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Auf Mietrückstände umsichtig reagieren

Die Zahlungsmoral lässt nach. Diese Entwicklung ist nicht nur im Wirtschaftsleben zu beobachten. Auch Vermieter klagen immer öfter darüber.

Allzu oft sind die verspäteten Zahlungseingänge der Anfang einer unheilvollen Entwicklung, bei der Sie als Vermieter fast immer draufzahlen: Geht die Miete zunächst nur wenige Tage später als mietvertraglich vereinbart ein, wächst der Zeitraum früher oder später auf mehrere Wochen an. Mal überweist Ihr Mieter nur einen Teil der Miete, mal gar nichts. Dann zahlt er wiederum pünktlich, um im Folgemonat wieder verspätet oder gar nicht zu zahlen.

Anwälte und Gerichte umschreiben einen solchen Fall damit, dass sich der Mieter im Mietrückstand befindet. Das ist zweifellos richtig, verharmlost die Angelegenheit aber außerordentlich. Der Grund: Sie als Vermieter müssen in erster Linie wirtschaftlich denken. Für Sie ist der Mietrückstand ein Mietausfall, solange die rückständige Miete nicht ausgeglichen ist.

Schließlich haben Sie Ihre eigenen finanziellen Verpflichtungen; zum Beispiel gegenüber der Bank, mit deren Darlehen Sie den Erwerb des Mietobjekts finanziert haben. Und auch Modernisierungsvorhaben, die den Wohnwert Ihres Mietobjekts erhöhen, lassen sich nur „stemmen“, wenn Sie regelmäßige und vollständige Mieteingänge verzeichnen können.

Vor diesem Hintergrund gibt es im Vermietungsalltag weitere Fallkonstellationen, die bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise zu einem Mietausfall führen, ohne dass dies immer gleich so bezeichnet wird:

  • Ihr Mieter beschwert sich über–tatsächliche oder angebliche–Wohnungsmängel und behält einen Teil der Miete ein.

  • Der Mieter weigert sich, den Nachzahlungsbetrag zu leisten, der sich aus der von Ihnen vorgelegten Betriebskostenabrechnung ergibt.

  • Ihr Mieter verweigert seine Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete.

In allen diesen Fällen entsteht Ihnen wirtschaftlich ein Mietausfall; dies allein schon deshalb, weil der Mieter Ihnen eben nicht die Beträge zahlt, die Ihnen als Vermieter zustehen. Voraussetzung ist natürlich, dass Ihre jeweilige Forderung zu Recht besteht.

Um den Schaden zu begrenzen, kommt es für Sie darauf an, zügig und situationsgerecht zu reagieren. Das bedeutet insbesondere auch, dass Ihnen dabei keine unnötigen Kosten entstehen. Schlechtem gutes Geld hinterher zu werfen, das ist die schlechteste aller Lösungen.

Wenn die Miete ständig verspätet überwiesen wird

Es liegt in Ihrem eigenen Interesse, über sämtliche Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit dem Mietobjekt genau Buch zu führen. Mindestens aber sollten Sie die Kontoauszüge daraufhin überprüfen, ob die Mieten pünktlich überwiesen werden.

Stellen Sie fest, dass eine Miete nicht pünktlich eingeht, sollten Sie Ihr Verhalten davon abhängig machen, ob Ihr Mieter seiner Bank einen Dauerauftrag erteilt hat oder nicht. Besteht kein Dauerauftrag, empfiehlt es sich, einige Tage abzuwarten. Geben Sie Ihrem Mieter die Chance, die verzögerte Zahlung von sich aus zu erklären. Bleibt eine Mitteilung aus, besteht Handlungsbedarf.

Anders ist die Ausgangslage hingegen, wenn Sie wissen, dass Ihr Mieter einen Dauerauftrag erteilt hat. Wenn nun die pünktliche Mietzahlung ausbleibt, gibt es nur zwei Möglichkeiten: Entweder hat Ihr Mieter den Dauerauftrag storniert, oder aber die Bank führt den Dauerauftrag nicht mehr aus, weil das Konto nicht gedeckt ist. Hier bedeutet weiteres Zuwarten verlorene Zeit.

