Kurzzeitvermietung in WEGs: Was Sie wissen müssen

Die Kurzzeitvermietung über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com erfreut sich wachsender Beliebtheit. Für viele Vermieter ist die Kurzzeitvermietung eine lukrative Möglichkeit, ihre Wohnung gewinnbringend zu nutzen. Doch in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) sorgt dieses Modell häufig für Streit und es stellt sich die Frage: Dürfen Wohnungseigentümer ihre Wohnung an Feriengäste vermieten oder kann die Gemeinschaft das untersagen? Und welche Regeln müssen eingehalten werden? Dieser Artikel erklärt die rechtlichen Grundlagen sowie die Handlungsmöglichkeiten von Vermietern und Miteigentümern.

Kurzzeitvermietung in WEGs: Was bedeutet das?

Unter Kurzzeitvermietung versteht man die vorübergehende Überlassung einer Wohnung an wechselnde Gäste, meist für einige Tage oder Wochen. Im Gegensatz zur klassischen Dauervermietung an Mieter besteht bei einer Kurzzeitvermietung kein langfristiges Mietverhältnis. Vielmehr ähnelt die kurzzeitige Nutzung einem Hotelaufenthalt.

Für Vermieter ist eine solche Kurzzeitvermietung häufig attraktiv, da pro Nacht meist höhere Preise verlangt werden können als bei einer langfristigen Vermietung. Dafür kann der ständige Gästewechsel jedoch auch zu Spannungen innerhalb der WEG führen, zum Beispiel wenn sich diese gestört fühlen. Lärm, ein rücksichtsloser Umgang mit Gemeinschaftseigentum, eine zusätzliche Abnutzung oder ein erhöhtes Sicherheitsbedürfnis der Nachbarn können zu Problemen werden. Entscheidend ist daher, welche Regeln für das Sondereigentum eines Eigentümers gelten und inwieweit das individuelle Nutzungsreicht reicht.

Rechtliche Grundlage: Welche Rolle spielen Zweckbestimmung und Teilungserklärung?

Ob eine Kurzzeitvermietung erlaubt ist, richtet sich in erster Linie nach der Zweckbestimmung in der Teilungserklärung. In der Teilungserklärung ist festgehalten, welche Teile eines Hauses zum Beispiel Gemeinschaftseigentum und welche Sondereigentum sind und die Zweckbestimmung legt dann fest, wofür das Sondereigentum genutzt werden darf, zum Beispiel zu Wohnzwecken oder zu gewerblichen Zwecken.

Wenn in der Zweckbestimmung eine Nutzung zu Wohnzwecken vorgesehen ist, dann muss im nächsten Schritt die Frage beantwortet werden, ob eine Vermietung an Feriengäste darunterfällt. Viele Gerichte bejahen dies, solange die Wohnung dann auch tatsächlich zum Wohnen genutzt wird, selbst wenn dies nur vorübergehend geschieht. Kommt es zu einer Änderung der Zweckbestimmung, können die Folgen weitreichend sein. Ob dafür eine einfache Mehrheit in der Eigentümerversammlung ausreicht, war lange umstritten, bis der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Fall ein wichtiges Urteil fällte und damit für Klarheit sorgte.

Der Fall: WEG stimmt gegen Kurzzeitvermietung

Ein Fall von 2019 zeigt sehr klar, welche unterschiedlichen Interessen in einer WEG hinsichtlich der Kurzzeitvermietung bestehen können.

Eine Eigentümerin in einer WEG vermietete ihre Wohnung regelmäßig an Feriengäste. Laut Teilungserklärung war dies ausdrücklich erlaubt. Dennoch störte sich die restliche Gemeinschaft daran. In der Eigentümerversammlung stimmten alle Teilnehmer bis auf die betroffene Wohnungseigentümerin gegen die Kurzzeitvermietung. Nach der Gemeinschaftsordnung sollte eine Mehrheit von 75 Prozent für eine Entscheidung ausreichen. Die Eigentümerin, die ihre Wohnung tage- und wochenweise vermietete, wollte das nicht akzeptieren und zog vor Gericht. Am Ende bekam sie vor dem Bundesgerichtshof Recht.

Änderung der Zweckbestimmung nur mit Einstimmigkeit möglich

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 12. April 2019 (Az.: V ZR 112/18): Die Vermietung an Kurzzeitgäste gehört zur Zweckbestimmung einer Eigentumswohnung und darf nicht per Mehrheitsbeschluss geändert werden.

Damit stellte der BGH klar: Eine WEG kann die Kurzzeitvermietung nicht einfach untersagen, wenn sie laut Teilungserklärung zulässig ist. Für eine Änderung der Zweckbestimmung müssen alle Wohnungseigentümer einstimmig zustimmen.

Dieses Urteil stärkt den Schutz der Minderheit in einer WEG. Denn sonst könnten Mehrheiten Beschlüsse fassen, die das Eigentum einzelner unzulässig beschränken.

