Mietminderung – Diese Rechte und Pflichten haben Sie als Vermieter

Mietminderung – Diese Rechte und Pflichten haben Sie als Vermieter

Für viele Vermieter ist die Mietminderung ein Thema, mit dem sie sich in der Regel nicht beschäftigen bis ihr Mieter eine Minderung geltend macht. Solange das Verhältnis zum Mieter intakt ist, ist es kaum vorstellbar, dass er einen Teil der Miete einfach einbehält; und so trifft eine Mietminderung den Vermieter zumeist unvorbereitet. Grundsätzlich schulden Sie als Vermieter Ihrem Mieter die Überlassung der Mieträume in einem Zustand, der dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache vollständig ermöglicht. Ihr Mieter muss die Mietwohnung einschließlich aller Nebenräume und Zubehör einschränkungslos nutzen können.

Nicht selten tritt aber der Fall auf, dass die Wohnung zur Zeit der Überlassung mit einem Fehler behaftet ist oder dass während der Mietzeit Mängel auftreten, welche die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufheben oder mindern. Liegt ein solcher Fall vor, ist der Mieter grundsätzlich zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Zu beachten ist, dass nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) die Miete automatisch gemindert ist, so lange ein Mangel vorliegt.

Das Ausmaß der Mietminderung ist jedoch stets nach dem Maß der Beeinträchtigung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu beurteilen. Dies kann dann sogar soweit gehen, dass die Pflicht zur Mietzinszahlung gänzlich entfällt, wenn ein so schwerwiegender Fehler oder Mangel vorliegt, der die Nutzung der Wohnung zum vertraglich vereinbarten Zweck völlig unmöglich macht.

Oftmals haben Mieter aber völlig überzogene Vorstellungen bezüglich der möglichen Höhe einer Minderung. Lesen Sie in diesem Beitrag, welche Voraussetzungen für eine Mietminderung vorliegen müssen und wie hoch eine Minderung im Einzelfall ausfallen darf.

Wann Ihr Mieter mindern darf

Da die Zahlung der Miete die Gegenleistung für eine ordnungsgemäße, also mangelfreie Wohnung darstellt, gibt § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dem Mieter ein Recht auf Mietminderung bei Mängeln der Mietsache oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft der Mietwohnung fehlt oder später wegfällt.

Mietminderung ist das Recht des Mieters, die vereinbarte Miete für den Zeitraum, in dem die Mietwohnung mit einem Mangel behaftet ist, zu kürzen. Es spielt keine Rolle, ob Sie als Vermieter den Mangel verschuldet haben oder in der Lage sind, diesen zu beseitigen. Das Recht zur Mietminderung wird Ihrem Mieter durch das Gesetz gewährt, das heißt, der Mieter muss Ihnen weder ankündigen, dass er die Miete mindern will, noch muss er eine Mietminderung mit Ihnen vereinbaren.

Ihr Mieter muss Ihnen jedoch den Mangel anzeigen. Tritt während des Mietverhältnisses ein Mangel auf, so muss der Mieter Ihnen diesen unverzüglich melden. Wenn der Mieter diese Mängelanzeige unterlässt, besteht für ihn seinerseits die Gefahr, dass er Ihnen gegenüber als Vermieter schadensersatzpflichtig wird, sofern durch den Mangel Folgeschäden entstehen.

Beispiele: Eine undichte Stelle im Dach führt zu Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk. Ein Fehler in der Heizungselektrik verursacht später einen Kurzschluss oder gar einen Brand. Durch ein defektes Abflussrohr entsteht eine Überschwemmung.

Die Voraussetzungen für eine Mietminderung sind gesetzlich geregelt. Zum einen ist dies entweder das „Vorliegen eines Mangels“ oder zum anderen das „Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft“. Dies sind allgemein gehaltene Begriffe, die durch die Rechtsprechung in zahlreichen Urteilen genauer definiert wurden.

1. Minderungsgrund: Vorliegen eines Mangels

Grundsätzlich sind zwei Arten der Mängel einer Mietsache zu unterscheiden. Es gibt sogenannte Rechtsmängel und Sachmängel. Ein Rechtsmangel einer Mietsache liegt beispielsweise dann vor, wenn der Mietraum nicht als Wohnraum vermietet werden darf. Kann der Vermieter seine Vertragspflicht nicht erfüllen, stehen dem Mieter erhebliche Schadensersatzansprüche, sowie bei Unzumutbarkeit ein Recht zur fristlosen Kündigung zu. Als Vermieter sollten Sie sich deshalb vorher immer erkundigen, ob die Räume für den vom Mieter beabsichtigten Zweck überhaupt geeignet und behördlich erlaubt sind. Ein Mangel liegt auch vor, wenn dem Mieter der Gebrauch der Wohnung durch das Recht eines Dritten nicht gewährt oder entzogen wird. Das klassische Beispiel hierfür ist die Doppelvermietung durch den Vermieter.