Sicherlich ist es verständlich, wenn Sie in einer solchen Situation mit einer Abmahnung reagieren. Wirtschaftlich sinnvoll erscheint ein solches Vorgehen in diesem frühen Stadium aber nicht. Hinzu kommt: Ihr Mieter befindet sich ganz offensichtlich in wirtschaftlichen Schwierigkeiten. Dass er sich vertragswidrig verhält, wird er ohnehin selbst wissen.

Rechthaberei ist kein guter Ratgeber: Handeln Sie wirtschaftlich sinnvoll

Ihr Ziel muss es sein, möglichst schnell sicherzustellen, dass die Miete wieder pünktlich eingeht. In der Praxis hat sich hervorragend bewährt, den Mieter zunächst einmal anzurufen und auf die verspäteten Zahlungen hinzuweisen. Dieses Gespräch erfordert Sensibilität und Taktgefühl. Den Mietern ist es in derartigen Situationen meist unangenehm, über ihre finanzielle Situation zu sprechen.

Praxis-Tipp: Bieten Sie Ihrem Mieter Ihre Hilfe an. Weisen Sie ihn beispielsweise darauf hin, dass es die Möglichkeit gibt, Wohngeld zu beantragen. Bieten Sie auch an, ihm beim Ausfüllen der Vordrucke gegebenenfalls behilflich zu sein. Vermieter, die dies entrüstet ablehnen („Das ist doch nicht meine Aufgabe“), übersehen, dass gegenwärtig ein Mietermarkt herrscht.

Vermietung bedeutet deshalb gerade heute auch ein Stück Dienstleistung. Und: Es ist allemal besser, ein „notleidendes“ Mietverhältnis zu retten als zu beenden und die Wohnung (möglicherweise nach monatelangem Leerstand) neu und unter Umständen sogar zu schlechteren Konditionen wieder neu zu vermieten.

Achtung: Diese „Zuwendung“ macht natürlich nur dann Sinn, wenn sich der Mieter wirklich in finanziellen Schwierigkeiten befindet und an deren Überwindung selbst aktiv mitwirkt. Einem Mieter, der dieses Engagement vermissen lässt, können Sie dann auch nicht helfen. Dann bleibt nur noch die Alternative, den Mieter abzumahnen mit der Konsequenz, das Mietverhältnis eines Tages dann auch zu kündigen.

Sollte Ihr Mieter Anspruch auf Sozialhilfe haben, ist die Aussicht besonders groß, dass die Miete künftig wieder pünktlich eingeht. Voraussetzung ist allerdings, dass der Mieter die entsprechende Zahlung des Sozialamts auch tatsächlich dazu verwendet, die Miete (pünktlich) zu überweisen.

Praxis-Tipp: Falls Ihr Mieter es ablehnt, Ihnen den für ihn zuständigen Sachbearbeiter im Sozialamt zu nennen: Fordern Sie von ihm eine schriftliche Bestätigung des Sozialamts, dass die Miete ganz oder teilweise übernommen wird. Aus dem Bestätigungsschreiben können Sie dann auch den Namen des Sachbearbeiters und dessen Durchwahl entnehmen. Rufen Sie ihn an und versuchen Sie, dass der Teil der Sozialleistung, der auf die Miete entfällt, direkt an Sie überwiesen wird.

Achtung: Sie haben keinen Rechtsanspruch darauf, dass das Sozialamt entsprechend Ihrem Vorschlag vorgeht. Die Zahlungsweise steht vielmehr im Ermessen der Behörde. Ein Versuch lohnt aber immer.

Die Vorteile einer Einzugsermächtigung

Was bei der Vermietung von Gewerberäumen üblich ist, findet jetzt auch bei der Vermietung von Wohnungen immer häufiger Anwendung: Der Mieter verpflichtet sich, dem Vermieter eine Einzugsermächtigung zu erteilen.