Allerdings betonte der BGH auch: Wenn es durch die Feriengäste zu Störungen kommt wie Lärmbelästigungen, Verstößen gegen die Hausordnung oder Überbelegung, können die anderen Eigentümer auf Unterlassung klagen. Das heißt: Die Kurzzeitvermietung, zum Beispiel über AirBnb, ist grundsätzlich erlaubt, aber unterliegt gewissen Vorgaben.

Wann darf eine WEG Kurzzeitvermietung verbieten?

Ein generelles Verbot der Kurzzeitvermietung ist nur unter bestimmten Umständen möglich. Falls zum Beispiel in der Teilungserklärung festgelegt ist, dass eine Wohnung ausschließlich durch den Eigentümer selbst genutzt werden darf oder nur zum dauerhaften Wohnen gedacht ist, dann ist die Vermietung an Feriengäste unzulässig.

In allen anderen Fällen braucht es für ein Verbot von Kurzzeitvermietung einen wirksamen Beschluss der Eigentümerversammlung, für den in der Regel die einstimmige Zustimmung aller Eigentümer nötig ist. Eine Mehrheit reicht nicht. Eine Änderung der Zweckbestimmung ohne Einstimmigkeit ist also nicht wirksam. Das hat der BGH mit seinem Urteil eindeutig klargestellt und somit eine Rechtsgrundlage für alle Vermieter geschaffen, die ihre Wohnung kurzfristig an Feriengäste, Monteure o.ä. vermieten wollen.

Was sollten Vermieter bei der Kurzzeitvermietung beachten?

Wenn Vermieter Ihre Wohnung regelmäßig an Feriengäste vermieten wollen, dann sollten sie zunächst die Teilungserklärung sowie die Zweckbestimmung überprüfen. Um Konflikte zu vermeiden, kann es sinnvoll sein, die anderen Wohnungseigentümer über die geplante Kurzzeitvermietung zu informieren.

Vermieter sollten sicherstellen, dass kurzzeitige Mieter:

• sich an die Hausordnung halten
• keine Lärmbelästigung verursachen
• Gemeinschaftsflächen respektvoll nutzen

Falls es zu wiederholten Störungen durch die kurzzeitigen Mieter kommt, kann die WEG rechtliche Schritte einleiten.

Welche Handlungsoptionen haben Eigentümer, wenn sie sich durch Feriengäste gestört fühlen?

Wenn Eigentümer sich durch häufige Feriengäste gestört fühlen, sollte zunächst das Gespräch mit dem Vermieter der Ferienwohnung, also dem Mit-Eigentümer, gesucht werden. Wenn das nicht hilft, kann die Eigentümerversammlung über einen Beschluss über strengere Regeln zur Nutzung entscheiden, zum Beispiel was die Anzahl der Gäste oder die Dauer der Vermietung angeht.

Wenn dauerhafte Störungen vorliegen, kann die WEG auf Unterlassung klagen. Die Voraussetzung dafür ist, dass die Zweckbestimmung verletzt wurde oder die Hausordnung wiederholt missachtet wurde.

Welchen Unterschied gibt es hinsichtlich Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum?

Mit Sondereigentum ist die eigene Wohnung und gegebenenfalls zugehörige Nebenräume gemeint. Der Wohnungseigentümer darf über diese grundsätzlich frei verfügen und sie dementsprechend auch frei vermieten.

Zum Gemeinschaftseigentum gehören Gemeinschaftsbereiche wie das Treppenhaus, die Fassade, der Aufzug, die Heizung oder das Dach. Für diesen Bereich kann die WEG festlegen, wie er genutzt werden soll. So dürfen zum Beispiel die Hausordnung, die Müllentsorgung oder geltende Ruhezeiten auch für Feriengäste verbindlich geregelt werden.

Somit ist klar: Das individuelle Eigentum unterliegt einem Schutz, aber gegenüber der Gemeinschaft gelten Pflichten zur Rücksichtnahme und Mitwirkung.

Fazit: Die Kurzzeitvermietung in WEGs bewegt sich zwischen Freiheit des Eigentums und gemeinschaftlichen Interessen

Die Kurzzeitvermietung in WEGs ist grundsätzlich erlaubt, solange in der Teilungserklärung eine Nutzung zu Wohnzwecken vorgesehen ist. Laut BGH-Urteil (Az.: V ZR 112/18) kann ein Verbot zur Kurzzeitvermietung nur einstimmig beschlossen werden, weshalb es in der Regel möglich für Eigentümer ist, ihre Wohnung über AirBnb, Booking und Co zu vermieten.

Vermieter sollten jedoch Rücksicht auf die Gemeinschaft nehmen und lokale Vorschriften wie das Zweckentfremdungsverbot beachten. Kommt es durch Feriengäste zu Störungen oder es wird gegen die Hausordnung verstoßen, dann kann die WEG rechtlich vorgehen.