Vermieten oder Verkaufen? Was sich 2026 wirklich lohnt

Eine Immobilie zu besitzen und dann zu planen, ob sie verkauft oder vermietet werden soll, ist eine der folgenreichsten finanziellen Entscheidungen, die Eigentümer treffen können. Im Jahr 2026 stehen neue Rahmenbedingungen auf dem Plan, die die Betrachtung dieses Themas für Eigentümer verändern können.

Ob Eigentümer ihre Immobilie vermieten oder verkaufen: Beide Varianten haben ihre Berechtigung und ihre Risiken. Und beide Varianten hängen nicht nur vom Markt ab, sondern ganz wesentlich von der eigenen Lebenssituation, den finanziellen Zielen sowie den persönlichen Kapazitäten. Wer die Entscheidung trifft, sollte dies auf Basis konkreter Zahlen, eines realistischen Blicks auf die eigene Immobilie und eines Grundverständnisses der aktuellen Marktlage machen. Und natürlich müssen auch die eigene Lebenssituation sowie die Zukunftsplanung mit einbezogen werden.

Wie steht es um den Immobilienmarkt in 2026?

Nach Jahren mit viel Auf und Ab hat sich die Lage auf dem Immobilienmarkt in 2026 beruhigt. Während 2022 und 2023 von steigenden Bauzinsen sowie sinkenden Kaufpreisen geprägt waren, kam es ab 2025 langsam zur Stabilisierung und die Preise für Immobilien legten um zwei bis drei Prozent zu. Für das Jahr 2026 rechnen Experten ebenfalls mit einem leichten Anstieg, und zwar von drei bis vier Prozent. Dieser gilt allerdings nicht für alle Regionen gleichermaßen. In Metropolregionen wie Hamburg, Frankfurt oder München sind die Zuwächse stärker als auf dem Land.

Ob sich Vermieten oder Verkaufen für Eigentümer lohnt, hängt also stark davon ab, wo sich eine Immobilie befindet. Ein Haus in einer eher strukturschwachen Region und eine Wohnung im Frankfurter Zentrum stellen im Jahr 2026 also gänzlich andere Ausgangspositionen dar.

Hinzu kommt der Umstand, dass es in Deutschland weiterhin einen erheblichen Wohnungsmangel gibt. Etwa 700.000 Wohnungen fehlen in der Bundesrepublik und tatsächliche Fertigstellungen von Neubauten liegen deutlich darunter. Das ist ein starkes Argument für Eigentümer, die über Vermieten nachdenken und macht Mieteinnahmen zumindest in den begehrten Lagen zu einer planbaren Einkommensquelle.

Was spricht in 2026 für Vermieten?

Eine Vermietung ist ein langfristiges Modell. Das relevante Argument ist für viele Eigentümer das konstante Einkommen aus den Mieteinnahmen. Dieses Geld kann für die Kredittilgung genutzt werden, für die Altersvorsorge zurückgelegt oder als passives Einkommen verplant werden. Zwar liegt die Mietrendite selbst in attraktiven Lagen selten bei mehr als drei bis fünf Prozent, aber nimmt man die Wertsteigerung von Immobilien hinzu, dann kann die Vermietung durchaus attraktiv sein.

Wer eine Immobilie vermietet, hat immer auch die Möglichkeit, in Zukunft von weiterer Wertsteigerung zu profitieren. Eine Immobilie zu verkaufen, bedeutet auch immer, darauf zu verzichten.

Ein weiterer Vorteil der Vermietung ist, dass sich viele Kosten steuerlich absetzen lassen:

• Verwaltungsgebühren
• Abschreibungen
• Instandhaltungskosten
• Finanzierungszinsen

Dank degressiver Absetzung für Abnutzung (AfA) gibt es sogar die Möglichkeit einer Sonderabschreibung von fünf Prozent, für Neubauten mit einer Bauphase zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Dadurch lassen sich getätigte Investitionen noch schneller refinanzieren. Solche Steuervorteile machen das Vermieten rechnerisch attraktiver, als es auf den ersten Blick vielleicht scheinen mag.

Welche Risiken birgt eine Vermietung?

Vermieten bedeutet auch Verantwortung zu übernehmen und Risiken wie Mietausfall müssen realistisch mit einkalkuliert werden. Empfohlen wird, mit einem Ausfall von 2 Prozent der Jahresbruttomiete zu rechnen, was in die Gesamtkalkulation mit eingeplant werden muss. In strukturschwächeren Lagen kann dieser Wert sogar noch deutlich höher ausfallen, da es unter Umständen länger dauern kann, bis eine Immobilie neu vermietet ist. Vermieter sollten ihre Finanzen daher großzügig kalkulieren, um nicht unter Druck zu geraten, wenn die Wohnung mal leer steht.

Auch die Instandhaltung einer Immobilie sollte nicht unterschätzt werden. Ausgefallene Heizungen, alte Bäder, neue Fenster oder Dächer sind Kosten, die sich nicht vermeiden lassen und die Eigentümer im Hinterkopf haben müssen. Hinzu kommen im Jahr 2026 noch regulatorische Anforderungen, denn die EU-Gebäuderichtlinie führt dazu, dass die energetischen Standards schrittweise verschärft werden und insbesondere Besitzer von energetisch schlecht aufgestellten Immobilien künftig investieren müssen.

