Energieausweis Pflicht 2026: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Ab 2026 ändern sich die Anforderungen an den Energieausweis. Der Hintergrund dafür ist die neue europäische Gebäuderichtlinie (Energy Performance of Buildings Directive = EPBD), mit der die EU die Energieeffizienz von Gebäuden europaweit verbessern will.

Bis 2030 soll der Energieverbrauch von Wohngebäuden um 16 Prozent gesenkt werden im Vergleich zu 2020. Besonders Vermieter und Eigentümer von Wohngebäuden sollten sich gründlich informieren: Welche Pflichten kommen? Welche Fristen gelten? Und was bedeuten die neuen Regeln für Neubauten und Bestandsimmobilien?

Warum wird die Energieausweis-Pflicht 2026 wichtig?

Der Energieausweis ist nicht neu, aber er wird immer wichtiger. Er zeigt die Energieeffizienzklasse eines Gebäudes an und bewertet, wie viel Energie ein Haus zum Beispiel zum Heizen oder für die Aufbereitung von Warmwasser benötigt. Bisher mussten Eigentümer einen Energieausweis vorlegen, wenn sie eine Immobilie verkaufen oder vermieten wollten.

Ab 2026 gibt es neue Regeln: EU-Vorgaben verlangen eine bessere Vergleichbarkeit der Gebäude sowie strengere Grenzwerte bei der Energieeffizienz. Das Ziel ist, den Energieverbrauch in allen EU-Mitgliedsstaaten zu senken und den Gebäudesektor somit langfristig klimaneutral zu machen. Die Energieausweise werden daher vereinheitlicht.

Was steckt hinter der neuen EU-Gebäuderichtlinie?

Die überarbeitete Gebäuderichtlinie der EU (EPBD) legt fest, dass alle Wohngebäude ab dem Jahr 2030 gewisse Mindeststandards erfüllen müssen. So dürfen zum Beispiel Neubauten ab 2030 nur noch als Nullemissionsgebäude errichtet werden.

Im Juni 2025 wurde die Neufassung der EPBD beschlossen und ab Mai 2026 muss diese im nationalen Recht der EU-Mitgliedsländer umgesetzt werden. Ab dann greifen erste Anforderungen, die insbesondere Vermieter betreffen. Dazu gehören unter anderem:

• Transparente Energieeffizienzklassen: Energieausweise müssen ab Mai 2026 eine Skala von A bis G enthalten. Diese europaweite Vereinheitlichung erleichtert es zu erkennen, wie energieeffizient ein Gebäude ist. A ist auf dieser Skala ein Gebäude mit null Emissionen.
• Vorlagepflicht des Energieausweises: Eigentümer, die ab Mai 2026 ein Wohngebäude oder eine Wohnung vermieten wollen, müssen einen gültigen Energieausweis vorlegen.

Hinsichtlich des Energieausweises will die EU sicherstellen, dass Mieter auf Anhieb erkennen können, wie es um die Energieeffizienz eines Gebäudes steht.

Energieausweis: Welche Arten gibt es?

Es gibt zwei verschiedene Arten von Energieausweisen, die je nach Gebäudetyp unterschiedlich eingesetzt werden:

1. Verbrauchsausweis: Dieser Ausweis basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Er zeigt, wie viel Energie die Bewohner eines Gebäudes in diesem Zeitraum tatsächlich genutzt haben, zum Beispiel zum Heizen oder zur Warmwasserbereitung. Der Verbrauchsausweis eignet sich vor allem für neuere oder gut gedämmte Gebäude mit einer modernen Heiztechnik. Da er das individuelle Heiz- und Lüftungsverhalten der Bewohner berücksichtigt, kann er allerdings nur bedingt Rückschlüsse auf die energetische Qualität der Bausubstanz zulassen.
2. Bedarfsausweis: Im Gegensatz dazu bewertet der Bedarfsausweis die energetische Qualität des Gebäudes unabhängig vom Nutzerverhalten. Grundlage sind bauliche Merkmale wie Baujahr, Dämmstandard, Fensterqualität, Heizungsanlage und Lüftungssystem. Er wird meist von Energieberatern oder Architekten berechnet und gilt als deutlich aussagekräftiger. Besonders bei älteren oder unsanierten Gebäuden liefert der Bedarfsausweis realistische und vergleichbare Werte. Ab 2026 wird der Bedarfsausweis für viele ältere Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten, die vor November 1977 gebaut wurden, verpflichtend. Damit sollen realistische und vergleichbare Werte zur Energieeffizienz erzielt werden.