Sicherlich, auch eine Einzugsermächtigung schützt Sie nicht davor, dass Ihr Mieter in finanzielle Bedrängnis gerät. Gleichwohl sind die Vorteile einer Einzugsermächtigung gegenüber einem Dauerauftrag und erst recht einer Einzelüberweisung nicht von der Hand zu weisen:

Der Vermietungsalltag zeigt, dass sich ein Mieter sehr viel schwerer damit tut, eine Einzugsermächtigung zu widerrufen als einen Dauerauftrag zu stornieren. Das hat offensichtlich psychologische Gründe. Die Stornierung kann er gegenüber der für ihn weitgehend anonymen Bank/Sparkasse vornehmen.

Ein Widerruf der Einzugsermächtigung, der jederzeit ohne Angabe von Gründen zulässig ist, muss dagegen direkt gegenüber der Person erfolgen, der die Einzugsermächtigung erteilt wurde. Das sind in diesem Fall Sie als Vermieter.

Der zweite Vorteil ergibt sich aus dem vorgenannten Punkt. Solange der Mieter zögert, die Einzugsermächtigung zu widerrufen, wird die Miete weiterhin eingezogen (und damit gegebenenfalls weit über den Zeitpunkt hinaus, zu dem der Mieter einen etwaigen Dauerauftrag längst storniert hätte). Voraussetzung ist natürlich, dass das Konto (noch) gedeckt ist.

Wenn Ihr Mieter überhaupt keine Miete mehr zahlt

Ganz anders stellt sich die Situation dar, wenn die Miete ganz ausbleibt. Hier ist sofortiges konsequentes Verhalten erforderlich. Nur so wahren Sie als Vermieter Ihre wirtschaftlichen Interessen und betreiben von Anfang an Schadensbegrenzung.

Praxis-Tipp: Aber auch hier gilt zunächst: Erst telefonieren, dann schreiben.

Der Grund: Auf die Information, warum Ihr Mieter säumig ist, sollten Sie nicht verzichten. Stellt sich beispielsweise heraus, dass der Mieter überschuldet ist, macht es keinen Sinn, dass Sie unter Umständen kostenintensiv Ihr Recht durchsetzen. Für Sie kommt es dann vielmehr darauf an, das Mietverhältnis möglichst kurzfristig mit möglichst geringem Kosten- und Zeitaufwand und mit einem möglichst geringen Verlust zu beenden.


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Achtung: Auch wenn Sie mit Ihrem Mieter gesprochen haben, empfiehlt es sich dringend, auch noch schriftlich zu reagieren. Fordern Sie Ihren Mieter nachdrücklich auf, seiner Zahlungspflicht unverzüglich nachzukommen.

Und: Kündigen Sie an, dass Sie fristlos kündigen werden, wenn er auch im nächsten Monat die Miete nicht zahlen sollte.

Wie Sie außerdem reagieren können, lesen Sie hier.

Wann Sie fristlos kündigen können

Zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters sind Sie in folgenden Fällen berechtigt:

Der Mieter befindet sich mit der gesamten Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine in Verzug.

Beispiel: Der Mieter zahlt die Miete für die Monate November und Dezember nicht.

Der Mieter befindet sich mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete für mindestens zwei aufeinanderfolgende Zahlungstermine in Verzug, wobei bei Vermietung von Wohnraum der Rückstand nur dann als nicht unerheblich gilt, wenn er die Miete für einen Monat überschreitet.

Beispiel: Im November zahlt der Mieter überhaupt keine Miete, im Dezember die volle Miete und im Januar dann lediglich 50% der Miete.

Der Mieter ist in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Zahlungstermine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Beispiel: Die Miete beträgt 300 € . Im November zahlt der Mieter keine Miete, im Dezember und Januar überweist er die Miete in voller Höhe, im Februar zahlt er 150 € und im März wiederum nicht.