Im Weiteren werden nur die Sachmängel dargestellt. Ein Sachmangel liegt dann vor, wenn die Mieträume für den vom Mieter bezweckten Gebrauch, sei es Wohn- oder Gewerbegebrauch, nicht verwendbar sind, weil die Mietsache selbst Mängel aufweist. Der Mangel muss jedoch von einiger Intensität sein.

Typische Sachmängel sind beispielsweise:

Ein Mangel liegt dann vor, wenn Ihr Mieter die Mietsache nicht so nutzen kann, wie es dem Vertrag nach vorausgesetzt wurde. Dementsprechend müssen nicht nur sämtliche Räume der Wohnung einschließlich aller technischen Anlagen, wie Heizung, Durchlauferhitzer oder Lüftungsanlagen

• Feuchtigkeit,

• Schimmel,

• undichte Fenster,

• ungenügende Beheizung,

• übermäßige Lärmbelästigung durch Nachbarn,

• Lärmbelästigung durch eine Baustelle.

in einwandfreiem Zustand sein. Ebenso müssen die zur Mietwohnung gehörenden Nebenräume wie Keller, Dachboden oder Garage dem vertraglich vereinbarten Zustand entsprechen. Auch die Gemeinschaftsflächen wie Flur, Treppenhaus, Garten oder Innenhof müssen in dem Zustand erhalten werden, der Ihrem Mieter eine vertragsgemäße Nutzung ermöglicht.

Wichtig: Als Mangel sind nicht nur Fehler der Wohnung und der Nebenräume anzusehen. Auch Störungen von außen, wie beispielsweise Lärm aus einer Gaststätte oder Diskothek, Schmutz und Lärm von einer benachbarten Baustelle oder Gestank aus einer in der Nachbarschaft befindlichen Imbissstube können den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung so einschränken, dass ein Mangel vorliegt. Ob Sie diese Mängel verursacht haben oder ihre Beseitigung veranlassen können, spielt keine Rolle. Nur wenn Ihr Mieter solche Beeinträchtigungen schon bei Beginn des Mietverhältnisses kannte oder kennen musste, ist er zu einer Minderung nicht berechtigt.

eine Wohnung über einer Beispiel: Ein Mieter mietet Bäckerei. Das Schlafzimmer liegt über dem Eingang des Ladenlokals. Nach Einzug beschwert sich der Mieter darüber, dass durch die Anlieferung von Backwaren regelmäßig morgens um 4:30 Uhr seine Nachtruhe nachhaltig gestört wird.

Der Mangel muss erheblich sein

Nicht jede Beeinträchtigung berechtigt Ihren Mieter zur Minderung. Grundlage für eine Mietminderung kann nur eine erhebliche Abweichung sein. Keine Minderungsgründe sind z. B. eine defekte Glühbirne im Treppenhaus, wenn ansonsten genügend Helligkeit vorhanden ist, ein nur kurzfristig gestörter Fernsehempfang, feine Haarrisse in der Zimmerdecke, ein feiner Riss im Türspion, ein kleiner Wasserfleck an der Badezimmerdecke oder die einmalige Lärmbelästigung

durch Nachbarn. Auch die in großen Wohnanlagen verbreiteten Mängel wie verschmierte und verkratzte Aufzüge, Graffitis im Treppenhaus und an der Fassade oder defekte Spielgeräte im Hof begründen in der Regel kein Recht zur Minderung.

Wichtig: Je höher die monatliche Miete ist, desto anspruchsvoller darf ein Mieter hinsichtlich des vertraglichen Zustands sein. Entspricht die Miete dem im örtlichen Mietspiegel festgelegten höchsten Quadratmeterpreis, darf der Mieter höchste Anforderungen stellen. So wurde beispielsweise gerichtlich entschieden, dass Haarrisse in der Decke einer Wohnung deren Miete sehr hoch ist, erheblich genug sind, um eine Mietminderung zu rechtfertigen.

In einer Neubauwohnung kann das Vorliegen einer Vielzahl von Bagatellschäden, von denen jeder für sich zur Minderung nicht berechtigen würde, insbesondere bei schleppender Beseitigung zur Mietminderung berechtigen. Daher sollten Sie hier im Zweifel schnellstens die Mängelbeseitigung veranlassen.

