Erstvermietung nach Sanierung: Was gilt für Vermieter und Mieter?

Die Erstvermietung nach einer Sanierung wirft aus Sicht von Vermietern und Mietern viele Fragen auf. So gilt zum Beispiel die Mietpreisbremse nicht für die Erstvermietung einer gerade frisch modernisierten Wohnung. Aber wann ist die Rede von einer Sanierung? Und welche Miete ist zulässig?

Für Vermieter ist die Erstvermietung nach einer Sanierung meist die Gelegenheit, eine höhere Miete für eine Wohnung anzusetzen. Mieter sollten daher wissen, was ihre Rechte sind und welche Rechte Vermieter haben.

Gilt die Mietpreisbremse bei einer Erstvermietung nach Sanierung?

Die Mietpreisbremse gilt nicht in allen deutschen Städten. In den Gebieten, in denen sie aber gilt, müssen sich Vermieter an ihr orientieren. Sie kann jedoch entfallen, wenn eine Wohnung umfassend modernisiert wurde. Der Umfang der Maßnahmen entscheidet darüber, ob die Mietpreisbremse bei der Erstvermietung nach der Sanierung greift oder nicht.

Laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) liegt eine umfassende Modernisierung dann vor, wenn mit ihr ein Wohnstandard erreicht wird, der sich mit einem Neubau vergleichen lässt. Genauer gesagt: Liegt der Modernisierungsaufwand bei mindestens einem Drittel der Neubaukosten einer vergleichbaren Immobilie, gilt die Maßnahme als umfassende Modernisierung und die Miete kann wie bei einem Neubau frei festgelegt werden.

Beispiel: Eine vergleichbare Immobilie neu zu bauen kostet 390.000 Euro. Wer nun für mindestens 130.000 Euro modernisiert, hat „umfassend“ modernisiert. Die Mietpreisbremse entfällt bei der Erstvermietung.

Nicht jede Sanierung hebt also die Mietpreisbremse auf. Einzelne Maßnahmen oder kosmetische Arbeiten an der Immobilie genügen nicht immer, um danach die Miete frei festlegen zu können. Es ist aber möglich: Wird zum Beispiel ausschließlich das Badezimmer modernisiert, kann dies trotzdem als Modernisierung gelten, sofern die Kosten die Schwelle von einem Drittel erreichen. Der BGH hat diese rechtliche Grundlage für Teilmodernisierungen geschaffen.

Mietpreisgrenze: Was ist erlaubt?

Wenn die Mietpreisbremse greift, darf die Miete für eine Wohnung bei der Erstvermietung nicht mehr als 10 Prozent höher sein als die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Grundlage dafür ist der örtliche Mietspiegel, der je nach Bundesland unterschiedlich ist und regelmäßig aktualisiert wird. Vermieter und Mieter sollten den Mietspiegel genau prüfen, um die zulässige Miete zu bestimmen.

Wenn ein Vormieter bereits eine höhere Miete für eine Wohnung gezahlt hat, dann dürfen Vermieter diese Vormiete auch bei der Neuvermietung verlangen, auch wenn sie über der Mietpreisbremse liegt. Die neuen Mieter müssen darüber aber schriftlich informiert werden.

Hält ein Vermieter die Mietpreisbremse nicht ein, ist die vereinbarte Miete nicht automatisch unwirksam. Mieter müssen die überhöhte Miete aktiv rügen. Erst ab diesem Zeitpunkt können sie verlangen, dass die Miete auf das zulässige Maß gesenkt wird.

Liegt die zulässige Vergleichsmiete also bei 10 Euro pro Quadratmeter und der Vermieter verlangt 12 Euro pro Quadratmeter (11 Euro pro Quadratmeter wären zulässig), kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete für die Wohnung nach einer Rüge zurückfordern.

Welche Unterschiede gibt es je nach Bundesland und Gemeinde?

Die Anwendung der Mietpreisbremse ist Ländersache. Jedes Bundesland legt fest, in welchen Städten oder Gemeinden sie gilt. Für Vermieter bedeutet das: Vor der Erstvermietung sollten sie genau prüfen, ob die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet liegt. Für Mieter lohnt sich ebenfalls der Blick in die Verordnung des jeweiligen Bundeslandes, um die zulässige Miete für eine Wohnung besser einschätzen zu können und einen Überblick über den örtlichen Mietspiegel zu bekommen.

Modernisierung vs. Instandhaltung: Was ist der Unterschied?

Nicht jede Baumaßnahme ist automatisch eine Modernisierung. Aus rechtlicher Sicht gibt es einen Unterschied zwischen einer Modernisierung und der Instandhaltung. Nur Maßnahmen, die den Wohnwert einer Immobilie erhöhen, Energie sparen oder die Immobilie nachhaltig verbessern, gelten tatsächlich als Modernisierung.

