Möblierte Wohnung vermieten: Chancen, Risiken und Regeln

Eine möblierte Wohnung zu vermieten, wird in vielen Städten immer beliebter. In Zeiten flexibler Arbeitsmodelle und hoher Mobilität suchen viele Mieter eine Wohnung, in die sie einfach einziehen können und für die sie keine Einrichtung kaufen müssen.

Für Sie als Vermieter stellen sich dabei jedoch einige Fragen: Lohnt sich das Modell der möblierten Vermietung einer Wohnung wirklich? Welche Vorteile und Nachteile sollten Sie abwägen? Und welche rechtlichen und steuerlichen Aspekte gibt es bei der Vermietung einer möblierten Wohnung zu beachten?

Was bedeutet eigentlich „möbliert vermieten“?

Es gibt keine gesetzliche Vorgabe dazu, was „möbliert vermieten“ bedeutet und welche Möbel genau in der Wohnung vorkommen müssen. Üblicherweise sollte eine möblierte Wohnung so ausgestattet sein, dass der tägliche Bedarf gedeckt ist. Zu dieser Ausstattung gehören in der Regel:

• Bett
• Schrank und/oder Kommode und Garderobe
• Tisch, Stühle
• Sofa oder Sitzgruppe
• Einbauküche
• Haushaltsgeräte wie Waschmaschine

Auch Lampen, Teppiche oder Vorhänge zählen zur Ausstattung. Wird nur ein Teil der Möbel in der Wohnung gestellt, spricht man von einer teilmöblierten Wohnung.

Elemente für die Küche wie Geschirr oder Besteck zählen nicht zur Möblierung, können von Vermietern aber natürlich zur Verfügung gestellt werden. Für eine bezugsfertige Wohnung braucht es Kochutensilien, Bettwäsche und Handtücher, gegebenenfalls Dekoration sowie WLAN.

Welche Vorteile hat eine möblierte Vermietung für Vermieter?

Viele Eigentümer entscheiden sich bewusst dafür, ihre Wohnung möbliert zu vermieten. Die Gründe sind vielfältig:

• Höhere Einnahmen: Sie können einen Möblierungszuschlag für die zur Verfügung gestellte Ausstattung verlangen, der auf die reguläre Miete aufgeschlagen wird. Damit erhöht sich der Mietpreis deutlich. Für Sie bedeutet das eine höhere Rendite für Ihre Wohnung. Insbesondere in Regionen mit Mietpreisbremse kann die Möblierung einen entscheidenden Unterschied in der Höhe der Rendite machen.
• Flexibilität: Möblierte Wohnungen sind besonders gefragt bei Feriengästen, Kurzzeitmietern, Monteuren, Expats oder Studenten. Sie können mit häufigeren Wechseln planen und Leerstände der Wohnung vermeiden. Auch können die Mietkosten für die Wohnung flexibler angepasst werden.
• Steuerliche Vorteile: Die Anschaffungskosten für die Möbel können bis zu einer Höhe von 800 Euro in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Eine Abschreibung über mehrere Jahre ist bei teureren Anschaffungen wie einer Einbauküche möglich.
• Geringere Abnutzung: Erfahrungen zeigen, dass Mieter möblierte Wohnungen oft schonender behandeln, weil sie sie nur für einen begrenzten Zeitraum nutzen und es nicht ihr eigenes Mobiliar ist.

Welche Nachteile und mögliche Probleme hat die Vermietung einer möblierten Wohnung?

Eine möblierte Wohnung zu vermieten hat auch Schattenseiten:

• Die Anfangskosten sind hoch, da die komplette Möblierung und Einrichtung der Wohnung zu Beginn finanziert werden müssen.
• Der Aufwand bei einer möblierten Vermietung ist höher, schließlich kann es häufiger zu Mieterwechseln kommen, die Einrichtung muss gekauft werden und es müssen auch immer wieder Reparaturarbeiten der Ausstattung durchgeführt oder kaputte Möbel nachgekauft werden.
• Sie brauchen rechtlich sichere Regelungen im Mietvertrag, um Streitigkeiten über den Zustand oder den Umfang der Möblierung zu vermeiden.

Rechtliche Grundlagen: Was müssen Sie hinsichtlich des Mietvertrags beachten?

Ein möblierter Mietvertrag unterscheidet sich kaum von einem Mietvertrag für eine unmöblierte Wohnung. Wichtig ist aber, dass die Möblierung explizit im Mietvertrag erwähnt wird und somit ersichtlich ist, wie sich der Mietpreis zusammensetzt. Dafür empfiehlt sich eine Inventarliste der Wohnung, in der alle Möbel und Gegenstände (am besten mit Fotos) aufgeführt sind, die mit vermietet werden.

Eine solche Liste bietet Vermietern eine Absicherung, falls es zu Diskussionen über Schäden kommt. Außerdem können Sie im Mietvertrag regeln, dass der Mieter für außergewöhnliche Beschädigungen, die über die normale Abnutzung der Wohnung und der Ausstattung hinaus gehen, haftet.

Wie viel Miete dürfen Sie für eine möblierte Wohnung verlangen?