Hinweis: Sie können im Übrigen nicht davon ausgehen, ein Mangel sei unerheblich, weil der Mieter die Wohnung oder den durch den Mangel beeinträchtigten Teil der Wohnung nur selten nutzt. Die Häufigkeit der Nutzung spielt für die Erheblichkeit eines Mangels keine Rolle.

2. Minderungsgrund: Zugesicherte Eigenschaft

Eine Mietminderung ist auch dann möglich, wenn Sie als Vermieter eine nicht vorhandene Eigenschaft der vermieteten Wohnung zugesichert haben. Als Eigenschaft einer Wohnung sind etwa deren Barrierefreiheit für Behinderte, die Qualität der Wärme- oder Schalldämmung, die Genehmigungsfähigkeit eines Gewerberaums als Gaststätte oder das Vorhandensein einer bestimmten Temperatur in der Wohnung anzusehen. Voraussetzung ist, dass Sie mit Ihrem Mieter eine Eigenschaft vereinbart und diese garantiert haben. Wichtig: Eine bloße Beschreibung der Wohnung stellt noch keine Zusicherung dar.

Praxis-Tipp: Das Zusichern der Eigenschaft einer Wohnung kann schriftlich und mündlich erfolgen. Halten Sie sich daher mit übertriebenen mündlichen Anpreisungen Ihrer Wohnung gegenüber potenziellen Mietern zurück.

Beispiel: Die Formulierung „Die Wohnung wird im Winter kann unter Umständen als mindestens 23 Grad warm!“ Zusicherung einer Eigenschaft gewertet werden.

Hinweis: Wenn Sie die Eigenschaft einer Wohnung zugesichert haben, führt das Fehlen dieser Eigenschaft zum Minderungsrecht des Mieters. Hier spielt es keine Rolle, ob der Mangel, also die nicht vorhandene aber zugesicherte Eigenschaft, erheblich oder unerheblich ist.

Höhe der Mietminderung

In der Praxis ist das wichtigste Recht des Mieters das der Mietminderung wegen Mietmangels. Die Höhe einer Mietminderung richtet sich grundsätzlich nach dem Umfang der Beeinträchtigung. Die Minderung muss angemessen sein, das heißt, je stärker sich der Mangel auswirkt, desto höher darf Ihr Mieter die Miete kürzen.

Für die Berechnung der Minderung sind folgende Kriterien zu beachten:

• Härte und Umfang der Beeinträchtigung für den veremäßen Gebrauch, agsg tr

• zeitlicher Umfang des Mangels,

• ggf. Jahreszeit,

• baulicher oder optischer Mangel,

Über die zulässige Höhe der Mietminderung gibt es unzählige Urteile, die jedoch stets Einzelfallentscheidungen darstellen und nicht ohne weiteres auf andere Fälle übertragbar sind. So wurde z. B. für die Unbenutzbarkeit eines Trockenraums vom Amtsgericht Köln eine Minderungsquote von 5% als angemessen erachtet. In einem vergleichbaren Fall billigte das Amtsgericht Saarbrücken dem Mieter nur eine Minderungsquote von 2% zu. Für eine defekte Gegensprechanlage werden dem Mieter je nach Gericht Minderungsquoten von 1 bis 6% zugebilligt.

Weitere Beispiele:

Die hier jeweils angegebene Mietminderung in Prozent kann also nur eine erste Orientierung sein, da es immer auf die Umstände des Einzelfalls ankommt und die Rechtsprechung leider uneinheitlich ist. Beispielhaft sind im Folgenden Gründe für Minderungen von 100 bis 5% aufgeführt.

• Anteil der vom Mangel betroffenen Räume an der Gesamtmietsache,

• ggf. gesteigerte Qualitätsansprüche des Mieters wegen der vereinbarten Miethöhe.

• Backofen/Herd nicht nutzbar: 3–5%

• Beheizung während Heizperiode mangelhaft: 5–15%

• Durchschnittstemperatur (Zimmer) nur 15 Grad Celsius: 25–30%

• gieverschleuderung durch überdimensionierten Ener Heizkessel: 10–15%

• Fluglärm, erhebliche Lärmbelästigung: 8,5–10%

• Heizung rauscht, kracht, klopft: 10–17%

• Lärmbelästigung (häufige) durch Mitmieter mit Störung der Nachtruhe: 10–50%

• Lärmbelästigung durch Bauarbeiten im Haus: 20–30%

• Prostitution im Haus: 10–25%

• Schimmelbildung: 10–20%

• Warmwasser fehlt: 10–30%

• Waschküche und Trockenraum, keine Nutzungserlaubnis: 5–10%

• 100% – Wohnung unbewohnbar

• 100% – Ausfall der Elektrik (vollständig) für Warmwasser, Licht, Küche usw.