Typische Beispiele dafür sind:

• Der Einbau einer neuen Heizungsanlage
• Energetische Dämmung
• Änderungen am Grundriss
• Neue Elektroinstallationen
• Einbau eines Balkons oder Aufzugs
• Maßnahmen zum Schallschutz

Reine Reparaturen fallen unter Instandhaltung, nicht unter Modernisierung. Für Vermieter ist diese Abgrenzung entscheidend, um einen höheren Mietpreis für die Wohnungen oder die Modernisierungsumlage in Höhe von 8 Prozent rechtssicher zu begründen.

Was ist die Modernisierungsumlage und wann dürfen Vermieter sie erheben?

Vermieter dürfen mit einer Modernisierungsumlage die Kosten für eine Sanierung auf die Mieter umlegen. Zulässig sind 8 Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr. Das gilt aber nur für bestehende Mietverhältnisse und nicht für Erstvermietungen nach einer Sanierung.

Die Mieterhöhung nach einer Modernisierung ist innerhalb von sechs Jahren auf 3 Euro pro Quadratmeter begrenzt. Bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro sind es sogar nur 2 Euro pro Quadratmeter. Wenn die neue Miete über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, dürfen keine weiteren Mieterhöhungen vorgenommen werden, solange die Vergleichsmiete nicht steigt und die tatsächliche Miete wieder einholt bzw. unterschreitet. Liegt sie darunter, darf bis zur Vergleichsmiete erhöht werden.

Beispielrechnung: Haben Vermieter 20.000 Euro für eine Modernisierung ausgegeben, können sie 1.600 Euro (8 Prozent davon) auf die Jahresmiete umlegen. 1.600 Euro : 12 = 133,33 Euro. Um diesen Betrag erhöht sich die monatliche Miete für die Mieter unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze.

Damit die Modernisierungsumlage wirksam ist, müssen Vermieter ihren Mietern eine schriftliche Berechnung zukommen lassen, wie sich die erhöhte Miete zusammensetzt. Staatliche Förderungen, die Vermieter eventuell für die Modernisierung erhalten haben sowie Zinsvergünstigungen, müssen aus den Modernisierungskosten herausgerechnet werden.

Vormiete und Mietvertrag bei der Erstvermietung: Was müssen Vermieter und Mieter beachten?

Die Vormiete spielt eine zentrale Rolle, wenn in der Region die Mietpreisbremse gilt. War die Höhe der vorherigen Miete zulässig, dann darf der Vermieter diese Höhe auch bei der Neuvermietung ansetzen. Allerdings muss die Vormiete im Mietvertrag transparent offengelegt werden.

Für Mieter lohnt sich ein genauer Blick: Wurde die Vormiete korrekt berechnet und entspricht sie den rechtlichen Vorgaben oder stellte sie bereits einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse dar?

Bei einer Erstvermietung sollte daher auf den Mietvertrag besondere Sorgfalt gelegt werden. Angaben zur Vormiete, zu den durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen sowie zur Einordnung im Rahmen der Mietpreisbremse müssen im Mietvertrag klar dokumentiert sein, damit die Miete rechtsgültig ist. Fehlende oder falsche Angaben können Mieter dazu berechtigen, die Miete rückwirkend zu mindern. Laut BGH liegt die Beweispflicht in solchen Fällen immer beim Vermieter.

Wie können Vermieter Modernisierungen steuerlich geltend machen?

Aus Sicht der Vermieter ist die steuerliche Behandlung von Modernisierungskosten relevant. Sie können entweder sofort abgesetzt oder über mehrere Jahre abgeschrieben werden. Entscheidend ist die Abgrenzung zum Neubau. Wenn ein Objekt nahezu vollständig erneuert wird, dann verändert dies die Abschreibung, da das Finanzamt dann von sogenannten Herstellungskosten ausgeht.

Fazit: Die Erstvermietung nach einer Sanierung kann für Mieter höhere Kosten bedeuten

Bei der Erstvermietung nach einer Sanierung können Vermieter die Miete erhöhen, sofern die Maßnahmen umfassend waren, die ein-Drittel-Schwelle erreicht wurde und der Wohnwert jetzt dem Standard eines Neubaus entspricht. In diesem Fall entfällt die Mietpreisbremse, während die Modernisierungsumlage nur bei bestehenden Mietverhältnissen gilt.

Für Mieter ist es wichtig, dass die Vormiete transparent im Mietvertrag angegeben wird, um die Zulässigkeit der Miete zu prüfen. Die sorgfältige Dokumentation sowie die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben schützen dabei beide Seiten und sorgen dafür, dass die Neuvermietung rechtssicher ist.