Mietpreisbremse 2025: Alle Infos für Mieter und Vermieter

Auch im Jahr 2025 bleibt das Thema Mietpreisbremse zentral in der deutschen Wohnungspolitik. Während Vermieter sich mit gesetzlichen Einschränkungen konfrontiert sehen, ist die Mietpreisbremse für Mieter ein wichtiger Schutzmechanismus für steigende Mieten. Doch was genau ist der Status Quo? Was gilt im Jahr 2025, was plant die neue Bundesregierung und was können Mieter und Vermieter in der Zukunft erwarten?

Status Quo der Mietpreisbremse 2025: Was gilt?

Im Juni 2015 ist das Gesetz zur Mietpreisbremse in Kraft getreten. Bereits im Dezember 2024 hatte die alte Bundesregierung beschlossen, die Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 zu verlängern. Diese Entscheidung wurde im Rahmen eines Gesetzesentwurfs getroffen, den das Bundeskabinett verabschiedet hat. Mit dieser Entscheidung bleibt die Mietpreisbremse auch über 2025 hinaus in Kraft. Sie gilt jedoch nicht in allen Städten und Gemeinden, sondern nur dort, wo die jeweiligen Bundesländer die Wohnungsmärkte per Verordnung als „angespannt“ eingestuft haben. Im Jahr 2025 haben 13 von 16 Bundesländern eine Mietpreisbremse in Kraft.

Ob ein Wohnungsmarkt als angespannt gilt, ist dynamisch und die entsprechende Verordnung durch die Landesregierung zeitlich befristet. Insbesondere Ballungsräume wie Berlin und Hamburg, aber auch zahlreiche kleinere Gemeinden in stark nachgefragten Regionen zählen als angespannt.

Was plant die neue Bundesregierung hinsichtlich der Mietpreisbremse?

Die neue schwarz-rote Bundesregierung bestehend aus Union und SPD plant eine effektivere Durchsetzung sowie mehr Transparenz bei Mietverhältnissen. Gleichzeitig will die Regierung aber auch stärkere Anreize für den Wohnungsbau setzen und neue Strategien entwickeln, wie Mieter entlastet werden können. Das könnte zum Beispiel über eine bundesweite Vereinheitlichung der Kriterien für angespannte Wohnungsmärkte passieren sowie über eine bessere Transparenz bei Mietverhältnissen.

Ein weiteres Ziel der neuen Bundesregierung ist, die Kontrolle der Mietpreisbremse zu verbessern. Viele Mieterverbände kritisieren schon heute, dass Verstöße oft ohne Folgen bleiben. Aus diesem Grund werden schärfere Sanktionen bei unzulässiger Mieterhöhung diskutiert.

Mietpreisbremse: Eine Verlängerung bis 2029 ist beschlossen – welche Änderungen gibt es?

Eine entscheidende Änderung bezieht sich auf die Art von Immobilien, die von der Mietpreisbremse betroffen sind. Denn seit dem Ende 2024 verabschiedeten Gesetzesentwurf wird die Mietpreisbremse auch auf Wohnungen angewendet, die zwischen dem 1. Oktober 2014 und dem 30. September 2019 erstmalig genutzt und vermietet wurden. Zuvor waren Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmalig vermietet wurden von der Mietpreisebremse ausgenommen.

In Zukunft bleiben also nur Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2019 erstmals genutzt und vermietet wurden, von der Mietpreisbremse ausgenommen. Dadurch soll der Anreiz bestehen bleiben, weiterhin Wohnungen zu bauen.

Weitere Änderungen sind, dass Bundesländer künftig eine erweiterte Begründungspflicht erfüllen müssen. Soll eine Region wiederholt als angespannter Wohnungsmarkt deklariert werden, dann muss die betreffende Landesregierung erklären, was sie bisher gegen die Situation unternommen hat und weshalb die Maßnahme weiterhin nötig ist.

Was bedeutet die Mietpreisbremse konkret für Mieter und für Vermieter?

Was die Mietpreisbremse konkret bedeutet, ist für Mieter und Vermieter unterschiedlich:

• Bedeutung für Mieter: Die Miethöhe darf bei der Neuvermietung einer Wohnung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Grundlage für die Festlegung der Miete bildet der geltende Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Mieter sollten bei Abschluss eines neuen Mietvertrags im Jahr 2025 die geforderte Miethöhe unbedingt mit dem aktuellen Mietspiegel vergleichen. Liegt die Miete deutlich über der zulässigen Grenze, dann kann sie unter Umständen gerügt und eine Senkung eingefordert werden.

• Bedeutung für Vermieter: Halten sie sich nicht an die Vorgaben, müssen sie mit rechtlichen Konsequenzen sowie Rückforderungsansprüchen rechnen. Nur unter bestimmten Bedingungen darf die Miete von Beginn an höher angesetzt werden, zum Beispiel wenn es sich um eine Neuvermietung nach einer umfassenden Modernisierung der Wohnung oder einen Neubau handelt. Außerdem muss die ortsübliche Vergleichsmiete stets korrekt und nachvollziehbar begründet werden.

