Rückzahlung der Mietkaution: Das müssen Vermieter jetzt wissen

In jedem Mietvertrag ist als fester Bestandteil auch eine Mietkaution vorgesehen. Sie dient dem Vermieter als eine Sicherheit für eventuelle Forderungen, die aus dem Mietverhältnis entstehen können. Vermieter haben Rechte und Pflichten hinsichtlich dieser Kaution, die sich auf die Aufbewahrung sowie die Rückzahlung beziehen. Welche Fristen gelten? Welche Abzüge sind zulässig? Und wie sieht es mit Zinsen oder einer Mietkautionsbürgschaft aus?

Was ist die Mietkaution überhaupt?

Die Mietkauton, kurz Kaution genannt, ist eine vom Mieter geleistete finanzielle Absicherung, die zu Beginn des Mietverhältnisses hinterlegt wird und im Mietvertrag festgehalten ist. Laut § 551 BGB darf sie maximal drei Monatsnettokaltmieten betragen. Der Vermieter darf die Kaution zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen, falls während oder nach dem Ende des Mietverhältnisses Forderungen bestehen.

Mieter können die Kaution auf verschiedene Arten hinterlegen, wobei die gewählte Form der Kaution im Einvernehmen mit dem Vermieter erfolgen sollte:

• als Geldzahlung auf ein separates Kautionskonto
• als ein verpfändetes Sparbuch
• in Form einer Mietkautionsbürgschaft durch eine Bank oder Versicherung

Wann müssen Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?

Vermieter haben das Recht, eine Mietkaution auch nach dem Auszug der Mieter noch einzubehalten, sofern dies zur Sicherung offener Ansprüche aus dem Mietvertrag erforderlich ist. Sie müssen sie also nicht direkt wieder zurückzahlen, sondern haben eine Frist von drei bis sechs Monaten, um sich einen Überblick über eventuelle Forderungen zu verschaffen. Dazu zählen zum Beispiel:

• Noch offene Nebenkostenabrechnungen
• Schäden an der Wohnung
• Weitere Forderungen aus dem Mietverhältnis

Nach Ablauf dieser Frist müssen Vermieter die Rückzahlung der Mietkaution samt Zinsen in die Wege leiten, wenn kein berechtigter Anspruch mehr besteht.

Beispiel: Herr Meyer zieht am 30. März aus seiner Mietwohnung aus. Die Nebenkostenabrechnung erfolgt immer im September. Der Vermieter darf in diesem Fall einen Teil der Mietkaution bis September einbehalten, wenn mit Nachzahlungen zu rechnen ist.

Welche Abzüge darf der Vermieter machen?

Mit der Mietkaution sollen berechtigte Forderungen des Vermieters abgesichert werden. Zu den typischen Gründen für einen Abzug gehören:

• Nicht bezahlte Mieten
• Offene Nebenkosten
• Vom Mieter verursachte Schäden, die über normale Abnutzungsspuren hinausgehen
• Schönheitsreparaturen, die noch nicht durchgeführt wurden, aber im Mietvertrag vereinbart sind

Beispiel: Der Teppichboden im Wohnzimmer, der bei Einzug neu war, ist nun beim Auszug des Mieters stark verfärbt. Vermieter dürfen anteilige Kosten für einen neuen Teppich abziehen, je nachdem wie alt der vorherige Teppich war und in welchem Zustand er war.

Wie verhält es sich mit Zinsen auf die Mietkaution?

Vermieter sind dazu verpflichtet, die Mietkaution auf einem verzinsten Konto anlegen. Dabei müssen sie dieses Geld getrennt von ihrem eigenen Vermögen aufbewahren. Die Zinsen, die mit der Mietkaution erwirtschaftet werden, stehen dem Mieter zu und müssen mit der Kaution zurückgezahlt werden.

Auch wenn die Zinsen in den letzten Jahren bei Spareinlagen eher niedrig waren, dürfen Vermieter sie nicht vernachlässigen. Die Geldanlage sowie die Ausbezahlung der Zinsen sind gesetzlich vorgeschrieben.

Wie funktioniert eine Mietkautionsbürgschaft?

Eine Mietkautionsbürgschaft ist eine Alternative zur Geldzahlung, die Mieter ihren Vermietern vorlegen können. Dabei garantiert eine Bank oder eine Versicherung die Zahlung der Kaution im Schadensfall, sofern ein berechtigter Anspruch des Vermieters vorliegt.

Für den Vermieter ergeben sich folgende Vorteile:

• Im Schadensfall gibt es eine schnelle Abwicklung
• Sie müssen kein Kautionskonto verwalten
• Der Bürgschaftsanbieter übernimmt die Bonitätsprüfung

Für Mieter bedeutet eine Mietkautionsbürgschaft mehr finanzielle Flexibilität, da sie die Kaution nicht aus eigenen Mitteln bereitstellen müssen.

Gut zu wissen: Auch bei einer Mietkautionsbürgschaften gelten hinsichtlich der Rückzahlung sowie den Prüfungspflichten dieselben Regeln für Vermieter.

Was passiert bei offenen Forderungen und Schäden?

