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Mietminderung – Diese Rechte und Pflichten haben Vermieter

Für viele Vermieter ist die Mietminderung ein Thema, mit dem sie sich in der Regel nicht beschäftigen, bis ihr Mieter eine Minderung geltend macht. Solange das Verhältnis zum Mieter intakt ist, ist es kaum vorstellbar, dass er einen Teil der Miete einfach einbehält; und so trifft eine Mietminderung den Vermieter zumeist unvorbereitet.

Grundsätzlich schulden Sie als Vermieter Ihrem Mieter die Überlassung der Mieträume in einem Zustand, der dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache vollständig ermöglicht. Ihr Mieter muss die Mietwohnung einschließlich aller Nebenräume und Zubehör einschränkungslos nutzen können.

Oftmals haben Mieter aber völlig überzogene Vorstellungen bezüglich einer Minderung. Lesen Sie in diesem Beitrag, welche Voraussetzungen für eine Mietminderung vorliegen müssen.

Wann Ihr Mieter mindern darf

Da die Zahlung der Miete die Gegenleistung für eine ordnungsgemäße, also mangelfreie Wohnung darstellt, gibt § 536 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dem Mieter ein Recht auf Mietminderung bei Mängeln der Mietsache oder wenn eine zugesicherte Eigenschaft der Mietwohnung fehlt oder später wegfällt.

Mietminderung ist das Recht des Mieters, die vereinbarte Miete für den Zeitraum, in dem die Mietwohnung mit einem Mangel behaftet ist, zu kürzen.

Es spielt keine Rolle, ob Sie als Vermieter den Mangel verschuldet haben oder in der Lage sind, diesen zu beseitigen.

Das Recht zur Mietminderung wird Ihrem Mieter durch das Gesetz gewährt, das heißt, der Mieter muss Ihnen weder ankündigen, dass er die Miete mindern will, noch muss er eine Mietminderung mit Ihnen vereinbaren.

Ihr Mieter muss Ihnen jedoch den Mangel anzeigen. Tritt während des Mietverhältnisses ein Mangel auf, so muss der Mieter Ihnen diesen unverzüglich melden.

Wenn der Mieter diese Mängelanzeige unterlässt, besteht für ihn seinerseits die Gefahr, dass er Ihnen gegenüber als Vermieter schadensersatzpflichtig wird, sofern durch den Mangel Folgeschäden entstehen.

Beispiele: Eine undichte Stelle im Dach führt zu Feuchtigkeitsschäden im Mauerwerk. Ein Fehler in der Heizungselektrik verursacht später einen Kurzschluss oder gar einen Brand.

Durch ein defektes Abflussrohr entsteht eine Überschwemmung.

Die Voraussetzungen für eine Mietminderung sind gesetzlich geregelt. Zum einen ist dies entweder das „Vorliegen eines Mangels“ oder zum anderen das „Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft“.

Dies sind allgemein gehaltene Begriffe, die durch die Rechtsprechung in zahlreichen Urteilen genauer definiert wurden.

Mehr dazu in unserem Immobilienportal: Wann der Mieter nicht mindern darf


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1. Minderungsgrund: Vorliegen eines Mangels

Grundsätzlich sind zwei Arten der Mängel einer Mietsache zu unterscheiden. Es gibt sogenannte Rechtsmängel und Sachmängel.

Ein Rechtsmangel einer Mietsache liegt beispielsweise dann vor, wenn der Mietraum nicht als Wohnraum vermietet werden darf. Kann der Vermieter seine Vertragspflicht nicht erfüllen, stehen dem Mieter erhebliche Schadensersatzansprüche, sowie bei Unzumutbarkeit ein Recht zur fristlosen Kündigung zu.

Als Vermieter sollten Sie sich deshalb vorher immer erkundigen, ob die Räume für den vom Mieter beabsichtigten Zweck überhaupt geeignet und behördlich erlaubt sind.

Ein Mangel liegt auch vor, wenn dem Mieter der Gebrauch der Wohnung durch das Recht eines Dritten nicht gewährt oder entzogen wird. Das klassische Beispiel hierfür ist die Doppelvermietung durch den Vermieter.

Im Weiteren werden nur die Sachmängel dargestellt. Ein Sachmangel liegt dann vor, wenn die Mieträume für den vom Mieter bezweckten Gebrauch, sei es Wohn- oder Gewerbegebrauch, nicht verwendbar sind, weil die Mietsache selbst Mängel aufweist.

