Mietrechtsreform beschlossen: Das gilt jetzt für Mieter und Vermieter

Lange war sie im Gespräch und nun ist sie beschlossen: Die Mietrechtsreform. Für Mieter und Vermieter in Deutschland bringt der Gesetzesentwurf „Miete II“ einige wichtige Änderungen mit sich. Monatelang hat die Bundesregierung die Reform diskutiert und sie am 29. April 2026 verabschiedet. Das Ziel des neuen Gesetzes ist, den Schutz von Mietern weiter zu stärken und extreme Preisanstiege bei den Mieten einzudämmen.

Besonders betroffen sind künftig Vermieter mit möblierten Wohnungen sowie Vermieter, die auf eine Indexmiete setzen. Auch bei der Mietpreisbremse und beim Thema Kurzzeitvermietungen gibt es Neuerungen im Mietrecht.

Warum hat die Bundesregierung die Reform beschlossen?

Mit der Mietrechtsreform reagiert die Bundesregierung auf die Situation am deutschen Wohnungsmarkt, denn die Lage ist weiterhin angespannt. Die Kosten für die Miete steigen insbesondere in den großen Städten seit Jahren schneller als die Einkommen. Insbesondere bei Neuvermietungen gab es in der Vergangenheit häufig kräftige Mieterhöhungen.

Die Reform soll nun den Mieterschutz verbessern. Zugleich will die Bundesregierung verhindern, dass bestehende Regelungen im Mietrecht umgangen werden. Das betrifft zum Beispiel Regelungen zur Indexmiete oder zu Kurzzeitvermietungen.

Außerdem soll mit dem neuen Gesetz für mehr Transparenz gesorgt und die Regeln für Vermieter klarer definiert werden, so die Intention der Bundesregierung.

Die Deckelung der Indexmiete kommt

Eine der wichtigsten Änderungen mit der neuen Reform betrifft die Indexmiete. Bislang durften Vermieter die Miete bei einem Indexmietvertrag analog zur Inflation erhöhen. In Zeiten mit hoher Inflation, wie nach dem Kriegsbeginn in der Ukraine im Jahr 2022, bedeutete das für viele Mieter deutliche Mieterhöhungen.

Nach der neuen Reform dürfen Mieten in angespannten Wohnungsmärkten nun nicht mehr unbegrenzt an die Inflation gekoppelt sein. Künftig darf die Anpassung innerhalb eines Jahres nur noch maximal 3,5 Prozent betragen, was sowohl für neue als auch für bestehende Indexmietverträge gilt. Mieter erhalten so einen besseren Schutz vor stark steigenden Wohnkosten. Für Vermieter hingegen sinkt bei einem Indexmietvertrag der finanzielle Spielraum.

Welche neuen Regeln wurden für möblierte Wohnungen beschlossen?

Die Bundesregierung hat beschlossen, dass Vermieter künftig offenlegen müssen, wie hoch der Anteil der Miete ist, der auf die eigentliche Wohnung entfällt und der auf eine vorhandene Möblierung angerechnet wird. Vermieter sollen künftig pauschal 10 Prozent der Nettokaltmiete ansetzen können, ohne, dass sie den Wert der Möblierung berechnen müssen. Für hochwertigere Möblierung soll im Einzelfall ein höherer Zuschlag möglich sein.

Dadurch soll verhindert werden, dass mit hohen Möblierungszuschlägen die Mietpreisbremse umgangen wird. Für Mieter soll mit dieser Regelung besser nachvollziehbar sein, wie ihre Miete zusammengesetzt ist. Für Vermieter wächst dadurch hingegen der Dokumentationsaufwand.

Begrenzung bei Kurzzeitmietverträgen

Für Kurzzeitmietverträge wurde beschlossen, dass diese auf sechs Monate begrenzt werden und unter bestimmten Voraussetzungen auf acht Monate verlängert werden können. Verträge, die aufeinanderfolgen, werden zusammengezählt. Auch diese neue Regelung soll Schlupflöcher rund um die Mietpreisbremse umgehen und so der Schutz der Mieter verbessert werden.

Die Mietpreisbremse selbst bleibt weiterhin bestehen und ist ein zentraler Bestandteil des Mietrechts. Die Verlängerung der Mietpreisbremse wurde schon im Juli 2025 beschlossen und wird bis mindestens 31. Dezember 2029 in Kraft sein.

Erleichterungen bei Mietrückständen: Was gilt künftig?

Wenn Mieter ihre Miete vorübergehend nicht zahlen können, sollen sie dank des neuen Gesetzes künftig besser geschützt sein. Denn wer Mietrückstände innerhalb einer Schonfrist vollständig ausgleicht, kann eine Kündigung des Mietverhältnisses unter bestimmten Voraussetzungen abwenden. Damit soll verhindert werden, dass Menschen aufgrund kurzfristiger finanzieller Probleme ihre Wohnung verlieren. Wichtig: Diese Regelung kann nur einmal während eines Mietverhältnisses angewendet werden.

Welche Beschlüsse gelten für Modernisierungen?

Während das neue Gesetz an vielen Stellen sehr mieterfreundlich ist, gibt es auch Erleichterungen für die Vermieter. Denn die Grenze für vereinfachte Modernisierungsverfahren wird angehoben, von 10.000 Euro auf 20.000 Euro. Vermieter sollen dadurch bestimmte Sanierungen künftig einfacher durchführen können. Die Kosten dürfen anteilig weiterhin auf die Miete umgelegt werden, wodurch insbesondere energetische Maßnahmen leichter umgesetzt werden können. Mit der Anhebung dieser Grenze im Mietrecht reagiert die Bundesregierung auf Preissteigerungen.

Die Kritik an der Mietrechtsreform bleibt bestehen

Der Beschluss ist da, aber die Reform bleibt umstritten. Während Mieterverbände die beschlossenen Maßnahmen nicht nur als positiv, sondern als überfällig bewerten, kritisieren Vertreter der Immobilienbranche, dass sie zusätzliche Belastungen für Vermieter bedeuten. Sie haben Sorge, dass Investitionen unattraktiver werden, wodurch langfristig weniger Wohnraum entsteht, obwohl dieser dringend benötigt wird. Wie sich die Situation perspektivisch entwickelt, wird sich zeigen.

Fazit: Was müssen Mieter und Vermieter jetzt beachten?

Mieter und Vermieter sollten jetzt ihre Verträge prüfen. Ab dem 1. Juli 2026 greifen die neuen Regelungen im Mietrecht, sodass neu aufgesetzte Mietverträge ab diesem Datum zum Beispiel hinsichtlich der Indexmiete den neuen Regelungen unterliegen müssen. Gerichte beschäftigen sich bereits mit der Frage, ob Mieter bei besonders hohen Zuschlägen künftig eine Anpassung verlangen können. Grundlage dafür könnten die neuen Transparenzvorgaben sein und das insbesondere dann, wenn die gesamte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt.

Mieter sollten überprüfen, ob ihre eigene Miete den neuen Vorgaben entspricht. Das gilt auch für möblierte Wohnungen sowie für Kurzzeitverträge. Vermieter sollten einen Blick darauf werfen, ob sie Abläufe oder Verträge anpassen müssen.