Bruchteilsgemeinschaft: Definition, Entstehung sowie Rechte und Pflichten

Das Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kennt unterschiedliche Eigentumsarten. Sind mehrere Personen Eigentümer eines Vermögenswertes, wie zum Beispiel einer Immobilie, wird das als Bruchteilsgemeinschaft bezeichnet.
In unserem Beitrag gehen wir darauf ein, was eine Bruchteilsgemeinschaft ist und wie sie entsteht. Wir nennen ferner die Abgrenzung zu anderen Eigentumsarten und beschäftigen uns mit den Rechten und Pflichten, die im Zusammenhang mit der Bruchteilsgemeinschaft vorhanden sind.
Was ist eine Bruchteilsgemeinschaft?
Die Bruchteilsgemeinschaft wird nach dem BGB so definiert, dass mehrere Eigentümer einen Anteil an einem Vermögenswert bzw. einer Sache besitzen. In der Regel haben alle Eigentümer das Recht auf einen gleichen Anteil, sollte es keine abweichende Regelung geben.
Wichtig ist, dass alle Eigentümer einen eindeutig definierten Anteil am Eigentum innehaben und über diesen verfügen dürfen. Insbesondere in den Paragraphen 1088 ff sowie 741 ff gibt es genauere Vorgaben zum sogenannten Bruchteilseigentum.
Ein klassisches Beispiel für eine Bruchteilsgemeinschaft ist eine Immobilie, die mehrere Eigentümer hat. Diese besitzen jeweils einen fest definierten Anteil an der Immobilie. Daher gibt es Unterschiede zwischen einer Wohnungseigentümergemeinschaft und einer Bruchteilsgemeinschaft, auf die wir im Folgenden näher eingehen.
Abgrenzung zur Gesamthandsgemeinschaft, Wohnungseigentümergemeinschaft und Erbengemeinschaft
Die Bruchteilsgemeinschaft ist eine spezielle Eigentumsart und gegenüber einer Gesamthandsgemeinschaft, einer Wohnungseigentümergemeinschaft und einer Erbengemeinschaft abzugrenzen. Kennzeichnend für die Bruchteilsgemeinschaft sind insbesondere ideelle Anteile, die individuell veräußerbar sind. Demgegenüber handelt es sich bei der Gesamthandsgemeinschaft um gemeinsames Eigentum, welches nicht individuell veräußerbar ist.
Eine Grundstücksgemeinschaft befasst sich mit dem gemeinsamen Eigentum an Grundstücken oder Immobilien, während es bei der Wohneigentümergemeinschaft um ein Sondereigentum an Wohnungen sowie um ein gemeinsames Eigentum an Teilen der Immobilie, wie zum Beispiel am Treppenhaus, geht.
Unserer nachfolgende Tabelle können Sie die wichtigsten Unterschiede entnehmen, die es zwischen den Eigentumsarten Bruchteilsgemeinschaft, Gesamthandsgemeinschaft und Wohnungseigentümergemeinschaft gibt.
Bruchteil | Gesamthand | Wohnungseigentum | |
Verfügung | freie Verfügung über Anteile | Zustimmung aller Mitglieder | Veräußerung Sondereigentum möglich |
Anteile | individuell veräußerbar | nicht individuell veräußerbar | Sondereigentum an Wohnung |
Rechtliche Basis | BGB | nach Art der Gesellschaftsform | WEG |
Haftung | nur für eigenen Anteil | gemeinschaftliche Haftung | anteilige Haftung für Gemeinschaftseigentum |
Verwaltung | individuell durch Beschluss | gemeinschaftliche Entscheidungen | durch WEG und/oder Verwalter |
Beispiel | gemeinsamer Kauf Haus | Partner in Erbengemeinschaft | Eigentumswohnung |
Welche Rechte gibt es in der Bruchteilsgemeinschaft?
Die Bruchteilsgemeinschaft ist sowohl mit Rechten als auch Pflichten versehen, die vor allen Dingen in den Paragraphen 741 bis 778 BGB geregelt sind.
Die meisten Rechte im Zusammenhang mit einer Bruchteilsgemeinschaft beschäftigen sich für die entsprechenden Personen damit, dass diese den eigenen Anteil frei verwenden dürfen. Das beinhaltet zum Beispiel, dass der Verkauf des Eigentums mit dem jeweiligen Anteil ohne Zustimmung der anderen Eigentümer möglich ist.
Zusammengefasst ist die Bruchteilsgemeinschaft vor allem mit den folgenden Rechten verbunden:
- Eigentümer darf frei über seinen Anteil entscheiden, zum Beispiel diesen zu verkaufen.
- Miteigentümer dürfen Verwaltungshandlungen veranlassen, ohne dass die anderen Eigentümer zustimmen müssen
- Alle Miteigentümer haben das Recht, die Auflösung der Gemeinschaft zu fordern.
- Das Gemeinschaftseigentum darf von allen Miteigentümern genutzt werden.
- Miteigentümer haben das Recht auf einen Ertrag, der sich aus ihrem Anteil an der Bruchteilsgemeinschaft ergibt.
Ein wesentliches Recht ist neben der freien Verfügbarkeit über den eigenen Anteil, dass alle Miteigentümer das Gemeinschaftseigentum nutzen dürfen und ein Recht auf einen anteiligen Ertrag haben, insbesondere an einer Miete.
Welche Pflichten gibt es in der Bruchteilsgemeinschaft?