In den meisten Fällen bleibt der Mieter die Miete für zwei Monate und mehr schuldig. Dass in einem solchen Fall die fristlose Kündigung ansteht, ist logische Folge und wirtschaftliche Notwendigkeit.

Achtung: Ihnen steht es frei, nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt zu kündigen. Das macht aber nur dann Sinn, wenn Sie eine konkrete Aussicht haben, dass Ihr Mieter künftig wieder Miete zahlen und auch den Mietrückstand ausgleichen wird. In der Praxis spielt hier eigentlich nur die Fallkonstellation eine Rolle, dass der Mieter Sozialhilfe beantragt und das Sozialamt zugesagt hat, die Mietzahlung zu übernehmen.

Sie haben gekündigt: Darauf kommt es jetzt für Sie an

Nach der fristlosen Kündigung konzentriert sich Ihr Interesse auf zwei Punkte:

  • Für Sie ist es wichtig, dass Ihr Mieter die Wohnung schnellstmöglich räumt. Die Frage, ob noch Schönheitsreparaturen auszuführen sind, hat in einem solchen Fall lediglich nachrangige Bedeutung. Die möglicherweise auflaufenden Mietverluste wiegen eindeutig schwerer.

  • Außerdem müssen Sie sich die Frage beantworten, ob Sie den entstandenen Mietrückstand gerichtlich einfordern wollen.

Ihr Vorgehen in beiden Punkten hängt entscheidend davon ab, wann und wie Ihr Mieter die Wohnung räumt und wie groß seine finanzielle Bedrängnis tatsächlich ist.

Neuvermietung hat Vorrang

Zieht er freiwillig aus und ist er völlig überschuldet, sollte Ihr Hauptaugenmerk der Neuvermietung gelten. Schreiben Sie die Mietverluste im wahrsten Sinne des Wortes ab. Was hilft Ihnen ein Mahn- und Vollstreckungsbescheid oder ein Zahlungsurteil, wenn beim Mieter gegenwärtig und auf absehbare Zeit „nichts zu holen“ ist.

Selbst wenn Sie den Mahn- und Vollstreckungsbescheid oder das Urteil in Eigenhilfe erwirken, müssen Sie die dabei entstehenden Gerichtskosten vorstrecken (ohne jede Aussicht, diese jemals vom Mieter erstattet zu bekommen).

Weigert sich Ihr Mieter, die Wohnung zu räumen, sind Sie darauf angewiesen, Räumungsklage zu erheben.

Im Zusammenhang damit können Sie dann auch den Mietrückstand einklagen. Dazu sollten Sie sich aber nur dann entschließen, wenn Ihr Mieter nicht überschuldet ist. Andernfalls empfiehlt es sich auch hier, den Mietrückstand „zu vergessen“. So halten Sie die Gerichts- und Anwaltskosten jedenfalls möglichst gering. Denn auch hier müssen Sie davon ausgehen, dass diese Kosten nicht nur von Ihnen verauslagt werden müssen, sondern auch bei Ihnen „hängen bleiben“.

Ist der Mieter dagegen nicht überschuldet, macht es stets Sinn, den Mietrückstand gerichtlich einzufordern. Dies gilt unabhängig davon, ob der Mieter freiwillig räumt oder nicht. Zieht er allerdings freiwillig aus, empfiehlt es sich, auf eine Zahlungsklage zu verzichten und stattdessen einen Mahnbescheid zu beantragen. Die dadurch ersparten Gerichts- und gegebenenfalls auch Anwaltskosten sind beträchtlich, wie die nachfolgende Übersicht zeigt.

Achtung: Zu der Kostenersparnis kommt es immer dann, wenn der Mieter gegen den Mahnbescheid keinen Widerspruch einlegt. Im Fall eines Widerspruchs hingegen kommt es zum ganz normalen Prozess mit der Folge, dass dann die Gerichtskosten nachzuentrichten sind, die zunächst nicht gezahlt werden mussten.