• 93% – Sehr starke Durchfeuchtung der Wohnung

• 56% – Formaldehyd-Konzentration ist gesundheitsschädlich

• 50% – Fenster sind alle undicht, Wohnung feucht

• 50% – Heizungsausfall im Winter

• 50% – Toilette und Küche unbenutzbar

• 50% – Undichte Decke, Wasserschäden an Möbeln

• 38% – Abwasserinstallation defekt, Austritt von Fäkalien aus WC und Badewanne

• 30% – Unbenutzbarkeit des Wohnzimmers

• 30% – Fußboden sehr kalt wegen mangelhafter Wärmedämmung

• 25% – Baulärm in Neubaugebiet

• 20% – Badewanne nicht nutzbar

• 20% – Unbeheizbarkeit des Schlafzimmers

• en undichter Fenster und Türen 20% – Starke Zugluft weg

• 20% – Feuchtigkeit der Wohnung

• 20% – Feuchtigkeit mit Schimmelpilzbefall

• 20% – Heizungstemperatur im Winter unter 20° C

• 20% – Heizung ungenügend (Kinder- und Schlafzimmer)

• 20% – Temperatur nur 16–18° C

• 16% – Dusche nicht betriebsbereit

• 15% – Gerüst und Planen um das Haus

• 15% – Lärm durch angrenzenden Kindergarten

• 10% – Fenster und Haustür undicht

• 10% – Fernsehempfang schlecht

• 10% – Feuchtigkeit im Schlafzimmer

• 10% – Feuchtigkeitsschäden durch schadhafte Außenwand

• 10% – Haustür und Fenster undicht

• 10% – Keller nicht nutzbar

• 10% – Schallisolierung teilweise mangelhaft

• Nitratgehalt im Wasser ist gesundheitsschädlich 0% – 1

• 10% – Lärmbelästigung durch Mitmieter

• 7% – Schimmelflecken in der Wohnung

• arbe im Treppenhaus lösen sich. Putz und F 5% –

Eine ausführliche aktualisierte Liste zu Minderungsquoten mit Gericht und Aktenzeichen finden Sie am Ende dieses Beitrags.

Wann Ihr Mieter nicht mindern darf

Vertragliche Einschränkungen der Mietminderung sind im Rahmen von Wohnraummietverträgen nicht möglich. Lediglich bei Gewerbemietverträgen ist eine mietvertragliche Beschränkung des Minderungsrechts zulässig.

Praxis-Tipp: Als Vermieter haben Sie aber die Möglichkeit, Mietminderungen auszuschließen, wenn Sie bekannte oder vorhersehbare Mängel ausdrücklich im Mietvertrag erwähnen. So können Sie beispielsweise darauf hinweisen, dass zukünftig größere Baumaßnahmen stattfinden werden. Behält sich Ihr Mieter die Minderung dann nicht ausdrücklich vor, verliert er seinen Anspruch auf Mietminderung.

Das Recht Ihres Mieters zur Minderung ist grundsätzlich ausgeschlossen, wenn:

Beispiel: Befindet sich in der Nähe der Wohnung eine Baustelle, deren Lärm bei der Besichtigung der Wohnung gut hörbar war, so kann der Mieter später nicht wegen dieses Baulärms mindern.

Die Tatsache allein, dass Mängel bei der Besichtigung vorhanden waren, führt aber nicht dazu, dass Ihr Mieter nicht mehr zur Minderung berechtigt ist. Wenn etwa Feuchtigkeitsflecken im Teppichboden vorhanden sind, so führt das nur dann sicher zum Ausschluss des Minderungsrechts, wenn über deren Ursachen und konkrete Auswirkungen gesprochen wird.

Das bedeutet für Sie, dass Sie bei der Übergabe einer Wohnung vorhandene Mängel nicht verschweigen dürfen. Sie müssen sogar ausdrücklich auf sie hinweisen, um sich die Zahlung der vollen Miete zu erhalten. Eine Minderung ist Ihrem Mieter dann nur noch möglich, wenn er sich diese ausdrücklich vorbehält. Für einen solchen Vorbehalt ist es grundsätzlich ausreichend, wenn der Mieter diesen bei Abschluss des Mietvertrages mündlich ankündigt.

