Mietrechtsreform 2026: Was sich für Mieter und Vermieter ändert

Im Februar 2026 wurde der Entwurf zur Mietrechtsreform offiziell den Ländern und Verbänden vorgelegt und bedeutet für private Vermieter einige erhebliche Änderungen. Hintergrund der Reform sind die steigenden Preise auf dem Wohnungsmarkt. Mit dem neuen Gesetzesentwurf soll das deutsche Mietrecht nun in mehreren Punkten geändert werden. Verabschiedet ist das Gesetz aber noch nicht (Stand März 2026).

Mit der Mietrechtsreform 2026 sollen steigende Mieten stärker begrenzt und Schlupflöcher geschlossen werden, die Vermieter bisher nutzen konnten. Was bedeutet die geplante Änderung denn aber nun konkret für Mieter und Vermieter?

Warum braucht es eine Mietrechtsreform?

In vielen Ballungsräumen ist der Wohnungsmarkt in Deutschland schon seit Jahren angespannt. Die Mieten sind in den letzten Jahren stark gestiegen und bei Neuvermietungen steigen die Mieten oft schneller als die Inflationsrate oder das Einkommen, wodurch die Kosten für Wohnen immer höher werden.

Mit der Mietpreisbremse kann zwar ein Teil dieser Erhöhungen abgefedert werden, allerdings greift sie nicht immer. Denn unter bestimmten Umständen können Vermieter andere Regelungen finden und die Mietpreisbremse so umgehen, zum Beispiel bei möblierten Wohnungen, nach Modernisierungen oder bei kurzen Vertragslaufzeiten.

Die Reform soll dafür sorgen, dass das Mietrecht verschärft wird und die Ausnahmen weniger werden. So soll laut Bundesjustizministerin Stefanie Hubig der Mieterschutz verbessert und bezahlbarer Wohnraum gesichert werden. Extreme Preissteigerungen bei Mieten sollen mit dem „Mietrecht II“, wie die Mietreform 2026 im Gesetzgebungsverfahren genannt wird, verhindert werden.

Überblick über die Mietrechtsreform: Was sind die wichtigsten Pfeiler?

Die Mietrechtsreform 2026 bringt Änderungen für Mieter und Vermieter. Das sind die wichtigsten Punkte:

• Strengere Regeln für möblierte Wohnungen und Möblierungszuschläge: Zuschläge, bei denen nicht klar ist, wie hoch die Miete und wie hoch der Zuschlag für die Möbel ist, sollen der Vergangenheit angehören. Vermieter müssten künftig ausweisen, wie hoch die Wohnungsmiete ist und welcher Anteil auf die Möblierung entfällt.
• Begrenzung von Indexmieten bei 3,5 Prozent: Wenn Vermieter Mieterhöhungen an die Inflationsentwicklung koppeln, dann handelt es sich um eine Indexmiete. In den letzten Jahren konnten mit stark steigender Inflation somit auch die Mieten immer wieder angepasst werden.Beispiel: Stieg die jährliche Inflationsrate um 4 Prozent, konnte auch die Miete um 4 Prozent erhöht werden.Künftig soll die inflationsbedingte Anpassung bei Indexmieten in angespannten Wohnungsmärkten auf 3,5 Prozent gedeckelt werden. Das soll übertriebene Erhöhungen verhindern und sowohl auf bestehende als auch auf neue Mietverhältnisse angewendet werden. Was für Mieter mit Indexmietvertrag eine positive Entwicklung wäre, bedeutet für Vermieter weniger Spielraum bei der Mietanpassung.
• Verlängerung der Mietpreisbremse: Die Mietpreisbremse gilt bereits in vielen Städten. Sie sorgt dafür, dass die Mieten bei Neuvermietungen maximal 10 Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen dürfen. Die Verlängerung der Mietpreisbremse um vier Jahre wurde bereits im Juli 2025 beschlossen. Durch die Einführung von strengeren Regeln bei Kurzzeitvermietungen soll außerdem verhindert werden, dass Vermieter durch befristete Mietverträge die Mietpreisbremse umgehen.
• Strengere Regelungen für Kurzzeitmieten: Mietverträge für Kurzzeitmieten sollen nach der Reform maximal einmalig für ein halbes Jahr abgeschlossen werden. Danach gelten die normalen Regeln des Mietrechts, das auch die Mietpreisbremse mit einbezieht. Wohnungen immer wieder für kurze Zeiträume hintereinander zu vermieten, könnte dann als eine bewusste Umgehung der Mietpreisbremse gewertet werden. Mit der neuen Regelung für Kurzzeitmieten soll verhindert werden, dass Wohnungen dauerhaft zu teuer vermietet werden.
• Erleichterungen bei Mietrückständen: Bislang drohte die Kündigung der Wohnung, wenn Mieter ihre Miete zeitweise nicht bezahlen konnten. Künftig sollen Mieter die Möglichkeit haben, eine Kündigung abzuwenden, wenn sie die ausstehende Mietzahlung vollständig ausgleichen.
• Anpassungen bei Modernisierungen: Wenn Vermieter eine Wohnung modernisieren, dürfen die Kosten anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Mit der neuen Reform soll eine Erleichterung für Vermieter geschaffen werden. Bislang betrug die Wertgrenze für Modernisierungsverfahren 10.000 Euro, künftig sollen es 20.000 Euro sein. Dadurch lassen sich insbesondere energetische Modernisierungen einfacher regeln.