Werden nach dem Ende eines Mietverhältnisses offene Forderungen oder Schäden am Objekt festgestellt, dann dürfen Vermieter diese mit der Mietkaution verrechnen. Die Voraussetzung dafür, dass ein Anspruch besteht, sind:

• dass Forderungen fällig sind
• dass die Forderungen konkret beziffert werden können
• dass sie nicht verjährt sind

Für Ersatzansprüche, die aufgrund von Schäden fällig werden, gilt eine Verjährungsfrist von sechs Monaten ab dem Zeitpunkt der Wohnungsrückgabe. Vermieter haben diesen Zeitraum, um ihren Anspruch geltend zu machen.

Wird zum Beispiel nach dem Auszug festgestellt, dass ein Waschbecken gesprungen ist, dann können Vermieter den Schaden von einem Handwerker schätzen lassen und die geschätzten Reparaturkosten von der Mietkaution einbehalten. Die Rückzahlung sieht dann nur die Differenz vor.

Wann verjähren Ansprüche?

Für die Verjährung von Ansprüchen gibt es eine Frist und Vermietern sollte klar sein, dass sie Ansprüche aus einem Mietverhältnis nicht ewig geltend machen können. Die allgemeine Verjährungsfrist für Forderungen aus dem Mietvertrag beträgt drei Jahre ab Ende des Kalenderjahres, in dem der Anspruch entstanden ist.

Geht es um den Ersatz für Schäden, läuft die Verjährungsfrist ab dem Tag der Wohnungsübergabe und somit deutlich kürzer. Vermieter sollten daher schnell handeln und nicht zu lange damit warten, die Schäden mit ihren Mietern abzuwickeln.

Was gilt für den Sonderfall einer Teilrückzahlung?

Wenn einzelne Forderungen noch nicht abschließend geklärt wurden, zum Beispiel wegen einer noch ausstehenden Nebenkostenabrechnung, dann können Vermieter auch nur einen Teil der Mietkaution zurückhalten und den anderen Teil der Kaution bereits ausbezahlen.

Was gilt bei einem Eigentümerwechsel oder Insolvenz des Vermieters?

Bei einem Eigentümerwechsel muss die Kautionspflicht vom neuen Vermieter übernommen werden. Die Mietkaution wird vom alten auf den neuen Vermieter übertragen und Mieter bekommen ihr Geld nach Auszug vom neuen Vermieter ausbezahlt. Ist der neue Vermieter dazu nicht in der Lage, muss der alte Vermieter für die Rückzahlung der Kaution sorgen.

Im Falle einer Insolvenz des Vermieters ist die Kaution der Mieter sicher, wenn sie auf einem separaten Kautionskonto angelegt wurde. Ist der Vermieter dieser Pflicht nicht nachgekommen und die Kaution liegt auf seinem Privatkonto, dann kann sie Teil der Insolvenzmasse sein und Mieter müssen zittern. Umso wichtiger ist daher, sicherzugehen, dass die Kaution immer richtig auf einem Kautionskonto angelegt wird.

6 Tipps für Vermieter zur sicheren Abwicklung der Kaution

Um die Mietkaution als Vermieter sicher abzuwickeln, helfen diese sechs Tipps:

1. Kautionskonto korrekt anlegen: Nur getrennte Konten sind zulässig. Es darf kein Zugriff durch Dritte auf die Kaution möglich sein.
2. Kautionsbescheinigung erstellen: Dokumentieren Sie die Einzahlung sowie die Anlage der Kaution. So haben Sie im Streitfall jederzeit einen Nachweis über die geleistete Kaution.
3. Zustand der Wohnung dokumentieren: Bei Ein- und Auszug sollten Fotos und Protokolle der Wohnung angefertigt werden.
4. Fristen für die Rückzahlung einhalten: Die Frist für die Rückzahlung der Kaution beträgt maximal sechs Monate.
5. Transparente Abrechnung: Vermieter sollten Forderungen nachvollziehbar belegen.
6. Kommunikation mit dem Mieter: Vermieter sollten ihre Mieter zeitnah über Abzüge oder Verzögerungen hinsichtlich der Rückzahlung der Kaution informieren.

Fazit: Eine Sorgfältige Abwicklung der Kaution schützt vor Streit

Die Rückzahlung der Mietkaution ist für Vermieter mit Verantwortung verbunden. Wer als Vermieter die gesetzlichen Vorgaben und die Regelungen im Mietvertrag beachtet, alle Fristen einhält, nachvollziehbar abrechnet und transparent kommuniziert, vermeidet unnötige Auseinandersetzungen und Ärger aus dem Mietverhältnis.

Ob die Mietkaution in Bar hinterlegt wurde oder eine Mietkautionsbürgschaft besteht: Die ordnungsgemäße Verwaltung und Rückzahlung der Kaution ist Pflicht und schafft Vertrauen auf beiden Seiten. Vermieter sollten alle Forderungen und möglichen Schäden sorgfältig dokumentieren, um ihren Anspruch auf die Kaution zu sichern und innerhalb der geltenden Verjährungsfrist rechtzeitig geltend zu machen.