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Eigenbedarfskündigung: 2 besondere Fälle, die jeder Vermieter kennen sollte

Bei der Eigenbedarfskündigung gibt es einige Dinge, die Vermieter beachten müssen. Auch diese 2 besonderen Fälle sollte jeder Vermieter kennen:

1. Eigenbedarfskündigung wegen gewerblicher Nutzung einer Wohnung

Der erste Fall beschäftigte sich mit folgender Frage: Darf ein Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, der die Wohnung beruflich nutzen möchte?

Der Ansatzpunkt ist klar: Der Mieterschutz in Deutschland besagt, dass der Vermieter für eine Kündigung im Regelfall einen Kündigungsgrund benötigt. Und ein Kündigungsgrund kann geltend gemachter Eigenbedarf sein.

So auch in diesem Fall: Ein Vermieter kündigte zwei Mietverträge über Wohnungen, da seine Ehefrau beabsichtigte, ihre Rechtsanwaltskanzlei in die beiden Mietwohnungen zu verlegen.

Die Wohnungen sollten also in beruflich genutzte Räume umgewandelt werden. Schließlich musste über die Räumungsklage der Bundesgerichtshof entscheiden. Im Gesetz findet sich dazu zunächst einmal keine Regelung.

Aus dem Gesetz lässt sich nur schließen, dass ausreichend ist, wenn der Vermieter die Räume benötigt. Also hat der Bundesgerichtshof die berechtigten Interessen an der Beendigung des Mietverhältnisses mit den Rechten der Mieter abgewogen.


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Es ging also um nicht mehr und nicht weniger als die durch das Grundgesetz geschützte Berufsfreiheit gegen die Unverletzlichkeit der Wohnung auf der anderen Seite. Hier war der Fall so gelagert, dass die Rechtsanwaltskanzlei sich im selben Haus befand, wie die Wohnung des Vermieters. Deshalb sahen die Richter ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung der Wohnraummietverträge (BGH, Urteil vom 26.09.2012, Az.: VIII ZR 330/11).

Also: Wegen Eigenbedarf darf ein Vermieter eine Wohnung kündigen, auch wenn die Umwandlung der Mietwohnung in eine Gewerbefläche einen Kündigungsgrund darstellen kann.

2. Eigenbedarfskündigung – Aufgepasst beim vorgetäuschten Eigenbedarf!

Beim 2. Fall gab es eine fast alltägliche Situation: Der Vermieter möchte den Mieter loswerden, hat aber keinen wirklichen Kündigungsgrund. Denn bekanntlich darf Wohnraum nur dann gekündigt werden, wenn ein entsprechender Grund vorliegt. Das kann zum einen ein Zahlungsverzug sein, zum anderen aber auch, wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet. Und dieser Kündigungsgrund wird in der Praxis schon einmal gerne konstruiert.

So auch in diesem Fall des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10.06.2015, Az.: VIII ZR 99/14): Der Mieter erhielt eine Kündigung mit der Begründung, dass für seine Mietwohnung ein neuer Hausmeister benötigt werde. Dann ging es vor Gericht und die Parteien schlossen einen Vergleich. Nach diesem Vergleich sollte der Vermieter die Räumungskosten und die Kosten des Rechtsstreites übernehmen und im Gegenzug verpflichtete sich der Mieter, auf weitere Räumungsschutzvorschriften zu verzichten.

Als der Mieter nun endlich draußen war, zog allerdings nicht der versprochen Hausmeister ein, sondern als Nachmieter eine Familie. Das allerdings behagte nun dem ursprünglichen Mieter gar nicht und er fühlte sich betrogen. Er verlangte deshalb in einem neuen Rechtsstreit ca. 26.000,00 Euro vom Vermieter für

  • den Ersatz der Umzugskosten,
  • die Kosten für die höhere Miete der neuen Wohnung abzüglich der Miete für die alte Wohnung und
  • erhöhte Fahrtkosten für den Weg zur Arbeit, da seine Arbeitsstelle von der neuen Wohnung aus weiter entfernt lag.

Die Parteien stritten insbesondere darüber, ob durch den Räumungsvergleich auch diese Schadensersatzansprüche nicht geltend gemacht werden durften.

Soll Wohnraum gekündigt werden, benötigt der Vermieter einen Kündigungsgrund. Wird Eigenbedarf angegeben, sollte dieser auch tatsächlich bestehen. Der Bundesgerichtshof verwies den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung an das Oberlandesgericht zurück (Urteil vom 10.06.2015, Az.: VIII ZR 99/14). Er urteilte, dass mit dem Räumungsvergleich mögliche Schadensersatzansprüche wegen eines vorgetäuschten Eigenbedarfs NICHT erledigt sein sollten.

Also: Kündigen Vermieter wegen Eigenbedarfs, sollten sie vorsichtig sein. Derjenige, für den die Wohnung frei gekündigt wird, sollte tatsächlich auch in die Wohnung einziehen. Andernfalls sollte eine gute Begründung bereitstehen, weshalb eine andere Person die Wohnung bezieht.

16. September 2015

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