Heizkosten bei Leerstand: Rechte und Pflichten für Vermieter

Leerstehende Wohnungen sind aufgrund von Sanierungen oder Mieterwechsel keine Ausnahme. Auch Verkaufsabsichten können dazu führen, dass eine Immobilie mal zeitweise nicht genutzt wird. Viele Fixkosten wie die Heizkosten laufen dennoch weiter. Für viele Vermieter, aber auch für die Mieter des Hauses ist daher die Frage relevant: Wer trägt bei Leerstand die Heizkosten und welche Regeln gelten?

Bedeutet Leerstand automatisch, dass keine Kosten anfallen?

Auch eine unbewohnte Wohnung verursacht Kosten. Schließlich müssen Heizungsanlagen funktionsfähig bleiben und insbesondere im Winter gilt es, Frostschäden zu vermeiden. Unterschieden wird beim Thema Kosten im Gesetz grundsätzlich zwischen fixen und variablen Anteilen, die unterschiedlich behandelt werden.

Wer trägt die Heizkosten bei Leerstand?

Beim Thema Heizkosten bei Leerstand muss zwischen einer laufenden Vermietung und einer Phase zwischen zwei Vertragsverhältnissen unterschieden werden. Schließlich ist nicht jeder Leerstand gleich zu behandeln.

• Laufende Vermietung: Ist eine Wohnung vermietet und der Mieter einfach für längere Zeit abwesend, dann bleibt seine Zahlungspflicht bestehen, auch wenn er die Räume gerade nicht nutzt. Entscheidend ist, dass der Zugang zur Wohnung möglich wäre.
• Zwischen zwei Vertragsverhältnissen: Ist eine Wohnung nicht vermietet, liegt die Verantwortung komplett beim Vermieter. Entstehen in der leerstehenden Einheit Kosten, da die Heizung beispielsweise im Winter wöchentlich für gewisse Zeiträume aufgedreht wird, dürfen diese Kosten nicht auf die anderen Parteien im Haus umgelegt werden.

Wie werden die Heizkosten bei Leerstand verteilt?

In einem Gebäude mit mehreren Wohneinheiten werden Heizkosten üblicherweise zweistufig verteilt:

• Variable Kosten
• Fixe Grundkosten

Variable Kosten sind die verbrauchsabhängigen Kosten, die Mieter zu 50 bis 70 Prozent selbst tragen müssen. Die Grundkosten werden je nach Wohnfläche verteilt und machen 30 bis 50 Prozent aus.

Steht eine Einheit leer, wird der verbrauchsabhängige Teil mit Null angesetzt. Der Fixkostenanteil wird dann intern entsprechend zugeordnet.

Ein Problem, das besonders für bestehende Mieter auftreten kann, ist, dass sie mehr heizen müssen, wenn die Wohnung neben ihnen leer steht. Die Konsequenz ist dabei aber nicht, dass Vermieter diesen Ausgleich bezahlen müssen, sondern diese Last bleibt bei den Mietern.

Leerstehende Wohnung richtig abrechnen: So geht’s

Ob und wie eine leerstehende Wohnung in die Nebenkostenabrechnung der anderen Mieter einfließt, hängt vom vereinbarten Verteilungsschlüssel ab.

Bei einer Abrechnung nach Wohnfläche zählt die ungenutzte Einheit zur Gesamtfläche des Gebäudes. Die Nebenkosten, die dafür anfallen, muss der Vermieter tragen.

Bei einer Verteilung der Heizkosten auf Basis der Personenanzahl trägt ebenfalls der Vermieter die Kosten. Die leerstehende Wohnung wird dann mit einer fiktiven Person angesetzt und die entstehenden Betriebskosten trägt der Eigentümer. Eine Abrechnung mit null Personen wäre unzulässig, da sie die übrigen Mieter benachteiligen würde.

Welche Rolle spielt die Heizkostenverordnung?