Ihre Kostenersparnis durch Eigenhilfe

Praxis-Tipp: Unter Umständen geht es noch günstiger als mit einem Mahnbescheid. Ein Leser des „Immobilien-Beraters“ berichtete mir kürzlich, dass es ihm gelungen ist, von seinem säumigen Mieter ein notarielles Schuldanerkenntnis über den Mietrückstand zu erhalten. Das ist nicht teurer als ein Mahnbescheid.

Und: Damit haben Sie einen vollstreckbaren Titel. Beim Mahnbescheid hingegen kann Ihr Mieter noch Widerspruch einlegen. Dass sich ein Mieter darauf einlässt, ist äußerst selten. Aber dieses Beispiel aus der Vermietungspraxis zeigt, dass Sie eben immer wieder von Neuem versuchen sollten, Ihre Interessen Kosten sparend durchzusetzen und dabei auch unkonventionelle Wege einzuschlagen.

Höhe der ForderungGerichtskostenvorschuss beiIhre Kostenersparnis bei Mahnbescheidsantrag
Antrag auf MahnbescheidErhebung der Zahlungsklage
bis 300 €12.50 €75.00 €62.50 €
bis 600 €17.50 €105.00 €87.50 €
bis 900 €22.50 €135.00 €112.50 €
bis 1200 €27.50 €165.00 €137.50 €
bis 1500 €32.50 €195.00 €162.50 €
bis 2000 €36.50 €219.00 €182.50 €
bis 2500 €40.50 €243.00 €202.50 €
bis 3000 €44.50 €267.00 €222.50 €
bis 3500 €48.50 €291.00 €242.50 €
bis 4000 €52.50 €315.00 €262.50 €
bis 4500 €56.50 €339.00 €282.50 €
bis 5000 €60.50 €363.00 €302.50 €
bis 6000 €68.00 €408.00 €340.00 €
bis 7000 €75.50 €453.00 €377.50 €
bis 8000 €83.00 €498.00 €415.00 €
bis 9000 €90.50 €543.00 €452.50 €
bis 10000 €98.00 €588.00 €490.00 €

Wie Sie als Vermieter auf eine Mietminderung reagieren

Früher oder später treten in jeder Wohnung einmal Mängel auf. Sei es, dass sich an der Decke Schimmel bildet, sei es, dass die Heizung ausfällt.

Als Vermieter haben Sie immer nur dann Anspruch auf die volle Miete, wenn die Wohnung einwandfrei ist. Weist die Wohnung dagegen Mängel auf, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu kürzen.

Achtung: Dies gilt aber nur für Mängel, die ein normales Wohnen in der Wohnung erschweren oder unmöglich machen. Der Mieter kann also (um es einmal überspitzt auszudrücken) nicht wegen jedes Dübellochs gleich die Miete mindern.

Ob der Mangel oder „Fehler“, wie es im Gesetz heißt, schon bestand, bevor der Mieter eingezogen ist oder erst danach entstanden ist, spielt grundsätzlich keine Rolle. Wenn der Mieter allerdings den Mangel bei Abschluss des Mietvertrags bereits gekannt hat, dann hat er kein Recht auf Mietminderung.

Ausnahme: Sie als Vermieter haben die Beseitigung des Mangels versprochen.

Der Mieter ist verpflichtet, auftretende Mängel „unverzüglich“ mitzuteilen. In der Sprache der Juristen bedeutet unverzüglich, dass die Anzeige ohne schuldhaftes Zögern erfolgen muss. Und das heißt im Klartext: Der Mieter darf keine unnötige Zeit verlieren.

Welcher Zeitraum hierfür ausreichend ist, lässt sich nicht generell sagen. Es kommt immer auf die konkreten Umstände des Einzelfalls an. Dabei spielt immer auch eine Rolle, ob es sich um einen gravierenden oder einen weniger schwerwiegenden Mangel handelt.

Wichtig ist beispielsweise auch, ob mit weiteren Schäden gerechnet werden muss. Tropft etwa Wasser von der Decke, muss der Mieter sofort handeln. Die Mitteilung, dass eine Außenjalousie nicht funktioniert, ist dagegen weitaus weniger eilbedürftig.