Der Mangel muss jedoch von einiger Intensität sein.

Typische Sachmängel sind beispielsweise:

  • Feuchtigkeit,
  • Schimmel,
  • undichte Fenster,
  • ungenügende Beheizung,
  • übermäßige Lärmbelästigung durch Nachbarn,
  • Lärmbelästigung durch eine Baustelle.

Ebenso müssen die zur Mietwohnung gehörenden Nebenräume wie Keller, Dachboden oder Garage dem vertraglich vereinbarten Zustand entsprechen.

Auch die Gemeinschaftsflächen wie Flur, Treppenhaus, Garten oder Innenhof müssen in dem Zustand erhalten werden, der Ihrem Mieter eine vertragsgemäße Nutzung ermöglicht.

Wichtig: Als Mangel sind nicht nur Fehler der Wohnung und der Nebenräume anzusehen. Auch Störungen von außen, wie beispielsweise Lärm aus einer Gaststätte oder Diskothek, Schmutz und Lärm von einer benachbarten Baustelle oder Gestank aus einer in der Nachbarschaft befindlichen Imbissstube können den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung so einschränken, dass ein Mangel vorliegt.

Ob Sie diese Mängel verursacht haben oder ihre Beseitigung veranlassen können, spielt keine Rolle. Nur wenn Ihr Mieter solche Beeinträchtigungen schon bei Beginn des Mietverhältnisses kannte oder kennen musste, ist er zu einer Minderung nicht berechtigt.

Der Mangel muss erheblich sein

Nicht jede Beeinträchtigung berechtigt Ihren Mieter zur Minderung. Grundlage für eine Mietminderung kann nur eine erhebliche Abweichung sein.

Keine Minderungsgründe sind z. B. eine defekte Glühbirne im Treppenhaus, wenn ansonsten genügend Helligkeit vorhanden ist, ein nur kurzfristig gestörter Fernsehempfang, feine Haarrisse in der Zimmerdecke, ein feiner Riss im Türspion, ein kleiner Wasserfleck an der Badezimmerdecke oder die einmalige Lärmbelästigung durch Nachbarn.

Auch die in großen Wohnanlagen verbreiteten Mängel wie verschmierte und verkratzte Aufzüge, Graffiti im Treppenhaus und an der Fassade oder defekte Spielgeräte im Hof begründen in der Regel kein Recht zur Minderung.

Wichtig: Je höher die monatliche Miete ist, desto anspruchsvoller darf ein Mieter hinsichtlich des vertraglichen Zustands sein.

Entspricht die Miete dem im örtlichen Mietspiegel festgelegten höchsten Quadratmeterpreis, darf der Mieter höchste Anforderungen stellen.

In einer Neubauwohnung kann das Vorliegen einer Vielzahl von Bagatellschäden, von denen jeder für sich zur Minderung nicht berechtigen würde, insbesondere bei schleppender Beseitigung zur Mietminderung berechtigen.

Daher sollten Sie hier im Zweifel schnellstens die Mängelbeseitigung veranlassen.

2. Minderungsgrund: Zugesicherte Eigenschaft

Eine Mietminderung ist auch dann möglich, wenn Sie als Vermieter eine nicht vorhandene Eigenschaft der vermieteten Wohnung zugesichert haben.

Als Eigenschaft einer Wohnung sind etwa deren Barrierefreiheit für Behinderte, die Qualität der Wärme- oder Schalldämmung, die Genehmigungsfähigkeit eines Gewerberaums als Gaststätte oder das Vorhandensein einer bestimmten Temperatur in der Wohnung anzusehen.

Voraussetzung ist, dass Sie mit Ihrem Mieter eine Eigenschaft vereinbart und diese garantiert haben.

Praxis-Tipp: Das Zusichern der Eigenschaft einer Wohnung kann schriftlich und mündlich erfolgen. Halten Sie sich daher mit übertriebenen mündlichen Anpreisungen Ihrer Wohnung gegenüber potenziellen Mietern zurück.

Hinweis: Wenn Sie die Eigenschaft einer Wohnung zugesichert haben, führt das Fehlen dieser Eigenschaft zum Minderungsrecht des Mieters. Hier spielt es keine Rolle, ob der Mangel, also die nicht vorhandene aber zugesicherte Eigenschaft, erheblich oder unerheblich ist.

2. November 2006

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.