Praxis-Tipp: Wegen der besseren Beweisbarkeit ist es immer sinnvoll, vorhandene Mängel schriftlich festzuhalten. Sie können diese im Mietvertrag selbst aufführen oder aber bei der Wohnungsübergabe in einem Wohnungsübergabeprotokoll notieren. Ein Muster finden Sie auf der nachfolgenden Seite.

• der Mangel bei Übergabe der Wohnung vorlag und der Mieter ihn kannte oder kennen musste,

• der Mangel unerheblich ist,

• der Mieter den Mangel selbst verschuldet hat,

• der Mieter die Beseitigung schuldhaft verhindert oder

• der Mieter seiner Pflicht zur Mängelanzeige nicht nachkommt.

Übergabeprotokoll

Dieses Übergabeprotokoll ist wesentlicher Bestandteil des Mietvertrags vom (Datum)

zwischen (Vermieter) und (Mieter)

Die Wohnung besteht aus folgenden Räumen:

Die Fläche der Wohnung beträgt ……… m2.

Der Mieter darf folgende Gemeinschaftseinrichtungen nutzen:

Die Wohnung hat folgende Ausstattung:

Vermieter und Mieter haben gemeinsam die Wohnung nebst aller Anlagen und Einrichtungen begangen und besichtigt. Dabei wurden folgende Mängel festgestellt: _ keine _ folgende Mängel: ……………………………………………………………………………………

(Ort/Datum/Unterschriften)

Wenn Ihr Mieter trotz eines Mangels die Miete zahlt

Bislang verlor der Mieter sein Recht zur Mietminderung, wenn er trotz Kenntnis eines während des Mietverhältnisses auftretenden Mangels seine Miete über einen längeren Zeitraum vorbehaltlos weiter gezahlt hatte. Der Bundesgerichtshof sah hierbei sechs Monate als eine solche längere Zeit an.

Hinsichtlich solcher Mängel, die erst während des Mietverhältnisses auftreten, hat der Bundesgerichtshof (BGH, Az. VII ZR 274/02) seine bisherige Rechtsprechung inzwischen geändert. Der Mieter verliert sein Recht zur Mietminderung nicht automatisch sechs Monate nach Auftreten des Mangels, wenn er die ganze Zeit über vorbehaltlos die Miete gezahlt hat.

Auch wenn Ihr Mieter Sie erst nach mehr als sechs Monaten darüber informiert, dass ein Wohnungsmangel vorliegt, kann er Ihnen von diesem Zeitpunkt an für die Zukunft noch die Miete mindern. Zeigt Ihr Mieter einen Mangel sofort an, in der Hoffnung, der Mangel werde abgestellt, so riskiert er sein Mietminderungsrecht nicht, wenn er deutlich zu verstehen gibt, dass er nur deswegen nicht mindert, weil er auf eine baldige Mängelbeseitigung vertraut. Dann kann er auch noch nach sechs Monaten oder auch später die Miete mindern und auch die Rückzahlung überbezahlter Miete von Ihnen verlangen.

Zwar wird in der Entscheidung des BGH darauf hingewiesen, dass im Einzelfall die Mietminderung nach sechsmonatiger vorbehaltloser Zahlung doch ausgeschlossen sein kann, wenn im Verhalten eines Mieters ein ausdrücklicher oder stillschweigender Verzicht auf das Minderungsrecht zu sehen ist. Da aber die Frage, wann ein solcher Verzicht vorliegt, von Fall zu Fall anders zu beurteilen ist, können Sie einen Verzicht nur dann annehmen, wenn Sie eine schriftliche Erklärung Ihres Mieters erhalten haben. Andernfalls sollten Sie eine notwendige Mängelbeseitigung unverzüglich veranlassen.

Hinweis: Selbst wenn kein Mangel vorliegt, können Sie Ihren Anspruch auf Zahlung der vollen Miete verlieren, wenn Sie eine Mietminderung über viele Monate widerspruchslos hinnehmen. Wenn Sie also feststellen, dass Ihr Mieter die Miete mindert, dann widersprechen Sie dieser Minderung rein vorsorglich sofort dem Grunde und der Höhe nach.

Ihre Verpflichtung zur Mängelbeseitigung

Ist Ihre Wohnung mit Mängeln behaftet, so kann dies eine Reihe von Rechtsfolgen verursachen, die Ihre Verpflichtung zur Mängelbeseitigung, das Recht Ihres Mieters zu Minderung und Schadensersatz oder sogar ein Kündigungsrecht Ihres Mieters erzeugen. Für Sie als Vermieter ist es wichtig zu wissen, an welche Voraussetzungen diese Rechtsfolgen geknüpft sind, damit Sie angemessen reagieren können.