Treten Wohnungsmängel auf, kommt es für Sie als Vermieter darauf an, eine Mietminderung zu verhindern. In einer solchen Situation zahlt sich eine gute Geschäftsbeziehung zum Mieter aus.

„Geschäftsbeziehung“ bedeutet, das Mietverhältnis als das zu sehen, was es wirtschaftlich gesehen auch ist:

Ein Vertragsverhältnis zwischen Geschäftspartnern. Für Sie als Vermieter lohnt es sich nicht, die eigene Rechtsposition überzubetonen. Eine gute Geschäftsbeziehung zum Mieter zahlt sich eben dann aus, wenn es einmal Probleme gibt, wie beispielsweise bei Wohnungsmängeln. Zufriedene Dauermieter werden dann weitaus weniger Zeitaufwand und Ärger verursachen – und auch nicht gleich die Miete kürzen.

Der Grund: Die Mieter wissen aus eigener Erfahrung, dass Sie sich „um die Dinge kümmern“.

Praxis-Tipp: Überprüfen Sie die Angaben des Mieters ( entweder persönlich oder durch Einschaltung eines Handwerkers, sofern es keinen Hausmeister gibt. Teilen Sie dem Mieter mit, was Sie unternommen haben und noch veranlassen werden, um den Mangel zu beheben. Der Mieter ist dann informiert. Das ist das Wichtigste in dieser Situation.

Achtung: Bedenken Sie in solchen Fällen immer auch Folgendes: Gerade dann, wenn es sich um Beschwerden wegen Lärmbelästigungen aus Nachbarwohnungen handelt, kann einer Mietpartei eine andere folgen, solange noch keine Ruhe im Haus eingekehrt ist.

Wenn es ohne Mietminderung nicht abgeht: Die Höhe der Mietkürzung richtet sich stets danach, in welchem Umfang der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt ist. Je stärker sich ein Mangel auswirkt, desto mehr darf die Miete gekürzt werden. Allgemein gültige Regeln gibt es allerdings nicht.

Die in der Internet-Tabelle genannten Fälle dürfen allerdings nicht verallgemeinert werden. Es kommt immer auf die speziellen Gegebenheiten des einzelnen Falls an. Dennoch stellen die bereits entschiedenen Fälle eine wertvolle Orientierungshilfe für Ihren Vermietungsalltag dar. Sie können so leichter selbst feststellen, ob eine von Ihrem Mieter vorgenommene Mietkürzung vertretbar ist oder außerhalb der üblichen Werte liegt.

Praxis-Tipp: Reagieren Sie auf eine Mietminderung gelassen, sofern sich diese nicht „jenseits von Gut und Böse“ bewegt. Treten Sie offensiv auf. Ihr Ziel muss es sein, eine angemessene Mietminderung auszuhandeln, sofern eine Mietminderung dem Grunde nach gerechtfertigt ist. Gehen Sie auf die Argumente Ihres Mieters ein, verlangen Sie aber auch Verständnis für Ihren Standpunkt.

So sichern Sie Ihre Mieteinnahmen wirtschaftlich sinnvoll

Zwei Dinge sollten Sie in einer solchen Situation im Zweifel lieber lassen:

  • Wenn es sich bei den einbehaltenen Beträgen nicht gerade um wirklich nennenswerte Summen handelt, sollten Sie davon absehen, diese gerichtlich einzufordern. Dieser Schritt empfiehlt sich wirklich nur dann, wenn der Mieter mit seiner Mietkürzung völlig überzogen hat. Andernfalls steht das Prozesskostenrisiko in keinem annehmbaren Verhältnis mehr zu dem, was „unter dem Strich“ bei dem Prozess für Sie herauskommen kann. Das gilt erst recht, wenn ein teures Sachverständigengutachten eingeholt werden muss.

