema Nachmieter ins Spiel. Doch nicht nur Mieter, sondern auch Vermieter haben mitunter Interesse daran, schnell einen neuen Mieter für eine Wohnung oder ein Haus zu finden und den Mietvertrag weiterzuführen. Doch wie funktioniert die Nachmietersuche in der Praxis und welche rechtlichen Vorgaben gibt es?

Nachmieter finden: Was bedeutet Nachmiete überhaupt?

Der Begriff Nachmiete meint den Vorgang, bei dem ein bisheriger Mieter eine dritte Person vorschlägt, die die Wohnung übernehmen soll. Das Ziel einer Nachmiete ist, das bestehende Mietverhältnis vorzeitig zu beenden und die Kündigungsfrist auf diese Weise zu umgehen oder zu verkürzen. Allerdings können Mieter nicht einfach eigenmächtig einen Nachmieter einsetzen. Denn die rechtliche Grundlage hängt stark von der jeweiligen Konstellation und den Angaben im Mietvertrag ab und das letzte Wort hat der Vermieter.

Welche gesetzlichen Grundlagen zur Nachmiete gibt es?

Grundsätzlich sieht das deutsche Mietrecht keine Verpflichtung des Vermieters vor, einen vom Mieter vorgeschlagenen Nachmieter akzeptieren zu müssen. Die einzige Ausnahme besteht dann, wenn im Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterklausel enthalten ist oder der Mieter ein berechtigtes Interesse an einer vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses hat.

Das können zum Beispiel gesundheitliche oder berufliche Gründe sein. In solchen Fällen kann die Rechtsprechung eine Abwägung zugunsten des Mieters vornehmen. Gibt es aber keine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag, dann sind Vermieter auch nicht verpflichtet, einem vorgeschlagenen Nachmieter zuzustimmen.

Nachmieterklausel im Mietvertrag: Was regelt sie?

Eine Nachmieterklausel im Mietvertrag regelt, dass Mieter das Recht haben, vorzeitig aus einem Mietvertrag ausscheiden zu können, wenn sie einen geeigneten Nachmieter für eine Wohnung oder ein Haus stellen. Wichtig ist, eine solche Nachmieterklausel im Mietvertrag so konkret wie möglich zu fassen und die nötigen Bedingungen zu berücksichtigen. Dazu zählen zum Beispiel:

• Eine Bonitätsprüfung des potenziellen Nachmieters
• Die Übernahme der Miete
• Die Übernahme der Wohnung ohne Veränderungswünsche

Eine Nachmieterklausel ist dennoch kein Garant, dass der Nachmieter auch tatsächlich einen Mietvertrag erhält und in die Wohnung einziehen kann. Vermieter dürfen Nachmieter ablehnen. Dafür müssen objektive Gründe vorliegen, wie zum Beispiel eine mangelnde Bonität oder wenn der Nachmieter unzumutbare Änderungen an der Wohnung oder im Mietvertrag verlangt.

Welche Rechte und Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Mieter haben Rechte und Pflichten, wenn es darum geht, einen Nachmieter vorzuschlagen. Sie sollten darauf achten, dass dieser die wesentlichen Bedingungen des Mietvertrags übernimmt und ausreichend solvent ist die Miete zu bezahlen. Im besten Fall unterbreiten Mieter ihrem Vermieter gleich mehrere Vorschläge, damit dieser eine größere Auswahl hat. Am besten besprechen Mieter mit ihrem Vermieter auch vor dem Start der Nachmietersuche, worauf es ankommt. Soll zum Beispiel der Nachmieter über eine bestimmte Einkommenshöhe verfügen oder sonstige Bedingungen erfüllen? Und in welcher Lebenssituation befindet sich der neue Mieter idealerweise? Auch welche Unterlagen der Nachmieter für das Mietverhältnis vorlegen soll, sollte im Vorfeld mit dem Vermieter geklärt werden.

Vermieter haben das Recht, die Vorschläge der Mieter eingehend zu prüfen. Relevant sind dabei insbesondere Bonitätsnachwiese wie zum Beispiel eine SCHUFA-Auskunft, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, Arbeits- oder Einkommensnachweise sowie eine Selbstauskunft oder das persönliche Kennenlernen des Nachmieters. Die Gründe, aus denen Vermieter den Vorschlag der Mieter ablehnen dürfen, dürfen ausschließlich sachlicher Natur sein. Dazu zählen:

• Kein gesichertes Einkommen
• Vertragsänderungswünsche, die nicht zumutbar sind
• Negative Erfahrungen mit vergleichbaren Mietern

Eine Ablehnung durch Vermieter aufgrund der ethnischen Herkunft, Religion oder Geschlecht zählt als diskriminierend und ist somit unzulässig.

Wie sieht die Nachmietersuche durch den Vermieter aus? 6 Tipps

Endet der Mietvertrag regulär oder hat der Mieter den Mietvertrag gekündigt, dann müssen Vermieter selbst auf Nachmietersuche gehen. Das sind 6 Tipps, um schnell eine Nachmiete zu finden:

1. Inserate auf Immobilienportalen
2. Mit Maklern zusammenarbeiten
3. Empfehlungen aus dem eigenen Netzwerk
4. Die Wohnung mit aussagekräftigen Fotos und detaillierten Beschreibungen präsentieren
5. Miethöhe, Nebenkosten und das gewünschte Einzugsdatum klar formulieren
6. Auf Anfragen schnell reagieren

Das Ziel einer Nachmietersuche ist, so schnell wie möglich eine passende und zahlungskräftige Nachfolge zu finden, damit die Wohnung oder das Haus nicht leerstehen und keine Mieteinnahmen verloren gehen.