Was müssen Vermieter ab 2026 beim Thema Energieausweis berücksichtigen?

Die neuen Anforderungen ab Mai 2026 sind für Eigentümer bzw. Vermieter relevant. Sie müssen:

• Die Aktualisierung prüfen: Wenn der Ausweis schon älter ist, sollte rechtzeitig ein neuer erstellt werden. Grundsätzlich sind Energieausweise zehn Jahre gültig, die Frist läuft seit dem Ausstellungsdatum. Wer also im Jahr 2016 einen Energieausweis ausgestellt bekommen hat, muss sich im Jahr 2026 um einen neuen kümmern.
• Die Energieeffizienzklassen offenlegen: Ab 2026 müssen in Immobilienanzeigen und Mietverträgen die aktuelle Effizienzklasse wie A, B, C oder D (etc.) genannt werden, sodass Mieter direkt wissen, woran sie sind.
• Sanierungspflicht beachten: Wenn Eigentümer renovieren, kann es nötig werden, dass sie die Energieeffizienz des Gebäudes verbessern müssen, um gewisse Klassen zu erreichen. So dürfen laut der Gebäuderichtlinie zum Beispiel ab 2030 nur noch Immobilien vermietet werden, die mindestens die Energieeffizienzklasse E erreichen.

Wer keinen Energieausweis für seine Immobilie vorlegen kann, riskiert ein Bußgeld von bis zu 10.0000 Euro. Auch wenn in Immobilienanzeigen Energiekennwerte fehlen, können Geldstrafen die Folge sein.

Welche Vorteile bietet die neue Regelung?

Auch wenn die neuen Anforderungen zunächst zusätzlichen Aufwand bedeuten können, bieten sie Vorteile:

• Mehr Transparenz für Mieter und Käufer, dank EU-einheitlicher Klassen.
• Wertsteigerung energieeffizienter Gebäude.
• Langfristige Einsparungen durch niedrigere Energiekosten.
• Fördermöglichkeiten für Renovierungen, um die Energieeffizienz zu verbessern.

Gerade bei älteren Wohngebäuden lohnt sich eine rechtzeitige Renovierung, um eine bessere Energieeffizienzklasse zu erreichen und so langfristig Kosten zu sparen.

Wer darf Energieausweise ausstellen?

Energieausweise dürfen nur von qualifizierten Fachleuten ausgestellt werden, zum Beispiel von Architekten, Ingenieuren oder Handwerksmeistern. Auch staatlich geprüfte Energieberater dürfen Energieausweise ausstellen.

Die Kosten für einen Verbrauchsausweis belaufen sich je nach Region und Gebäudegröße auf 50 bis 150 Euro. Für einen Bedarfsausweis werden sogar 300 bis 500 Euro fällig, da die Erstellung aufwändiger ist.

Fazit: Ab 2026 wird der Energieausweis vereinheitlicht

Die neue Gebäuderichtlinie der EU macht die Energieeffizienz von Gebäuden zu einem zentralen Faktor bei der Vermietung und beim Verkauf. Ab 2026 müssen alle Wohngebäude über einen aktuellen Energieausweis verfügen, der die Energieeffizienzklasse klar ausweist. Vermieter sollten sich frühzeitig auf die neuen Anforderungen einstellen und sich um einen aktuellen Energieausweis mit der vereinheitlichten Skala kümmern.

Insbesondere für die Besitzer älterer Wohnhäuser wird der Bedarfsausweis verpflichtend, da nur so eine objektive Einschätzung der Energieeffizienz möglich ist. Wer also eine Altbauwohnung oder ein Einfamilienhaus vermieten oder verkaufen möchte, sollte rechtzeitig prüfen, ob künftig ein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist und ob das Gebäude die von der EU geforderten Effizienzstandards erfüllt. Andernfalls werden perspektivisch Renovierungen nötig sein.