  • Sehen Sie auch davon ab, die Mietkaution in Anspruch zu nehmen. Sicherlich ist sie gerade auch für Fälle dieser Art da, um Ihre berechtigten Ansprüche zu sichern. Aber: Der Betrag, den Sie wegen der Mietminderung aus der Mietkaution entnehmen, fehlt Ihnen später bei Beendigung des Mietverhältnisses, wenn möglicherweise (vom Mieter unterlassene) Schönheitsreparaturen zu bezahlen sind.

Praxis-Tipp:Wenn die Mietminderung nur einen eher geringen Betrag ausmacht und eine Verständigung mit dem Mieter gegenwärtig auch nicht möglich ist, gibt es später noch einmal eine ideale Möglichkeit, auf die Angelegenheit zurückkommen.

Ergibt sich bei der nächsten Betriebskostenabrechnung ein Guthaben für den Mieter, bietet es sich geradezu an, noch einmal auf die Mietminderung zurückzukommen. Schlagen Sie Ihrem Mieter dann vor, einen Teil des Guthabens mit der einbehaltenen Miete zu verrechnen und die Angelegenheit im Übrigen abzuschließen.

Wenn Ihr Mieter die Nachzahlung von Betriebskosten verweigert

Betriebskostenabrechnungen führen immer wieder zu Meinungsverschiedenheiten zwischen Mietern und Vermietern. Und immer häufiger müssen die Gerichte entscheiden.

Dass der jeweilige Standpunkt so beharrlich vertreten wird, hat in erster Linie wirtschaftliche Gründe. Der Anstieg der Mietnebenkosten, der so genannten zweiten Miete, hat sich in letzter Zeit weiter beschleunigt. Hierzu haben vor allem die kommunalen Gebühren beigetragen.

Am besten achten Sie bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung auf eine geordnete und übersichtliche Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben. Nennen Sie stets den Abrechnungszeitraum und den Verteilerschlüssel. Wenn Sie mehrere Mietobjekte besitzen: Stellen Sie sicher, dass es bei den Ausgaben nicht zu Verwechslungen oder Doppelabrechnungen kommen kann.

Nehmen Sie vor allem auch das Einsichtsrecht des Mieters ernst. Ihr Mieter ist berechtigt, zur Überprüfung der Angaben in der Betriebskostenabrechnung die dazugehörigen Unterlagen einzusehen. Irgendwelche datenschutzrechtliche Gründe stehen dem Einsichtsrecht nicht entgegen.

Umstritten ist, ob der Mieter die Belege grundsätzlich beim Vermieter einsehen muss oder ob er unter Umständen verlangen kann, dass ihm die Belege in der Wohnung oder am Ort der Wohnung vorgelegt werden. In einem Punkt aber besteht jedenfalls Klarheit: Ihr Mieter kann nicht verlangen, dass Sie ihm die Originalbelege zuschicken.

Praxis-Tipp: Um etwaigen Komplikationen von vornherein zu begegnen, bietet sich folgendes Vorgehen an:

  • Achten Sie darauf, dass Ihre Abrechnung wirklich vollständig und für Ihren Mieter auch verständlich ist. Bieten Sie Ihrem Mieter an, dass Sie ihm auf Wunsch gern Kopien der Abrechnungsbelege zusenden. Nach überwiegender Rechtsprechung können Sie Kopierkosten in Höhe von 0,50 € pro Kopie verlangen. Wenn sich die Anzahl der Kopien im Rahmen hält, sollten Sie jedoch darauf verzichten, diese Ihrem Mieter in Rechnung zu stellen. Betrachten Sie die Zusendung der Kopien als Serviceleistung.

  • Eine noch stärkere Mieterbindung erzielen Sie, wenn Sie Ihrer Betriebskostenabrechnung von vornherein sämtliche Abrechnungsbelege in Kopie beifügen. Dazu sind Sie rechtlich nicht verpflichtet. Gerade bei „schwierigen“ Mietern bietet sich dieses Vorgehen aber an. Eine derart transparente Abrechnung bewirkt–das zeigt die Praxis immer wieder–wahre Wunder.

7. April 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.