Immobilie vermieten oder selbst nutzen: Was lohnt sich?

Der Kauf einer Immobilie stellt viele Menschen vor die Frage: Was lohnt sich mehr, vermieten oder selbst nutzen? Vorab sei gesagt: Auf diese Frage gibt es natürlich keine pauschale Antwort. Zu individuell sind Lebenssituationen, finanzielle Rahmenbedingungen, persönliche Ziele sowie die Motivation, aus der heraus Menschen Immobilien kaufen. Doch genau aus diesen Gründen lohnt sich ein genauer Blick auf die Vorteile und die Nachteile beider Optionen und welche Kriterien es bei der Entscheidung gibt.

Vermietung vs. Selbstnutzung: Warum ist diese Frage so essenziell?

Die Frage nach der Nutzung einer Immobilie steht in der Regel schon vor dem Kauf. Soll das Objekt als Eigenheim dienen und somit zur Selbstnutzung oder wird es gezielt als eine Kapitalanlage gekauft, mit der regelmäßige Mieteinnahmen generiert werden?

Die Entscheidung ist eine große und wirkt sich langfristig aus. Sie betrifft die Finanzen, den Alltag und auch die Steuerbelastung. Es lohnt sich daher, beide Möglichkeiten sorgfältig gegeneinander abzuwägen.

Vermietung: Eine Immobilie als Kapitalanlage

Wer seine Immobilie vermietet, tut dies in der Regel aus wirtschaftlichem Interesse. Mit der Wohnung oder dem Haus soll Rendite erzielt werden, sei es über monatliche Mieteinnahmen oder eine langfristige Wertsteigerung. Auch Steuervorteile können in die finanzielle Motivation mit hineinspielen.

Das sind die Vorteile einer Vermietung:

• Regelmäßige Einnahmen: Monatliche Mieteinnahmen sorgen für planbare Einkünfte. Sie können entweder in das monatlich zur Verfügung stehende Einkommen gerechnet werden oder zur Tilgung der Kreditrate beitragen.
• Kapitalaufbau: Eine vermietete Immobilie kann als eine langfristige Kapitalanlage mit Wertzuwachspotenzial gesehen werden. Insbesondere in guten Lagen wie in beliebten Großstädten sind starke Zuwächse möglich.
• Steuerliche Vorteile: Bei einem Immobilienkauf können viele Kosten wie Betriebskosten, Instandhaltungen oder die Zinsen aus der Baufinanzierung von der Steuer abgesetzt werden. Das reduziert die finanzielle Belastung.
• Flexibilität: Wer (noch) nicht selber einziehen möchte oder sich zum Beispiel beruflich Flexibilität hinsichtlich des Wohnortes behalten möchte, der kann mit einer Vermietung finanziell profitieren.

Die steuerlichen Aspekte bei einer Vermietung:

Die steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten bei einer Vermietung sind für viele ein wesentlicher Anreiz dieser. Dazu zählen:

• Abschreibung auf die Anschaffungskosten
• Betriebskosten, Kosten für Modernisierung sowie Verwaltungskosten absetzen
• Die Zinsen für die Baufinanzierung geltend machen
• Eventuelle Verluste mit dem zu versteuernden Einkommen verrechnen

Typisches Beispielszenario: Kapitalanlage in einer deutschen Großstadt

Eine kleine Eigentumswohnung als Kapitalanlage ist für viele Menschen eine Alternative oder Ergänzung zu anderen Altersvorsorge-Bausteinen. Beispielrechnung: Beträgt die Kreditrate pro Monat 800 Euro plus 150 Euro Betriebskosten bei einer monatlichen Mieteinnahme von 1.100 Euro, dann bleibt ein kleiner Überschuss. Durch die steuerliche Absetzbarkeit reduziert sich die Netto-Belastung zusätzlich.

Selbstnutzung: Eine Immobilie als eigenes Zuhause

Viele Menschen träumen von ihrem eigenen Haus oder ihrer eigenen Eigentumswohnung, die sie nach ihren eigenen Vorstellungen gestalten können. Die Selbstnutzung hat dabei viele Vorteile:

• „Mietfrei“ wohnen: Ist die Baufinanzierung getilgt, fallen keine Kosten mehr für die monatliche Miete an, was besonders im Ruhestand und bei einer eventuellen Rentenlücke ein Vorteil ist.
• Gestaltungsfreiheit: Eine eigene Immobilie können Sie so umbauen oder modernisieren, wie Sie das wollen.
• Sicherheit: Ein Eigenheim bietet vielen Menschen auf psychologischer Ebene Sicherheit und das Gefühl von Beständigkeit sowie „angekommen sein“.
• Schutz vor Inflation: Während Mieten steigen können, bleiben die Wohnkosten bei einem selbstgenutzten Haus oder einer Eigentumswohnung stabil (mal abgesehen von der Instandhaltung sowie den Betriebskosten).

Die steuerlichen Aspekte bei der Eigennutzung:

Steuerlich bietet die Eigennutzung einer Immobilie im Vergleich zur Vermietung Nachteile. Bei einer reinen Selbstnutzung können keine Werbungskosten geltend gemacht werden. Weder die Kosten für die Baufinanzierung noch für die Betriebskosten noch für die Modernisierungskosten sind steuerlich absetzbar.

