Leerstand bei Immobilien: Folgen und Möglichkeiten für Vermieter

Der Leerstand von Immobilien ist ein Thema, das sowohl private Vermieter einer einzelnen Wohnung als auch Eigentümer größerer Immobilien wie Bürogebäude oder Mehrfamilienhäuser betrifft. Die Kosten für Eigentümer bei Leerstand können hoch sein und auch gesellschaftlich hat die Diskussion um Leerstand bei Immobilien an Bedeutung gewonnen.

Was bedeutet Leerstand für Vermieter?

Von Wohnungsleerstand ist die Rede, wenn ein Haus, eine Mietwohnung oder eine Gewerbefläche wie ein Büro oder ein Geschäft langfristig nicht genutzt werden. Ab drei Monaten spricht man grundsätzlich von Leerstand. Ab sechs Monaten müssen Eigentümer den Leerstand ihrer Immobilie bei der zuständigen Behörde melden – üblicherweise das Amt für Wohnungswesen.

In vielen Städten und Bundesländern gilt dann das Zweckentfremdungsverbot, das eine Nutzung des Wohnraums zu anderen Zwecken oder einen längerfristigen Leerstand untersagt. Wer die Meldung versäumt, muss mit hohen Bußgeldern rechnen. Bleibt eine Wohnung trotz Wohnungsmangel leer, kann es sogar zu Zwangsvermietungen kommen.

Ausnahmen, die einen längeren Leerstand rechtfertigen, gibt es etwa bei Sanierungen oder einem geplanten Verkauf, sofern Vermieter nachweisen können, dass sie Vermietungsabsichten haben, zum Beispiel durch Inserate oder Makleraufträge.

Die Gründe für Leerstand können unterschiedlich sein und reichen von mangelnder Nachfrage und strukturellen Problemen in bestimmten Regionen über bauliche Mängel bis hin zu strategischen Entscheidungen. Diese werden zum Beispiel im Vorfeld eines Verkaufs getroffen.

Für Vermieter ist Leerstand fast immer mit finanziellen Einbußen verbunden. Die ausbleibenden Mieteinnahmen stellen ein Risiko dar, das je nach Dauer schwer ins Gewicht fallen kann. Hinzu kommen die laufenden Kosten, die unabhängig von einer Vermietung weitergezahlt werden müssen.

Welche rechtlichen Rahmenbedingungen gelten bei Leerstand?

Aus rechtlicher Sicht gilt bei Leerstand folgendes:

• Mietrechtliche Aspekte: Vermieter sind grundsätzlich nicht dazu verpflichtet eine leerstehende Immobilie zu vermieten. Allerdings kann die steuerliche Behandlung unter Leerständen leiden. Denn wer eine Immobilie beim Fiskus als Einnahmequelle geltend macht, der muss auch nachweisen, dass eine ernsthafte Möglichkeit zur Vermietung besteht (zum Beispiel durch Verträge mit Maklern bei längerem Leerstand). Sonst kann das Finanzamt die Werbungskosten streichen.
• Betriebskosten: Bei Leerständen laufen viele Posten weiter, wie die Grundsteuer, Versicherungen und gemeinschaftliche Betriebskosten bei Mehrfamilienhäusern. Da es bei Leerstand keine Mieter gibt, auf die diese Kosten umgelegt werden können, verbleiben sie beim Vermieter und stellen eine finanzielle Belastung dar.

Was sind die Nachteile von Leerstand bei Immobilien?

Für Eigentümer hat Wohnungsleerstand zahlreiche Nachteile. Zu den gravierendsten zählen:

1. Finanzielle Verluste durch ausbleibende Mieteinnahmen. Diese können ein Loch in die Kalkulation und die Finanzierung reißen. Insbesondere für private Vermieter, die ihre Altersvorsorge auf einer einzigen Immobilie aufbauen, können diese Verluste schnell problematisch werden. Banken blicken kritisch auf längeren Wohnungsleerstand, was sich auf Anschlussfinanzierungen oder geplante Investitionen auswirken kann.
2. Zusätzliche Belastung aufgrund laufender Kosten. Laufende Betriebskosten sowie Kosten für die Instandhaltung müssen auch bei leerstehenden Immobilien getragen werden.
3. Wertverlust der Immobilie wegen baulicher Probleme. Feuchtigkeit, Schimmel, Frostschäden an der Heizung, nicht ausgebesserte Materialmängel oder Vandalismus können die Bausubstanz beschädigen und dadurch den Wert mindern. Das kann den späteren Verkauf erschweren oder zu teuren Reparaturen führen.

Kann Leerstand auch Vorteile haben?

Auch wenn es paradox klingt: Leerstand kann auch Vorteile haben, zumindest in bestimmten Situationen:

• Beim Verkauf: Vermieter, die eine Immobilie in ihrem Besitz verkaufen wollen, profitieren in der Regel von Leerstand. Schließlich sind die Käufer dann nicht an bestehende Mietverträge gebunden, wodurch der Verkauf unkomplizierter abgewickelt werden kann.
• Bei Sanierungsbedarf: Wenn umfassende Modernisierungen durchgeführt werden sollen oder müssen, bietet sich der Leerstand einer Immobilie sogar an. In einer solchen Situation müssen Vermieter keine Rücksicht auf bestehende Mieter nehmen.