Nicht zu vergessen bei einer Vermietung ist außerdem der Verwaltungsaufwand, der Zeit kostet:

• Neue Mieter finden
• Kommunikation bei Problemen
• Nebenkostenabrechnungen erstellen
• Eigentümerversammlungen bei Wohnungen in Mehrfamilienhäusern

Grundsätzlich ist es möglich, für diese Aufgaben eine Hausverwaltung zu beauftragen, was aber natürlich die eigene Rendite schmälert.

Was spricht in 2026 für Verkaufen?

Der Vorteil eines Immobilienverkaufs ist die sofortige Liquidität. Das Geld wird ausbezahlt, steht sofort zur Verfügung und kann für andere Lebenspläne genutzt werden. Da sich die Verkäufe in 2026 auf einem soliden Niveau bewegen, ist ein Immobilienverkauf durchaus attraktiv. Entscheidend ist dabei aber ein realistischer Verkaufspreis. Zu hohe Preise schrecken ab und sorgen dafür, dass es deutlich länger dauert, bis sich ein Käufer findet.

Ein weiterer Pluspunkt für den Verkauf ist, dass jeglicher Vermietungsaufwand entfällt: Keine Verwaltung, Instandhaltung, Mietersuche und kein Mietausfall. Wer keine Zeit oder kein Interesse an der Rolle als Vermieter hat, der hat mit einem Verkauf die unkomplizierteste Lösung. Insbesondere für Eigentümer, die eine Immobilie geerbt haben, ist das ein häufiger Schritt.

Welche Nachteile hat Verkaufen?

Bei einem Immobilienverkauf müssen Eigentümer steuerliche Aspekte berücksichtigen. Denn werden ein Haus oder eine Wohnung veräußert, die nicht selbst genutzt wurden und bei denen die Spekulationsfrist von zehn Jahren noch nicht abgelaufen ist, dann muss der Gewinn aus dem Verkauf versteuert werden und das schmälert die Rendite erheblich. Wer selbst die letzten zwei Jahre in der Immobilie gewohnt hat, der erhält den Gewinn steuerfrei.

Ein klarer Nachteil des Verkaufs ist, dass auf alle zukünftigen Wertsteigerungen sowie Mieteinnahmen verzichtet wird. Wer verkauft, verpasst Erholungen am Markt und realisiert zum aktuellen Preis, ohne zu wissen, was in der Zukunft vielleicht noch möglich gewesen wäre.

Welche Fragen sollten sich Eigentümer vor der Entscheidung stellen?

Es gibt keine eindeutige Antwort auf die Frage, ob Vermieten oder Verkaufen die bessere Option ist. Fragen, die sich Eigentümer stellen sollten, sind:

• Wie attraktiv ist die Lage? Die Lage ist in 2026 ein relevanter Faktor. Je besser sie ist, desto wahrscheinlicher ist eine Vermietung mit regelmäßigen Mieteinnahmen, die die Kosten decken. In ländlichen Regionen kann es schwieriger sein, eine stabile Vermietung zu erzielen.
• Wie steht es um die eigene finanzielle Situation? Wer zeitnah Geld benötigt oder einen laufenden Kredit ablösen will, der fährt mit einem Verkauf möglicherweise besser. Um langfristig Vermögen aufzubauen, ist Vermieten oft die bessere Wahl.
• Wie ist es um die eigene Lebenssituation bestellt? Wer eine Immobilie erbt und diese weder selbst nutzen noch vermieten möchte, der hat die Möglichkeit zu verkaufen. Will man selbst mal in die Immobilie einziehen oder plant man schon den Wohnraum für die nächste Generation, dann ist die Vermietung die bessere Wahl.
• Wie viel Zeit haben Eigentümer für die Verwaltung? Eine Immobilie zu vermieten, passiert nicht nebenbei. Es braucht Zeit für Mietersuche, Abrechnungen, Instandhaltung und die alltägliche Kommunikation und wem die Kapazitäten dafür fehlen, der sollte entweder eine Hausverwaltung einstellen oder einen Verkauf in Betracht ziehen.
• Wie steht es um Steuern und Kosten? Sowohl Verkaufen als auch Vermieten hat steuerliche Folgen, die das Ergebnis beeinträchtigen können. Eigentümer sollten sich daher von einem Steuerberater beraten lassen, um zu verstehen, welche Auswirkungen ihre Entscheidung steuerlich und hinsichtlich des Gewinns oder der Mietrendite hat.

Fazit: 2026 bietet gute Voraussetzungen für Vermietung und Verkauf

Grundsätzlich lässt sich festhalten, dass sowohl Vermieten als auch Verkaufen seine Berechtigung hat. Das Jahr 2026 bietet für beide Entscheidungen gute Voraussetzungen. Einerseits sind die Immobilienpreise auf einem attraktiven Verkaufsniveau und andererseits ist die Nachfrage nach Mietimmobilien in vielen Regionen weiterhin hoch, sodass eine Vermietung mit wirtschaftlicher Mietrendite wahrscheinlich ist.

Ein zunehmend wichtiger Punkt bei Immobilien ist die Energieeffizienz, denn diese schlägt sich auf die Nebenkosten und auf einen eventuellen Investitionsbedarf nieder, falls energetische Sanierungen nötig sind. Letztlich ist Verkaufen oder Vermieten immer eine persönliche Entscheidung, die zur Lebenssituation des Eigentümers passen muss.