Typisches Beispielszenario: Familie mit Wunsch nach langfristigem Eigenheim

Viele Familien träumen den Traum vom Eigenheim. Plant ein Paar mit zwei Kindern den Kauf eines Hauses und dieses selbst zu nutzen, dann kann sich das Eigentum insbesondere im Hinblick auf den Ruhestand lohnen, wenn die Kreditrate auf 25-30 Jahre angesetzt ist. Steuerliche Vorteile gibt es zwar nicht, aber die langfristige Bindung sowie die planbaren Wohnkosten machen das Modell dennoch sinnvoll.

Vermietung vs. Selbstnutzung: Ein Überblick über Pro und Kontra

Mit diesen Fragen erhalten Sie mehr Klarheit über die Optionen Vermietung vs. Selbstnutzung

Um die Frage Vermietung oder Eigennutzung sinnvoll beantworten zu können, muss die gesamte persönliche Situation betrachtet werden:

Wie hoch ist Ihr Einkommen und wie viel Eigenkapital haben Sie zur Verfügung?

Eine der wichtigsten Fragen vor dem Immobilienkauf ist die Frage nach dem monatlichen Einkommen. Auch wie viel Eigenkapital beim Kauf eingebracht werden kann, ist relevant für die Finanzierungsplanung. Eine Vermietung kann dabei helfen, eine Kreditrate zu decken, sie erfordert aber auch Rücklagen für Leerstand oder Reparaturen.

Wie groß ist Ihre berufliche Flexibilität?

Sind Sie an Ihren Wohnort gebunden oder ziehen Sie oft um? Wenn Sie flexibel bleiben wollen oder müssen, ist vermieten die bessere Option als Eigennutzung. Denn ein Eigenheim bindet nicht nur räumlich, sondern auch finanziell.

Wie ist die familiäre Situation?

Wenn Sie Ihre Immobilie mit Kindern bewohnen wollen, sollten bei der Selbstnutzung Kriterien wie eine passende Umgebung z.B. mit Schulen in der Umgebung, ein eigener Garten sowie die entsprechende Größe der Immobilie berücksichtigt werden.

Wie ist die steuerliche Situation?

Wenn Sie ein hohes zu versteuerndes Einkommen haben, profitieren Sie besonders von einer Vermietung, da dann zahlreiche Kosten absetzbar sind.

Wie sind der Zustand und die Lage der Immobilie?

Eine renovierte Eigentumswohnung in Innenstadtlage lässt sich oft gewinnbringend vermieten. Bei einer schlechten Lage oder großem Modernisierungsbedarf kann die Selbstnutzung hingegen wirtschaftlich sinnvoller sein.

Was muss bei einer Vermietung beachtet werden?

Auch wenn vermieten erst einmal nach mehr Freiheiten und finanziellen Vorteilen klingt, so ist es auch mit Verantwortung verbunden. Vermieter müssen:

• Mietrechtliche Vorgaben kennen und beachten
• Mietverträge rechtssicher gestalten
• Rücklagen für Leerstände und Instandhaltungsarbeiten einplanen
• Eine sorgfältige Mieterwahl treffen
• Laufende Betriebskosten korrekt abrechnen
• Mieteinnahmen in der Steuererklärung korrekt und lückenlos angeben

Eine Vermietung bedeutet immer auch Aufwand und birgt Risiken.

Diese Aspekte sind bei der Selbstnutzung relevant

Bei der Selbstnutzung einer Immobilie spielen häufig deutlich mehr Emotionen mit hinein. Ein eigenes Zuhause für die Familie und Stabilität sind mit dem Eigenheim verbunden und können so manch rationale Entscheidung schon mal ausstechen. Umso wichtiger ist es, die emotionalen Aspekte außen vor zu lassen und finanziell folgende Punkte zu berücksichtigen:

• Könnten Sie die Kreditrate auch bei Einkommensverlust tragen?
• Können Sie langfristig Instandhaltungen und Modernisierungen stemmen?
• Wie entwickeln sich die Betriebskosten in der Region?
• Besteht ausreichend Versicherungspflicht für die Immobilie wie eine Wohngebäudeversicherung, eine Haftpflichtversicherung und mehr?

Mischformen sind möglich: Vermietung und Selbstnutzung kombinieren

Viele Eigentümer handhaben es so, dass sie Teile ihrer Immobilie selber nutzen und Teile vermieten. Beim Kauf eines Mehrparteienhauses ist das zum Beispiel möglich, ebenso wie wenn eine Einliegerwohnung Teil eines Hauses ist. Und auch gewerblich nutzbare Flächen können dafür sorgen, dass sowohl Eigennutzung als auch Vermietung parallel möglich sind. Auch eine spätere Änderung der Nutzung, zum Beispiel erst Selbstnutzung und später Kapitalanlage ist denkbar und eröffnet steuerliche Vorteile, zum Beispiel wenn es um Abschreibungen oder Modernisierungs- und Sanierungskosten geht.

Fazit: Welche Nutzungsart ist die richtige?

Es gibt bei der Entscheidung kein pauschales richtig oder falsch. Es hängt stark von der individuellen Situation ab, welche die richtige Antwort auf die Frage „Vermietung oder Selbstnutzung“ ist. Lebensplanung, finanzielle Ausgangslage und Risikobereitschaft sind die entscheidenden Faktoren.

Wollen Sie monatliche Einnahmen erzielen? Dann lohnt sich eher eine Vermietung. Dasselbe gilt, wenn Sie steuerlich profitieren oder eher flexibel bleiben wollen. Wenn Sie Sicherheit und Freiheit in den Gestaltungsmöglichkeiten schätzen sowie langfristig mietfrei wohnen möchten, dann ist die Selbstnutzung besser geeignet.