Neben den zuvor genannten Rechten gibt es ebenfalls einige Pflichten, die Personen kennen sollten, die als Eigentümer einer Bruchteilsgemeinschaft gelten. Die wichtigsten Pflichten im Hinblick auf das Bruchteilseigentum sind:
- Beteiligung an den Kosten, die das Gemeinschaftseigentum betreffen
- Zusammenarbeit der Miteigentümer bei der Verwaltung der Immobilie
- Verwaltung der Bruchteilsgemeinschaft
- Unterlassung von Aktivitäten, die den Anteil der Miteigentümer schädigen
- Mitwirken an der Teilung bzw. Veräußerung bei Aufhebung der Bruchteilsgemeinschaft
- Vollumfängliche Haftung für die gesamte Sache
Die Pflichten beziehen sich vor allem auf die Gemeinschaft, wirken demnach gegenüber den Miteigentümern. So müssen die Eigentümer zusammenarbeiten bei der Verwaltung, müssen Schäden an den Anteilen der anderen Eigentümer vermeiden und haften in vollem Umfang für das Gesamteigentum.
Wie erfolgt die Verwaltung der Bruchteilsgemeinschaft?
Im Rahmen der Bruchteilsgemeinschaft darf jeder Eigentümer über seinen Anteil frei verfügen. Im Hinblick auf die gemeinschaftliche Sache gilt allerdings, dass diese von den Miteigentümern gemeinsam zu verwalten ist.
Sollten zum Beispiel notwendige Reparaturen mit den entsprechenden Kosten durchgeführt werden müssen, ist es verpflichtend, dass die entsprechenden Lasten des Gemeinschaftseigentums auf alle Miteigentümer aufgeteilt werden.
Die eigentliche Verwaltung übernimmt die Bruchteilsgemeinschaft entweder eigenständig oder beauftragt einen Verwalter bzw. eine Verwaltungsgesellschaft. Sinnvoll ist dies in erster Linie, sollte es sich um eine größere Bruchteilsgemeinschaft handeln.
Was gilt bei der Vermietung im Rahmen einer Bruchteilsgemeinschaft?
Bei einer Bruchteilsgemeinschaft ist es nicht unüblich, dass die Immobilie oder einzelne Wohnungen vermietet werden, da dies für die Miteigentümer eine interessante Einnahmequelle darstellt. Wichtig ist, dass sich sämtliche Miteigentümer darüber einig sind, unter welchen Bedingungen die Vermietung erfolgen soll. Dabei ist eine Vereinbarung zwischen den Miteigentümern von Vorteil, die zum Beispiel Aussagen zu folgenden Punkten enthält:
- Wie werden die Mieteinnahmen aufgeteilt?
- Wer trägt die Verantwortung für Instandhaltungs- und Betriebskosten?
- Unter welchen Bedingungen werden die Mieter ausgewählt?
- Wie gestalten sich die Mietverträge inhaltlich?
Wenn die Mitglieder der Bruchteilsgemeinschaft die Immobilie gemeinsam verwalten, müssen alle Eigentümer zustimmen, wenn eine Vermietung stattfinden soll.
Kann eine Bruchteilsgemeinschaft vereinzelt verkaufen?
In der Theorie können Sie als Eigentümer innerhalb einer Bruchteilsgemeinschaft ihren Anteil vereinzelt verkaufen. Das hat zur Folge, dass der Käufer Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft wird. Ein solcher Teilverkauf gestaltet sich allerdings in der Praxis oft problematisch.
Der Grund besteht darin, dass es relativ schwierig ist, zum Beispiel einen Anteil an einem Haus zu veräußern. Sollten Sie es dennoch versuchen wollen, ist es zu empfehlen, die Miteigentümer zeitlich über den geplanten Verkauf in Kenntnis zu setzen und vor allem bestimmte Fristen einzuhalten.
Wie kann eine Bruchteilsgemeinschaft aufgelöst werden?
Es gibt unterschiedliche Gründe, bei deren Vorliegen das Auflösen einer Bruchteilsgemeinschaft sinnvoll sein kann. Dazu gehören unter anderem:
- Änderung der Lebensumstände der Miteigentümer
- Abweichende Vorstellungen zur Nutzung des Objektes
- Verkaufswunsch im Hinblick auf die Immobilie
Wenn die Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft stattfindet, wird dadurch das gemeinsame Eigentum am Objekt beendet. Die Folge ist eine neue Aufteilung oder der Verkauf der betreffenden Anteile. Hinsichtlich dessen existieren mehrere Optionen, wie zum Beispiel das Veräußern der kompletten Immobilie sowie die Aufteilung des Ertrages oder der Übertrag der Anteile an einzelne oder mehrere Miteigentümer.
Ablauf: In vier Schritten zur Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft
Die Schritte zur Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft sehen in der Regel wie folgt aus:
- Einigung unter den Miteigentümern: Zunächst müssen sich die Miteigentümer über die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft einig sein.
- Bewertung der Immobilie: Im zweiten Schritt geht es darum, die Immobilie zu bewerten. Das ist sinnvoll, damit der Verkaufserlös gerecht aufgeteilt werden kann.
- Rechtliche Schritte: Anschließend gibt es mehrere rechtliche Schritte zu absolvieren, wie zum Beispiel das Erstellen notarieller Urkunden und die Vornahme einer Änderung im Grundbuch.
- Verkauf oder Umwandlung: Im letzten Schritt findet die Auflösung der Bruchteilsgemeinschaft durch Umwandlung oder Verkauf des entsprechenden Eigentums statt.