Welche Folgen könnte die Reform haben?

Für Mieter und Vermieter bedeutet die Mietrechtsreform mehr Klarheit und mehr Rechtssicherheit, sie bringt allerdings auch einige Probleme mit sich.

Sie könnte dazu führen, dass sich die Preise auf dem Wohnungsmarkt kurzfristig stabilisieren und insbesondere für Mieter eine Erleichterung bringen. Der Zugang zu bezahlbarem Wohnraum würde für viele Haushalte dadurch kurzfristig erleichtert werden und die Dynamik steigender Mieten würde sich abschwächen.

Sie könnte aber auch dazu führen, dass Investitionen gebremst werden, da die Vermietung von Wohnraum gegebenenfalls schwieriger oder für Vermieter weniger rentabler wird. Dadurch könnte perspektivisch sogar eher weniger gebaut werden, was dann die Situation auf dem Wohnungsmarkt sogar noch verschärfen könnte.

Was ist bei der Mietrechtsreform 2026 noch unklar?

Es ist noch nicht absehbar, ob der Gesetzesentwurf zur Mietrechtsreform so wirklich in die Tat umgesetzt wird (Stand März 2026). Innerhalb der Koalition gibt es Unstimmigkeiten darüber, wie einzelne Maßnahmen genau ausgestaltet sein sollen. Besonders kritisch auf dem Prüfstand: Die Verschärfung der Regelungen für möblierte Wohnungen sowie die Deckelung der Indexmieten.

Was können Mieter und Vermieter jetzt tun?

Für Mieter und Vermieter empfiehlt es sich, die Debatte im Auge zu behalten, um schnell handeln zu können, wenn der Entwurf zu einem tatsächlichen Gesetz wird.

Was Vermieter tun können: Vermieter können im Sinne der Vorbereitung bestehende Mietverträge überprüfen, insbesondere bei möblierten Vermietungen oder Indexmietverträgen.

Was Mieter tun können: Mieter sollten ihre Rechte kennen und bei neuen Mietverträgen darauf achten, wie sich ihre Miete zusammensetzt, insbesondere bei möblierten Vermietungen.

Dass die Reform noch im Jahr 2026 in Kraft tritt, ist möglich. Vorgelegt wurde der Entwurf im Februar 2026 und muss im Anschluss noch den Bundestag und den Bundesrat durchlaufen (Stand: März 2026). Ein konkretes Datum dazu, wann die Mietrechtsreform zu einem neuen Gesetz wird, gibt es noch nicht.

Fazit: Mehr Regulierung, aber keine schnelle Lösung

Die Mietrechtsreform 2026 ist ein weiterer Versuch der Bundesregierung, die steigenden Kosten auf dem Wohnungsmarkt in den Griff zu bekommen. Sie setzt auf strengere Regeln für Vermieter und mehr Schutz für Mieter. Kurzfristig könnten dadurch extreme Mietsteigerungen gebremst werden.

Langfristig bleibt jedoch abzuwarten, ob die Maßnahmen ausreichend sind, um den Wohnraummangel in vielen Städten wirklich zu lösen. Wenn zusätzliche Investitionen ausbleiben und weniger Immobilien neu gebaut werden, dann könnte sich die Lage trotz neuer Regeln kaum langfristig verbessern.