Was ist, wenn sich Mieter und Vermieter nicht auf einen Nachmieter einigen können?

Kommt es nicht zu einer Einigung, dann bleibt es für den Mieter bei der gesetzlichen Kündigungsfrist. Er muss die Miete bis zum regulären Ende des Mietvertrags bezahlen. Schließlich hat der Vermieter keine Verpflichtung, einen für eine Wohnung oder ein Haus vorgeschlagenen Nachmieter auch tatsächlich zu akzeptieren.

In der Praxis ist es jedoch häufig so, dass sich üblicherweise beide Seiten einigen und eine vorzeitige Vereinbarung mit einem Nachmieter im Rahmen der gewünschten Fristen treffen. Wichtig ist, dass eine solche Vereinbarung stets schriftlich erfolgt und sowohl die Vertragsübernahme als auch die Übernahme von eventuellen Renovierungen geregelt wird.

3 Tipps für Mieter bei der Suche nach einem Nachmieter

Zu den typischen Fehlern bei der Nachmietersuche gehören:

• Dem Vermieter unvollständige Unterlagen als Vorschlag vorzulegen
• Sich mit dem Vermieter nicht zur Nachfolge abzustimmen
• Keine klaren Absprachen zu Kaution oder Miete zu treffen

Diese Fehler lassen sich mit diesen 3 Tipps vermeiden:

1. Alles rund um das Thema Nachmietersuche sollte schriftlich geregelt werden, wie das Aufsetzen neuer Mietverträge, Übergabeprotokolle etc.
2. Es empfiehlt sich, das Gespräch mit dem Vermieter frühzeitig zu suchen
3. Auf eine professionelle, freundliche Kommunikation achten

Sonderfälle: Nachmietersuche in WGs oder bei Gewerbeobjekten

Wohngemeinschaft: Insbesondere in einer Wohngemeinschaft gestaltet sich die Nachmietersuche oft komplizierter. Schließlich sind häufig mehrere Personen am Mietverhältnis beteiligt, die darüber hinaus ein Interesse an einem Mitbewohner haben, das über wirtschaftliche Faktoren (die für den Vermieter am wichtigsten sind) hinausgeht. Damit es bei einem Mieterwechsel nicht zu Unstimmigkeiten kommt, empfiehlt sich eine klare Regelung im Mietvertrag. Entweder werden alle WG-Mitglieder als gleichberechtigte Hauptmieter geführt, oder es gibt einen Hauptmieter, der die Untermietverhältnisse organisiert. Dabei sollte der Wechsel einzelner Personen vom Vermieter im Mietvertrag abgebildet oder in einem Zusatz zum Mietvertrag dokumentiert werden.

Gewerbeobjekte: Bei Gewerbeobjekten ist die Suche nach einem Nachmieter häufig anspruchsvoll. Gründe dafür sind behördliche Auflagen, besondere branchenspezifische Anforderungen oder zum Teil längere Kündigungsfristen. Für Vermieter ist es daher essenziell, gründlich zu prüfen, ob das Nutzungskonzept zur Immobilie passt. Eine frühzeitige Abstimmung ist ratsam, da es sich ziehen kann, bis ein Nachmieter für ein Gewerbeobjekt gefunden ist.

Nachmieter suchen: Checkliste für Mieter

Mit dieser Checkliste wissen Mieter, was bei einer Nachmiete zu tun ist:

• Die Kündigung schriftlich einreichen
• Mietvertrag auf eventuelle Nachmieterklausel prüfen
• Mit dem Vermieter besprechen, welche Aspekte ihm bei einem Nachmieter wichtig sind
• Dem Vermieter mehrere geeignete Nachmieter vorschlagen
• Dem Vermieter vollständige Unterlagen der Nachmieter bereitstellen
• Schriftliche Vereinbarung mit dem Vermieter treffen

Nachmieter suchen: Checkliste für Vermieter

Mit dieser Checkliste wissen Vermieter was bei einer Nachmiete zu tun ist:

• Nachmieter sorgfältig prüfen
• Nachmieter nie ohne einen sachlichen Grund ablehnen
• Den neuen Mietvertrag rechtzeitig vorbereiten
• Mit dem scheidenden Mieter flexibel kommunizieren und eine klare Vereinbarung für die Nachfolge treffen

Fazit: Mit einem Nachmieter schneller aus dem Mietvertrag kommen

Mieter können schneller aus einem Mietvertrag ihrer Wohnung oder ihres Hauses kommen, wenn sie ihrem Vermieter einen Vorschlag für einen entsprechenden Nachmieter unterbreiten. Dafür gilt es jedoch einige Regeln zu beachten, schließlich hat der Vermieter keine Verpflichtung, den Vorschlag akzeptieren zu müssen und für den Mieter gilt die gesetzliche Kündigungsfrist.

Damit beide Seiten von der Nachmietersuche profitieren, sollten Mieter und Vermieter klare Regeln festlegen und gut kommunizieren. Der gesetzliche Rahmen schafft ausreichend Spielraum für individuelle Lösungen und mit gegenseitigem Entgegenkommen lässt sich in der Regel eine Lösung für das Mietverhältnis finden.