Wenn Ihre Wohnung tatsächlich mit Mängeln behaftet ist, sind Sie verpflichtet, diese Mängel zu beseitigen. Nur wenn der Instandsetzungsaufwand in einem Missverhältnis zum Nutzen stünde, d. h. eine Sanierung nachweislich vollkommen unwirtschaftlich wäre, können Sie die Instandsetzung verweigern. Das ist jedoch nur in Ausnahmefällen möglich, etwa wenn das Objekt durch einen Brand völlig zerstört wurde. Ansonsten können Sie sich Ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht entziehen.

Selbstverständlich sind Sie auch dann nicht zur Beseitigung von Mängeln verpflichtet, wenn Ihr Mieter diese verschuldet hat. Ist etwa ein Wasserschaden durch die ausgelaufene Wasch- oder Spülmaschine des Mieters entstanden, so hat er selbst die hierdurch entstandenen Mängel fachgerecht zu beseitigen.

Achtung: Herrscht zwischen Ihnen und Ihrem Mieter Uneinigkeit darüber, ob Sie zur Beseitigung des Mangels verpflichtet sind und die durchgeführte Mietminderung berechtigt war, so sollten Sie, zumindest wenn dies ohne großen Aufwand möglich ist, den Mangel selbst beseitigen lassen und den Streit über die Zulässigkeit der Minderung weiterführen.

Weisen Sie Ihren Mieter darauf hin, dass Sie die Mängelbeseitigung „ohne Anerkennung einer Rechtspflicht“ vornehmen. Nach Beseitigung des Mangels muss Ihr Mieter die Miete wieder in voller Höhe zahlen. Sie verhindern dadurch, dass der vom Mieter einbehaltene Betrag während eines langfristigen gerichtlichen Verfahrens weiter steigt und Sie diesen zukünftig nicht zurückerhalten, weil der Mieter zahlungsunfähig wird oder das Gericht die Minderung als berechtigt ansieht.

Ersatzvornahme durch Ihren Mieter

Beachten Sie, dass Ihr Mieter durchaus das Recht hat, die Mängel selbst beseitigen zu lassen und Ihnen anschließend in Rechnung zu stellen. Dies bezeichnet man als eine Ersatzvornahme. Bei ordnungsgemäßem Vorgehen Ihres Mieters müssen Sie ihm die Kosten ersetzen. Voraussetzung für diese sogenannte Ersatzvornahme ist allerdings, dass der Mieter Sie in Verzug gesetzt hat, das heißt, er muss Sie eindeutig zur Beseitigung des Mangels innerhalb einer bestimmten Frist auffordern. Sind Sie nicht unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert worden, brauchen Sie dem Mieter die Kosten für die Reparatur grundsätzlich nicht zu ersetzen.

Praxis-Tipp: Verlangt Ihr Mieter von Ihnen den Ersatz der Kosten einer Ersatzvornahme, so prüfen Sie auch, ob die Aufwendungen des Mieters tatsächlich angemessen sind. Denn nur insoweit sind Sie ersatzpflichtig. Wenn ein undichtes Fenster abgedichtet oder ein kaputter Wasserboiler ersetzt werden kann, so darf der Mieter nicht einfach auf Ihre Kosten ein neues Fenster oder Gerät einbauen lassen. Sie müssen dem Mieter nur die wirklich notwendigen Aufwendungen ersetzen; darüber hinausgehende Kosten muss der Mieter selbst tragen.

Wichtig: In Notfällen, beispielsweise bei einem Heizungsausfall im Winter oder wenn bei einem Rohrbruch ein noch größerer Wasserschaden droht, dürfte Ihr Mieter ohne Aufforderung mit Fristsetzung unverzüglich eine Reparatur veranlassen. Sie als Vermieter müssten dann die Kosten tragen, obwohl Sie keine Gelegenheit zur Selbstvornahme hatten.

Ihr Mieter hat außerdem ein Zurückbehaltungsrecht

Wenn Sie Ihrer Verpflichtung zur Mängelbeseitigung nicht nachkommen, kann Ihr Mieter neben seinem Recht zur Mietminderung ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen. Er kann einen Teil seiner weiteren Miete einbehalten, um Sie zur Beseitigung des Mangels zu zwingen. Das Zurückbehaltungsrecht ist ein rechtmäßiges Druckmittel des Mieters. Nach erfolgreicher Mängelbeseitigung muss der Mieter den zurückbehaltenen Betrag nachzahlen.

