Betriebskosten: Wann Mieter nicht für den Aufzug zahlen müssen

Die jährliche Betriebskostenabrechnung sorgt regelmäßig für Diskussionen zwischen Mietern und Vermietern. Ein besonders häufiger und kostspieliger Streitpunkt sind die Kosten für den Personenaufzug. Gerade in Zeiten branchenweit steigender Nebenkosten prüfen Mieter diese Positionen sehr genau – und wehren sich bei Unstimmigkeiten zunehmend rechtlich.

Für Sie als Vermieter bedeutet das: Unklarheiten bei der Umlage der Aufzugskosten führen schnell zu Widersprüchen, zeitraubendem Schriftverkehr und im schlimmsten Fall dazu, dass Sie auf den Kosten sitzen bleiben. Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie Sie typische Abrechnungsfehler vermeiden, die aktuelle Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) korrekt anwenden und eine wasserdichte, rechtssichere Betriebskostenabrechnung erstellen.

Das rechtliche Fundament: Ein genauer Blick in den Mietvertrag

Bevor es um Verteilerschlüssel, Erdgeschosswohnungen oder konkrete Gerichtsurteile geht, muss eine rechtliche Grundvoraussetzung zwingend erfüllt sein: Sie können die Kosten für den Fahrstuhl nur dann auf Ihre Hausgemeinschaft umlegen, wenn dies im Vorfeld wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde.

In der Praxis geschieht dies in der Regel durch einen pauschalen Verweis auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Ist dort die Umlage der „Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs“ (gemäß § 2 Nr. 7 BetrKV) verankert, haben Sie das rechtliche Fundament gelegt. Fehlt eine solche Klausel in Ihren Verträgen oder ist sie unwirksam formuliert, tragen Sie als Vermieter die gesamten Wartungs- und Betriebskosten allein – völlig unabhängig davon, wie intensiv Ihre Mieter den Aufzug im Alltag nutzen. Ein nachträgliches Einführen dieser Position in die jährliche Abrechnung ist ohne einvernehmliche Vertragsänderung mit dem Mieter nicht zulässig.

Welche Aufzugskosten sind eigentlich umlagefähig?

Steht das rechtliche Fundament im Mietvertrag, stellt sich die nächste entscheidende Frage: Welche Ausgaben rund um den Lift dürfen Sie überhaupt auf Ihre Mieter umlegen? Die Betriebskostenverordnung zieht hier klare Grenzen.

Grundsätzlich umlegbar sind die laufenden, regelmäßig wiederkehrenden Kosten, die für den reinen Betrieb der Anlage anfallen. Dazu gehören:

• Betriebsstrom: Die reinen Energiekosten für die Fahrten und die Kabinenbeleuchtung.
• Regelmäßige Wartung: Die Kosten für die Überprüfung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft durch Fachfirmen.
• Überwachung und Notruf: Die Gebühren für ein Notrufsystem, die ständige Befreiungsbereitschaft sowie regelmäßige TÜV-Prüfungen.
• Reinigung: Sofern der Aufzug regelmäßig durch einen externen Dienstleister gesäubert wird.

Streng davon zu trennen sind Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung. Muss ein defektes Bauteil ausgetauscht werden oder steht eine größere Reparatur an, ist das reine Vermietersache. Diese Kosten dürfen Sie unter keinen Umständen über die Betriebskostenabrechnung an Ihre Mieter weiterreichen.

Vorsicht Kostenfalle: Der Vollwartungsvertrag

Genau bei der Unterscheidung zwischen Wartung und Reparatur tappen viele Vermieter in eine gefährliche Abrechnungsfalle. Um sich abzusichern, schließen Eigentümer häufig sogenannte „Vollwartungsverträge“ mit den Aufzugsfirmen ab. Der Vorteil: Diese Verträge decken nicht nur die turnusmäßige Wartung ab, sondern beinhalten bereits eine Pauschale für Reparaturen, Ersatzteile oder die Behebung von Störungen.

Für die Betriebskostenabrechnung bedeutet das jedoch: Sie dürfen die Rechnung des Vollwartungsvertrags nicht 1:1 auf die Hausgemeinschaft umlegen. Da Instandsetzungskosten nicht umlagefähig sind, müssen Sie diesen Anteil vorab zwingend herausrechnen. In der Praxis hat sich hier – je nach genauer Vertragsgestaltung – ein Abzug von 20 bis 50 Prozent der Gesamtsumme etabliert.

Reichen Sie die Kosten eines Vollwartungsvertrags unbereinigt weiter, machen Sie Ihre gesamte Aufzugskostenabrechnung angreifbar. Mieter können der Abrechnung dann völlig zurecht widersprechen, was zu unnötigem administrativen Aufwand und rechtlichen Auseinandersetzungen führt.

Wer trägt die Kosten? Das Prinzip der Nutzungsmöglichkeit

Wenn es an die Verteilung der Aufzugskosten geht, flammt oft die gleiche Diskussion auf: „Ich fahre nie mit dem Aufzug, warum soll ich dafür zahlen?“ Als Vermieter können Sie hier jedoch entspannt bleiben, denn die rechtliche Lage ist eindeutig. Es kommt bei der Umlage nicht auf die tatsächliche Nutzung an, sondern ausschließlich auf die objektive Möglichkeit der Nutzung.

