Mietvertrag für die Einliegerwohnung: Besonderheiten, Rechte und Pflichten

Eine Einliegerwohnung ist für viele Hauseigentümer eine attraktive Möglichkeit, Wohnraum zu vermieten und regelmäßige Mieteinnahmen zu erzielen. Im Mietverhältnis muss eine Einliegerwohnung jedoch von einer klassischen Mietwohnung unterschieden werden. Das ist auch relevant für den Mietvertrag, da Vermieter und Mieter in einem solchen Mietverhältnis in der Regel unter einem Dach leben.

Was ist eine Einliegerwohnung?

Eine Einliegerwohnung ist eine abgeschlossene Wohneinheit innerhalb eines selbst bewohnten Ein- oder Zweifamilienhauses. Sie ist üblicherweise kleiner als der Hauptteil des Hauses. Sie verfügt über:

• eine eigene Küche
• ein eigenes Bad
• mindestens einen Wohnraum

Ein separater Hauseingang ist möglich, aber nicht zwingend erforderlich, um per Definition eine Einliegerwohnung zu sein. Entscheidend ist, dass der Mieter in diesem abgetrennten Wohnbereich einen eigenständigen Haushalt führen kann, weshalb auch die Küche und das Badezimmer so relevant sind.

Warum wird die Einliegerwohnung rechtlich anders behandelt?

Die Vermietung einer Einliegerwohnung hält rechtliche Besonderheiten bereit, da es eine räumliche Nähe zwischen Mieter und Vermieter gibt. Das ist bei gewöhnlichen Mietwohnungen in der Regel nicht so. So werden bei Einliegerwohnungen häufig:

• Grundstücksflächen gemeinsam genutzt
• Hauswirtschaftsräume, Keller oder Garten gemeinsam genutzt

Auch gibt es bei Konflikten häufig wenig Rückzugsmöglichkeiten, was das Mietverhältnis speziell macht. Diese Nähe zwischen Mietern und Vermietern rechtfertigt daher im Mietvertrag einer Einliegerwohnung sowie im Kündigungsrecht Sonderregelungen.

Welche Besonderheiten beim Mietvertrag für eine Einliegerwohnung gibt es aus Vermietersicht?

Eine Einliegerwohnung zu vermieten, bedeutet für Vermieter einerseits mehr Flexibilität. Andererseits besteht aber auch die Verantwortung, klare Regeln zu schaffen und diese im Mietvertrag festzuhalten. Eine Besonderheit von Einliegerwohnungen ist das Sonderkündigungsrecht für Vermieter nach § 573a BGB. Nach diesem können Vermieter ein Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen kündigen, wenn

• sie selbst im Haus wohnen
• sich im Gebäude nicht mehr als zwei Wohneinheiten befinden

Das Sonderkündigungsrecht geht jedoch mit einer verlängerten Kündigungsfrist einher:

• Mietdauer weniger als fünf Jahre: Sechs Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer fünf bis acht Jahre: Neun Monate Kündigungsfrist
• Mietdauer mehr als acht Jahre: Zwölf Monate Kündigungsfrist

Diese Kündigungsfrist ist bindend und kann nicht durch Klauseln im Mietvertrag verkürzt werden. Bei klassischen Vermietungen ist die Kündigungsfrist jeweils drei Monate kürzer.

So wird der Mietvertrag für eine Einliegerwohnung richtig aufgesetzt

Ein Standard-Mietvertrag ist für eine Einliegerwohnung oft nicht ausreichend. Viele Regelungen gelten zwar wie auch bei jeder anderen Mietwohnung, einige Punkte sollten darüber hinaus jedoch unmissverständlich schriftlich festgehalten werden.

So sollte zum Beispiel im Mietvertrag für die Einliegerwohnung folgendes geregelt sein:

• Wie ist die Mitbenutzung von Garten oder Terrasse geregelt?
• Wie ist die Nutzung von Keller- und Abstellräumen geregelt?
• Welche Pflichten zum Schnee räumen oder zur Gartenpflege bestehen für den Mieter?
• Was gilt hinsichtlich der Haustierhaltung?
• Wie werden die Betriebskosten aufgeteilt?
• Dürfen Hauswirtschaftsräume wie zum Beispiel die Waschküche mitgenutzt werden?
• Wie ist der Zugang zu gemeinsam genutzten Bereichen geregelt?