Auch bei zeitweisem Leerstand verpflichtet die Heizkostenverordnung zu verbrauchsabhängiger Abrechnung. Mindestens 50 Prozent, höchstens aber 70 Prozent der Gesamtkosten müssen verbrauchsbezogen verteilt werden. Die verbleibende Anzahl richtet sich nach Anzahl der Personen oder nach Wohnfläche. Leerstand einer Wohnung rechtfertig keine Sonderumlage auf andere Mieter.

Die Rechtsprechung sieht vor, dass bei einer Umlage nach Personen die durchschnittliche Belegung des gesamten Hauses zugrunde gelegt werden muss.

Welche typischen Fehler machen Vermieter bei Leerstand in der Praxis?

Zu den typischen Fehlern, die Vermieter beim Thema Heizkosten machen, gehören diese:

• Leerstandsbedingte Nebenkosten werden auf andere Parteien umgelegt.
• Die Abgrenzung zwischen Fixanteil und Verbrauchsanteil fehlt oder ist falsch.
• Die Darstellung in der Jahresabrechnung ist unklar.
• Abweichungen vom vereinbarten Verteilerschlüssel, dabei ist eine kurzfristige Änderung nicht erlaubt.

Fehler wie diese führen regelmäßig zu Widersprüchen oder Nebenkosten-Rückforderungen durch Mieter.

Wie können Mieter und Vermieter mit Heizkosten bei Leerstand rechtssicher umgehen?

Beide Seiten haben Hebel, um ihren Rechten und Pflichten nachzukommen:

Für Vermieter:

• Leerstände unbedingt sauber dokumentieren
• Nebenkostenabrechnungen transparent und nachvollziehbar gestalten
• Heizsysteme korrekt einstellen, damit es nicht zu unnötigen Kosten kommt
• Verteilerschlüssel nicht kurzfristig ändern, um Kosten zu sparen

Für Mieter:

• Nebenkostenabrechnung genau prüfen
• Auf nachvollziehbare Verteilerschlüssel achten
• Bei Unklarheiten frühzeitig Einspruch einlegen: Nach Zugang der Abrechnung haben Mieter dafür in der Regel 12 Monate Zeit.

Mieter haben das Recht, Einsicht in die Rechnungen des Energieversorgers, in Ableseprotokolle und in die Berechnung des Verteilerschlüssels zu nehmen. Aufmerksam werden sollten sie dann, wenn der Anteil an den Betriebskosten trotz gleichgebliebenem Verbrauch höher ist oder der Leerstand im Haus nicht erwähnt wird.

Stellt sich heraus, dass Nebenkosten unzulässig umgelegt wurden, kann der entsprechende Betrag für Heizkosten oder andere Betriebskosten gekürzt oder zurückgefordert werden. Eine frühzeitige Prüfung schützt Mieter also vor finanziellen Nachteilen.

Können Vermieter Heizkosten bei Leerstand steuerlich absetzen?

Wenn Vermieter eine Vermietungsabsicht nachweisen können, können sie die bei Leerstand entstandenen Heizkosten steuerlich absetzen, auch wenn keine Mieteinnahmen erzielt wurden.

Wenn Leerstand aufgrund von Verkaufsabsicht oder Eigennutzung besteht und keine Vermietungsbemühungen nachgewiesen werden können, dann ist das Absetzen der Verbrauchskosten als Werbungskosten nicht möglich. Entscheidend ist immer, ob der Leerstand dazu dient, Einkünfte zu erzielen. Somit empfiehlt sich eine saubere Dokumentation des Leerstands sowie der Vermietungen nicht nur wegen der Abrechnung, sondern auch für die Steuer.

Fazit: So gehen Mieter und Vermieter mit den Heizkosten bei Leerstand um

Auch bei leerstehenden Wohnungen fallen Heizkosten an, die rechtssicher verteilt werden müssen. Relevant ist, ob ein Mietverhältnis besteht oder die Wohnung zwischen zwei Vermietungen leer steht, denn davon hängt ab, wer die Kosten bezahlt. Eigentümer sollten auf transparente Abrechnungen achten und die Vorgaben der Heizkostenverordnung berücksichtigen. Mieter sollten ihre Heizkostenabrechnung sorgfältig prüfen und können falsch berechnete Nebenkosten zurückfordern.