Der Aufzug gilt rechtlich als gemeinschaftliche Einrichtung. Die Betriebskosten werden daher als Last der gesamten Hausgemeinschaft (Solidargemeinschaft) betrachtet. Sobald ein Mieter den Aufzug theoretisch nutzen kann, profitiert er von einem sogenannten Wohnwertvorteil und darf an den Kosten beteiligt werden.

Der Erdgeschoss-Irrtum: Warum auch Nicht-Nutzer zahlen

Aus diesem Prinzip ergibt sich eine klare Antwort auf den wohl häufigsten Streitfall in der Betriebskostenabrechnung: die Erdgeschosswohnung. Viele Erdgeschossmieter gehen fälschlicherweise davon aus, dass sie von den Aufzugskosten befreit sind, da sie ihre Wohnung stufenlos erreichen.

Doch die Rechtsprechung unterscheidet präzise zwischen „keinem Nutzungsbedarf“ und „keiner Nutzungsmöglichkeit“. Solange sich der Aufzug im selben Treppenhaus befindet und der Zugang nicht baulich versperrt ist, müssen auch Mieter im Erdgeschoss zahlen. Sie könnten den Lift schließlich theoretisch nutzen, um Nachbarn in den oberen Etagen zu besuchen oder – sofern der Fahrstuhl dorthin führt – bequem in den Keller oder auf den Dachboden zu gelangen. Ein pauschaler Verteilerschlüssel nach Wohnfläche für das gesamte Haus ist in diesem Standardfall also absolut zulässig und rechtssicher.

Die BGH-Ausnahme: Wann Sie Mieter von den Kosten befreien müssen

Das Prinzip der Solidargemeinschaft hat jedoch eine harte Grenze. Diese hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem wegweisenden Urteil (Az. VIII ZR 128/08) klar definiert. Die Richter urteilten, dass eine Kostenumlage den Mieter „unangemessen benachteiligt“, wenn er durch die baulichen Gegebenheiten dauerhaft vom Nutzen des Aufzugs ausgeschlossen ist.

Für Sie als Vermieter bedeutet das: Sie müssen bei der Abrechnung zwingend differenzieren und Ihren Verteilerschlüssel anpassen, wenn eine der folgenden baulichen Besonderheiten vorliegt:

• Getrennte Gebäudeteile: Besteht Ihre Immobilie aus mehreren Flügeln und der Fahrstuhl befindet sich in einem anderen Gebäudetrakt ohne direkten Zugang für bestimmte Mieter, dürfen Sie diese Mieter nicht an den Kosten beteiligen.
• Der Penthouse-Lift: Führt ein Aufzug ausschließlich und direkt in eine bestimmte Wohnung (z.B. eine Dachgeschosswohnung) und kein anderer Mieter hat Zutritt zu diesem Lift oder den Etagen, gilt das Prinzip der „Kostenwahrheit“. Der Nutzer dieser Wohnung hat 100 Prozent des Nutzens und muss daher auch 100 Prozent der anfallenden Kosten (Strom, Wartung, Notruf) allein tragen. Eine Umlage auf die restliche Hausgemeinschaft ist hier rechtswidrig.

Auf Nummer sicher gehen: Ihre Checkliste für die nächste Abrechnung

Um bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung Diskussionen und rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden, lohnt sich ein systematischer Check. Wenn Sie die Vorgaben des BGH und die rechtlichen Grundlagen beachten, steht einer reibungslosen Abrechnung nichts im Weg. Prüfen Sie vor dem Versand Ihrer Unterlagen am besten diese vier zentralen Punkte:

• Der Blick in den Mietvertrag: Ist die Umlage der Aufzugskosten (meist durch Verweis auf § 2 Nr. 7 BetrKV) in den Verträgen Ihrer Mieter wirksam vereinbart?
• Die Kostenarten trennen: Haben Sie ausschließlich umlagefähige Betriebskosten (Betriebsstrom, regelmäßige Wartung, Notrufsystem, Reinigung) angesetzt und strikt auf die Weitergabe von Reparatur- und Instandsetzungskosten verzichtet?
• Vollwartungsverträge bereinigen: Falls Sie einen Vollwartungsvertrag abgeschlossen haben: Haben Sie den pauschalen Reparaturkostenanteil (in der Regel 20 bis 50 Prozent) vor der Umlage auf die Mieter sauber herausgerechnet?
• Die Zugangssituation prüfen: Entspricht Ihr Verteilerschlüssel der tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit? (Zur Erinnerung: Erdgeschossmieter im selben Treppenhaus zahlen mit; Mieter in separaten, aufzugslosen Gebäudeteilen oder ohne Zutritt zum exklusiven Penthouse-Lift müssen zwingend befreit werden).

Mit dieser strukturierten Herangehensweise sichern Sie sich als Vermieter nicht nur rechtlich ab, sondern schaffen auch maximale Transparenz gegenüber Ihren Mietern. Das spart am Ende des Tages Zeit, Nerven und schützt Sie vor unnötigen finanziellen Verlusten.