Hinsichtlich der Betriebskosten ist bei einer Einliegerwohnung zum Beispiel klar vorgeschrieben, dass der Wasser- und Stromverbrauch der Wohneinheiten klar getrennt wird. Dasselbe gilt für Heizkosten, sodass in der Einliegerwohnung Verbrauchszähler angebracht werden müssen.

Falls die Wohnung zum Beispiel möbliert vermietet wird, sollte auch das im Mietvertrag festgehalten werden mit einem Verweis auf eine Inventarliste.

Je genauer der Mietvertrag aufgesetzt wird, desto geringer ist das Konfliktpotenzial während der Miete.

Wie sieht es mit der Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses aus?

Die Beendigung eines Mietverhältnisses in einer Einliegerwohnung funktioniert grundsätzlich wie in jeder anderen Mietwohnung, die bereits genannten Besonderheiten müssen aber berücksichtigt werden:

• Der Vermieter kann ohne Begründung kündigen
• Die gesetzliche Kündigungsfrist ist zugunsten des Mieters verlängert

Somit können Vermieter im Unterschied zu einem herkömmlichen Mietverhältnis nicht nur bei Eigenbedarf oder schweren Vertragsverletzungen kündigen, sondern auch schon dann, wenn sich zum Beispiel Konflikte abzeichnen. In der Praxis entstehen Konflikte zum Beispiel häufig bei der Gartennutzung oder der Nutzung gemeinsamer Räume

Gesetzliche Formvorschriften bleiben darüber hinaus bestehen und auch beim Gebrauchmachen des Sonderkündigungsrechts muss die Kündigung schriftlich erfolgen.

Welche Vor- und Nachteile hat die Vermietung einer Einliegerwohnung für Vermieter?

Vermieter müssen sich diese Vorteile bewusst machen:

• Regelmäßige Mieteinnahmen.
• Sie können viele Kosten wie Reparaturen, Darlehenszinsen oder Instandhaltungskosten steuerlich absetzen (der vermietete Teil muss dabei aber vom selbstgenutzten Teil abgegrenzt werden).
• Bei Konflikten können sie von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen.
• Da sich die Wohneinheit im eigenen Haus befindet, haben sie viel Kontrolle über Regeln und Vorgaben.

Nachteile sind diese:

• Die eigene Privatsphäre wird eingeschränkt
• Es gibt ein höheres Konfliktpotenzial aufgrund geteilter Eingänge, Bereiche etc.
• Die Anforderungen an einen Mietvertrag sind höher
• Das laufende Mietverhältnis ist üblicherweise weniger distanziert als bei der klassischen Vermietung von Wohnungen oder Häusern

Für wen sind Einliegerwohnungen von Interesse?

Einliegerwohnungen sind für bestimmte Personengruppen interessant, wie zum Beispiel Studenten, junge Singles oder Menschen, die berufsbedingt pendeln und eine Zweitwohnung benötigen. Grundsätzlich kann aber jeder in einer Einliegerwohnung wohnen, solange er sich über die besonderen Umstände sowie die speziellen Vorgaben des Mietvertrags bewusst ist.

Fazit: Einliegerwohnung vermieten und einen klaren Vertrag aufsetzen

Eine Einliegerwohnung zu vermieten kann wirtschaftlich sinnvoll sein, ist aber aus rechtlicher Perspektive kein „klassisches“ Mietmodell. Das besondere Kündigungsrecht, die verlängerte Kündigungsfrist, gemeinsam genutzte Flächen sowie die räumliche Nähe machen einen sorgfältig gestalteten Mietvertrag unverzichtbar, um für klare Regeln zu Sorgen und Konflikten vorzubeugen. Wer diese Besonderheiten berücksichtigt, kann ein stabiles Mietverhältnis schaffen und das Risiko von Streitigkeiten reduzieren.