Das Zurückbehaltungsrecht muss jedoch verhältnismäßig ausgeübt werden. Der zurückbehaltene Betrag darf das Dreibis Fünffache der zulässigen Minderungsquote nicht überschreiten. Ist etwa wegen eines Feuchtigkeitsflecks in der Küche eine Minderung der Miete um 5% zulässig, was bei einer Monatsmiete von 1.000 € einem Betrag von 50 € entspricht, so darf der Mieter nicht mehr als 250 € (5 x 50 €) zurückbehalten.

Schadensersatzansprüche Ihres Mieters

In der Praxis kann es vorkommen, dass Sie als Vermieter einen angezeigten Mangel nicht innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen. Dies ist unschädlich, da die Mängelanzeige selbst grundsätzlich noch keinen Verzug bewirkt. Erst bei einer weiteren Mahnung Ihres Mieters entsteht sofortiger Handlungsbedarf, denn sonst machen Sie sich zusätzlich schadensersatzpflichtig.

Beispiel: Die Heizung ist im Winter ausgefallen. Auf die Anzeige des Mieters hat der Vermieter nicht reagiert. Eine Ersatzvornahme ist nicht möglich, da der Mieter keinen Zugang zur Heizanlage hat. Nachdem der Mieter nun die Reparatur der Heizung angemahnt hat und weitere Tage verstrichen sind, hat der Mieter ein elektrisches Heizgerät angeschafft und verlangt Ersatz der Kosten.

Einer Mahnung bedarf es dann nicht, wenn Sie als Vermieter einen bestimmten Termin für die Mängelbeseitigung zugesichert haben oder Sie die Mängelbeseitigung bereits ernsthaft und endgültig verweigert haben.

Darüber hinaus ist eine Mahnung auch dann entbehrlich, wenn es um die Abwendung einer Ihnen als Vermieter bekannten Gefahr geht.

Übrigens: Ihr Mieter kann von Ihnen als Vermieter neben einer Minderung weiteren Schadensersatz verlangen, wenn ihm ein Schaden aus Gründen entstanden ist, die Sie als Vermieter zu vertreten haben. Verschulden liegt beispielsweise vor, wenn Sie Ihre Überprüfungspflicht vernachlässigen oder eine Reparatur mangelhaft ist. Als Vermieter haften Sie hierbei auch für das Verschulden eines Erfüllungsgehilfen, wie beispielsweise von Handwerkern oder unter Umständen des Hausverwalters.

• Zu den zu ersetzenden Schäden gehören:

• Körper- und Gesundheitsschäden,

• verminderter Gebrauchswert der Mietsache,

• Schäden an eingebrachten Sachen des Mieters, beispielsweise an Möbeln,

• Mehrkosten für die Anmietung von Ersatzräumen,

• angener Gewinn bei gewerblicher Nutzung, entg

• entgangener Untermietzins bei Untervermietung,

• Kosten der Mängelfeststellung, beispielsweise durch ständigen, er hv Sac

• osten der Schadensabwendung oder Mängelbeseiti K gung.

Kündigungsrecht Ihres Mieters

Im Extremfall kann das Vorliegen eines Mangels sogar zum Kündigungsrecht Ihres Mieters führen. Dies setzt jedoch zum einen voraus, dass dem Mieter ein weiterer Verbleib in der Wohnung unzumutbar ist, und zum anderen, dass der Gebrauch der Wohnung durch den Mangel erheblich beeinträchtigt wird.

Eine besondere Beeinträchtigung liegt beispielsweise vor bei:

Ein in der Praxis häufig vorkommender Fall ist die Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung aufgrund von Schimmelbildung in der Wohnung. Hierbei ist zu beachten, dass eine Kündigung wegen einer solchen Gesundheitsgefährdung selbstverständlich der Schriftform bedarf. Darüber hinaus muss der Kündigungsgrund „Gesundheitsgefahr“ genannt werden und Ihr Mieter muss darlegen, warum von der Mietsache eine unzumutbare Gefahr ausgeht.

Nicht schon die kleinste Schimmelbildung berechtigt zur Kündigung. Vielmehr muss es sich um eine erhebliche Schimmelbildung handeln, die objektiv eine Gesundheitsgefährdung darstellt und dem Mieter das Bewohnen der Mietwohnung unzumutbar macht.

An dieser Voraussetzung scheitern die meisten Kündigungen wegen Gesundheitsgefährdung im Fall von Schimmelbildung. Oft legen Mieter zwar ärztliche Atteste vor; aus diesen ergibt sich jedoch zumeist eine subjektive Überempfindlichkeit des Mieters. Diese berechtigt nicht zur Kündigung, weil keine objektive, für einen durchschnittlichen Menschen bedrohliche Gesundheitsgefährdung, vorliegt.