Grundsätzlich gelten die Mietpreisbremse und der örtliche Mietspiegel auch für möblierte Wohnungen. Der entscheidende Unterschied: Ein zusätzlicher Möblierungszuschlag ist erlaubt. Die Berechnung des Möblierungszuschlags ist auf verschiedene Weise möglich, zum Beispiel mit dem Berliner Modell oder mit dem Hamburger Modell:

• Berechnung des Möblierungszuschlags nach Berliner Modell: Beim Berliner Modell wird der Zeitwert der Möbel linear über zehn Jahre abgeschrieben und das mit 14 Prozent Kapitalverzinsung. Zusätzlich wird ein pauschaler Prozentsatz (meist 2 Prozent) für die Abnutzung berücksichtigt, die dann dem Mieter berechnet werden können.

Beispiel: Die Formel für die Berechnung lautet: Neuwert der Möblierung:10 Jahre x Anzahl der noch nicht vergangenen Jahre x 0,02.

Konkret: 20.000 Euro Möblierungswert geteilt durch 10 mal 10 Jahre mal 0,02 = 400 Euro im ersten Jahr. Im zweiten Jahr verändert sich der Betrag: 20.000 Euro:10 x 9 Jahre x 0,02 = 360 Euro.

Im ersten Jahr dürfen Sie also einen Möblierungszuschlag in Höhe von monatlich 400 Euro auf die Miete aufschlagen und im zweiten Jahr immerhin noch 360 Euro.

• Berechnung des Möblierungszuschlags nach Hamburger Modell: Beim Hamburger Modell wird für den Möblierungszuschlag mit einer jährlichen Abschreibung von 15 Prozent und einer Kapitalverzinsung ab dem zweiten Jahr von 10 Prozent gerechnet. Die Abschreibung darf über sieben Jahre erfolgen. Das ergibt oft in den ersten Jahren einen höheren Zuschlag, sinkt aber mit dem Wertverlust der Möbel.

Welches Modell für Sie besser ist, hängt von der Höhe der Anschaffungskosten und der geplanten Nutzungsdauer ab. Am besten führen Sie eine Berechnung mit beiden Varianten durch.

Welche steuerlichen Aspekte sind für Vermieter relevant?

Für Vermieter hat das Thema Steuer eine besondere Bedeutung. Schließlich mindern Ausgaben, die für die Wohnung getätigt werden, das zu versteuernde Einkommen, wodurch mehr Rendite übrigbleibt.

• Sofortabzug: Kleinere Möbel und Geräte bis 800 € netto können Sie sofort vollständig als Kosten ansetzen.
• Abschreibung: Höherwertige Anschaffungen werden über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben.
• Reparaturkosten: Auch die Kosten für laufende Reparaturen oder Ersatzkäufe können als Werbungskosten abgezogen werden.
• Beachten Sie die Grenze: Bis zu 4.000 € jährlich können direkt geltend gemacht werden.

Damit wird klar: Die steuerliche Entlastung ist ein großer Vorteil beim Vermieten möblierter Wohnungen.

Welche Kündigungsfristen gelten bei möblierten Wohnungen?

Für möblierte Wohnungen gelten dieselben Kündigungsfristen wie für nicht möblierte Wohnungen. Üblich sind drei bis neun Monate Kündigungsfrist, je nach Mietdauer.

Welche Haftungsfragen gibt es?

Worüber sich Vermieter und Mieter häufig streiten, sind Schäden an der Einrichtung. Für die normale Abnutzung der Ausstattung haftet der Vermieter. Wenn jedoch etwas in der Wohnung durch unsachgemäßen Gebrauch kaputt geht, muss der Mieter die Kosten dafür übernehmen. Eine private Haftpflichtversicherung kann an dieser Stelle sinnvoll sein, allerdings nur, wenn sie individuell vereinbart wird.

5 Praxistipps für Vermieter

Mit diesen Tipps holen Sie mehr aus der möblierten Vermietung Ihrer Wohnung heraus und gehen auf Nummer Sicher:

• Setzen Sie bei der Einrichtung der Wohnung auf Qualität statt Quantität. Investieren Sie in robuste und pflegeleichte Möbel, die den Alltag überstehen.
• Führen Sie eine Inventarliste: Mit genauen Angaben und einer Fotodokumentation können Sie Diskussionen mit den Mietern verhindern.
• Bleiben Sie flexibel und seien Sie sich darüber bewusst, dass kurze Mietzeiten der Wohnung mehr Wechsel bedeuten. Im Gegenzug winken höhere Einnahmen.
• Scheuen Sie nicht davor, einen Steuerberater einzubinden. Wenn es um größere Summen geht, kann sich eine fachliche Beratung lohnen.

Fazit: Lohnt es sich, eine möblierte Wohnung zu vermieten?

Ob es sich lohnt, eine Wohnung möbliert zu vermieten, hängt von Ihrem Ziel ab: Möchten Sie Kosten steuerlich absetzen und höhere Einnahmen erzielen? Dann bietet der Möblierungszuschlag klare finanzielle Vorteile. Können Sie auch den zusätzlichen Verwaltungsaufwand stemmen? Dann profitieren Sie von Flexibilität und geringeren Leerständen. Es muss aber klar sein, dass eine möblierte Vermietung zu Beginn teurer ist und insgesamt auch etwas aufwändiger.

Insgesamt gilt: Eine möblierte Wohnung zu vermieten ist besonders in Ballungsgebieten und für Kurzzeitmieter attraktiv. Mit einer sinnvollen Auswahl der Einrichtung und einer sauberen vertraglichen Grundlage haben Sie eine gute Basis. Berechnen Sie dann noch den Möblierungszuschlag realistisch, können Sie als Vermieter durchaus von einer möblierten Vermietung profitieren.