Was müssen Mieter und Vermieter jetzt beachten?

Die gesetzliche Grundlage bleibt zwar bis Ende 2029 bestehen, die praktische Anwendung kann sich aber ändern. So dürfen Bundesländer weiterhin entscheiden, welche Städte und Gemeinden unter die Verordnung zur Mietpreisbremse fallen. Der Umfang der Mietpreisbremse kann sich inhaltlich jedoch verändern, zum Beispiel durch eine strengere Definition der zulässigen Miethöhe oder durch mehr Transparenz bei der Offenlegung vorheriger Mietverträge.

• Für Mieter gilt es daher weiterhin, wachsam zu bleiben und ihre Rechte zu kennen. Wer eine neue Wohnung anmietet, sollte die Höhe der Miete mit dem Mietspiegel vergleichen und bei Abweichungen juristischen Rat einholen.
• Für Vermieter gilt, dass sie sich regelmäßig über Änderungen informieren sollten, insbesondere wenn sie in Großstädten wie München oder Hamburg sowie anderen hochpreisigen Regionen vermieten.

Mietpreisbremse: Was gilt für Städte ohne Mietspiegel?

Für die Mietpreisbremse und den Umstand, dass die Miete maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf, wird üblicherweise der Mietspiegel herangezogen. Dieser gilt als ein regelmäßig aktualisiertes, wissenschaftlich erstelltes Instrument, das die durchschnittlichen Mieten vergleichbarer Wohnungen an einem Ort abbildet. Er bietet Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter und erleichtert die Einschätzung, ob eine vereinbarte Miete im zulässigen Rahmen liegt oder die zulässige Miethöhe überschritten wurde.

Doch was gilt, wenn die jeweilige Stadt oder Gemeinde nicht über einen solchen Mietspiegel verfügt? Insbesondere in kleineren Gemeinden oder ländlichen Regionen existiert ein solcher Mietspiegel oft gar nicht oder es gibt nur einen einfachen, nicht qualifizierten Mietspiegel. In solchen Fällen gilt es, die ortsübliche Vergleichsmiete anders zu belegen, zum Beispiel durch:

• Drei konkrete Vergleichswohnungen in ähnlicher Lage, Größe, Ausstattung und ähnlichem Baujahr.
• Mit einem Sachverständigengutachten.
• Durch die Auswertung von Datenbanken kommerzieller Anbieter.

Für kleinere Städte oder Gemeinden bedeutet das in der Praxis einen deutlich höheren Aufwand bei der Durchsetzung oder der Prüfung der Mietpreisbremse. Häufig ist die Beweisführung nur mit rechtlicher Unterstützung möglich.

Was ist der Unterschied zwischen Mietpreisbremse und Kappungsgrenze?

Die Mietpreisbremse wird häufig mit anderen mietrechtlichen Instrumenten wie der Kappungsgrenze oder dem früheren Berliner Mietendeckel verwechselt. Dabei greifen diese Regelungen zu unterschiedlichen Zeitpunkten im Mietverhältnis und haben jeweils andere Voraussetzungen. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter ist es wichtig, die Unterschiede zu kennen, um über Rechte und Pflichten informiert zu sein.

• Die Mietpreisbremse gilt ausschließlich bei neuen Mietverträgen, also wenn eine Wohnung neu vermietet wird. In diesem Fall darf die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, sofern die Mietpreisbremse in der betreffenden Stadt, Gemeinde oder dem Bundesland durch eine entsprechende Verordnung aktiviert wurde, da die Region als „angespannt“ gilt.
• Im Gegensatz dazu bezieht sich die Kappungsgrenze auf laufende Mietverhältnisse und regelt, wie stark eine Miete innerhalb eines bestehenden Mietvertrags erhöht werden darf. In angespannten Wohnungsmärkten gilt: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 15% steigen. in einigen Regionen sind es sogar nur 11%, je nach landesrechtlicher Regelung.
• Der Mietendeckel, der in Berlin von Februar 2020 bis April 2021 in Kraft war und dann vom Bundesverfassungsgericht gekippt wurde, war ein gesondertes Landesgesetz, um Mieten zu begrenzen. Einen bundesweiten Mietendeckel hat es seitdem nicht wieder gegeben.

Fazit: Die Mietpreisbremse bleibt weiterhin in Kraft

Die Mietpreisbremse bleibt auch in 2025 ein zentrales Instrument in der deutschen Wohnungspolitik und wurde noch von der alten Bundesregierung bis 2029 verlängert. Dadurch sollen Mieter in angespannten Wohnungsmärkten weiterhin vor überhöhten Mieten bei Neuverträgen geschützt werden.

Mit der neuen Bundesregierung sollen mehr Kontrollen und eine bessere Durchsetzung kommen, was insbesondere Mietern zugutekommt. Sie sollten ihre Rechte kennen und diese aktiv wahrnehmen, wenn es sein muss auch mit juristischer Unterstützung. Vermieter haben die Aufgabe, die geltende Rechtslage zu kennen und ihre Mietpreisgestaltung für die Mieter transparent und nachvollziehbar zu gestalten.