Darüber hinaus kann es außerdem sinnvoll sein, Flächen vorübergehend nicht zu vermieten, da auf diese Weise unter Umständen langfristig höhere Renditen erzielt werden können. Das ist zum Beispiel dann möglich, wenn die Nachfrage steigt oder wenn ein neuer Nutzungstrend absehbar ist.

Meist überwiegen für Eigentümer aber die Nachteile beim Leerstand einer Immobilie, da Leerstand in den seltensten Fällen langfristig wirtschaftlich sinnvoll ist.

Welche Strategien können Vermieter anwenden, um Leerstand zu vermeiden?

Auch wenn man als Vermieter nicht alles zu 100 Prozent in der Hand hat, so kann man jedoch dazu beitragen, dass sich die Wahrscheinlichkeit für Leerstand verringert. Möglich ist das mit:

• Marktorientierten Mieten: Ein zu hoher Mietpreis ist eine häufige Ursache für Leerstände. Vermieter sollten daher die Möglichkeit einer moderaten Anpassung des Mietpreises überprüfen, da dies die Wahrscheinlichkeit für eine Vermietung erhöhen kann.
• Moderne Immobilien: Eine modernisierte Wohnung oder Immobilie erhöht die Chancen auf eine schnelle Vermietung. Energetische Sanierungen können außerdem langfristig Kosten senken.
• Zwischennutzungen: Mit kurzfristigen Mietmodellen wie Kurzzeitmieten, möblierter Vermietung, Pop-Up-Stores oder Co-Working-Spaces lässt sich Leerstand überbrücken. Die Möglichkeiten sind vielfältig.
• Auf ansprechende Inserate setzen: Inserate in gängigen Online-Portalen oder auf Social-Media-Plattformen, können Interessenten schneller erreichen. Auch die Zusammenarbeit mit Maklern kann helfen.

Tipp: Wenn sich herauskristallisiert, dass eine dauerhafte Vermietung einer Immobilie schwierig wird, dann kann ein Verkauf eine strategische Möglichkeit sein. Auf diese Weise lässt sich ein Wertverlust der Immobilie wohlmöglich vermeiden.

Wie sind die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt?

Knapp 2 Millionen Wohnungen stehen laut dem Statistischen Bundesamt in Deutschland leer (Ergebnis des Zensus 2022), das sind 4,3 Prozent. Mehr als die Hälfte dieser Wohnungen (55 Prozent) steht dabei schon seit über einem Jahr leer, was für ein strukturelles Problem spricht. Dabei ist Wohnraum in den großen Städten und Ballungsgebieten nach wie vor gefragt und der Wohnungsleerstand ist insbesondere in strukturschwachen Regionen ein Thema. Der demografische Wandel könnte dieses Thema in den nächsten Jahren noch verstärken.

Auch Ladenflächen haben es in Zeiten von Online-Handel immer schwerer. Was Büroimmobilien angeht, ist die Flaute im Jahr 2025 ebenfalls real: Experten schätzen, dass der Leerstand so hoch ist wie seit zehn Jahren nicht. Konjunktursorgen und der Trend zum Homeoffice sorgen für weniger Anmietungen durch Firmen. Für Vermieter von Gewerbeimmobilien entwächst daraus die Notwendigkeit, neue Konzepte zu entwickeln. Das kann zum Beispiel eine Umwandlung zu einem Co-Working-Space sein oder eine Umwandlung in Wohnraum.

Checkliste für Vermieter: Wie gehen Sie mit einer leerstehenden Immobilie am besten um?

Vermieter, deren Immobilie gerade nicht vermietet ist, sollten sich trotzdem um ihre Wohnung oder ihr Haus kümmern, um Probleme zu vermeiden. Dazu zählt:

• Eine regelmäßige Wartung der Heizung, der Wasserhähne, der Stromkreise etc. trotz Leerstand. Auch regelmäßiges Lüften in der Immobilie ist wichtig.
• Gebäudeschutz vor Vandalismus durch eine entsprechende Beleuchtung, eine Alarmanlage oder Kontrollgänge.
• Kalkulation der Leerstandskosten, um einen Überblick zu haben und die Kosten in die Rücklagenplanung einzubeziehen.
• Hält der Leerstand an: Möglichkeit eines Immobilienverkaufs prüfen.

Und natürlich: Die Immobilie inserieren und einen Makler beauftragen.

Fazit: Leerstand bei Immobilien ist in den meisten Fällen ein Risiko für Vermieter

Leerstand bei Immobilien ist für Vermieter in den meisten Fällen problematisch und es gilt ihn zu vermeiden. Denn ausbleibende Mieteinnahmen, steuerliche Nachteile, weiterlaufende Betriebskosten sowie drohende bauliche Schäden sind eine Belastung. Zwar kann der Leerstand einer Immobilie in bestimmten Situationen wie bei Sanierungen oder einem geplanten Verkauf hilfreich sein, langfristig ist Leerstand jedoch eher ein Nachteil und die Kosten belasten Vermieter.

Um Leerstand zu vermeiden, sollten Vermieter rechtzeitig aktiv werden: Mit marktorientierten Mieten und Modernisierungen sowie dem frühzeitigen Kümmern um neue Mieter für die Wohnung oder das Haus. Auch Zwischennutzungen können eine Lösung sein, um leerstehende Immobilien zumindest für bestimmte Zeiträume wieder zu vermieten. Auf diese Weise lässt sich der Wert der Immobilie sichern und auch Vermieter profitieren von mehr Wirtschaftlichkeit.