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Eigenbedarf: Kündigungsfrist und Voraussetzungen

Nicht jeder Mieter passt dem Vermieter. Einfach kündigen geht nicht. Vermeintlich einfach ist die Kündigung wegen Eigenbedarf – im übrigen der häufigste Kündigungsgrund überhaupt. Doch wer die Eigenbedarfskündigung vortäuscht, muss zahlen.

Auf dieses Risiko weisen die Mietrecht-Experten vom „Immobilien-Berater“ hin. Denn eine falsche Eigenbedarfskündigung hat rechtliche Konsequenzen – und kann jahrelange Zahlungen nach sich ziehen.

Eigenbedarf: Hoher Schadensersatz droht

Stellt sich heraus, dass der Eigenbedarf nicht gegeben war, und ist der Mieter bereits ausgezogen, kann er vom Vermieter verlangen, alle ihm entstandenen Kosten zu ersetzen.

Zum Beispiel die Kosten des Umzugsunternehmens, aber auch ggf. den Differenzbetrag zu der höheren Miete, die der Mieter nun in seiner neuen Wohnung zahlen muss. Und das bis zu vier Jahre lang.

Wann eine Eigenbedarfskündigung nicht rechtens ist

Eine Kündigung ist immer dann unberechtigt, wenn in Wirklichkeit nie Eigenbedarf bestanden hat, sondern es für den Vermieter nur darum ging, sich von dem Mieter zu trennen.

Aus diesem Grund sind die Gerichte bei Kündigungen wegen Eigenbedarfs argwöhnisch und fragen, ob es im Vorfeld schon Auseinandersetzungen mit dem Mieter gab – etwa um eine von dem Mieter verweigerte Mieterhöhung.

Auch der Umstand, dass vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs versucht wurde, die Wohnung zu verkaufen, macht die Richter skeptisch.

Mieter muss Täuschung bei Eigenbedarfskündigung nachweisen

Indizien allein reichen nicht aus, eine Kündigung unwirksam zu machen. Einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zufolge hat der Mieter vor Gericht vielmehr zu beweisen, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben war.

Dies ist wichtig, denn in der Praxis wird ein solcher Vorwurf vom Mieter zwar schnell erhoben, während ihm der entsprechende Beweis in der Regel aber kaum gelingt.

Kündigung wegen Eigenbedarf: Schadensersatzpflicht fällt nach Kündigungsfrist weg

Der BGH hat entschieden, dass immer dann, wenn der Eigenbedarf des Vermieters nach Ablauf der Kündigungsfrist und dem Auszug des Mieters wegfällt, der Vermieter dem Mieter gegenüber nicht zum Schadensersatz verpflichtet ist.

Ebenso kann der Mieter nach Meinung des BGH keinen Schadensersatz von dem Vermieter verlangen, wenn die Person, wegen der Eigenbedarf geltend gemacht worden war, später verstirbt.


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Kündigung wegen Eigenbedarf: So machen Sie alles richtig

Eigenbedarf ist zunächst gegeben, wenn Sie als Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst benötigen, die Räume also selbst beziehen wollen. In Betracht kommt aber auch, dass Sie die Räume teilweise als Büro nutzen wollen.

Demgegenüber liegt kein Eigenbedarf vor, wenn Sie in der gekündigten Wohnung ein Büro einrichten und sie nur gelegentlich zu Wohnzwecken nutzen wollen (AG Osnabrück, 42 C 544/88). Der Grund hierfür liegt darin, dass die Eigenbedarfskündigung überwiegend auf den Wohnzweck abstellt.

So genannte juristische Personen wie eine GmbH oder eine Aktiengesellschaft, können keinen Eigenbedarf geltend machen. Das ist schon deshalb ausgeschlossen, weil derartige juristische Personen Mieträume begrifflich nicht als Wohnung nutzen können.

Es genügt auch nicht, dass lediglich ein Gesellschafter die Räume als Wohnung nutzen will, da er weder Vermieter noch Angehöriger ist (LG Karlsruhe, 9 S 31/81). Dagegen können so genannte rechtsfähige Personengesellschaften, wie etwa eine oHG oder KG, durchaus Eigenbedarf für einen Gesellschafter geltend machen.

Eigenbedarf: Auch bei nahen Angehörigen möglich

Darüber hinaus können Sie Eigenbedarf auch für nahe Angehörige geltend machen, wobei es nicht erforderlich ist, dass diese in Ihrem Haushalt leben.

Bei den Familienangehörigen wird zwischen den engen Familienangehörigen und denjenigen, mit denen der Vermieter nur weitläufig verwandt oder verschwägert ist, unterschieden. Bei den engen Familienangehörigen genügt die Tatsache der Verwandtschaft.

Bei weiter entfernten Familienangehörigen muss eine besondere Verantwortung für den Wohnbedarf dieser Personen aufgrund von engerem sozialem Kontakt bestehen.

Sie müssen die Wohnung „benötigen“!

Ihr bloßer Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, reicht für eine Eigenbedarfskündigung nicht aus. Vielmehr müssen Sie die Wohnung tatsächlich benötigen.

Aus dem Wort „benötigen“ kann allerdings nicht gefolgert werden, bei Ihnen als Vermieter müsse ein Notfall, ein Mangel oder eine Zwangslage vorliegen. Vielmehr müssen Sie vernünftige und nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme der Wohnung für sich oder eine andere Bedarfsperson haben.

Was tatsächlich vernünftig und nachvollziehbar ist, lässt sich nicht generell festlegen. Es sind immer die konkreten Umstände des einzelnen Falls entscheidend.

Kündigung bei Eigenbedarf: Diese Formen und Fristen müssen Sie beachten!

Auch bei der Eigenbedarfskündigung müssen Sie sich als Vermieter an zwingende gesetzliche Formvorschriften halten, anderenfalls ist Ihre Kündigung unwirksam.

Zunächst müssen Sie die Kündigung schriftlich erklären und das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschreiben. Dieses Schreiben müssen Sie Ihrem Mieter im Original zustellen. Mündliche oder telefonische Kündigungen, Kündigungen per Telegramm, Fax oder E-Mail sind unwirksam.

Die schriftliche Kündigung muss von allen Vermietern unterschrieben sein, bei einem Ehepaar also von beiden. Sie können aber auch einen Dritten bevollmächtigen, die Kündigung auszusprechen.

Kündigt zum Beispiel ein Rechtsanwalt oder ein Hausverwalter in Ihrem Namen, so muss dieser der Kündigung eine Vollmacht im Original beilegen. Sofern die Vollmacht fehlt, kann der Mieter die Kündigung innerhalb von 14 Tagen zurückweisen.

Das Kündigungsschreiben muss immer an alle Mieter gerichtet werden, die den Mietvertrag auch unterschrieben haben.

Des Weiteren sind die gesetzlichen Kündigungsfristen einzuhalten.

Sie betragen:

  • bei einer Wohndauer bis zu fünf Jahren drei Monate,
  • bei einer Wohndauer von fünf bis acht Jahren sechs Monate,
  • bei einer Wohndauer von mehr als acht Jahren neun Monate.

18. August 2007

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.