• Umweltgiften,

• Formaldehyd,

• Asbest,

• hutzmitteln, Holzsc

• zschimmel. Schwar

Lassen Sie sich deswegen im Fall einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung von Ihrem Mieter genau nachweisen, dass die Schimmelbildung für jedermann gesundheitsgefährdend ist. Dies gilt auch für den Fall, dass eine Gesundheitsgefährdung wegen der Verwendung von Holzschutzmitteln behauptet wird.

Bei Umweltgiften ist die Rechtsprechung uneinheitlich. Nicht ausreichend ist die Behauptung des Mieters, die Mieträume seien in der Vergangenheit mit giftigen Substanzen behandelt worden. Entscheidend ist vielmehr, ob eine konkrete Gesundheitsgefährdung vorliegt. Dies ist nicht der Fall, wenn lediglich Grenz- oder Richtwerte überschritten werden.

Bei Formaldehyd hingegen ist die bloße Überschreitung von Grenz- oder Richtwerten des Bundesgesundheitsamtes ausreichend, um einen Mangel und eine Gesundheitsgefährdung anzunehmen.

Hinsichtlich Asbest ist für eine Gesundheitsgefährdung ausreichend, wenn die Freisetzung von Asbestfasern, beispielsweise bei Nachtspeicheröfen, zu befürchten ist.

Die richtige Reaktion auf eine Mietminderung

Eine Mietminderung ist für Sie als Vermieter natürlich regelmäßig mit Unannehmlichkeiten verbunden. Sie erhalten Ihre Mietzahlungen nicht in voller Höhe und geraten schlimmstenfalls in ein langwieriges gerichtliches Verfahren. Bedenken Sie, dass Sie als Vermieter grundsätzlich verpflichtet sind, Ihrem Mieter die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und diesen Zustand zu erhalten. Nehmen Sie Mängelrügen Ihres Mieters ernst. Auch für Ihren Mieter ist es ein Ärgernis, wenn er sich extremen Lärmbelästigungen ausgesetzt sieht, die Heizung ausfällt, die Wohnung von Schimmel befallen ist

oder sonstige Mängel vorliegen. Die Mängelbeseitigung liegt auch deshalb in Ihrem Interesse, weil sich neben der geminderten Miete ein Mangel kurzfristig auf den Wert der Mietsache und langfristig schädlich auf die Mietsubstanz auswirken kann. So führt beispielsweise Feuchtigkeit unmittelbar zu Feuchtigkeitsschäden. Je länger Sie mit der Beseitigung eines solchen Mangels warten, desto teurer kann es für Sie werden.

Wenn Sie von Ihrem Mieter Informationen über das Vorliegen eines Mangels erhalten, sollten Sie ohne Zögern reagieren und zunächst folgende Punkte überprüfen:

• Ist tatsächlich ein Mangel vorhanden?

• Sind Sie verpflichtet, diesen Mangel zu beseitigen?

• Ist eine Mietminderung ausgeschlossen?

• Welche Nachteile ergeben sich, wenn Sie den Mangel nicht beseitigen (Schäden, Mietminderung, Schadensersatz)?

• Wie hoch sind die Kosten für die Schadensbeseitigung?

Von der Beantwortung dieser Fragen hängt Ihre weitere Vorgehensweise ab.

Sind Sie entgegen der Behauptung des Mieters zur Beseitigung eines Mangels nicht verpflichtet oder ist eine Mietminderung ausgeschlossen, so müssen Sie den Mieter notfalls gerichtlich zur Nachzahlung der einbehaltenen Miete bewegen.

Sind Sie zur Beseitigung des Mangels verpflichtet, so sollten Sie umgehend einen Handwerker mit der Beseitigung beauftragen und mit dem Mieter die zulässige Höhe der Minderung aushandeln. Folgendes sollten Sie auf jeden Fall tun:

• Überprüfen Sie den gerügten Mangel!

• Machen Sie Fotos oder schriftliche Notizen!

• Widersprechen Sie der Mietminderung rein vorsorglich!

So können Sie der Mietminderung widersprechen

Übersicht: Welche Mietminderungen sind angemessen?

Die Beurteilung der angemessenen Höhe einer Mietminderung ist eine Einzelfallentscheidung, die von Fall zu Fall anders ausfällt. Dennoch können und sollten Sie die nachfolgenden Entscheidungen als Argumentationshilfe heranziehen, um Ihren mindernden Mieter gegebenenfalls davon zu überzeugen, dass die von ihm gewählte Minderungsquote zu hoch angesetzt ist.